7 мифов о покупке недвижимости, из-за которых можно потерять миллионы

Опасные стереотипы покупателей
30
7 мифов о покупке недвижимости, из-за которых можно потерять миллионы
Аватар автора

Константин Каупуш

риелтор

Страница автора

Если пойти на мутную сделку с недвижимостью, легко остаться без денег и без жилья.

В 2022 году количество заявлений о преступлениях с недвижимостью выросло на 14,9% к предыдущему году. При этом каждую десятую сделку можно оспорить: например, квартиру продали перед банкротством или с неоформленным наследством. Таких дел в 2021 году насчитали более 700 тысяч.

Расскажу про стереотипы, которые усыпляют бдительность покупателей и могут привести к печальным последствиям.

Рассылка Т—Ж о дизайне и недвижимости
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Миф № 1

Нотариусы и банки проверяют все документы и продавцов

Цель банка — выдать кредит и получить обратно деньги с процентами. Если у покупателя по суду отнимут квартиру, ипотеку все равно придется выплачивать. Именно такой случай произошел с семьей на Урале, которая купила в кредит квартиру. Через шесть лет квартиру арестовали: выяснилось, что мошенники обманом подписали документы у предыдущего владельца и несколько раз ее перепродали. Квартиру у семьи изъяли, но кредит остался на них.

У многих банков есть дополнительная услуга юридической проверки сделки, которая стоит от 16 000 ₽. Но она шаблонная, и слепо доверять ей не стоит. А еще банки и нотариусы смотрят только актуальное положение дел и не углубляются в историю собственников. Выявлять подозрительные сделки в прошлом — не их задача.

Как лучше действовать. Заранее разберитесь в том, что именно придется узнавать самостоятельно. Вот что проверяет нотариус:

А вот что он не смотрит:

  • историю объекта по архиву Росреестра — переходы прав от собственника к собственнику вплоть до текущего;
  • архивную — расширенную — выписку из домовой книги, которая показывает историю прописок и выписок жильцов с момента приватизации;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
  • данные по долгам квартиры — например, за ЖКУ или капремонт;
  • данные по финансовой состоятельности и кредитной нагрузке текущего и предыдущих собственников — на предмет возможного банкротства;
  • судебные дела по текущему и предыдущим собственникам: даже закрытые в прошлом иски могут сказаться на сегодняшней сделке.

Все эти проверки ложатся на плечи покупателя. Я как риелтор трачу от 5 до 12 часов только на проверку судебных дел. У нотариуса или банковского сотрудника столько времени нет.

Случай из жизни. Женщина купила квартиру в Приморском районе Санкт-Петербурга в 2013 году и через девять лет получила повестку в суд. Оказалось, что она заключила нотариально заверенный договор с мошенницей, которая выдала себя за наследницу умершего собственника: никто не умирал, а свидетельство о праве на наследство подделали. Это можно было выявить в момент сделки, если бы нотариус проверил предыдущих собственников и убедился в недействительности свидетельства о смерти.

Так выглядит архивная выписка из домовой книги с историей всех прописок и выписок жильцов, ее заказывает собственник квартиры — продавец. Если заказать обычную, в ней будут данные только тех, кто прописан сейчас
Так выглядит архивная выписка из домовой книги с историей всех прописок и выписок жильцов, ее заказывает собственник квартиры — продавец. Если заказать обычную, в ней будут данные только тех, кто прописан сейчас
Миф № 2

Все сделки похожи друг на друга, поэтому можно договариваться по шаблону

Даже если знакомые или вы сами раньше проводили сделку и она кажется идентичной, все равно могут быть подводные камни.

Допустим, покупали квартиру, где один собственник, никто не прописан, а деньги закладывали в банковскую ячейку. А теперь та же ситуация, только продавец квартиры — иностранный гражданин.

Если положить деньги в банковскую ячейку, покупатель нарушит валютное законодательство: валютные резиденты, то есть все граждане РФ, могут рассчитываться с валютными нерезидентами только безналично. Штраф — 20—40% от суммы сделки. Но раньше бывали ситуации, когда штраф превышал стоимость самой квартиры.

Как лучше действовать. Кроме гражданства есть и другие нюансы:

  1. Семейное положение сторон. На это нужно обращать внимание, даже если супруги бывшие: после развода в течение трех лет они могут еще делить имущество, а иногда срок может быть и больше. Я советую внимательно прочитать статью семейного кодекса, посвященную совместной собственности супругов.
  2. Может ли покупатель подтвердить доход. Это необходимо, чтобы не нарушить закон о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем.
  3. Финансовое положение продавца — чтобы исключить банкротство по одноименному закону.
  4. Адекватность продавца и тяжелые жизненные обстоятельства или перенесенную тяжелую болезнь, чтобы сделку не оспорили на основании того, что продавец не понимал значения своих действий.

Таким образом, каждая сделка индивидуальна и требует своего подхода. Сотрудники банка могут не знать обо всех тонкостях законодательства, поэтому не предупредят об опасности. В Росреестре тоже без проблем зарегистрируют сделку. Неладное может заметить нотариус, но не факт.

Случай из жизни. В начале 2023 года у меня не состоялась сделка по покупке квартиры, хотя с документами все было в порядке: судов, долгов и подозрительных моментов в выписках ЕГРН не было. Но требовалось согласие на сделку у бывшего супруга.

Квартиру покупали двадцать лет назад в браке, затем супруги развелись и около десяти лет каждый жил своей жизнью. Для хозяйки квартиры стало сюрпризом, что нужно согласие бывшего супруга. Связываться с ним и просить документ она не хотела.

Тем более что ее риелтор, сотрудник Росреестра и банковский менеджер заверили, что сделка пройдет и без согласия бывшего супруга. И действительно, для регистрации согласие не нужно. Однако в будущем можно получить иск от бывшего супруга, а это ненужный риск.

И только нотариус подтвердил мои опасения, когда отказался провести сделку. Согласно Постановлению Пленума № 15 Верховного суда, совместно нажитое в браке имущество остается общей собственностью после развода — навсегда. Изменить это можно, только если провести раздел имущества.

Миф № 3

Не стоит приобретать квартиру у продавца, который действует по доверенности

По итогам 2022 года половина сделок с недвижимостью проходила по доверенности. Это абсолютный рекорд за всю историю российского рынка жилья. Многие уехали за рубеж и оттуда распоряжались имуществом.

Зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости можно и электронно, например через «Циан-сделку». В этом случае обе стороны подписывают договор купли-продажи с помощью квалифицированной электронной подписи и отправляют его на регистрацию в электронном виде. Сделка проходит удаленно, и на электронную почту приходит результат: выписка из ЕГРН с новым правообладателем, заверенная КЭП.

Как лучше действовать. Люди часто оформляют доверенности, поскольку для них этот способ привычнее электронных сделок. Риски по сделкам с доверенностями действительно выше, чем обычно. Но это не значит, что если квартиру продают по доверенности, нужно отказываться от сделки. Вот минимум мер, которые рекомендую соблюсти перед сделкой:

  1. Нанять юриста, который проверит все нюансы: что именно указано в доверенности, жив ли доверитель, его финансовое состояние, судебные дела и прочее.
  2. Во время юридически значимых действий, например при внесении аванса или подписании договора купли-продажи, провести видеомост с собственником, а трансляцию записать.
  3. Проверить доверенность на подлинность.
  4. Проводить сделку через нотариуса. Т⁠—⁠Ж уже рассказывал историю, как женщина купила квартиру по поддельной доверенности у мошенницы. Однако смогла взыскать деньги со страховой компании, в которой была застрахована ответственность нотариуса.
  5. Обращать внимание на причины продажи по доверенности. Например, у собственника может быть очень много участков для продажи в коттеджных поселках. Он не может присутствовать на всех сделках, поэтому выдает доверенность юристу или помощнику. Еще вариант — близкие родственники продают квартиру пожилого человека.

Случай из жизни. В декабре 2022 года задержали группу мошенников, которая оставила без жилья минимум пятерых петербуржцев. Один из эпизодов их преступной деятельности: в начале 2022 года участники ОПГ подготовили паспорт с фотографией и данными собственника квартиры. После этого они продали квартиру от имени хозяина по поддельной доверенности, а далее переоформили ее на третьих лиц.

Миф № 4

Дешевую квартиру нужно быстрее покупать

Если квартиру продают существенно ниже рынка, например за 8 млн рублей, тогда как аналогичные — за 10 млн, это повод насторожиться. Просто так цену не снижают. Например, может вот-вот начаться или уже началось судебное дело по отчуждению недвижимости третьим лицам.

Также если сделку провели по цене ниже рынка на 20% и более, ее могут оспорить в суде в случае признания продавца или супруга продавца банкротом.

Как лучше действовать. Я рекомендую провести углубленную юридическую проверку. Она обычно занимает от 3 до 7 дней и может стоить 50 000—100 000 ₽ в зависимости от сложности дела. Специалист все проверит и представит отчет с аналитикой и понятными заказчику комментариями. Если дело дойдет до судебного разбирательства, отчет и свидетельские показания юриста помогут.

В отчете должна быть доказательная часть: скриншоты из открытых баз, ссылки на законы и судебные дела. А также комментарии эксперта с рекомендациями, как снизить риски по сделке.

Что проверяет юрист:

  • действительность документов: паспорт, свидетельства о гражданских состояниях, доверенность, брачный договор и так далее;
  • риски банкротства и финансовое состояние субъекта;
  • возможные противоправные деяния продавца: не разыскивается ли он МВД или ФССП, не внесен ли в список экстремистов, а также есть ли судебные дела с его участием, которые могут повлиять на сделку;
  • предыдущих собственников и их супругов, а в некоторых случаях — историю прописанных в квартире людей;
  • обременения по объекту и многое другое.

Случай из жизни. В 2022 году мой клиент собирался купить квартиру, которая стоила ниже рынка на 30%. Я стал ее проверять и обнаружил, что к продавцу предъявляют требования кредиторы: он руководитель фирмы, которая задолжала 6,5 млрд рублей.

Я нашел судебное решение, где владельца упоминали как контролирующее лицо, то есть как несущего ответственность при банкротстве компании. Низкая цена квартиры также могла стать поводом, чтобы сделку признали недействительной. Клиент по моему совету отказался от покупки.

Итоговое заключение юриста по оценке рисков может занимать несколько десятков страниц — в данном случае 72. Поэтому и ценник на услугу может доходить до 100 тысяч. Конечно, некоторые юристы предложат оценить сделку в несколько раз дешевле, но и отчет может быть поверхностным — на нескольких страницах
Итоговое заключение юриста по оценке рисков может занимать несколько десятков страниц — в данном случае 72. Поэтому и ценник на услугу может доходить до 100 тысяч. Конечно, некоторые юристы предложат оценить сделку в несколько раз дешевле, но и отчет может быть поверхностным — на нескольких страницах
Миф № 5

В выписке из ЕГРН есть вся нужная информация

В выписке из ЕГРН есть много ценного, в том числе:

  • площадь и перепланировки;
  • собственники и доли;
  • обременения по объекту;
  • кадастровая стоимость объекта, по которой, например, считают налог на имущество физлиц.

Но не стоит полагаться на этот документ, так как в нем есть не все. Например, покупали квартиру в браке или нет, использовали ли материнский капитал и выделили ли доли. А с 1 марта 2023 года из ЕГРН исчезли еще и личные данные правообладателя.

Как лучше действовать. Выписку из ЕГРН нужно обязательно заказать и соблюсти ряд правил:

  1. Получать выписку должен лично покупатель, чтобы соблюсти требование добросовестности согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, если дело дойдет до суда. Например, это обязательно, чтобы получить компенсацию от государства.
  2. Выписки нужно брать двух видов: «Об объекте» и «О переходе прав». Там есть полная картина обременений, планировка квартиры, а также история сделок по ней. Есть еще краткая выписка «Об основных характеристиках» объекта, но она малоинформативна.
  3. Выписку нужно брать дважды: перед внесением аванса и накануне сделки, поскольку данные выписки действительны на дату предоставления. Чем актуальнее выписка, тем больше гарантий, что правовой статус квартиры не поменялся.
  4. Кроме обозначенных выписок, которые покупатель берет сам, стоит запросить «Онлайн-выписку из ЕГРН» у продавца. В выписке есть личные данные правообладателя, но остальная информация, например про обременения, — в усеченном виде. Таким образом, платные выписки, которые заказывает покупатель, и бесплатная от продавца дополняют друг друга.

Случай из жизни. Покупатель заказал выписку из ЕГРН за месяц до сделки и увидел в ней адрес объекта. Этот адрес указывали во всех документах, в том числе и в условиях раскрытия банковского аккредитива — счета, на котором лежит сумма за покупку. После регистрации сделки выяснилось, что адрес изменился, а продавец теперь не может получить деньги.

В нашем случае решилось все мирно: покупатель приехал в банк и подписал дополнительное соглашение, по которому аккредитив раскрыли. Если бы продавец не получил деньги, то сделку признали бы недействительной, что отняло бы у всех время и потрепало нервы.

По состоянию на 27 октября 2022 года адрес объекта был один, а через пару недель поменялся. Выписка из ЕГРН актуальна только в день предоставления, поэтому, возможно, ее придется заказывать несколько раз на разных этапах сделки — для перестраховки
По состоянию на 27 октября 2022 года адрес объекта был один, а через пару недель поменялся. Выписка из ЕГРН актуальна только в день предоставления, поэтому, возможно, ее придется заказывать несколько раз на разных этапах сделки — для перестраховки
Выписка из ЕГРН по тому же объекту позже — 13 декабря 2022 года. Адрес объекта изменили. Из⁠-⁠за этого у продавца возникли сложности с раскрытием аккредитива и получением денег
Выписка из ЕГРН по тому же объекту позже — 13 декабря 2022 года. Адрес объекта изменили. Из⁠-⁠за этого у продавца возникли сложности с раскрытием аккредитива и получением денег
Миф № 6

Всегда нужно вносить аванс или задаток

Предоплата возможна в двух вариантах: задаток или аванс. Аванс не дает гарантии выхода на сделку — его можно вернуть в любой момент.

С задатком так не пройдет: если сделка не состоялась по вине покупателя, он остается у продавца, а если в срыве сделки виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере. В Т⁠—⁠Ж уже писали о том, как правильно давать задаток при покупке квартиры.

Как лучше действовать. Предоплата нужна не всегда. Например, если у покупателя на руках вся сумма или одобрена ипотека, а у продавца все документы собраны и он доступен, на сделку можно выйти за несколько дней. Смысла в предоплате нет.

Если же у покупателя собрана неполная сумма или у продавца не все документы или он в отъезде, желателен задаток. Он накладывает обязательства и прибавляет уверенности обеим сторонам.

Бывает и так, что на сделку можно выходить, но покупатель не видел собственника, а договаривался с его представителем или агентом. Тогда стоит отодвинуть дату сделки и внести задаток — это даст возможность пообщаться с собственником до сделки и понять, какая у него мотивация, насколько он адекватен. А если продавец все же отсутствует, стоит прибегнуть к видеотрансляции на ключевых этапах сделки.

Случай из практики. Я как риелтор помогал с продажей старенького дома и нашел покупателя с ипотекой. От внесения документов в банк до сделки — не больше недели, поэтому необходимости в задатке не было. Однако мой клиент-продавец настоял на нем, так как хотел гарантий от покупателя. Он получил задаток, а в предварительном договоре мы прописали условие, что вернем деньги, если сделку не пропустит банк. Так и случилось: банк не устроила независимая оценка старого дома — и он отказался выдавать ипотеку.

Так что задаток не спас сделку от развала, но создал проблемы: мой продавец отказался его возвращать. Озлобленный покупатель подал заявление в полицию. Если бы дело дошло до суда, покупатель смог бы вернуть задаток: и мои показания, и договор были на его стороне. К сожалению, он так не сделал — и деньги остались у продавца. С ним я больше не вел дел.

Миф № 7

С крупным агентством можно не вникать в процесс

Многие риелторы дорожат репутацией и подходят к делу профессионально. Но в случае проблем не всегда получится привлечь агента к ответственности.

Это зависит от того, о чем точно вы договаривались и что прописано в агентском договоре. Возможно, по договору в функции риелтора входило лишь подобрать объект и организовать сделку, но не проверять ее юридическую чистоту. И за такую услугу, например, надо было доплачивать.

Как лучше действовать. Внимательно читайте агентский договор, все перепроверяйте и не стесняйтесь задавать риелтору вопросы. Делайте это письменно, например в мессенджерах, чтобы была доказательная база сотрудничества.

Лучше для этого подходит «Вотсап». Спустя сутки там уже нельзя удалить сообщение, в отличие от других мессенджеров. Эта переписка имеет юридическую силу и принимается судами наравне с перепиской по электронной почте. Желательно, чтобы в переписке были все:

  • встречи с датами, временем, местом и назначением встреч;
  • предложения противоположной стороны сделки;
  • все движения по сделке: одобрили кредит, сделали оценку, отправили документы в банк, заказали сделку у нотариуса;
  • все документы по сделке: справки, расписки, описи и т. д.

Даже если есть бумаги, лучше все дублировать в чате.

Случай из жизни. В 2019 году в Екатеринбурге агентство недвижимости за 50 000 ₽ помогло клиентке купить квартиру. Однако от покупательницы скрыли часть сведений: в приобретаемом жилье были зарегистрированы люди. Когда она это узнала, сделка сорвалась. Клиентка потребовала назад комиссионные, но агентство отказало. Женщина добилась компенсации через суд. Он обязал риелторов выплатить 83 000 ₽ за несостоявшуюся по их вине сделку, из которых 50 000 ₽ — возврат уплаченной по договору суммы, остальное — компенсации и штраф.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Константин КаупушПокупали или продавали недвижимость? Поделитесь, из-за чего переживали больше всего:
  • Aleksandr K.Начитался историй вот таких и решил не связываться с приобретением вторички! 😆16
  • Sergey AveryanovВ 2021 году продавал свою квартиру в РФ по доверенности т.к. в РФ на тот момент уже год не жил. Оплату покупатель перевел доверенному лицу, а так как доверенное лицо мой родственник, то она без проблем отправила мне деньги SWIFTом и их я уже задекларировал как доход от продажи иностранной недвижимости. Теперь аж стало интересно не нарушил ли я тут российское валютное законодательство. Мне то не страшно, а вот доверенному лицу может и прилететь ведь.0
  • April_QueenAleksandr, полностью поддерживаю1
  • Карина МальцеваSergey, а в какой момент у вас там появилась валюта в цепочке купли-продажи?0
  • Sergey AveryanovКарина, покупатель перевел рубли доверенному лицу, она купила USD и отправила мне как родственнику.0
  • ХойяА ответственность за работу по проверке юристы, как и риэлторы, ведь несут только в размере выплаченной им по договору суммы? Нотариусы - в размере стоимости квартиры, тут хоть какая-то гарантия. А то купишь квартиру на вторичке, у тебя её отберут, останешься без жилья и с многомиллионным долгом, а юрист такой: ну извините, ошибочка вышла, вот ваши сто тысяч. И то ещё не факт.2
  • Елена Петрова8 лет назад покупала дачу по доверенности у пожилого инвалида. Доверенность на его дочь. Я просила какие-нибудь доказательства того, что собственник жив вообще и осознает, что продает недвижимость. Моими вопросами были возмущены все: дочь инвалида, ее муж, ее риелтор... Мне совали в лицо какие-то удостоверения в красных корочках, закатывали глаза и обижались на недоверие. Я была непреклонна. Наконец мне показали медицинскую карту со свежими записями. Еще я поговорила с соседями по даче и те рассказали, что семья приличная, дружная, эту дачу держат много лет и что ее продажа хоть и вынужденная, но осознанная. Я решилась на сделку. Ну проблем вроде не возникает.13
  • Lexa LexaХойя, причем тут риэлторы в одном списке с ответственностью? Эти вообще никакой ответственности не несут.7
  • Alexander>> Финансовое положение продавца — чтобы исключить банкротство ага, как исключить банкротство по внебалансовому долгу которого нет в БКИ -- вопрос открытый. Как видно по половине условий правил страхования титула, там этот риск в исключениях. т.е. страховая села подумала всеми своими юристами и решила "ну мы за это не отвечаем" >> Поделитесь, из-за чего переживали больше всего Продавал в конце февраля (договор и аккред открыты по старым правилам с нормальным условием "предоставление выписки егрн с новым собственником") и были проблемы с раскрытием аккредитива -- росреестр прислал банкам/экосистемам непонятное письмо которое запрещает передавать новую выписку продавцу. Подача дкп на регистрацию -- за неделю до новых правил, но произошла приостановка из-за сбоя (номер паспорта покупателя не прошел проверку по техническими причинам, через неделю прошел), регистрация была уже по новым правилам.1
  • Смузивый ИТ-бояринПо первой истории в очередной раз недоумение вызывают бессмысленные обезьяны из росреестра. Они вообще зачем нужны, если законность перехода прав собственности никак не отслеживают, и в случае чего их выписки ничего не значат?6
  • AlexanderХойя, >> Нотариусы - в размере стоимости квартиры, тут хоть какая-то гарантия. только если вы докажете что это его и только его вина. вот как раз соседняя статья https://journal.tinkoff.ru/omg/inventing-anna/# если ему хороший поддельный паспорт показали или человека похожего на владельца паспорта, то его вины в нарушении закона неустановленным третьим лицом нет. Да и его ответственность страхует страховая6
  • Карина МальцеваSergey, ну так у вас там и нет никаких расчетов между резидентами в валюте за товары, работы, услуги. Вот если бы она получила валюту за проданную квартиру — тогда да.1
  • Константин КаупушAleksandr, в новостройках свои "рифы", которые тоже под час не видно за красивыми буклетами и громкими именами...3
  • Aleksandr K.Константин, это да, согласен. Но есть общие инструкции, форумы, юристы, ФЗ о долевом строительстве и т.п. Вы правильно подметили, что это «рифы».😊 «Рифы», зато не «айсберги»(с невидимыми сразу нюансами, подводной так сказать частью, если развивать аллегорию) в виде всяких неожиданностей, которые очень тяжело, если не нереально предусмотреть, типа всяких недееспособностей, согласий членов семьи, прав несовершеннолетних собственников, внебрачных наследников и т.д. и т.п.2
  • Константин КаупушAlexander, к сожалению, так. Мы можем проверить только долги, которые светятся по: - БКИ - ФССП - Судам Разнообразные договоры залога или расписки физическим лицам физически предвидеть невозможно. Можно толькоп "по косвенным": если у человека уже много долгов, есть вероятность, что по открытым данным будут далеко не все...2
  • Константин КаупушХойя, при удостоверении сделки нотариус не проверяет предыдущие сделки на предмет законности (на практике большинство мошеннических действий с квартирами реализуются через "цепочку" сделок). При наличии оснований нотариальная сделка может быть оспорена, точно так же, как и сделка в простой письменной форме... То есть нотариус в сделке - это дополнительная мера защиты, полноценную проверку он не проводит, а значит и не отвечает за проблемы, которые вылезут из предыдущих переходов прав! Так что надежность нотариальной сделки - спорный тезис. Нотариус, титульное страхование, аккредитив, заказ ЕГРН и т.д. - всё это не панацея, всё это просто инструменты сделки. Которые умеет правильно использовать профессиональный риелтор, на то он и риелтор. Про то, что "риелторы не одиаково полезны" в статье не говорю, это очевидно и тема отдельного разговора. Нотариусы тоже бывают "чёрные", и их немало. Просто отмазываться они умеют мастерски: благо закон знают. Только за прошедший год было несколько громких случаев с нотариусами-мошенниками: Новость от 03.03.2023: "Следственными органами СК России по Краснодарскому краю расследовались уголовные дела по признакам преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159, ст. 202 УК РФ, по факту мошенничества с жильем пожилых граждан в Краснодарском крае и злоупотребления полномочиями со стороны частных нотариусов." От 19.02.2023: "В августе прошлого года в отношении частнопрактикующего нотариуса Махачкалинского нотариального округа и по совместительству Президента Нотариальной палаты РД Джалаева Ш.М. возбуждено уголовное дело по ч.5 ст.327 УК РФ (использование заведомо подложного документа)." От 16.12.2022: "В Тамбовской области нотариусу грозит уголовное дело за мошенничество на сумму 90 тыс. рублей"4
  • Константин КаупушSergey, если бы вы не были гражданином РФ, при этом расчёт с вами был бы произведен наличными - тогда нарушили бы. Безнал наоборот приветствуется. "Валютное" законодательство, оно не только про доллары, они и про рублёвые расчеты (отвечая на другие комментарии). А вот не получите ли вы двойной налог: зарубежом и в России - вот это хороший вопрос. Сколько лет в собственности была квартира?1
  • Константин КаупушAleksandr, согласен, с новостройками у меня, как юриста, работы почитай что и нет. В основном там технические проблемы: "сдадут" / "не сдадут". Впрочем, нескольким моим клиентам приходилось через суд получать свои квартиры в уже сданных вроде бы домах (в том числе и у одного известного застройщика, синоним Вершины). Важное добавление! Озвученные вами проблемы вторички возникают и при покупке новостройки, если покупка эта не у застройщика, а у "ООО Ромашка" - то есть субподрядчика, который получил у застройщика квартиры в качестве оплаты за какие-то работы. Теперь он их продаёт и это уже - чистая вторичка! Там полный комплект рисков, как и в самой обыкновенной вторичке (разве что "переходов прав" будет одна штука).5
  • Константин КаупушСмузивый, без них было бы еще хуже... Здесь проблема не в сотрудниках, дело в самой системе регистрации права. Она у нас "негативная": вся ответственность по сделке возлагается на покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (ст. 8.1 ГК РФ): разумную осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за сам переход права, но не за его содержание.4
  • ДмитрийВы могли бы свои контакты оставить для связи, хотел бы воспользоваться вашими услугами1
  • Константин КаупушДмитрий, мне кажется, не получится здесь это сделать, в комментарии: правила журнала запрещают. Но вы легко найдёте мой сайт, страничку в соцсетях - в поиске по Яндексу/Гуглу. Просто напишите "Константин Каупуш"3
  • Смузивый ИТ-бояринКонстантин, фиксация истории переходов права собственности без всяких проверок - это весьма скромная функция для целого росреестра, кмк. По истории семьи, которая осталась без квартиры, но с кредитом еще вопрос, если позволите. Я правильно понимаю, что они могут прекратить платежи по кредиту и пожелать банку удачи в обращении взыскания на предмет залога, т.е. квартиру? Да, первоначальный взнос и внесенные платежи они уже не вернут, но хотя бы не будут должны еще гору денег.1
  • Sergey AveryanovКонстантин, квартирой владел с 2014 года, так что должно быть все нормально, там же вроде 3 года минимум надо?1
  • Константин КаупушСмузивый, когда они перестанут платить платежи, начнет расти долг. Долг передадут судебным приставам, они наложат арест на всё, что могло остаться: счета, машину. Можно признать себя банкротом, это, в общем-то логично в данной ситуации. Но опять же, если что-то осталось, то это будет "реализовано" с торгов. В общем, зависит от ситуации. Залог, я думаю, должен быть снят: раз сделка была с лицом, у которого не было прав продавать недвижимость, значит и залог, как часть сделки - незаконный.1
  • Константин КаупушSergey, 3 года в случае приобретения через наследство, дарение от близких родственников, приватизацию, пожизненное содержание с иждевением или, если это была продажа единственного жилья (с 2020 года). В остальных случаях, с 2016 года - 5 лет. С 2019 года налоговый нерезидент (то есть гражданин РФ, проживающий зарубежом более полугода в год продажи) может применять "минимальные сроки владения", то есть 3 или 5 лет. Если не использовал квартиру в предпринимательской деятельности (установлено налоговой, что сдавал). Тогда никаких сроков.2
  • Смузивый ИТ-бояринКонстантин, спасибо. Интересно получается - покупатель должен был проявлять разумную осторожность, поэтому риск потерять квартиру несет покупатель. А банк не должен был проявлять разумную осторожность, поэтому риск банка остаться без залога тоже несет покупатель. Серьезный бизнес.6
  • Дракончик ТопотушкаМиф №0: риелторы обладают какими-то тайными, доступными только им источниками сведений о квартире и продавце. Миф №00: риелторы несут какую-то ответственность за свои рекомендации =)7
  • Алекс НевскийОтличная статья!1
  • АндрейВ Сбербанке услуга юридической проверки очень дорогая, что-то в районе 35 тысяч. Имхо, это оверпрайс. Есть Домопроф, Циан другие аналоги2
  • Бондо ХубулашвилиЕсли покупка по доверенности, но покупатель использует материнский капитал это снижает риски признания сделки недействительным?0