Почему растет спрос на ИЖС: тенденции 2024 года и перспективы
Недвижимость
4K
Фотография — photobeginner / Shutterstock / FOTODOM

Почему растет спрос на ИЖС: тенденции 2024 года и перспективы

22
Аватар автора

Дмитрий Заборовский

проанализировал рынок ИЖС

Страница автора

Спрос на ипотеку как на строительство жилого дома, так и на покупку загородной недвижимости стабильно увеличивается каждый месяц.

Я помогаю людям с одобрением ипотеки с 2014 года и уже несколько раз наблюдал, к чему приводит необдуманная покупка жилья по пиковым ценам. Моя практика показывает, что с 2023 года стоимость частных домов неуклонно растет, а вслед за ней — и сумма ипотеки на их приобретение или строительство.

Рассмотрим, какие факторы влияют на интерес к ИЖС  , куда все идет и какие есть риски на рынке.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Почему растут цены на ИЖС

Основной драйвер спроса на ИЖС — цены на квартиры, причем как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Ипотека по льготной ставке на покупку загородного дома или земельного участка для строительства — подходящие опции. Ведь построить дом в пригороде выходит не дороже, чем купить небольшую квартиру в центре города. В 2023 году, согласно отчету аналитиков «Дом-рф»  , на строительство и приобретение готовых домов выдано в два раза больше кредитов, чем в предыдущем.

Отмечу разницу в подходе к выбору объектов недвижимости в Москве и регионах. Так, купить земельный участок и построить на нем жилой дом по льготной ставке в пределах Мкада — задача невыполнимая. Причина — ограничение суммы по госпрограмме: в Москве, Санкт-Петербурге и их областях дают в кредит до 12 млн рублей.

В городах-миллионниках достаточно предложений в хороших локациях с приемлемой транспортной доступностью, инфраструктурой, а иногда и с центральными коммуникациями. А сумма кредита по льготным программам хотя и меньше, всего 6 млн рублей, но позволяет купить землю или построиться за счет более низких цен.

Кроме того, семейную ипотеку дают семьям с детьми, а значит, им нужна не однушка, а более просторная квартира. В столице купить новостройку для комфортного проживания трех-четырех человек за 12 млн рублей кредитных денег плюс первоначальный взнос проблематично. И семьи выбирают между квартирой 35—40 м² на окраине города или домом 80—100 м² в Подмосковье, еще и с земельным участком.

Да, жилье будет за городом и, возможно, не близко, но при хорошей транспортной доступности дополнительные полчаса в пути — не проблема. А с учетом того, что многие перешли на удаленку, не обязательно каждый день появляться в городе.

На моей практике уже достаточно прецедентов, когда люди после рождения второго ребенка переезжают из арендованных квартир в престижных районах Москвы в ближайшее Подмосковье и строят дом по льготной программе. Это в большинстве случаев каркасные строения, так как 12 млн рублей на большее уже не хватает. Но все-таки это уже как минимум 70 м² жилья, что сопоставимо с трехкомнатной квартирой в столице.

Второй драйвер роста — слухи об отмене либо ужесточении льготных ипотечных программ. В результате многие спешат взять ипотеку на ИЖС по сниженной ставке — запрыгивают в вагон уходящего поезда.

К чему уже привел высокий спрос на ИЖС

Существенный рост цен на земельные участки. В разных регионах он выражается в разных значениях, в некоторых земля подросла на 37% по сравнению с прошлым годом. Но абсолютно точно, что земельные участки под ИЖС подорожали по всей стране.

Рост цен на строительство. Подрядные организации сильно увеличили стоимость своих услуг. Особенно аккредитованные в популярных банках. Небольшие строительные компании действуют так же, как и крупные девелоперы с квартирами: увеличился спрос — повысили прайс. Еще подорожали стройматериалы и рабочая сила, что увеличивает цену квадратного метра.

Рост цен на готовое жилье ИЖС, особенно под льготные программы кредитования. История аналогична росту цен на строительство: появился повышенный спрос и цены устремились вверх. Все это подстегнуло цены частных домов и на вторичном рынке, так как продавцы ориентируются на общую картину, без разделения объектов на подходящие под льготные ставки и нет.

Ухудшение качества строительства — удешевление стройки. Несмотря на то что цены на строительство и готовые объекты ИЖС выросли, у людей денег больше от этого не стало. Да и льготные программы кредитования ограничены по суммам — я уже писал выше про ограничение в 6 млн рублей для регионов и 12 млн для Москвы, Петербурга и их областей.

Это приводит к тому, что люди снижают качество будущего жилья, чтобы вписаться в установленные лимиты. Так, если еще в 2023 году человек мог позволить себе возвести блочный дом на ленточном фундаменте, то сейчас за те же деньги не всегда получается возвести даже каркасник на винтовых сваях.

Более того, повышенный спрос на рынке ИЖС привел к тому, что нужно строить быстро и много домов сразу. Но от повышенного спроса хороших работников в стране не прибавилось. В итоге приходится экстренно нанимать неквалифицированный персонал. Многие компании на рынке ИЖС стараются построить побыстрее и подешевле, чтобы успеть продать как можно большему числу клиентов, пока действуют льготные программы кредитования.

Перетекание инвесторов с рынка квартир на рынок ИЖС. Часть инвесторов, которые ранее покупали оптом квартиры в новостройках на этапе котлована, переключились на ИЖС. Сейчас они переориентировались в другую сторону — строят и продают частные домовладения по льготным ставкам.

Риски рынка ИЖС

Считаю, что основной риск на рынке ИЖС — ликвидность объектов. Частный дом продать гораздо сложнее, чем квартиру. Особенно если строительство не удалось довести до конца и объект превратился в долгострой.

Чтобы быстрее продать дом, придется прилично подвинуться в цене, а вырученной суммы может не хватить даже на погашение остатка кредита. Причем повышенным спросом пользуется именно жилье, которое подходит под льготные программы кредитования. Дома на вторичном рынке в большинстве случаев к ним не относятся.

Этот риск также распространяется и на банки, которые оптимистично оценивают стоимость принимаемых в залог объектов. Дом — менее ликвидный объект, и продать его за хорошую цену и в разумные сроки может быть сложно.

Прогноз развития рынка ИЖС

Если говорить о перспективах рынка ИЖС, на мой взгляд, он повторит судьбу рынка квартир. В 2024 году будет стабилизация цен, так как уже сейчас люди оформляют ипотеку с максимально возможным для себя ежемесячным платежом, а удешевлять строительство уже некуда.

Затем произойдет небольшая коррекция — думаю, не более 10%. Вероятно, будут точечные продажи с большими скидками, особенно от инвесторов, которым нужно оборачивать капитал и перекладываться в другие проекты. Далее рынок выровняется, и цены, как и объем сделок, стабилизируются.

Следующим драйвером к увеличению спроса будет снижение ключевой ставки ЦБ.

Что касается банков, кредиторы будут поддерживать спрос на льготные ипотечные программы всеми возможными способами. А с учетом роста цен не исключаю, что банки найдут способ распространить комбо-ипотеку  на программы ИЖС.

Что в итоге

  1. Льготные программы ипотечного кредитования разогнали цены на квартиры, а сейчас способствуют росту цен на частные домовладения.
  2. Оформлять ипотеку с господдержкой на ИЖС сейчас имеет смысл, только если собираетесь решать личные жилищные вопросы.
  3. Строить дом для перепродажи уже поздно и крайне рискованно. Земельные участки и стоимость строительства сильно подорожали, а на рынке дикая конкуренция. Такие схемы подходят для профессиональных игроков, которые строят сразу много и на собственные деньги, а не на заемные. Частнику же тягаться с ними непросто, и риск несопоставим с потенциальной доходностью.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Переехали бы жить в частный дом?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка

Златеника, а почему все должны терпеть как выкаблучивается один пьяный му..жик, которому наплевать на то, что он тут вообще-то не один. Почему все должны позволять одному негоднику вести себя как захочется. Нет, у нас никакой гопоты, никакого беззакония. Наоборот! Может вы неправильно меня поняли, но мы добро не причиняем, а защищаем свои права, не более. Нравится вам терпеть пьяные выходки и ор - ну умиляйтесь дальше. А наше общее собрание -90 голосов из 100 - приняло решение, что сосед обязан уважать права соседа, вот и все.

А то было раньше: наступают майские праздники... Хозяева, проживающие в саду постоянно, уезжают на 4 дня в гости. А на их участок в это время приезжает компания, не изуродованная интеллектом, устоаивает попойку, врубает на весь день колонку на полную громкость и всё им похер. Участки у нас маленькие, всё рядом, и часа через 3 все вокруг начинают потихоньку звереть. А говорить что-то этим развлекающимся бесполезно, шары залиты. Полицию вызывать? Так вроде день на дворе, ну и что ж, что шумят. Вот и пришлось изобретать, чтобы с ума не сойти. Хозяина участка предупредили о штрафе. Он как собственник, несет ответственность. Деваться некуда, расписался что ознакомлен. Что самое интересное - помогло!

2
0
Герой

Выбираю дом или таунхаус в Москве, планирую переехать через 3 года. Не ожидаю роста цен. Кстати, какой средний дисконт на дома? На квартиры на вторичке вроде процентов 10 от цен в объявлениях. На дома повыше должен быть.

1

Ivan, 10 процентов дисконт - это, наверное, очень неликвидная недвижимость с изначально завышенным ценником и отчаявшимся продавцом.

2
Герой Т—Ж

+1

Смузивый, нет, это вполне рядовой дисконт на вторичку старше трёх лет. практически весь платёжеспособный спрос то уехал, а новый, из зоны СВО, ещё не вернулся с деньгами, и тратит их на новоприобретённых территориях, как результат - на рынке вакуум покупателей, устойчиво продаётся только эконом-класс а-ля студии в жопе мира.

на новостройки, которые только-только оформлены в собственность, дисконт и до 20% доходит - примерно такая разница и выходит между льготной ипотекой от застройщика, который продаёт на 20% дороже, и ипотекой на вторичку от физлица

1
Герой Т—Ж

+1

Смузивый, вот кстати свежий пример - сегодня пришла оценка одной из квартир, которую оформляю в собственность, на сайте застройщика такая же на том же этаже стоит 8,5 млн, оценщик оценил её в 6,5 млн по рынку - получите распишитесь дисконт в 31%

п.с. в котловане стоила 4 млн

0
0

В итоге строить сейчас или подождать июля? Собирался построить дом по семейной ипотеке, но за 78 квадратов мне зарядили 5.4-5.7 мл, я даже участок не могу вместить в эту ипотеку и это в провинции🤷

1
Герой Т—Ж

+1

Вадим, семейная ипотека = только аккредитованные застройщики = задранные цены

вы обратитесь в пару частных бригад и предложите оплату кэшем, и сравните стоимость, почти уверена, что коробку вашу соберут за 2-3 млн. и вот от этой цифры уже отталкивайтесь, что вам нужней - квадрат за 73 000 но "официально" или тот же самый за 26 000 но если вам не шашечки, а ехать.

если переживаете за качество строительство, нанять строительный технадзор стоит гораздо дешевле, чем 3-4 млн.

1

Вадим, это с внутренней отделкой? электрикой, сантехникой?

1

Дмитрий, это как они говорят предчистовая. Электрика есть, есть отопление ну и разводка коммуникаций внутренних. Ну по факту там торчат провода, и трубы, так скажем кранов и унитазов нет)

1

Вадим, в каком районе хотите строиться?

0
0
Герой

Конечно бы переехал. Людям отдых нужен от суеты и шумных соседей.

1
Герой
Отредактировано

v2.0leg, на даче и в поселках очень много шумных соседей.

Один из них я, бывает врубаю тример в 9 утра и вырубаю в 5 вечер, а что делать, участок большой, сорняки растут, но делаю это конечно не каждый день, может раза 3-4 за лето.
А сосед у меня любить на циркулярке попилить доски или музыку послушать или соседские дети на мопеде туда-сюда, туда-сюда.

Тишина за городом это также, как в городе, если повезло с соседями.

10
Герой Т—Ж

+1

v2.0leg, это у вас соседей в загородном доме с караоке не было )

п.с. на СНТ, например, закон о тишине вообще не распространяется

0
Герой

Златеника, Так громко и совершенно без слуха? )

0

Златеника, еще как распространяется. Мы в своем уставе СНТ прописали условия по часам и допустимому шуму, всех ознакомили под подпись. Написали, что в случае нарушения на место выходит правление, составляет акт и собственника штрафуют на 5 000р.

Было пару раз, пытались барагозить пьяные гости. Пригрозили штрафом - прекратилось.

0
Герой Т—Ж

+1

Елена, простите, конечно, но напугали ежа голой ж*ой ) вы ж не имеете права никого штрафовать.

но задумка интересная, соглашусь. интересно что будете делать с соседним СНТ и как ознакамливать под подпись тех кто ознакамливаться не хочет или приезжает побухать раз в полгода?

1

Златеника, почему это не имеем права? Решение принято на общем собрании, внесено в устав, устав утвержден в муниципальном органе. Куда еще-то круче)) СНТ это государство в государстве. Можем писать свои законы. Главное, правильно это делать, по ФЗ-217.

Базлающих приструнили, алкашей повыгоняли. Но у нас сад маленький, всего 100 участков, и очень дружный. Таких, чтобы приезжали чисто побухать, мало. Да пусть у себя делают что хотят, только не орите и не воруйте. Так и живем - "по понятиям")))

Насчет "не хочет ознакомиться" - такого не было. Выловили по одному каждого неблагополучного, провели беседу и заставили расписаться.

3

Златеника, мы защищаем свои права, не более. зачем передергивать. Виски... курки... кремль... к чему это все? Или вы из той самой обиженной компании приезжающих на пьянку?))

1

Златеника, ну, уже ни о чем разговор пошел. Я своим опытом поделилась, а от вас критика неконструктивная. Ну ок
Я кстати про штрафы и устав в статье упомянула, когда писала что такое снт. И этот момент никого не смущает кроме вас)

0

Сообщество