АИЖК: что это и чем занимается институт развития в жилищной сфере

Чтобы полноценно развивать жилищную сферу, в России создали специальный институт.

Он внедряет государственные жилищные программы, контролирует, как они исполняются, и разрабатывает стандарты ипотечного кредитования. Расскажу, для чего нужен такой институт и как он влияет на жилищную сферу.

История создания АИЖК. Есть государственные программы, которые помогают улучшать жилищные условия населения и делают жилье более доступным для людей с разным доходом. Для контроля за подобными программами в 1997 году в России создали Агентство ипотечного жилищного кредитования, АИЖК. Также оно разрабатывает стандарты строительства и ипотечного кредитования.

В июле 2015 года агентство объединили с Фондом содействия развитию жилищного строительства, РЖС, и теперь уже эта организация развивает жилищную сферу: например, транспортную инфраструктуру, производство строительных материалов и территориальное планирование.

В 2018 году АИЖК переименовали в «Дом-рф». Но в регионах продолжают работать местные АИЖК, которые предоставляют ипотечные кредиты на базе стандартов «Дом-рф». Например, АИЖК Воронежской, Ярославской, Вологодской областей.

Основное назначение. Объединенный финансовый институт работает по разным направлениям и помогает тем, кто участвует в строительстве и покупке жилья: девелоперам, гражданам, банкам. Например, в 2020 году государство запустило льготную ипотечную программу, чтобы россияне смогли улучшить жилищные условия. По этой программе граждане могут получить ипотеку под низкий процент.

Однако частным банкам невыгодны такие займы, поэтому «Дом-рф», как оператор госпрограммы, возмещает банкам недополученную процентную прибыль.

Кроме того, «Дом-рф» развивает стандарты ипотечного кредитования — правила, по которым заемщики взаимодействуют с кредиторами. По условиям стандарта банк может продвигать кредитные продукты определенными способами, а ипотечный менеджер должен подробно и понятно рассказать заемщику об условиях ипотеки и возможных рисках.

Например, если заемщик застрахует титул, недвижимость и жизнь, он получит ипотеку под меньший процент. Менеджер должен объяснить, что страховой полис можно купить в любой страховой компании, а не только у партнера банка.

Финансовый институт работает по принципу «одного окна» — вся необходимая информация есть на портале «Дом-рф». Потенциальные заемщики могут выбрать льготную ипотечную программу, разобраться в условиях, рассчитать стоимость ипотеки и подать заявку в банк.

Компания разрабатывает и стандарты качества жилья. Например, при строительстве ЖК застройщик обязан построить социальную инфраструктуру для жителей микрорайона, причем в шаговой доступности от каждого дома ЖК, создать площадки для игр или занятий спортом, разбить скверы. Институт координирует работу застройщиков и следит, как они соблюдают санитарные и строительные нормы.

Еще одно важное направление — проектное финансирование. АИЖК через уполномоченный банк «Дом-рф» кредитует застройщиков для строительства новых ЖК. Оператор считается одним из крупнейших кредиторов, которые предоставляют займы застройщикам на льготных условиях.

«Дом-рф» развивает отдельные направления жилищной сферы. Расскажу про каждое.

Централизованный рынок недвижимости. Всем участникам государственных программ нужны стандарты. Застройщики ориентируются на них, когда планируют жилищное строительство, а банки работают по ним с заемщиками, когда выдают ипотеку. Например, ипотечный менеджер должен рассказать заемщику обо всех ипотечных продуктах и объяснить, в чем разница. А у самого заемщика должна быть возможность прочитать эти условия в любое время на сайте банка, а не звонить менеджеру и просить выслать их на почту.

Частное домостроительство. В последние годы в «Дом-рф» появились программы для людей, которые хотят жить в частном доме. Теперь в ипотеку можно не только купить квартиру, но и построить или реконструировать частный дом, купить земельный участок или готовый дом.

Специальные программы ипотечного кредитования. Льготная ипотека помогла многим семьям приобрести жилье. Например, в третьем квартале 2022 года на долю ипотек пришлось 82% сделок — это рекордный показатель для рынка недвижимости.

Развитие ипотеки повышает спрос на жилье, а вслед за ними растет строительство многоквартирных домов. Не будет доступной ипотеки — застройщики не смогут продавать жилье в тех объемах, что обеспечивают нормальное развитие экономики страны и уровень ВВП.

Для развития ипотеки «Дом-рф» разрабатывает льготные программы и стандарты ипотечного кредитования. Банки их используют, когда создают собственные ипотечные продукты.

Цифровые сервисы. С помощью онлайн-сервисов пользователь может найти доступные субсидии, узнать, как самостоятельно построить частный дом, или проверить работу застройщика: например, идет строительство в соответствии со сроками или задерживается.

Расскажу про основные сервисы:

1. «Единый реестр застройщиков», где оператор размещает информацию о девелоперах, которые соблюдают закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
2. «Программы государственной поддержки граждан и застройщиков» — в нем заемщик может уточнить условия действующих льготных программ ипотечного кредитования и субсидирования.

Инвестиции. После введения эскроу застройщики не могут использовать деньги дольщиков для постройки дома. Для финансирования стройки они получают льготные кредиты, в том числе в «Дом-рф», по ставкам 4—5% годовых. Только после завершения строительства застройщик получает деньги с эскроу-счета.

Чтобы воспользоваться льготой, компания подает заявку на кредит и отслеживает статус в личном кабинете застройщика. Бюджет на финансирование может доходить до 100% стоимости проекта.

Другие банки, которые финансируют проекты застройщиков, обычно не работают на аналогичных условиях. Например, ПСБ или Сбербанк выделяют в кредит не более 80—90% проектной стоимости.

Частные инвесторы также могут участвовать в проектах «Дом-рф» и приобретать паи ЗПИФ «Дом-рф». Статус квалифицированного инвестора не нужен — достаточно пройти тест брокера на знание паевых продуктов.

Внедрение стандартов. «Дом-рф» разрабатывает единые стандарты строительства домов и городской среды. Например, минимальная высота потолков в квартирах должна превышать 2,7 м, а среднеэтажными считаются дома, в которых 5—9 этажей.

Одно из последних нововведений — экологичный стандарт строительства многоквартирного жилья, или «зеленый» гост.

В «зеленом» стандарте 81 критерий, из которых 37 обязательных и 44 рекомендованных. Вот шесть критериев из обязательного списка:

1. Многоквартирный дом должен органично вписываться в окружающую среду.
2. Остановки общественного транспорта должны располагаться в пешей доступности.
3. Детские и спортивные площадки — во дворе каждого дома или не дальше 250 м от дома.
4. Квартиры сдаются под ключ.
5. Дом должен быть безбарьерным — таким, чтобы пандусы и лифты обеспечивали доступную инфраструктуру для маломобильных граждан.
6. Класс энергоэффективности жилья — А, А+, А++.

По каждому параметру дом получает баллы, от их количества зависит, насколько дом соответствует стандарту. Отлично — более 70 баллов, хорошо — от 60 до 70 баллов.

Через поисковый сервис «Дом-рф» покупатель квартиры может проверить, соответствует ли ЖК «зеленому» стандарту. Для этого в фильтре нужно пометить «Только зеленые дома». Сервис покажет все новостройки, соответствующие стандарту. Покупатель может посмотреть на карте, относится ли к ним выбранный ЖК.

Стимулирование предложения. В апреле 2020 года государство внедрило льготные ипотечные программы — и спрос на жилье стал расти. Чтобы удовлетворить этот спрос, застройщикам нужны были деньги и свободные земельные участки для строительства. С этим им помог и помогает сейчас «Дом-рф».

Что делает оператор:

1. Субсидирует государственные контракты — кредитует подрядчиков по льготным ставкам, чтобы они создавали или реконструировали объекты капитального строительства.
2. Финансирует проекты застройщиков. «Дом-рф» входит в тройку лидеров по объему кредитов застройщикам — на его долю приходится треть всего объема финансирования, это 3,7 трлн рублей.
3. Комплексно развивает территории — помогает осваивать земли, чтобы переселять граждан из аварийного жилья.

Освоение земельных участков. Если земельный участок не в собственности граждан или организаций, он считается собственностью государства. «Дом-рф» помогает включить в оборот неиспользуемые федеральные земли для строительства жилых комплексов. А также через аукционы продает земельные участки федеральной собственности под жилую застройку.

В госторгах могут участвовать только юридические лица — застройщики. Организатором торгов выступает «Дом-рф».

Извещения о продаже и приватизации государственных земель, а также о передаче участков в безвозмездное пользование публикуют на сайте «Земля» и дублируют на портале ГИС «Торги». Но сами торги проводят на электронной торговой площадке, которая входит в список федеральных, например на ЭП «Сбер А».

Образовательный проект. Чтобы граждане узнавали о льготных ипотечных программах, был запущен блог «Спроси „Дом-рф“». Здесь рассказывают, чем отличается льготная ипотека от коммерческой, как получить субсидию на строительство дома, какие ипотечные льготы действуют для многодетных семей, какие субсидии действуют в разных регионах страны.

Сервис для проверки и активации сертификатов на субсидии. На портале «Дом-рф» есть сервис активации и проверки сертификатов на льготную ипотеку. Пользователи могут проверить статус государственного сертификата, активировать его в течение 10 дней после получения, скачать и распечатать или отправить в банк для оформления льготной ипотеки. Список банков-участников есть на сайте.

Развитие рынка новостроек.Оператор создал сервис единой информационной системы жилищного строительства. Портал работает при поддержке Минстроя России.

Перед покупкой квартиры можно посмотреть информацию о застройщике и ЖК, например срок сдачи дома, количество проданных квартир, проектную декларацию. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте, в личном кабинете выбрать новостройку и подписаться на обновления.

Развитие рынка арендного жилья. В развитых странах арендная и ипотечная недвижимость считается самым доступным жильем. Там люди предпочитают не покупать жилье, а снимать. Например, в Европе сдается в аренду 20—55% от общего жилищного фонда, в Нью-Йорке — около 80%, в Швейцарии — до 62%. В России долгосрочная аренда жилья составляет лишь 7% вторичного рынка.

Рынок арендного жилья — альтернатива ипотеке для граждан, которые не могут взять кредит. Например, у заемщика нет официального дохода или плохая кредитная история. Он может арендовать квартиру и прожить в ней всю жизнь, как в собственной.

Сейчас предложения аренды поступают в основном от владельцев квартир. Многие подписывают с жильцами символический договор, а доходы от сдачи скрывают или занижают. «Дом-рф» запустил собственный проект, чтобы сделать этот рынок цивилизованнее. Теперь арендатор может получить комплексное сопровождение — подобрать недвижимость и заключить договор найма.

Проект работает по двум главным направлениям:

1. Социальное использование — оператор предлагает в аренду квартиры для малоимущих и нуждающихся по ценам ниже рыночных, разница может доходить до 80%.
2. Коммерческая аренда и строительство домов под аренду — дома строят на средства инвесторов, которые потом получают доход от арендных платежей.

Развитие ИЖС. В последние годы частных домов строится все больше. Скачок произошел в 2020 году, когда во время пандемии люди стремились переехать за город. С 2021 года частное строительство растет за счет льготных ипотечных программ. Построить дом или купить готовый у застройщика можно по льготной, семейной или ИТ-ипотеке. Например, в 2022 году ввели в эксплуатацию 57 млн квадратных метров жилья по ИЖС, прирост по сравнению с 2021 годом составил 16%.

«Дом-рф» предлагает различные ипотечные программы для ИЖС и входит в тройку лидеров по объемам кредитования ИЖС в 2022 году.

Еще один полезный сервис для любителей загородной жизни — «Цифровое строительство». На портале можно выбрать готовый проект коттеджа, найти земельный участок под застройку или получить инструкции по строительству дома.

Программа предлагает проверенные технологии и рекомендует стройматериалы, прошедшие стандартизацию. А готовые проекты можно выбрать по стоимости, метражу дома или сроку строительства.

Исполнителя также можно найти в сервисе. Если настроить фильтр по региону, программа подберет подходящие строительные компании. В карточке подрядчика опубликованы его реквизиты, адрес и фотографии выполненных проектов.

Облигации АИЖК. Банк «Дом-рф» выпускает облигации — ценные инвестиционные бумаги. Они обеспечены залогом, под который выдан кредит. Дополнительная гарантия — поручительство от оператора «Дом-рф».

По результатам первого квартала 2022 года «Дом-рф» считается лидером по объемам выпущенных облигаций. Всего на Московской бирже торгуется 73 таких ценных бумаг, эмитентом 54 из них числится «Дом-рф».

На долю «Дом-рф» приходится 98% рынка ипотечных ценных бумаг. Покупать такие активы могут квалифицированные инвесторы.

В 2022 году оператор стал лидером среди крупнейших корпоративных эмитентов облигаций в России. По итогам года «Дом-рф» выпустил облигации на 399 млрд рублей. Вторым по объему облигаций идет «Газпром», он выпустил бумаги на общую сумму 311 млрд рублей.

Независимые специалисты рассчитывают рейтинг кредитоспособности эмитентов ценных бумаг. «Дом-рф» стабильно получает высокие рейтинги, например рейтинг ruAAA от агентства «Эксперт РА».

Поддержание ликвидности. Когда банк выдает кредит, он рискует не получить деньги обратно. Банки, которые выдают ипотеку по стандартам «Дом-рф», могут не рисковать и продать ипотечный долг оператору «Дом-рф».

Чтобы привлечь дополнительный капитал, «Дом-рф» через своего эмитента продает ценные бумаги. По результатам 2022 года каждая десятая ипотека в стране выдается благодаря ипотечным облигациям «Дом-рф».

Самостоятельное ипотечное кредитование. Банк «Дом-рф» продвигает собственные ипотечные программы. Это, например, «Семейная ипотека» со ставкой от 4,8%, «Квартира в новостройке» — от 10,5%, «Готовое жилье» — от 10,4%.

Агентское соглашение. Если банк работает по стандартам «Дом-рф», он может выдавать ипотеку по агентскому соглашению с оператором. Значит, помимо собственных ипотечных продуктов банк начинает выдавать льготные займы по госпрограммам. Список партнеров «Дом-рф» постоянно расширяется — сейчас по стандартам оператора работают 60 кредитных организаций.

Рефинансирование. В банке «Дом-рф» заемщик может рефинансировать ипотеку, которую оформил в другом банке. Но только если коммерческий банк работает по стандартам «Дом-рф».

По результатам 2022 года банк «Дом-рф» входит в топ крупнейших ипотечных банков по объемам выданной ипотеки — после Сбера, «Альфа-банка» и ВТБ.

Процентные ставки. В мае 2023 года при покупке вторичного жилья минимальная ставка банка «Дом-рф» составляет 10,4%. Но заемщик может получить скидку. Например, зарплатным клиентам, сотрудникам медучреждений и МЧС снижают базовую ставку на 0,2%. За электронную регистрацию ипотеки — на 0,1%.

Фиксированные требования к заемщикам. У банка одни из самых лояльных требований к будущему заемщику. Вот основные критерии:

• гражданство РФ;
• возраст финансового заемщика — от 21 года до 70 лет на момент погашения кредита;
• стаж работы на последнем месте — от 3 месяцев, общий — от года;
• заемщик может работать по найму, быть собственником бизнеса или ИП, при этом компания должна отработать на рынке от 2 лет;
• молодым людям до 27 лет не понадобится военный билет;
• пенсия учитывается и может быть единственным доходом клиента.

Сроки рассмотрения. Обычно банк выносит решение в течение одного дня. До 80% заявок рассматривает скоринг — автоматическая программа. Решение по заявке может прийти за несколько минут.

Повышение ставки. При оформлении кредита заемщик обязан застраховать имущество. Многие банки дополнительно предлагают страхование жизни, здоровья и титула — рисков потери права собственности.

Заемщик может отказаться от необязательных страховок, но тогда банк повысит ипотечную ставку. Кроме того, ставку могут повысить, если клиент оформляет ипотеку на вторичку. Вторичным считается жилье от частного собственника или застройщика, который оформил право собственности на недвижимость.

Но если семья покупает вторичку по льготной программе и отказывается от добровольного страхования, то ипотечную ставку не повышают. Льготные кредиты субсидируются государством, а в законе нет требований страховать дополнительные риски, чтобы сохранить льготную ставку.

Широкий выбор льготных программ. Банк «Дом-рф» разрабатывает подходящую программу под каждую льготную ипотеку. Например, сначала субсидируемую ипотеку можно было взять только при покупке квартиры. В 2021 году условия расширили — теперь льготный кредит можно оформить на покупку земельного участка, недостроенного дома или на ИЖС.

Работа с разными субсидиями. С материнским капиталом работает любой банк, который выдает ипотеку. Но есть и субсидии, с которыми работает не каждый банк. Например, ипотеку для ученых от Минобрнауки можно оформить только в банке «Дом-рф». С другими субсидиями ситуация аналогичная: ипотеку оформляют лишь один-два коммерческих банка или только банк «Дом-рф».

Роли участников ипотеки. У договора ипотечного кредитования минимум два участника: заемщик и банк. Но иногда количество участников увеличивается: например, к ипотечному договору привлекают созаемщика.

По условиям банка «Дом-рф» созаемщиком может стать любой человек — супруг, родственник, друг, коллега. Созаемщик может получить долю в ипотечной квартире или участвовать в сделке без оформления собственности.

Особенности проведения ипотечной сделки. У каждого банка свои требования к проведению сделки и к участникам. Перечислю главные условия банка «Дом-рф»:

1. Материнский капитал можно использовать для первоначального взноса. Но заемщик должен внести не менее 10% суммы собственными деньгами.
2. Сделки по доверенности со стороны продавца или покупателя разрешены.
3. Банк рефинансирует кредит, но ипотечный договор должен быть подписан не менее шести месяцев назад.
4. Недвижимость в ипотеку можно купить у родственника.

1. «Дом-рф» — государственная организация. Она развивает жилищное строительство, разрабатывает субсидированные ипотечные программы, выплачивает региональные субсидии.
2. Оператор работает с застройщиками и покупателями недвижимости. Девелоперы через оператора «Дом-рф» могут получить финансирование — до 100% стоимости проекта. А покупатели — уточнить условия льготных ипотечных программ, воспользоваться разработанными стандартами для ИЖС, оформить ипотечный кредит, подать заявку на получение субсидии.
3. «Дом-рф» считается крупнейшим оператором по выпуску ипотечных ценных бумаг, помогает коммерческим банкам поддерживать ликвидность, развивает стандарты ипотечного кредитования для банков-партнеров.
4. Оператор «Дом-рф» разрабатывает и продвигает онлайн-сервисы, которые помогают пользователям купить или построить жилье, оценить качество строительства. Например, в сервисе ЕИСЖС покупатели могут выбрать надежного застройщика или дом по «зеленым» стандартам.