Во многих городах России советские панельные дома составляют половину всей жилой застройки.

Технология панельного строительства появилась в пятидесятые годы в СССР и позволила переселить миллионы людей из деревянных бараков в благоустроенные квартиры. Такие дома строят до сих пор, а квартиры в них считаются доступными из-за простоты и массовости технологии.

Поговорили о плюсах и минусах панелек с Ильей Шнейдером — инженером, бывшим сотрудником московского НИИ типового и экспериментального проектирования.

Что вы узнаете

Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Панельные дома — это устаревшая технология?

Нет, такие дома строят и сейчас. Некоторые панельные серии, например П-44Т, начали строить в девяностые и продолжают до сих пор. Панельная технология удобна, поскольку позволяет быстро возводить здания. Стены и перекрытия делают на заводе, потом их привозят на стройплощадку и собирают. Это проще, чем заливать монолитный дом или класть кирпичи.

Часто слышу мнение, что все панельные дома картонные, так что эта технология не может считаться современной. Это не так: с точки зрения технического регламента безопасности зданий и сооружений новые панельные дома ничем не хуже любых других.

Основное преимущество панельного домостроения кроется в жилищной политике государства — благодаря скорости сборки именно за счет панелек можно строить массовое жилье. С этой целью советские власти и купили технологию у французов в пятидесятые годы. Архитектор Виталий Лагутенко подогнал ее под наши реалии.

Современные серии панелек П-111М, С-222, С-220, Д-25, КОПЭ «Парус» во многом превосходят здания, построенные по другим технологиям.

Одни из первых панельных домов — серия К-7
Одни из первых панельных домов — серия К-7
Дом серии И-522А, в Москве таких 90, последний построен в 1993 году
Дом серии И-522А, в Москве таких 90, последний построен в 1993 году
Одни из первых панельных домов — серия К-7
Одни из первых панельных домов — серия К-7
Дом серии И-522А, в Москве таких 90, последний построен в 1993 году
Дом серии И-522А, в Москве таких 90, последний построен в 1993 году

Правда ли, что во всех панельках плохая звукоизоляция?

Как правило, да. Так устроен заводской железобетон, из которого состоят панели. Звук лучше проходит через материал, где меньше пустот. Например, если ударить по рельсу, звук будет звучать чище, и его слышно — дальше, чем при ударе по куску гранита.

Но проблема звукоизоляции есть и в непанельных домах, просто она другая. Монолитные дома 21 века — это монолитный железобетонный каркас. Его стены состоят из пено- и газоблоков — это ячеистый бетон с большим количеством пустот, он неплохой звукоизолятор. Но в качестве перекрытий застройщики используют те же фабричные плиты, по сути, панели. Через стены соседей не слышно, зато через пол и потолок — прекрасно.

В панельном доме очень важно залить нормальную стяжку, а еще лучше — сделать прямо в ней звукоизоляцию. Если этого нет, соседям снизу будет очень тяжело избавиться от шума сверху. Я не знаю бюджетных вариантов, как звукоизолировать потолок.

Что делать, если дует через межпанельный шов?

Скорее всего, через него не дует, а он просто промерзает, итог — в квартире холодно.

Стыки панелей — это слабое место панельных домов. Строители должны придерживаться технологии герметизации стыков. Не буду вдаваться в детали, но главное — в стык не должна попадать вода. Иначе он начнет разрушаться.

Обычно проблемы возникают с горизонтальными стыками. Со временем они приходят в негодность, цементно-песчаный раствор отрывается от панелей и рассыпается из-за усадки шва.

Обслуживающая организация должна следить за этим и вовремя устранять дефекты. Рабочий поднимается на автовышке, скалывает остатки раствора, то есть чистит шов, а затем заново заполняет его специальными составами. Норматива, как часто это делать, нет, все зависит от состояния стыков.

Чаще всего для замазки швов сейчас применяют полиуретановый герметик, он надежнее цементного раствора. Источник: Dmitryp-k / Shutterstock
Чаще всего для замазки швов сейчас применяют полиуретановый герметик, он надежнее цементного раствора. Источник: Dmitryp-k / Shutterstock

Советские хрущевки строились как временное жилье. Сейчас в них опасно?

Это не так. Хрущевки могут простоять и сто лет, это зависит от состояния конкретного здания и качества его обслуживания. В Восточной Германии 70% советских панельных домов подвергли санации и продолжают использовать.

Мне неизвестны случаи разрушения панелек «от старости». Бывают разрушения от взрыва газа, незаконных перепланировок и сильных землетрясений. Но от этого разрушаются и здания других конструкций.

При этом у панельных домов есть слабые места, проблемы, которые вылезают со временем. Например, балконная плита. После 35—50 лет эксплуатации она разрушается. В интернете можно найти много видео, как падают балконные плиты с хрущевок.

Есть два варианта, что с этим делать:

  1. Срезать балконные плиты. Управляющие компании поступают так, когда нет денег на ремонт. Чаще срезают только аварийные плиты, то есть в доме у кого-то балконы остаются, а у кого-то нет.
  2. Усилить плиты. Это обычно реализуют за счет фонда капремонта. Такая реконструкция сложная, и я не уверен, что везде ее делают правильно. Хорошее усиление — когда заводят металлические балки внутрь дома, и они торчат снаружи на ширину плиты. Потом восстанавливают армирование и цементируют аварийную плиту. Но в таком случае балки будут на потолке соседей снизу. Никто на такое не соглашается, поэтому реконструкторы крепят плиты на большие металлические уголки, которые держатся за фасад. Вопрос, надежно ли это.

Состояние балконной плиты никак не связано с состоянием самого панельного дома. С инженерной точки зрения нельзя делать вывод, что если балконы падают, то и дом разваливается.

Еще варианты усиления. Есть даже технологии бетонирования старой плиты снизу
Еще варианты усиления. Есть даже технологии бетонирования старой плиты снизу

Почему сносят старые панельки, которые по всем документам могут еще стоять и стоять?

Сносят их в основном в Москве по программе реновации. Причин две.

Высокая стоимость земли. Город хочет использовать ее максимально эффективно, застройщикам это тоже интересно. И если есть возможность собрать людей из пяти домов в один, а потом построить новые дома на месте снесенных, то почему бы нет?

Моральное устаревание хрущевок. Планировки квартир там сейчас мало кого устраивают. Немногие хотят покупать жилье с совмещенным санузлом и кухней в 6 м².

При этом в России есть тенденция на снижение метража жилья: средняя площадь квартир, выведенных на рынок в 2020 году, 50,3 м², а в 2022 — 49,2 м². Но речь идет о студиях, где возможны разные виды перепланировок. В хрущевках возможности перепланировок ограничены. Например, если есть газовая плита, нельзя объединить кухню и гостиную.

Фотография — Михаил Голденков
Фотография — Михаил Голденков

Можно ли сделать перепланировку в панельном доме?

Можно, но аккуратно. Проще всего с домами серий, которые проектировал МНИИТЭП, московский Научно-исследовательский институт типового и экспериментального проектирования. Для таких домов выпущен альбом типовых решений по перепланировкам. Он ориентирован на Москву, но подойдет и для других городов, где есть мниитэповские дома. Можно заранее посмотреть в альбом и понять, какие варианты возможны. Но в любом случае на перепланировку нужен проект, то есть надо нанимать проектную организацию.

Не советую делать на глаз и без согласований. Иногда люди считают, что ничего не случится, если вырезать дверной проем в несущей стене — он же небольшой. Но есть такое понятие, как расчет на прогрессирующее обрушение. Например, внизу взорвался газ, и чтобы дом не сложился, он зависает на закладных. Так рассчитал проектировщик. Но если где-то в стене выдолблен проем и не усилен по правилам, схема разрушения стены при прогрессирующем обрушении меняется. Разрушение всей секции в таком случае неизбежно, а вместе с ней упадет и вся стена от первого до последнего этажа. Поэтому и делают усиление проема.

Еще часто вижу в хрущевках, что люди убирают бетонный порожек перед входом на балкон. Он действительно неудобный и мешает. Но это элемент, который защемляет балконную плиту. Убрать его — означает ускорить разрушение балкона. Еще опаснее, когда сносят целый блок перед балконом и делают сплошное остекление от потолка до пола.

Если сделана незаконная перепланировка и есть предписание восстановить как было, то толку от этого восстановления, скорее всего, не будет. Нет смысла восстанавливать вырезанный кусок панели, она уже не обретет исходные параметры жесткости, что с ней ни делай.

Объединение санузла в доме серии МГ-601
Объединение санузла в доме серии МГ-601

Какие серии панелек наиболее удачные?

На этот вопрос сложно ответить однозначно, поскольку панельные дома развивались по мере развития строительной отрасли. Грубо говоря, чем новее дом, тем лучше. В целом все серии принято разбивать на три большие группы в зависимости от года постройки.

Пятидесятые-шестидесятые годы. У таких домов однообразный и невыразительный внешний вид. Планировки квартир с маленькими пространствами и проходными комнатами, низкие потолки. Плохая шумоизоляция наружных и внутренних стен. Плохая герметичность межпанельных швов.

Например, это серия К-7 и ее ленинградский аналог — ОД. На мой взгляд, эти серии пора сносить, и в Москве это уже сделали. Также к сериям первого периода относятся 1-464, 1-466, 1-467, 1-510, 1-515/5, 1-515/9, 1605-АМ/5, 1-МГ300, П-18-01, П-32 и многие другие.

Это экспериментальная брежневка серии II-57. Здесь видно, что дом стоит как бы на ножках: вместо первого этажа бетонные опоры-треугольники. Дома этой серии старые, но до сих пор выглядят вполне ничего
Это экспериментальная брежневка серии II-57. Здесь видно, что дом стоит как бы на ножках: вместо первого этажа бетонные опоры-треугольники. Дома этой серии старые, но до сих пор выглядят вполне ничего

Семидесятые-девяностые годы. Здесь уже почти избавились от проходных комнат, стали появляться раздельные санузлы, незначительно увеличились кухни. Но все еще низкие потолки, неудобные места общего пользования. Если есть лифты, то по одному на подъезд, грузовые — очень редко.

Это каркасно-панельные серии М-10, 1-МГ-600, 1-МГ-601, панельные II-49, II-57, П-68, П-3, П-44, П-22, И-491, И-580 и так далее.

Дом серии П-47, такие строились с 1975 по 1990 год. Серия ничем не примечательна, как многие панельные серии
Дом серии П-47, такие строились с 1975 по 1990 год. Серия ничем не примечательна, как многие панельные серии

С девяностых по наше время. Исправлены практически все проблемы, кроме звукоизоляции и иногда герметичности межпанельных швов. Большие кухни, раздельные и большие санузлы. Нет проходных комнат, высота потолка — 2,8—3 м. Появляются свободные планировки, предусмотренные проектом возможности сделать проемы в стенах или, наоборот, убрать существующие.

Это серии П-3М, П-44М, КУБ, П-44Т, КОПЭ, КОПЭ «Парус», И-155, П-111М, С-222, С-220, П-44К.

Д-25 — серия с увеличенными площадями квартир, которая выросла из ходовой серии П-44Т. В доме адекватные габариты комнат, хорошая кухня, каждый квадратный метр идет в зачет, то есть площадь реально используется, а не занята непонятными нишами. Источник: tipdoma.ru
Д-25 — серия с увеличенными площадями квартир, которая выросла из ходовой серии П-44Т. В доме адекватные габариты комнат, хорошая кухня, каждый квадратный метр идет в зачет, то есть площадь реально используется, а не занята непонятными нишами. Источник: tipdoma.ru

На что обратить внимание, если хочется купить квартиру в панельке

Первое — нужно понять, что дом панельный. Не всегда это можно определить визуально, есть серии с облицовкой кирпичом или плиткой под кирпич. Это П-111М и С-222, а также серия Д-25, у которой наружные стены выполнены из кирпича, но можно увидеть малозаметные стыки в осях плит перекрытия. Внутри квартир панельные дома отличаются более ровными стенами, так как они изготовлены в печи на заводе.

Проще всего заглянуть в документы на дом. Там будет указано, панельный ли дом, и его серия.

Дальше советую действовать так:

  1. Пообщаться с соседями. Тихие соседи — главное в панельном доме.
  2. Посмотреть на район. В советское время квартиры часто давали бесплатно от организации, и панельный дом может быть заселен учеными, а может — людьми, которые ведут сомнительный образ жизни. В небольших городах собрать такую информацию обычно несложно.
  3. Выяснить, какие есть возможности для перепланировок. Проверить, какие стены не несущие, и заранее подумать, есть ли смысл их сносить.

Если душа не лежит к панелькам, но хочется дешевую вторичку, стоит обратить внимание на кирпичные или каркасно-кирпичные дома постройки сороковых-восьмидесятых годов. Это СМ-6, МГ-1, МГ-2, СМ-3, II-08, II-04. Еще так называемые башни Вулыха — советский бизнес-класс. Но надо быть готовым к другим проблемам: видел, как люди покупали квартиры из-за надежных и толстых стен, а потом в квартире из-за этих стен не работала сотовая связь.


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.