Как я купила две квартиры, которые в жизни были объединены в одну

И как два риелтора и нотариус пропустили в договоре ошибку на 466 617 ₽

64
Как я купила две квартиры, которые в жизни были объединены в одну
Аватар автора

Екатерина Иванова

покупала квартиры

Страница автора

Мы осознанно купили квартиру с неузаконенной перепланировкой.

После рождения ребенка мы хотели расшириться, но найти хорошие предложения в нашем бюджете — 6,5 млн рублей — в Петербурге крайне сложно, так что мы сразу стали рассматривать и «проблемное» жилье, например квартиры с неузаконенными перепланировками. Такую мы в итоге и купили по удачной цене.

В статье расскажу, как мы искали квартиру, проводили сделку и почему пришлось экстренно искать полмиллиона наличными.

Продажа старой квартиры

На окраине Санкт-Петербурга у нас была небольшая двушка площадью 44 м², которую прошлые хозяева переделали из однушки. Для двоих человек такой площади достаточно, а для троих — уже мало. Так что, чтобы расшириться, нам требовалось сначала продать старую — ту самую двушку на окраине города, которую мы купили в 2015 году за 3,5 млн рублей.

По документам это была однушка, потому что предыдущие хозяева сделали незаконную перепланировку: на месте кухни устроили спальню, а кухню перенесли, еще они объединили раздельный санузел. Так появилась двушка.

В квартире был хороший ремонт и мебель. Но купить квартиру в ипотеку с такой перепланировкой невозможно: банк не одобрил бы. Предыдущие владельцы долго ждали своего покупателя и постепенно снижали цену. В итоге появились мы — у нас была полная сумма наличными, поэтому ни с кем не нужно было согласовывать сделку. Мы купили эту квартиру.

В 2020 году, когда решили переезжать, мы надеялись, что цены за пять лет выросли. Однако за эти годы мы так и не узаконили перепланировку, поэтому оценивать квартиру было сложно. Я надеялась, что мы сможем продать ее за 4 000 000 ₽.

Еще во время поиска дома мы познакомились с риелтором Анастасией. Мне понравилась ее манера общения и подход. Так, когда мы собрались уехать на лето в другой город, нужно было кому-то оставлять ключи для просмотров. Я предложила оставить их риелтору — так было удобно всем. Анастасия же сама предложила мне написать расписку, где указала свои паспортные данные и то, с какой целью она приняла ключи.

Кроме этого, ключи от квартиры я оставила соседке — она поливала цветы. И риелтор, и соседка заочно, с моих слов, знали друг о друге. Поэтому мы поехали отдыхать в другой город спокойно.

Пока мы отдыхали, Анастасия показала квартиру нескольким покупателям. По каждому из просмотров она звонила до и после. Сначала говорила, кто придет и во сколько, а после встречи рассказывала о своих впечатлениях.

Один из просмотров принес результат: люди захотели купить нашу квартиру за 4 250 000 ₽. Это было выше моих ожиданий, и мы сразу согласились. Нам повезло с покупателями: у них были наличные деньги и никаких предубеждений по поводу перепланировок. Им все очень понравилось, и неузаконенность перепланировки нисколько их не смущала.

Наша старая квартира была оформлена на моего отца — так получилось исторически. Поэтому договаривалась о сделке я, но окончательно ее оформлял мой папа и наш риелтор.

Кроме суммы от продажи старой квартиры у нас был материнский капитал 466 617 ₽, так что общий бюджет для поисков новой квартиры мы определили в 6 500 000 ₽. Недостающую часть я надеялась добрать ипотекой.

Поиск новой квартиры

Когда нашелся покупатель на старую квартиру, мы уже некоторое время просматривали объявления, и у меня был список требований к новому жилью. Мы вернулись в город и приступили к активным поискам.

Нам нужна была трех- или четырехкомнатная квартира площадью не менее 80 м² с ремонтом. Мы понимали, что сделать хороший ремонт с нуля будет стоить столько же, сколько сама квартира. К тому же сыну было чуть больше полугода, а жить с маленьким ребенком на стройке — не лучшая идея. По локации — Петербург, не дальше 20 минут от метро на транспорте.

Я внимательно изучила рынок вторичной недвижимости и поняла, что найти что-то подходящее в черте Питера в наш бюджет сложно: слишком все дорого. Если же цена нас устраивала, значит, был какой-то подвох: квартира не подходила под ипотеку и маткапитал, была заложена, рядом жили проблемные соседи либо просто квартира находилась очень далеко от метро.

Мы стали рассматривать Ленобласть. Под наши критерии попадали квартиры Всеволожского района. Мы рассматривали сам Всеволожск, Бугры, Девяткино, Колтуши и другие. Уровень цен везде был примерно одинаковый, выбивался только Всеволожск — он был чуть дороже. Но там ни одна из квартир мне не понравилась: не мой дизайн, неудачная планировка, неприятный район.

Например, такая квартира вписывается в наш бюджет, но у владельцев условие — только обмен на дом. Источник: «Авито»
А это еще одна квартира с сюрпризом: бывшее общежитие, здесь хозяева продают четыре комнаты из пяти. Что делать с пятой и кто там живет — неизвестно. Источник: «Авито»
А это еще одна квартира с сюрпризом: бывшее общежитие, здесь хозяева продают четыре комнаты из пяти. Что делать с пятой и кто там живет — неизвестно. Источник: «Авито»

Как мы нашли свой вариант и почему он стоил так дешево

В июле 2020 года на «Авито» мне попалось необычное объявление. Оно было словно специально составлено так, чтобы не заинтересовать потенциального покупателя. Как будто цель была не продать квартиру, а, наоборот, сказать: «Проходите мимо».

В шапке и тексте объявления не совпадала площадь, было очень мало фотографий, а кухня оставалась непонятной. Это была трехкомнатная квартира с хорошим ремонтом и большой площади — 104 м². Расположена в городе Мурино, недалеко от метро «Девяткино». Цена — 6 500 000 ₽. Однако даже по такой обрывочной информации я поняла, что стоит ее посмотреть.

По телефону риелтор продавца мне сразу объяснила, в чем подвох. Юридически это были две разные квартиры: двушка и однушка. Владельцы не узаконили объединение и продавали обе квартиры как одну, но ниже рыночной стоимости.

Если верить этим ценам, то с учетом площади наша квартира должна была бы стоить 9 228 856 ₽. Но из⁠-⁠за проблем с перепланировкой хозяева продавали жилье на 2 700 000 ₽ дешевле. Источник: realtymag.ru
Если верить этим ценам, то с учетом площади наша квартира должна была бы стоить 9 228 856 ₽. Но из⁠-⁠за проблем с перепланировкой хозяева продавали жилье на 2 700 000 ₽ дешевле. Источник: realtymag.ru

Квартира нам очень понравилась. Из всех увиденных вариантов этот объективно был лучший: и по удаленности от метро, и по площади, и по ремонту. Неузаконенная перепланировка выглядела так: две квартиры соединялись с помощью арки. Она была уже, чем обычная дверь, но человек в нее спокойно проходил.

Я не спрашивала, как и почему произошло объединение квартир. Но риелтор продавцов сообщил, что хозяева не хотели возиться с узакониванием перепланировки. Видимо, посчитали, что проще скинуть стоимость квартиры при продаже, чем тратить деньги и время на строительную экспертизу и суды, которые еще непонятно чем закончатся.

В этой квартире сначала жила семья — родители с двумя детьми, но потом они уехали и стали квартиру сдавать. Риелтор спрашивала у них о причинах продажи, и те пояснили, что хотят купить недвижимость за рубежом.

Вход со стороны однушки. Мы до сих пор не знаем, несущая это стена или нет, но похоже, что да, ведь она разделяла две квартиры
Вход со стороны однушки. Мы до сих пор не знаем, несущая это стена или нет, но похоже, что да, ведь она разделяла две квартиры
Вход со стороны двушки
Вход со стороны двушки
1/2
Вход со стороны однушки. Мы до сих пор не знаем, несущая это стена или нет, но похоже, что да, ведь она разделяла две квартиры
Это две наши квартиры
Это две наши квартиры

Так как фактически это были две квартиры, а не одна, некоторые помещения дублировались: в квартире были две кухни, две прихожие, два балкона, два санузла — совмещенный и раздельный. Входных дверей тоже было две. Предыдущие хозяева часть одной из прихожих переделали в кладовку и утеплили один из балконов, объединив его с комнатой, — тоже без всяких согласований.

Проем между квартирами очень сложно согласовать

Аватар автора

Татьяна Рыпакова

разработчик проектов перепланировки

Страница автора

В большинстве случаев стены между квартирами несущие. Проем в такой стене опасен для сохранности всего дома, и я бы не рекомендовала заниматься таким объединением. Согласовать эту перепланировку очень сложно, даже если сделать проект.

Если проем уже выполнен, рекомендую как минимум его усилить. Для этого нужно вызвать специалистов, которые занимаются именно усилением проемов: они выполнят расчеты, подготовят проект и проведут необходимые работы. Устройство усиления обычно стоит дешевле, чем устройство самого проема.

Нам понравился так называемый предбанник — кладовка перед входом в квартиру. Сейчас мы делим эту площадь пополам с соседями. Там у нас хранятся летняя коляска, санки, машинки, а также запасы дистиллированной воды для утюга-парогенератора.

Это предбанник. Стройматериалы, матрасы и рюкзак «Яндекс-еды» — соседей
Справа видна вторая неузаконенная перепланировка: балкон утеплен и присоединен к комнате. На балконе после покупки квартиры мы сделали продолжение детской: у сына там стоит мольберт
А это балкон вблизи
Кондиционер вешали уже мы. Вышло 26 000 ₽ за сам кондиционер и 10 000 ₽ за установку

С одной стороны, нам не хотелось снова ввязываться в историю с неузаконенной перепланировкой. С другой — получалось, что мы экономим почти 3 млн рублей.

Но больше всего нас смущал город. Единственный человек, который когда-то хвалил Мурино, — Слава Марлоу в интервью Дудю. Ему город понравился, потому что тут «пивные магазины на каждом углу, винный, табак, объявления с девочками по асфальту развешаны». Так что считать этот отзыв положительным в прямом смысле нельзя.

Любой другой отзыв будет повторять слова Ильи Варламова, который считает Мурино и подобные ему города градостроительной ошибкой. Местные жители вторят популярному блогеру и называют город не иначе как гетто. Еще Мурино имеет славу наркотического хаба Петербурга.

Однако мы выяснили, что все это относится к так называемому новому Мурину, то есть городу с 25-этажными новостройками. Мы же купили квартиру в старой части города, о существовании которой вообще мало кто знает. У нас десятиэтажный дом 1999 года постройки, вокруг дома еще ниже. Здесь много зелени, парк и метро в пешей доступности, закрытый двор со шлагбаумами, тишина, нет пробок.

Детская площадка во дворе
Эта же площадка — вид из окна
За домом есть еще одна детская площадка
Прямо за домом можно погулять по небольшому скверу
Это же место с другого ракурса
Недалеко от дома есть парк, там тоже стоят детские площадки. Мы часто ходим в парк с ребенком, здесь спокойно, и ребенок может набегаться
Рядом с нашим домом течет река. Летом здесь гораздо красивее

Но и в старой части есть проблемы. Например, вся городская инфраструктура находится либо в новых районах, либо в Питере. В амбулатории у дома работают только педиатры, к узким специалистам нужно ехать либо в Девяткино, либо в Кузьмолово — это минимум 20 минут на машине.

В момент выбора квартиры мы много сомневались — именно из-за дурной славы Мурина. Но желание получить классную квартиру с большой скидкой победило, и мы согласились на сделку.

Продавцы попросили аванс 300 000 ₽. Когда риелтор об этом нам сообщила, мы ответили, что денег нет, и это было правдой. Тогда риелтор предложила взять аванс в этом же размере у покупателей нашей квартиры и просто передать эти деньги продавцам. Никто не возражал против такой схемы, риелтор сама передала деньги, мы даже не писали расписок.

Покупка первой квартиры

Нашу квартиру покупали люди, которые продавали свою квартиру. В свою очередь, их покупатели тоже продавали свою. Мы покупали две квартиры у людей, которые себе взамен ничего не покупали. В итоге получалась цепочка, в которой мы были последним звеном.

Я не знаю ничего про другие сделки и участников в нашей цепочке, поскольку всем занималась Анастасия и риелторы других участников. Риелторы общались между собой и сообщали о своих действиях друг другу. Я общалась только с покупателями нашей прежней квартиры и продавцами будущей.

Поскольку новых квартир юридически было две, то сумму оплаты нужно было разбить тоже на два платежа. Мы решили двушку купить за 4 000 000 ₽ с помощью ипотеки, а однушку — за 2 500 000 ₽, за наличку и маткапитал. Стоимость квартир по отдельности вычислили риелторы исходя из того, чтобы цены выглядели более-менее адекватно и потом ни у кого не возникло вопросов. Но относительно рынка цены получились все равно значительно ниже — за счет общей низкой стоимости квартиры.

Источник: realtymag.ru
Источник: realtymag.ru
Источник: realtymag.ru
Источник: realtymag.ru

Ипотеку для нас брали мои родители: папа стал основным заемщиком, а мама — созаемщиком. Сами взять кредит мы не могли: я была в декрете и без работы, а у мужа такая кредитная история, что и заявку подавать не было смысла. Мы договорились, что родители оформят ипотеку на себя, а платить будем мы. В первоначальный взнос пошли деньги с продажи предыдущей квартиры. Родители взяли для нас 2 640 000 ₽ на 20 лет. Ежемесячно мы платим 24 093 ₽.

Оценку квартиры полностью взяла на себя риелтор. Я не присутствовала, когда приходил оценщик, и не знаю, как они с риелтором урегулировали все насчет перепланировки. Но ипотеку нам, вернее моим родителям, одобрили. Банк обязал застраховать квартиру, я заплатила за это 6072 ₽.

Сделка с ипотекой прошла 12 сентября, все было очень быстро и гладко: родители подписали документы в банке, внесли первоначальный взнос и оформили куплю-продажу квартиры. По документам владельцами квартиры стали тоже они. Мы не присутствовали ни в банке, ни на сделке — родителей везде сопровождала наш риелтор.

Покупка второй квартиры

Покупку второй квартиры мы оформляли через нотариуса — так предложил сделать кто-то из риелторов, объяснив, что сделки, оформленные через нотариуса, Росреестр регистрирует быстрее. Мы согласились. Услуги нотариуса оплачивали мы по негласному правилу «за все платит покупатель»: мы заплатили 10 000 ₽ госпошлины и 11 000 ₽ за «услуги правового и технического характера». Сколько дней в итоге заняла регистрация сделки, я уже не помню.

Нотариус составил договор купли-продажи и зачитал нам условия: мы платили два миллиона рублей наличными, а сумму маткапитала переводил чуть позже Пенсионный фонд. Из-за того, что мы использовали маткапитал, решили сразу оформить квартиру на троих: меня, мужа и сына. Закон обязывал выделить долю несовершеннолетнему ребенку.

Утром мы с мужем и хозяйкой квартиры встретились у нотариуса и подписали все документы, а вечером того же дня снова встретились — уже в банке. Деньги мы заложили в ячейку.

Нотариус сам отправил документы на регистрацию, а Росреестр зарегистрировал сделку.

Это договор купли-продажи, который мы заключили у нотариуса. Нам казалось, что право на налоговый вычет зависит от объема долей, и мы вписали больше собственности на мужа, потому что он работал и платил НДФЛ, а я была в декрете. Потом нам объяснили, что право на вычет имеют оба супруга, и не важно, какие у них доли, если квартира в совместной собственности. Но менять мы уже ничего не стали
Это договор купли-продажи, который мы заключили у нотариуса. Нам казалось, что право на налоговый вычет зависит от объема долей, и мы вписали больше собственности на мужа, потому что он работал и платил НДФЛ, а я была в декрете. Потом нам объяснили, что право на вычет имеют оба супруга, и не важно, какие у них доли, если квартира в совместной собственности. Но менять мы уже ничего не стали
А здесь внизу указана стоимость оформления договора у нотариуса
А здесь внизу указана стоимость оформления договора у нотариуса

Какие проблемы возникли при покупке с маткапиталом

После регистрации сделки я должна была получить документы о собственности и подать заявку в Пенсионный фонд, чтобы остаток денег, то есть маткапитал, перечислили продавцу. В договоре было прописано именно такое условие.

Мы переехали на следующий день после регистрации сделки, и я сразу занялась документами для ПФР. На словах мы договорились, что, как только переедем, я начну всю процедуру с переводом маткапа продавцу. Мне не хотелось тянуть с этим.

Мне не хотелось ехать в ПФР лично, и я решила все сделать через портал госуслуг. Я открыла нужную страницу, и там необходимо было выбрать, кому переводить деньги: юрлицу или физлицу. Я попыталась нажать кнопку «Физическое лицо», но ничего не получилось, опция была недоступна.

Список документов для распоряжения маткапиталом я смотрела на сайте ПФР
Список документов для распоряжения маткапиталом я смотрела на сайте ПФР
У меня опция «Физическое лицо» была просто недоступна
У меня опция «Физическое лицо» была просто недоступна

Риелтор сказала, что сайт госуслуг может глючить, поэтому лучше ехать в ПФР или МФЦ лично. Я поехала в МФЦ, и тут меня ждал неприятный сюрприз. Специалист МФЦ сказала, что я смогу перевести маткапитал на счет физлица за покупку квартиры, только когда ребенку исполнится три года. Сыну на тот момент было всего несколько месяцев.

Я подумала, что сотрудница МФЦ ошибается, ведь перевод маткапитала бывшей владелице квартиры у меня уже согласован пятью риелторами, нотариусом и Росреестром. Не мог же госорган зарегистрировать сделку, если одно из ее условий незаконно! Сотрудница МФЦ даже позвала начальницу, но та подтвердила, что нужно ждать, пока ребенку исполнится три года.

Я снова стала звонить риелтору. Она была ошарашена не меньше меня. Я полезла в интернет, где на официальном сайте ПФР и портале госуслуг прочитала следующее:

Мой риелтор взяла на себя самое сложное — сообщить о проблеме продавцу. И продавец, и его риелтор подумали, что мы мошенники. Я их прекрасно понимаю: это действительно первое, что приходит в голову.

Мы предложили такое решение проблемы: поскольку банк одобрил ипотеку моим родителям на большую сумму, чем было нужно для покупки квартиры, у нас оставались деньги, которые мы планировали потратить на покупку мебели, — около 350 000 ₽. Пришлось отказаться от части мебели и предложить доплатить сумму маткапитала — 466 617 ₽ — наличными, в основном за счет этого остатка.

Но для этого требовалось перезаключить договор у нотариуса.

Повторный совместный поход к нотариусу был, мягко скажем, напряженным. У нотариуса мы договорились, что заключим допсоглашение к договору, в котором пропишем, что пункт про маткапитал утрачивает силу, и заменим этот пункт на положение о том, что остаток денег мы передаем наличными.

Нотариус переделал документы бесплатно, хотя всем своим видом показывал, что ему не хочется этим заниматься. Он сам тоже был расстроен и подавлен, что допустил такую оплошность и пропустил пункт договора, который был заведомо ошибочным.

Окончательные расчеты всех участников цепочки друг с другом и риелторами проходили в специально арендованной банковской ячейке, где все это время находились деньги.

Мы под расписку отдали продавцам сумму маткапитала, а риелторы получили свои комиссии. Изначально наша риелтор должна была получить 150 000 ₽ за продажу нашей старой квартиры, подбор новой и сопровождение сделки.

Но когда выяснилось, что вместо одной квартиры мы покупаем две, Анастасия сказала, что комиссия будет выше на 100 000 ₽. В договоре с риелтором мы так и оставили сумму 150 000 ₽, чтобы не возиться с бумагами. Риелтор со стороны продавцов заработала тоже 250 000 ₽ — ей напрямую платила продавец квартиры. Деньги своим риелторам и мы, и продавцы квартиры передавали наличными.

Во время обеих сделок возникло много мелких трат. Риелторы постоянно говорили, что нужны справки, выписки, надо заплатить какие-то комиссии. Они объясняли, за что и зачем мы платим, но не покидало ощущение, что это плата за воздух, а ценники взяты с потолка.

Я так и не поняла, почему услуги нотариуса стоили 21 000 ₽, а он заверил договор, один из пунктов которого очевидно противоречит закону. Но нам хотелось поскорее закончить сделку и не хотелось вникать в эти процедуры, поэтому мы доверились риелторам и все оплатили.

У нас остались платежные документы по некоторым сопутствующим тратам. Это платеж на 10 900 ₽ в пользу какого⁠-⁠то ООО. Я уже не знаю, за что мы платили
И еще 3400 ₽ мы сняли со счета и тоже отдали непонятно за что

Когда выяснилось, что мы не можем использовать маткапитал, наша риелтор Анастасия сразу же признала свою ошибку и даже была готова заплатить за переоформление бумаг у нотариуса.

Ирина, риелтор от продавцов, наверное, должна была нести такую же ответственность, ведь это ее клиенты, чьи интересы она должна была защищать, попали в ситуацию сделки с невыполнимым условием. Но она обвинила во всем Анастасию и нотариуса. Я считаю это непрофессиональной, безответственной и неправильной с точки зрения морали позицией. Но в целом это уже не мое дело, сделка закончилась.

Оформление обеих квартир обошлось нам почти в 300 000 ₽, основную часть этой суммы составила комиссия риелтора. Я не помню всех наших трат на оформление, поскольку не фиксировала их, к тому же не очень хорошо ориентируюсь в этих процессах — для этого мы риелтора и наняли.

На оформление двух сделок ушло 291 372 ₽

Куда потратилиСумма
Комиссия риелтора250 000 ₽
Сопутствующие траты на справки, выписки и прочее14 300 ₽
Услуги нотариуса11 000 ₽
Госпошлина за оформление сделки по второй квартире у нотариуса10 000 ₽
Страховка первой квартиры6072 ₽
Переделка договора у нотариусаБесплатно

На оформление двух сделок ушло 291 372 ₽

Куда потратилиСумма
Комиссия риелтора250 000 ₽
Сопутствующие траты на справки, выписки и прочее14 300 ₽
Услуги нотариуса11 000 ₽
Госпошлина за оформление сделки по второй квартире у нотариуса10 000 ₽
Страховка первой квартиры6072 ₽
Переделка договора у нотариусаБесплатно

Как мы живем в нашей квартире

Прошло уже больше года, как мы тут живем. Большая часть планов на ремонт так и осталась планами из-за снижения доходов и роста расходов. Ежемесячно мы платим около 40 000 ₽ за квартиру: 24 093 ₽ — по ипотеке и где-то 15 000 ₽ — за коммунальные услуги. Выкупать квартиру у родителей не планируем: у нас отличные отношения, и факт, что жилье формально принадлежит маме и папе, никого у нас в семье не беспокоит.

Мы много платим за ЖКУ, так как расходуем много электричества: часто включаем теплые полы, которые остались от предыдущих хозяев в санузлах, кухне и столовой. Кухня и столовая — это разные названия для двух кухонь в квартирах. Именно так помещения называли предыдущие хозяева, чтобы не путаться.

Нам эта терминология показалась удобной, и мы тоже пользуемся ей. Пока сын учился ходить и ползал по полам, нагрев полов работал практически постоянно, чтобы ребенок не простыл, отсюда и большие счета за электричество. Еще сказывается общая площадь квартиры.

В старой квартире мы платили лишь около 5000 ₽ за ЖКУ и ничего более.

Так как формально у нас две квартиры, платежки за ЖКУ приходят тоже дважды. В нашем ТСЖ действуют так называемые прямые договоры — когда поставщики газа, воды, электричества присылают отдельные квитанции на имя жильцов, а не включают суммы к оплате через УК или ТСЖ в единую квитанцию. Каждый месяц мы получаем на обе квартиры 10 квитанций
Так как формально у нас две квартиры, платежки за ЖКУ приходят тоже дважды. В нашем ТСЖ действуют так называемые прямые договоры — когда поставщики газа, воды, электричества присылают отдельные квитанции на имя жильцов, а не включают суммы к оплате через УК или ТСЖ в единую квитанцию. Каждый месяц мы получаем на обе квартиры 10 квитанций

Мы все так же планируем косметический ремонт: хотим убрать обои и просто покрасить стены, потому что с ребенком и кошкой краска — это более практичное решение. Еще надо заменить некоторые светильники. В глобальных планах — полностью поменять санузлы, в обоих поставить большие угловые ванны, как в прошлой квартире.

Когда ребенок подрастет, поменяем детскую. Через пару-тройку лет у него появятся предпочтения относительно дизайна и интерьера, и уже опираясь на них, будем переделывать комнату.

В квартиру мы заходим только через двушку. Звонок в подъезде подписан тоже номером двухкомнатной квартиры, но прошлые хозяева сделали так, что звонок одинаково хорошо слышно везде: они повесили около входных дверей в обеих квартирах звуковые блоки, которые заведены на этот звонок. Оказалось, что это ужасно громко!

Слева — вход в однушку, его мы не используем, потому что там заклинивает замок, да и удобнее, когда в квартиру всего один вход: меньше грязи, а нам не надо вспоминать, где кто в прошлый раз оставил обувь или куртку
Слева — вход в однушку, его мы не используем, потому что там заклинивает замок, да и удобнее, когда в квартиру всего один вход: меньше грязи, а нам не надо вспоминать, где кто в прошлый раз оставил обувь или куртку

В Мурине нет даже намека на доступную среду. Сейчас сын уже сам ходит пешком, и это не проблема. Но раньше прогулки с коляской иногда превращались в ад. Тротуары такие узкие, что если я шла с коляской, то с прохожими было не разойтись.

Местами тротуаров просто нет, где-то они ни с того ни с сего обрываются. Некоторые тротуары очень странно заасфальтированы: три метра асфальта, метр щебенки, полметра асфальта, еще метр щебенки, потом снова асфальт. По крупной щебенке коляска не едет, из-за дождей песок превращается в болото.

В нашем доме изначально даже не было пандуса. Я не могла поднять коляску на руках и спускала ее на колесах — ступенька за ступенькой. Однажды уборщица увидела мои мучения, и вскоре после этого нам сделали пандус.

Откидной пандус, который нам сделали. К стене крепится на щеколду, ее видно посередине. Когда нужно, вынимаешь щеколду и раскладываешь пандус
Так мы обустроили спальню: поставили кровать с подъемным механизмом. Внутри лежит много вещей, которыми мы пользуемся редко
Кровать стоит у стены из соображений безопасности. Сын вертится во сне, поэтому пока организация пространства принесена в жертву безопасности
Спорткомплекс теоретически рассчитан на ребенка до шести лет. Но думаю, что через год он уже станет мал сыну, и мы заменим его на взрослую шведскую стенку. Она будет гораздо компактнее
Этот стеллаж, как и стол, стул, табурет, тумбочка и шкаф на балконе, остались от прошлых хозяев квартиры

Минусы и плюсы нашей квартиры

За год жизни мы увидели, наверное, все плюсы и минусы нового жилья.

❌ Прошлые хозяева не пользовались горячей водой, а грели холодную бойлером. Оказалось, что горячая вода здесь ужасная: почему-то в систему горячего водоснабжения попадает техническая вода из системы отопления. Она ржавая и пахнет.

Мы купили простой фильтр, которого при нашем потреблении должно бы хватать на пять месяцев, но менять его приходится раз в три-четыре недели, и он за это время полностью забивается грязью. Я тоже пользуюсь бойлером, который оставили нам прежние собственники, но его объема мне никогда не хватает, и поневоле приходится включать обычную горячую воду из центральной сети.

Наше ТСЖ планирует полностью отказаться от горячей воды и самостоятельно подогревать холодную воду электричеством в подвале — нас предупредили, что после этого коммуналка вырастет еще.

Этот фильтр мы купили в «Леруа Мерлене» за 1300 ₽, а установил его мой папа
Этот фильтр мы купили в «Леруа Мерлене» за 1300 ₽, а установил его мой папа
Таким картриджем мы пытаемся чистить горячую воду, но все тщетно. Источник: leroymerlin.ru
Таким картриджем мы пытаемся чистить горячую воду, но все тщетно. Источник: leroymerlin.ru
1/2
Таким картриджем мы пытаемся чистить горячую воду, но все тщетно. Источник: leroymerlin.ru
Таким картриджем мы пытаемся чистить горячую воду, но все тщетно. Источник: leroymerlin.ru

Из-за того, что город старый, трубы и электросети тоже старые. Очень часто случаются аварии: то холодной воды нет, то горячей, то электричества.

❌ Пожилая соседка, живущая под нами, кажется, не очень адекватна. Факт такого соседства неприятен.

Из недостатков это, наверное, все. Теперь о хорошем.

✅ Пожилая соседка по этажу — лучше нельзя и придумать! Очень милая, воспитанная, вежливая, с ней всегда приятно поговорить, и она готова прийти на помощь, когда это нужно. Например, летом в наше отсутствие она полтора месяца поливала цветы и следила за квартирой.

✅ Отсутствие пыли. Я не знаю, как это возможно, но в этой квартире практически не образуется пыль, что меня как домохозяйку бесконечно радует.

✅ Службы доставки часто определяют нас как Петербург. Это удивительно, но когда мы жили в черте Петербурга, большая часть компаний по доставке записывала тот адрес в Ленобласть и, соответственно, применяла повышающие коэффициенты. Сейчас мы живем в области, но нас считают за Петербург, и мы не переплачиваем за доставку.

✅ Город развивается. Когда мы переехали, здесь сделали дорогу, затем построили новую развязку, и пробки стали гораздо меньше, чем год назад, — мы это ощутили даже без машины. Если в сентябре 2020 года в будний день в обед все дороги стояли, то сейчас и на автобусе, и на такси можно быстро доехать куда нужно.

Появляются новые места для отдыха, очень много детских площадок, причем не однотипных, а довольно разнообразных — для маленьких детей это очень важно. Нам обещали, что за два года построят новую поликлинику, отдел полиции и ТЦ. Этого всего здесь действительно не хватает.

Перепланировку мы оставим как есть, потому что понятия не имеем, что с ней делать, а продавать квартиру не планируем. Пусть по документам это также будут две квартиры, нас это устраивает.

Что я поняла из всей этой истории с покупкой квартиры

  1. Не важно, сколько специалистов с вами работают, все равно проверьте все самостоятельно, а если используете маткапитал, лучше заранее проконсультируйтесь в Пенсионном фонде.
  2. Перед началом работы с риелторами, цепочками и хороводом продавцов и покупателей четко определите, какие, у кого и на каком этапе будут расходы. По моим ощущениям, все расходы, связанные с покупкой квартиры, безумные и ничем не обоснованные. Ты постоянно платишь за воздух. Здесь какая-то бумажка за 5000 ₽, тут какая-то госпошлина — 3000 ₽, там плата за открытие и регистрацию не пойми чего — еще 7000 ₽. Из этих непонятных и незапланированных расходов набегают огромные суммы. Не поддавайтесь на давление риелторов.
  3. Оказывается, можно найти неплохую квартиру с большой скидкой, если просматривать не только «чистые» варианты, но и проблемные. При продаже и покупке квартиры с незаконной перепланировкой есть трудности, но такая сделка может быть очень выгодной, в особенности если покупаете квартиру для себя на долгий срок.

Как думаете, какие проблемы могут быть из-за незаконного объединения двух квартир?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Никогда не понимал логики снижения цены при продаже двух квартир, объединенных дверным проемом. Проем за 1-2 дня закладывается кирпичом и штукатурится. 20-30 тыс. рублей, вместе наймом рабочих и расходниками. После этого на продажу выставляются две отдельные квартиры: однушка и двушка. Совокупная цена которых почти в два раза выше одной проблемной "трешки".

Таким же образом решаются вопросы незаконно присоединенных кладовок и огороженных тамбуров. Все восстанавливается до паспортной площади за несколько десятков тысяч рублей, а покупателю на просмотре можно хитро подмигнуть и сказать что он сможет увеличить свою свою жилплощадь, если захочет. Так минусы проблемной квартиры превращаются в ее плюсы.

98
Редактор Т—Ж

Свинья, людям лень заморачиваться. Фотографии нормальные даже не делают — смотришь объявление, а там все вещи раскиданы и не убрано ничего. Причем даже иногда от риелторов такие выставляют. А вы говорите «нанять рабочих и заложить»😂

44

Елена, если людям лень заморачиваться из-за нескольких миллионов рублей, нуууууу

10

...а в это время, на стороне продавца:

11

Свинья, у нас иногда заказывают самый дешёвый балконный блок, чтобы отделить присоединенный ранее балкон 😎

10

Свинья, можно было еще проще на момент оценки поставить с двух сторон по шкафу к проему и все))

9

Свинья, Совершенно с Вами согласна, странные люди, сами теряют деньги там,где,наоборот, можно их сделать!

1

Свинья, то есть есть смысл купить квартиру с неузаконенной планировкой? вот, сейчас смотрю одну - там часть несущей стены снесли (для дверного проема),продают квартиру с хорошей скидкой.
Банк может одобрить при условии, что будет восстановлена первоначальная планировка.
Если покупаю, закладываю временно этот проем, подаю в банк документы, все ок. А потом снова рушу?))
смущает только то, что если у соседей какие-то трещины возникнут или другие проблемы, то меня могут обязать все восстанавливать и тогда попаду на миллионы)

0
Сообщник

Свинья, более того: если есть где жить, можно было провернуть эту операцию, и таким образом добыть доп сумму на покупку беспроблемной квартиры.

0

Свинья, а если проём был сделан в несущей стене?..

0

Свинья, все именно так и делают вообще то. это какойто единичный случай когда человек решил единым объектом продавать.

0
0

Охренеть, дыра в несущей стене, а вам пофиг
А если домик сложится? Не просто так это запрещается
Господи, избави меня от таких соседей

71
0
Герой

И снова «в договоре 150, отдали 250 и не стали ничего менять». Сами потакают поведению риэлторов, а потом удивляются ценам с потолка. В чем сложность ещё на сто тысяч, если вся цепочка готова и не надо никуда никого расселять, даже опека не потребовалась, вы деньги сами нашли?

46
0

*У нас остались платежные документы по некоторым сопутствующим тратам. Это платеж на 10 900 Р в пользу какого-то ООО. Я уже не знаю, за что мы платили

ЦНС это центр недвижимости Сбербанка, услуги ЭР - это электронная регистрация. Из статьи не понял (может невнимательно читал просто), что вы прибегали к этой услуге. Выходит, что это был очередной развод или некомпетентность риэлторов, которые попросили вас оплатить услугу, которой вы не воспользовались?

26
0
Герой

Листал до комментов с мыслью о том, что там пожар. А тут пассивное равнодушие и в топе рекомендация заложить проем от возможно несущей стены кирпичом. Т–Ж, ты чот куда-то не туда.

20
0
Герой

Честно говоря неприятное ощущение. Проем возможно в несущей стене, вероятно еще штробление несущих стен, учитывая как к правилам относятся. Нет нормальной горячей воды. Какая-то разруха в сфере строительства и ЖКХ.

15
0
Редактор Т—Ж

Екатерина, вы можете официально узаконить объединение, у нас была про это статья https://journal.tinkoff.ru/ask/smezhnye-kvartiry/. Другой вопрос, стоит ли. Потому что во второй квартире у вас доля ребенка. И дальше если надумаете продать, то согласовать с опекой продажу однушки будет проще. Если же объедините, то получится, что доля ребенка уже в большой квартире. И доказать, что вы собрались улучшать условия ребенка при продаже будет непросто. Да и в случае чего можно закрыть переход и просто продать одну квартиру.

12
Герой

Елена, у вас также есть ряд статей про согласование планировки, про штрафы за незаконность и всякое такое. Мне казалось, Т–Ж осуждает такие истории. А вы рекомендуете заложить проем от возможно несущей стены кирпичом. Ну такое.

6
Герой
Отредактировано

Елена, как я поняла, что долю ребенку не выделяли, т.к. маткапитал не был использован... А вторая квартира в собственности родителей, которые оформили ипотеку. То есть до вопросов, возможно ли узаконить проем в несущей стене+балкон в данном случае, ещё много шагов со снятием залога, дарения от родителей и т.п. например.

2

Burlesca, хотя указано, что доли менять не стали.

0

Комментарий удален пользователем

Boris, в панельном не получится, а вот в кирпичном можно, там есть ряд требований, которые надо выполнить.

1
0

Поставьте на горячую воду еще один такой же фильтр, но с картриджем на 20мкм. Будете менять картриджи гораздо реже. У вас картридж для питьевой воды на 5мкм, немудрено, что он сразу забивается грязью.

7
0

Во первых пипец за что риэлторы столько получают? Только ваша 250, а это хорошая зарплата за 2 месяца на человека, она 2 месяца только по вашим делам бегала? Вопрос риторический.
Во вторых реально мутная схема. Продавцам куда проще заделать эту дыру и продать 2 квартиры, да, немного пострадает концепция ремонта, но не на столько же, чтобы идти на такие траты. Допустим продавцам пофиг, риэлтор от продавца или сам мог или через знакомых по быстрому выкупить эти квартиры, по быстрому заделать дырку и перепродать с хорошим наваром. Уж риэлторы то не дураки в таких вопросах, должны чуять легкие деньги.

7
0

Какое-то сплошное кроилово, при том что в 2020 году купить трешку за такие деньги еще было реально.

5

Stanislav, Ну трешка все равно меньше чем 2 квартиры (ну т.е появляется доп. площадь доп площадь в виде кухни, доп санузлы и тд), я просто видела вариант пятикомнатной квартиры (из двушки и трешки вроде) где была аж сауна

9
0

Куплен бриллиант! Две квартиры в совокупности дадут на 30-50% больше, чем одна с неузаконенной перепланировкой. Получился отличный инвест! Потом продадите две как два отдельных объекта! Маткап туда не суйте, потом замучаетесь с органами опеки.

5
0

С нотариусом вас развели, как лохов (прием "для убыстрения регистрации").
Для ускорения регистрации в Росреестре можно было воспользоваться электронной регистрацией через Домклик.

4
0

"Продавцы попросили аванс 300 000 Р. Когда риелтор об этом нам сообщила, мы ответили, что денег нет, и это было правдой. Тогда риелтор предложила взять аванс в этом же размере у покупателей нашей квартиры и просто передать эти деньги продавцам. Никто не возражал против такой схемы, риелтор сама передала деньги, мы даже не писали расписок."
Вот здесь, правильно ли я понимаю, что вы передали аванс продавцу в размере 300 тысяч без расписки по совету риелтора?

4
0

Добрый день, прошу прощения, за комментарий, понимаю, что ждёте ответов про перепланировку..... Но автор,где была ваша голова когда квартиру покупают ваши родители, а не вы, причём тут ваш материнский капитал? Сразу встаёт вопрос компетентности риэлтора. И по оформлению документов затраты вы выложили, сравните вознаграждение риэлтора и остальные траты, там же мелочь. Вы уверены, что ваш риэлтор на столько отработал? Он нашел этот вариант? Помог взять справки, записался в банк и к нотариусу? На две квартиры работал в два раза больше? Причём при обнаружении ошибки, он ни за что не отвечал, и не понёс никакой материальной потери.За это 250 тысяч??? В документах надо разбираться самому, чтобы потом не было чуства что вас обманули. Все эти действия и нужные документы описаны не один раз. И судя по вашим платёжкам кредит брали в Сбере, они сами отправляют на электронную регистрацию, без всякого нотариуса если вам надо. Платёжка одна у вас за электронную регистрацию, кстати там даже это написано, а вторая 3400 это оплата за ячейку. И не надо казаться глупым, если что то не понятно, останавливаешь процесс и просишь объяснить зачем это нужно именно вам? а не риэлтору.
Ничего против риэлторов не имею,но в течении года при продаже одной квартиры и покупке другой, при общении, только один специалист попался более менее грамотный, остальные некомпетентные,в своей области, кто в большей кто в меньшей степени разводилы которые пекутся только о своей выгоде.
Ещё о затратах на кредит, которые платите вы,ежемесячный платеж. Страховка квартиры каждый год+ страховка жизни заёмщиков, надеюсь эти затраты вы родителям тоже компенсируете ?хотя это не моё дело.
Папе с мамой здоровья,кредит не маленький. Вам счастья в новом жилье, поправляйте мужу кредитную историю, про него в статье ни слова, что это за таинственный человек? Удачи всем.

4
0

а для продажи теперь не надо выписку из БТИ? ее же не дадут если перепланировка не узаконена

3

Черный, нет

2

Черный, дают как есть и ты принимаешь её как есть. приходить никто не приходит, только если ипотека.

1
0

Поражает безграмотность риелтора. Как?!? Как можно не знать такое элементарное условие по маткапу?!? 🙈

3
0
Герой

"Я тоже пользуюсь бойлером, который оставили нам прежние собственники, но его объема мне никогда не хватает, и поневоле приходится включать обычную горячую воду из центральной сети."
Если ТСЖ так и не начнет греть воду электричеством, возможно имеет смысл поставить мощный проточник? У вас мощности от двух квартир, должно хватить. :-)

2
0
Герой

ежемесячный платйж по ипотеке 24 093 Р - интересно, при жене в декрете и мужа с мутной кредитной историей, откуда $$$ ? При всём этом, если не брать во внимание косяка нотариуса/риэлтора по мат.капиталу и вопрос оплаты услуг "риэлторов", то это действительно очень и очень удачный вариант!

2

Елена, вы пишете "закрыть переход", только не говорите мне, что вы имели в виду "восстановить несущую стену") Елена, не обижайтесь, но этот материал в целом для Т–Ж довольно лицемерный. Это лишь мое мнение.

2
0

Очень большие , так как стена несущая то это общедомовое имущество и для того что бы проем узаконить надо 100% согласия собственников всего дома . К тому же вы владеете 2 квартирами а это 2 платежа по Жкх и все время будете платить больше и как только об этом узнаёт Администрация то получите предписание и они обяжут вернуть все в исходный вариант

2
0
Герой Т—Ж

+2

вообще совершенно никакие плюсы и серьезные минусы: бешеная коммуналка, отвратительная вода, постоянные проблемы с трубами в городе - и все это компенсируется поливом цветов и бесплатной доставкой? Вариант не очень. А если учесть, что всегда может наступить "черный день", как вы быстро за адекватные деньги продадите проблемную квартиру? да никак.

2
0

Платеж по ипотеке 24к в месяц... Отдать риэлтору без вопросов на 100к больше - не вопрос!

2
0

Самая большая проблема это то,что проём в несущей стене может быть причиной разрушения дома, даже если сделать усиление! Вообще меня очень удивляет то,что в данном случае он был сделан! А что, просто жить в двух квартирах рядом это такая проблема? И ходить туда сюда через обычные двери? Прикиньте,если все начнут проёмы делать в несущих стенах, что будет с квартирами соседей?

2

Alexey, в двухфазных вводах не силён, а так да, если ввода два, то один можно чуть не целиком одному потребителю отдать. Правда, 10 кВт может быть недостаточно, они и по 18 кВт бывают, смотря, какие нужды)

1

Alexey, однофазный знаю. Трехфазный знаю. Можно про двухфазный поподробнее🤭?

1
0

Если никто не настучит, никакие

1
0

Купил аналогично двушку и однушку.
Не менял места расположения су и кухни. Просто одну кухню сделал комнатой. Проблемы есть если соседи накакают ну и при продаже. Хотя при продаже как представить и посмотреть на плюсы:
- 2 квартиры выше ценником такой же одной;
- в принципе можно разъединить на старость лет - дети позанимаются;
- налоги отдельно и дешевле;
- наличие удобной планировки и хороших 2х су.
- аналогии по планировке нету в этом доме а дом находиться в центре города.
У меня слава богу жб дом без несущих стен между кв. Это упрощает жизнь.

1

Alexey, я тоже не специалист. Но реально на третьей слева картинке у Вас подключение 2-х фазных проводов (на 1 и 2 у Вас однофазный ввод). Что у Вас с таким вводом будет с другими потребителями на этих же фазах (если проточник не единственный потребитель) - страшно подумать...

1
Герой

Анти, боюсь эта ветка попадет в раздел юмора на форум электриков, но продолжим. :-)

> страшно подумать...
Смею предположить, что пока нулевой провод цел, смещение нейтрали не достигнет особо высоких значений и будет в переделах нормы. 8-15 киловат это несколько электрических плит. Сомневаюсь, что все соседи, висящие в многоквартирном доме на разных фазах, начинают готовить одновременно.
Если ноль отгорит, то, наверное, включение в этот момент нашего проточника может усугубить смещение нейтрали и люди без защитного реле пострадают еще сильнее.
Плюс схемы я привёл из официальной инструкции производителя, сомневаюсь, что он бы стал предлагать варианты подключения запрещенные в ПУЭ.

0
Удалённый пользователь

Минусы покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой - возможный ущерб дому, соседям, штраф, обяжут вернуть все в исходное состояние - это вот только небольшая часть, все расписывать не буду. Плюсы тоже есть - купить квартиру с дисконтом и сделать ремонт под себя - вернуть все в исходное состояние. Так как все равно многие после покупки делают свой ремонт.

0
0

эх, а я не понимаю, как можно после самого красивого Петербурга уезжать в область. Сейчас чудо-дизайнеры такие классные планировки делают. По-моему, лучше жить в центре Петербурга в 60 метрах, чем в глуши в 100 метрах) 10 метров детская, 25 - кухня. гостиная, 10 -спальня.

0
0

а как дали ипотеку под такую перепланировку?

0

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество