7 мифов о покупке недвижимости, из-за которых можно потерять миллионы

Если пойти на мутную сделку с недвижимостью, легко остаться без денег и без жилья.

В 2022 году количество заявлений о преступлениях с недвижимостью выросло на 14,9% к предыдущему году. При этом каждую десятую сделку можно оспорить: например, квартиру продали перед банкротством или с неоформленным наследством. Таких дел в 2021 году насчитали более 700 тысяч.

Расскажу про стереотипы, которые усыпляют бдительность покупателей и могут привести к печальным последствиям.

Цель банка — выдать кредит и получить обратно деньги с процентами. Если у покупателя по суду отнимут квартиру, ипотеку все равно придется выплачивать. Именно такой случай произошел с семьей на Урале, которая купила в кредит квартиру. Через шесть лет квартиру арестовали: выяснилось, что мошенники обманом подписали документы у предыдущего владельца и несколько раз ее перепродали. Квартиру у семьи изъяли, но кредит остался на них.

У многих банков есть дополнительная услуга юридической проверки сделки, которая стоит от 16 000 ₽. Но она шаблонная, и слепо доверять ей не стоит. А еще банки и нотариусы смотрят только актуальное положение дел и не углубляются в историю собственников. Выявлять подозрительные сделки в прошлом — не их задача.

Как лучше действовать. Заранее разберитесь в том, что именно придется узнавать самостоятельно. Вот что проверяет нотариус:

• дееспособность сторон по открытой базе госуслуг: например, человек может быть лишен ее по решению суда в связи с болезнью;
• выписку из ЕГРН;
• действительность паспортов по открытой базе МВД;
• действительность доверенностей через Единую информационную систему нотариата;
• действительность актов регистрации рождения, брака, смерти по базе ЗАГС;
• банкротство продавца по открытой базе Федресурса, если оно уже начато.

А вот что он не смотрит:

• историю объекта по архиву Росреестра — переходы прав от собственника к собственнику вплоть до текущего;
• архивную — расширенную — выписку из домовой книги, которая показывает историю прописок и выписок жильцов с момента приватизации;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• данные по долгам квартиры — например, за ЖКУ или капремонт;
• данные по финансовой состоятельности и кредитной нагрузке текущего и предыдущих собственников — на предмет возможного банкротства;
• судебные дела по текущему и предыдущим собственникам: даже закрытые в прошлом иски могут сказаться на сегодняшней сделке.

Все эти проверки ложатся на плечи покупателя. Я как риелтор трачу от 5 до 12 часов только на проверку судебных дел. У нотариуса или банковского сотрудника столько времени нет.

Случай из жизни. Женщина купила квартиру в Приморском районе Санкт-Петербурга в 2013 году и через девять лет получила повестку в суд. Оказалось, что она заключила нотариально заверенный договор с мошенницей, которая выдала себя за наследницу умершего собственника: никто не умирал, а свидетельство о праве на наследство подделали. Это можно было выявить в момент сделки, если бы нотариус проверил предыдущих собственников и убедился в недействительности свидетельства о смерти.

Даже если знакомые или вы сами раньше проводили сделку и она кажется идентичной, все равно могут быть подводные камни.

Допустим, покупали квартиру, где один собственник, никто не прописан, а деньги закладывали в банковскую ячейку. А теперь та же ситуация, только продавец квартиры — иностранный гражданин.

Если положить деньги в банковскую ячейку, покупатель нарушит валютное законодательство: валютные резиденты, то есть все граждане РФ, могут рассчитываться с валютными нерезидентами только безналично. Штраф — 20—40% от суммы сделки. Но раньше бывали ситуации, когда штраф превышал стоимость самой квартиры.

Как лучше действовать. Кроме гражданства есть и другие нюансы:

1. Семейное положение сторон. На это нужно обращать внимание, даже если супруги бывшие: после развода в течение трех лет они могут еще делить имущество, а иногда срок может быть и больше. Я советую внимательно прочитать статью семейного кодекса, посвященную совместной собственности супругов.
2. Может ли покупатель подтвердить доход. Это необходимо, чтобы не нарушить закон о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем.
3. Финансовое положение продавца — чтобы исключить банкротство по одноименному закону.
4. Адекватность продавца и тяжелые жизненные обстоятельства или перенесенную тяжелую болезнь, чтобы сделку не оспорили на основании того, что продавец не понимал значения своих действий.

Таким образом, каждая сделка индивидуальна и требует своего подхода. Сотрудники банка могут не знать обо всех тонкостях законодательства, поэтому не предупредят об опасности. В Росреестре тоже без проблем зарегистрируют сделку. Неладное может заметить нотариус, но не факт.

Случай из жизни. В начале 2023 года у меня не состоялась сделка по покупке квартиры, хотя с документами все было в порядке: судов, долгов и подозрительных моментов в выписках ЕГРН не было. Но требовалось согласие на сделку у бывшего супруга.

Квартиру покупали двадцать лет назад в браке, затем супруги развелись и около десяти лет каждый жил своей жизнью. Для хозяйки квартиры стало сюрпризом, что нужно согласие бывшего супруга. Связываться с ним и просить документ она не хотела.

Тем более что ее риелтор, сотрудник Росреестра и банковский менеджер заверили, что сделка пройдет и без согласия бывшего супруга. И действительно, для регистрации согласие не нужно. Однако в будущем можно получить иск от бывшего супруга, а это ненужный риск.

И только нотариус подтвердил мои опасения, когда отказался провести сделку. Согласно Постановлению Пленума № 15 Верховного суда, совместно нажитое в браке имущество остается общей собственностью после развода — навсегда. Изменить это можно, только если провести раздел имущества.

По итогам 2022 года половина сделок с недвижимостью проходила по доверенности. Это абсолютный рекорд за всю историю российского рынка жилья. Многие уехали за рубеж и оттуда распоряжались имуществом.

Зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости можно и электронно, например через «Циан-сделку». В этом случае обе стороны подписывают договор купли-продажи с помощью квалифицированной электронной подписи и отправляют его на регистрацию в электронном виде. Сделка проходит удаленно, и на электронную почту приходит результат: выписка из ЕГРН с новым правообладателем, заверенная КЭП.

Как лучше действовать. Люди часто оформляют доверенности, поскольку для них этот способ привычнее электронных сделок. Риски по сделкам с доверенностями действительно выше, чем обычно. Но это не значит, что если квартиру продают по доверенности, нужно отказываться от сделки. Вот минимум мер, которые рекомендую соблюсти перед сделкой:

1. Нанять юриста, который проверит все нюансы: что именно указано в доверенности, жив ли доверитель, его финансовое состояние, судебные дела и прочее.
2. Во время юридически значимых действий, например при внесении аванса или подписании договора купли-продажи, провести видеомост с собственником, а трансляцию записать.
3. Проверить доверенность на подлинность.
4. Проводить сделку через нотариуса. Тинькофф Журнал уже рассказывал историю, как женщина купила квартиру по поддельной доверенности у мошенницы. Однако смогла взыскать деньги со страховой компании, в которой была застрахована ответственность нотариуса.
5. Обращать внимание на причины продажи по доверенности. Например, у собственника может быть очень много участков для продажи в коттеджных поселках. Он не может присутствовать на всех сделках, поэтому выдает доверенность юристу или помощнику. Еще вариант — близкие родственники продают квартиру пожилого человека.

Случай из жизни. В декабре 2022 года задержали группу мошенников, которая оставила без жилья минимум пятерых петербуржцев. Один из эпизодов их преступной деятельности: в начале 2022 года участники ОПГ подготовили паспорт с фотографией и данными собственника квартиры. После этого они продали квартиру от имени хозяина по поддельной доверенности, а далее переоформили ее на третьих лиц.

Если квартиру продают существенно ниже рынка, например за 8 млн рублей, тогда как аналогичные — за 10 млн, это повод насторожиться. Просто так цену не снижают. Например, может вот-вот начаться или уже началось судебное дело по отчуждению недвижимости третьим лицам.

Также если сделку провели по цене ниже рынка на 20% и более, ее могут оспорить в суде в случае признания продавца или супруга продавца банкротом.

Как лучше действовать. Я рекомендую провести углубленную юридическую проверку. Она обычно занимает от 3 до 7 дней и может стоить 50 000—100 000 ₽ в зависимости от сложности дела. Специалист все проверит и представит отчет с аналитикой и понятными заказчику комментариями. Если дело дойдет до судебного разбирательства, отчет и свидетельские показания юриста помогут.

В отчете должна быть доказательная часть: скриншоты из открытых баз, ссылки на законы и судебные дела. А также комментарии эксперта с рекомендациями, как снизить риски по сделке.

Что проверяет юрист:

• действительность документов: паспорт, свидетельства о гражданских состояниях, доверенность, брачный договор и так далее;
• риски банкротства и финансовое состояние субъекта;
• возможные противоправные деяния продавца: не разыскивается ли он МВД или ФССП, не внесен ли в список экстремистов, а также есть ли судебные дела с его участием, которые могут повлиять на сделку;
• предыдущих собственников и их супругов, а в некоторых случаях — историю прописанных в квартире людей;
• обременения по объекту и многое другое.

Случай из жизни. В 2022 году мой клиент собирался купить квартиру, которая стоила ниже рынка на 30%. Я стал ее проверять и обнаружил, что к продавцу предъявляют требования кредиторы: он руководитель фирмы, которая задолжала 6,5 млрд рублей.

Я нашел судебное решение, где владельца упоминали как контролирующее лицо, то есть как несущего ответственность при банкротстве компании. Низкая цена квартиры также могла стать поводом, чтобы сделку признали недействительной. Клиент по моему совету отказался от покупки.

В выписке из ЕГРН есть много ценного, в том числе:

• площадь и перепланировки;
• собственники и доли;
• обременения по объекту;
• кадастровая стоимость объекта, по которой, например, считают налог на имущество физлиц.

Но не стоит полагаться на этот документ, так как в нем есть не все. Например, покупали квартиру в браке или нет, использовали ли материнский капитал и выделили ли доли. А с 1 марта 2023 года из ЕГРН исчезли еще и личные данные правообладателя.

Как лучше действовать. Выписку из ЕГРН нужно обязательно заказать и соблюсти ряд правил:

1. Получать выписку должен лично покупатель, чтобы соблюсти требование добросовестности согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, если дело дойдет до суда. Например, это обязательно, чтобы получить компенсацию от государства.
2. Выписки нужно брать двух видов: «Об объекте» и «О переходе прав». Там есть полная картина обременений, планировка квартиры, а также история сделок по ней. Есть еще краткая выписка «Об основных характеристиках» объекта, но она малоинформативна.
3. Выписку нужно брать дважды: перед внесением аванса и накануне сделки, поскольку данные выписки действительны на дату предоставления. Чем актуальнее выписка, тем больше гарантий, что правовой статус квартиры не поменялся.
4. Кроме обозначенных выписок, которые покупатель берет сам, стоит запросить «Онлайн-выписку из ЕГРН» у продавца. В выписке есть личные данные правообладателя, но остальная информация, например про обременения, — в усеченном виде. Таким образом, платные выписки, которые заказывает покупатель, и бесплатная от продавца дополняют друг друга.

Случай из жизни. Покупатель заказал выписку из ЕГРН за месяц до сделки и увидел в ней адрес объекта. Этот адрес указывали во всех документах, в том числе и в условиях раскрытия банковского аккредитива — счета, на котором лежит сумма за покупку. После регистрации сделки выяснилось, что адрес изменился, а продавец теперь не может получить деньги.

В нашем случае решилось все мирно: покупатель приехал в банк и подписал дополнительное соглашение, по которому аккредитив раскрыли. Если бы продавец не получил деньги, то сделку признали бы недействительной, что отняло бы у всех время и потрепало нервы.

Предоплата возможна в двух вариантах: задаток или аванс. Аванс не дает гарантии выхода на сделку — его можно вернуть в любой момент.

С задатком так не пройдет: если сделка не состоялась по вине покупателя, он остается у продавца, а если в срыве сделки виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере. В Тинькофф Журнале уже писали о том, как правильно давать задаток при покупке квартиры.

Как лучше действовать. Предоплата нужна не всегда. Например, если у покупателя на руках вся сумма или одобрена ипотека, а у продавца все документы собраны и он доступен, на сделку можно выйти за несколько дней. Смысла в предоплате нет.

Если же у покупателя собрана неполная сумма или у продавца не все документы или он в отъезде, желателен задаток. Он накладывает обязательства и прибавляет уверенности обеим сторонам.

Бывает и так, что на сделку можно выходить, но покупатель не видел собственника, а договаривался с его представителем или агентом. Тогда стоит отодвинуть дату сделки и внести задаток — это даст возможность пообщаться с собственником до сделки и понять, какая у него мотивация, насколько он адекватен. А если продавец все же отсутствует, стоит прибегнуть к видеотрансляции на ключевых этапах сделки.

Случай из практики. Я как риелтор помогал с продажей старенького дома и нашел покупателя с ипотекой. От внесения документов в банк до сделки — не больше недели, поэтому необходимости в задатке не было. Однако мой клиент-продавец настоял на нем, так как хотел гарантий от покупателя. Он получил задаток, а в предварительном договоре мы прописали условие, что вернем деньги, если сделку не пропустит банк. Так и случилось: банк не устроила независимая оценка старого дома — и он отказался выдавать ипотеку.

Так что задаток не спас сделку от развала, но создал проблемы: мой продавец отказался его возвращать. Озлобленный покупатель подал заявление в полицию. Если бы дело дошло до суда, покупатель смог бы вернуть задаток: и мои показания, и договор были на его стороне. К сожалению, он так не сделал — и деньги остались у продавца. С ним я больше не вел дел.

Многие риелторы дорожат репутацией и подходят к делу профессионально. Но в случае проблем не всегда получится привлечь агента к ответственности.

Это зависит от того, о чем точно вы договаривались и что прописано в агентском договоре. Возможно, по договору в функции риелтора входило лишь подобрать объект и организовать сделку, но не проверять ее юридическую чистоту. И за такую услугу, например, надо было доплачивать.

Как лучше действовать. Внимательно читайте агентский договор, все перепроверяйте и не стесняйтесь задавать риелтору вопросы. Делайте это письменно, например в мессенджерах, чтобы была доказательная база сотрудничества.

Лучше для этого подходит «Вотсап». Спустя сутки там уже нельзя удалить сообщение, в отличие от других мессенджеров. Эта переписка имеет юридическую силу и принимается судами наравне с перепиской по электронной почте. Желательно, чтобы в переписке были все:

• встречи с датами, временем, местом и назначением встреч;
• предложения противоположной стороны сделки;
• все движения по сделке: одобрили кредит, сделали оценку, отправили документы в банк, заказали сделку у нотариуса;
• все документы по сделке: справки, расписки, описи и т. д.

Даже если есть бумаги, лучше все дублировать в чате.

Случай из жизни. В 2019 году в Екатеринбурге агентство недвижимости за 50 000 ₽ помогло клиентке купить квартиру. Однако от покупательницы скрыли часть сведений: в приобретаемом жилье были зарегистрированы люди. Когда она это узнала, сделка сорвалась. Клиентка потребовала назад комиссионные, но агентство отказало. Женщина добилась компенсации через суд. Он обязал риелторов выплатить 83 000 ₽ за несостоявшуюся по их вине сделку, из которых 50 000 ₽ — возврат уплаченной по договору суммы, остальное — компенсации и штраф.