Я объединил квартиры и заложил дверной проем. Можно ли согласовать такую перепланировку?

Судя по всему, замурованный вход — не единственное изменение после объединения двух квартир. Между ними теперь наверняка есть проход, которого раньше не было. Получается, появился новый дверной проем или вы вовсе снесли стену между квартирами.

Объединение нескольких квартир в одну в обиходе называют переустройством или перепланировкой. Однако правильнее говорить о реконструкции, ведь меняется не только планировка, но и площадь жилья: из двух квартир получается одна.

Такие изменения требуют согласования с властями, а вот созывать собрание собственников нужно не всегда. Расскажу, когда это требуется и можно ли обойтись без собрания в вашем случае.

Чтобы согласовать объединение квартир, надо еще до начала работ обратиться в местную администрацию. Как правило, этим занимаются отделы архитектуры и градостроительства. Подать заявление можно лично или через МФЦ.

Потребуются такие документы:

1. Заявление о реконструкции.
2. Выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиры, которые будете объединять.
3. Проект изменений — его делает специализированная проектная организация.

Местные власти должны согласовать или запретить реконструкцию в течение 45 дней. Еще три дня у них есть на то, чтобы уведомить собственника о своем решении.

Запрет можно обжаловать в суде. Для этого придется доказать, что несущие элементы здания не страдают, а снос существующих кирпичных перегородок и возведение новых возможны.

Собственник смежных квартир вправе объединить их — сделать реконструкцию. Собрание собственников надо проводить, только если реконструкция затрагивает общее имущество. Например, помимо того, что две квартиры станут одной, к ним еще присоединится часть подъездного тамбура.

Закон определяет список общего имущества:

1. Лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, техэтажи, чердаки и подвалы.
2. Колясочные, места для занятий спортом, культурного развития и отдыха.
3. Крыши, несущие стены, общая проводка и сантехника, например стояки труб.
4. Земельный участок, на котором стоит дом, и элементы благоустройства: качели во дворе или шлагбаум при въезде на стоянку.

В отличие от обычного собрания собственников, где большинство решений принимаются 2/3 голосов, в случае с реконструкцией нужно заручиться согласием 100% собственников. То есть каждый владелец жилой или коммерческой площади в вашем доме должен расписаться, что согласен на объединение квартир.

Вы утверждаете, что не затрагивали несущие стены, поэтому в вашем случае собрание собственников не нужно. При этом с властями работы все равно придется согласовать.

Несущие стены в техпаспорте обозначены жирными линиями, а ненесущие — тонкими. Кроме того, информация об этом есть у УК, ТСЖ или застройщика. У них должны быть не просто технические планы, а полная проектная документация на дом. Собственники квартир вправе запрашивать эту документацию, но она довольно сложна для восприятия — легче просто спросить инженеров насчет стен.

У вас перепланировка уже выполнена, поэтому обращаться за ее согласованием в администрацию бесполезно: постфактум этим заниматься не будут. Узаконить работы вам теперь можно только в суде. Госпошлина за рассмотрение таких дел — 300 ₽.

Суд должен выяснить, не нарушает ли реконструкция права других жильцов, не опасна ли она и не затронула ли общее имущество дома. Для этого судья может назначить независимую строительную экспертизу.

Суд не может отказать в узаконивании перепланировки только потому, что она уже сделана, а согласования от администрации нет.

Как правило, суд согласовывает изменения, если совпали такие условия:

1. Единственное нарушение — это отсутствие разрешения, и собственник пытался его получить. Если владелец жилья даже не обращался в администрацию, а сразу пошел в суд, в иске могут отказать, не вникая в другие детали.
2. Помещение в новом виде не угрожает жизни и здоровью всех жильцов дома. Должна быть прямая связь между реконструкцией и угрозой разрушения здания — как правило, эту связь устанавливает эксперт.
3. Если затронуты несущие стены, общее собрание собственников проголосовало за такие изменения. Если несущие стены не затронуты, протокол собрания не нужен.

Хотя кажется, что правила объединения квартир прописаны четко, судебная практика по ним противоречивая — в каждом случае всплывает много нюансов. Кроме того, многое зависит от позиции соседей: будут они предъявлять претензии к проведенным работам или нет.

❌ Супруги из Екатеринбурга узаконили объединение двух квартир в одну, но соседи смогли добиться признания реконструкции незаконной. Дело дошло до Конституционного суда.

В первом заседании районный суд решил так: новый дверной проем прорубили в несущей стене, а она — общее имущество. Собрание собственников не проводили, но и объем общего имущества супруги не уменьшили: чужую площадь не захватили, внешние стены не затронули, к тому же заранее получили согласование на работы в мэрии. Суд отказал недовольным соседям в иске и решил оставить реконструкцию как есть.

Областной суд подтвердил, что запрета на устройство проема в несущих стенах внутри квартиры действительно нет, здание прочность не потеряло. Однако посчитал, что раз из стены вырезали кусок, значит, общая собственность уменьшилась. То есть нужно было проводить общее собрание, и неважно, что там согласовала мэрия. Суд обязал семью заложить проем и вернуть все как было.

В Конституционном суде семье не удалось доказать свою правоту. Пришлось исполнить решение областного суда и заложить проем между квартирами.

❌ Житель Махачкалы хотел согласовать объединение двух квартир на разных этажах. Мужчина сделал одну двухуровневую квартиру — сломал межэтажное перекрытие, чтобы установить лестницу. Перед началом работ он не обращался за согласованием в администрацию, а пошел в суд, когда уже все сделал.

Суд отметил, что работы коснулись плит между этажами, а это общее имущество всех жильцов. Поэтому для согласования объединения квартир помимо прочего нужно было организовать собрание собственников. Суд отказал в узаконивании перепланировки, и обжаловать решение не получилось.

Хотя суд и не обязал хозяина вернуть все как было, но, скорее всего, теперь на это обратят внимание в УК и Госжилинспекции.

✅ В 2022 году в Краснодаре суд рассматривал претензию соседей к семье, которая объединила две квартиры в одну. Хозяева заложили ненужный вход со стороны лестничной клетки и сделали новый проем в стене между квартирами. Еще они увеличили за счет балконов жилую площадь. Несущие стены не затронули, а работы заранее согласовали в мэрии.

Однако у соседа снизу по стене пошла трещина, порвались обои и посыпалась штукатурка. Прямой связи между этим и перепланировкой судебная экспертиза не установила. Оказалось, что еще в одной квартире тоже делали перепланировку и сломали несущие стены. Судья отказал в иске, снял претензии к объединению и посоветовал соседям искать причину проблем в другой квартире.

✅ В Киселевске супруги купили две квартиры и объединили их: заложили одну входную дверь и пробили проход внутри. Разрешений не получали, а сразу пошли в суд, чтобы узаконить работы и зарегистрировать две квартиры как одну. Супруги сказали, что жалоб от соседей нет, значит, и собрание собственников проводить ни к чему.

Экспертиза показала, что угрозы для дома нет, и суд подтвердил законность объединения.

✅ В Тулуне женщина купила трехкомнатную квартиру и подала документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрацию провели, но в ЕГРН указали площадь жилья меньше, чем на самом деле. Женщина не придала этому значения и только спустя несколько лет, когда захотела продать квартиру, увидела несоответствие.

Оказалось, что давно была реконструкция: на самом деле это не одна квартира, а две, причем собственность женщина оформила только на одну из них, а вторая так и числилась за прежним владельцем.

Хозяйка хотела просто изменить площадь квартиры и переделать техпаспорт, но Росреестр отказал: квартиры-то разные. Пришлось идти в суд. Он обязал ведомство зарегистрировать право собственности на квартиру с новой площадью и адресом. Суд учел, что истица купила квартиру уже с перепланировкой и с нее нельзя спрашивать, почему нет согласования, ведь работы провели предыдущие собственники.

Вы уже провели реконструкцию, поэтому обращаться за согласованием в администрацию бесполезно — придется узаконивать работы в суде. Если до их начала вы уже обращались в администрацию, но вам отказали, это будет плюсом при рассмотрении дела.

Если в ваших квартирах целы все несущие стены, решение собрания собственников вам не нужно. А вот если вы все же затронули несущие конструкции, то без протокола общего собрания иск лучше не подавать: впустую потратите время.

Суд признает право собственности на квартиру в ее новом виде, если удостоверится, что ничьи права не нарушены, нет угрозы для жильцов и самого дома.