«Юридическая экспертиза важнее поиска заболеваний у продавца»: психиатр — о сделках с жильем
Если на момент сделки продавец не понимал значения своих действий, ее можно оспорить.
Некоторые покупатели настаивают, чтобы на сделке присутствовал психиатр. Или просят у продавца справку об отсутствии психического расстройства — документ из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит там на учете и осознает свои действия.
Артем Гилев девять лет работал психиатром в одном из диспансеров Москвы и неоднократно выписывал справки продавцам недвижимости. Мы поговорили с Артемом о том, что такое освидетельствование при сделке, как выдают справки и зачем все это нужно.
Может ли покупатель сам вычислить, что продавец страдает психическим заболеванием?
Психиатр может выписать только справку об отсутствии психического расстройства. Но поставить диагноз на глаз не может даже врач. У людей бывают странности, но при этом они понимают значение своих действий.
Например, патологическое накопительство, когда квартира завалена вещами, может быть признаком обсессивно-компульсивного расстройства. Но это заболевание не лишает способности руководить своими поступками. Оспорить сделку будет практически невозможно.
В то же время эти же симптомы могут быть и при более тяжелых случаях, например шизофрении или деменции. А при таких заболеваниях человек, скорее всего, уже не может отдавать себе отчет в том, что он делает — в том числе кому, зачем и за сколько продает квартиру.
Стоит насторожиться, если возникли подозрения на алкогольную зависимость. Во-первых, у страдающих ею людей деменция развивается быстрее, встречается чаще. Во-вторых, человека, который из-за злоупотребления спиртными напитками ставит семью в тяжелое материальное положение, суд может ограничить в дееспособности .
Есть мнение, что шанс оспорить сделку с пожилым человеком выше, поэтому покупатели избегают пожилых продавцов. Я бы не советовал ориентироваться только на возраст. С возрастом действительно повышается вероятность развития деменции, но некоторые и в 70—80 лет ведут активную жизнь, а у других заболевание проявляется уже в 50.
Знаю, что некоторые покупатели надеются на нотариуса, якобы он «определит нормальность», беседуя с продавцом о цели продажи. Но нотариус не обладает специальными познаниями, а его мнение с медицинской точки зрения ничего не стоит.
К тому же по отдельным эпизодам поведения нельзя поставить диагноз. Так, резкая смена настроения может быть как острой реакцией на стресс, так и признаком биполярного аффективного расстройства или шизофрении. Поставить диагноз, опираясь только на поведение продавца, не может даже врач.
Зачем нужен психиатр на сделке?
Чтобы избавить продавца от необходимости посетить психиатра, некоторые поликлиники предлагают выезд специалиста на сделку. Стоимость такой услуги составляет 10 000—15 000 ₽.
Смысла в этом нет даже при видеофиксации. Психиатр на месте проведет осмотр и зафиксирует, что на момент осмотра психоза не было. Выдаст справку об этом. При этом продавец может быть недееспособным или находиться в ремиссии. В спорной ситуации суд все равно признает сделку недействительной.
Некоторые советуют даже пригласить психиатра присутствовать на сделке инкогнито. Это не только некорректно с точки зрения этики, но еще и незаконно. Квалифицируется для врача как превышение должностных полномочий — это преступление . Психиатр обязан представиться и сказать, что хочет провести освидетельствование.
Что такое справка об отсутствии психического расстройства?
У продавца можно попросить справку об отсутствии психического расстройства . Человек может получить такую справку только сам и добровольно, заставить его нельзя.
Справки выдают в психоневрологическом диспансере по месту прописки. Услуга платная, средняя цена — 1500—2000 ₽. Бесплатно регистратор может написать только то, что пришедший не значится в картотеке и на момент осмотра не имеет острого психоза. Но в случае спорных ситуаций такая справка не будет иметь никакого значения.
Частные поликлиники тоже выдают справки об отсутствии психического расстройства, но я бы им не доверял. Я видел маленькие поликлиники, сотрудники которых вовсе не разговаривают с пациентами, а ставят штампы и пишут положительные заключения. Не говорю, что так работают все, но такое есть. Это называется заведомо ложное заключение.
По правилам, перед тем как выдать справку, диспансер обязан провести ряд действий.
Проверить человека по базе данных. Обычно это делают сразу во время оплаты приема. Если продавец наблюдался в государственной поликлинике, эта информация будет в базе. Но он мог лечиться в частной клинике или вовсе никогда не обращался к психиатру, хотя психическое заболевание есть. То есть это лишь часть проверки.
Раз продавец согласился получить справку, скорее всего, записей о нем в базе данных не будет.
Если же он когда-то обращался в государственную поликлинику — например, с депрессией, — информация об этом осталась. Тогда он будет получать справку не в общей очереди, а у психиатра, который работает на этом участке. В целом проблем быть не должно, но процесс может затянуться.
Организовать прием у психиатра. Это просто беседа. Подготовиться к разговору невозможно, так как он может быть на любую тему: о здоровье, родственниках, погоде или работе служб ЖКХ. Во время беседы психиатр наблюдает за тем, как человек отвечает, последовательно ли мыслит, не путается ли в именах, датах. Если же человек ругает службы ЖКХ или, к примеру, отвечает односложно, это не повод ставить ему диагноз. Я тоже ругаюсь с коммунальными службами, так как добиться чего-то иначе может быть сложно.
Такой разговор позволяет выявить некоторые заболевания, но не всегда. Чтобы поставить диагноз, психиатру нужно собрать анамнез, то есть провести углубленное обследование. Но в рамках процедуры получения справки такое обследование не предусмотрено.
Тем не менее иногда освидетельствование не проходят.
Например, однажды ко мне на прием пришла бабушка с сыном. В ходе беседы я заметил, что у нее проблемы с памятью, и заподозрил деменцию. Как в таком случае можно выдать справку об отсутствии психического расстройства? Я предупредил: «В справке будет написано, что есть психическое заболевание». Разумеется, они просто отказались брать справку. Продать по ней квартиру они бы не смогли.
Если у врача возникают сомнения, он говорит, что не может сейчас выдать справку об отсутствии психического расстройства, и направляет к психологу. Как правило, это формальность, потому что потом все равно собирают комиссию, в которую входят минимум три психиатра. Они беседуют с пришедшим уже более обстоятельно. Такая беседа может длиться час или два.
Если человек не согласен с результатами первой комиссии, или у врачей по-прежнему есть сомнения, могут собрать комиссию повторно. Иногда людям удается добиться справки об отсутствии психического расстройства.
Помогут ли психиатр или справка из диспансера обезопасить сделку?
Если продавца признают недееспособным, сделку с недвижимостью легко оспорить. Знаю случай, когда человек спустя несколько лет после сделки подал в суд заявление, указал, что на момент купли-продажи у него имелось психическое заболевание. И суд вернул ему недвижимость, а покупателя выселили.
Суд назначит судебно-психиатрическую экспертизу. Но решение судьи будет опираться на заключение судмедэкспертов, а не психиатра. Судмедэксперты могут принять мнение врача к сведению, но могут этого и не сделать. Тем более если выяснится, что записи из психоневрологического диспансера неверны.
Однажды я проводил экспертизу по заданию суда и ко мне попала амбулаторная карта, где за два или три года были исправлены даты. Врач делал записи и каждый раз ошибался в числах.
Было заключение следователя, что исправленному можно верить, но я решил, что человек не мог машинально ошибаться в записях на протяжении нескольких лет.
Мы с коллегами обсудили случай и не стали учитывать мнение этого психиатра.
Как правило, в заключении судмедэксперты пишут, что психиатр, который выдал справку об отсутствии психического расстройства, не мог наблюдать пациента в динамике, не изучил медицинскую документацию, не имел возможности назначить необходимое обследование.
В общем, справка об отсутствии психического расстройства продавца не гарантия того, что покупателю удастся сохранить право собственности.
Есть даже такой вид мошенничества, когда продавец заключает сделку, живет на полученные деньги, а через два-три года через суд возвращает себе квартиру. Потом опять продает и действует по той же схеме. Каждый раз обосновывает это наличием психической болезни, и она на самом деле есть. Поэтому стоит проверить даже не состояние продавца, а переходы права: если их множество, значит, что-то здесь не так.
Рекомендую заказать юридическую проверку объекта и получить письменное заключение. Как правило, это не так дорого, особенно по сравнению со стоимостью потери квартиры. А еще не надо жалеть денег на титульное страхование. Хотя бы на три года — срок исковой давности. Но лучше оформить его на более длительный промежуток времени, потому что я знаю случаи, когда суды отбирали недвижимость и по истечении трех лет.
И еще: мне кажется, если что-то в поведении продавца настораживает, сделку лучше не заключать. На рынке много недвижимости. Зачем подвергать себя риску.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
