Как устроен дуплекс

Дуплекс — это когда один дом делят две семьи, то есть таунхаус из двух секций или двухквартирный дом.

Строить дуплексы выгодно там, где земля дорогая: на участке шесть-восемь соток живут сразу две семьи. А продается такое жилье почти по цене частного дома. Например, средняя цена таунхауса в России на конец 2022 года — 7,9 млн рублей, а коттеджа — 8,9 млн рублей.

В двухтысячных я работал директором по маркетингу в риелторской компании, затем — директором издательства о загородной недвижимости. Поэтому регулярно ездил по коттеджным поселкам и сталкивался с дуплексами. Расскажу об особенностях такого жилья, юридических тонкостях и о том, кому это подходит.

Дуплексы и таунхаусы стали активно строить около 15 лет назад. Неопытные инвесторы и частники возводили такое жилье, потому что это выгодно. Если у человека есть участок, почему бы не построить дом на две семьи: одну половину для себя, другую — продать или сдать в аренду.

Проблема в том, что закон не регулировал такой тип жилья. И чтобы поставить дуплекс на кадастровый учет, приходилось маскировать его либо под многоквартирный, либо под индивидуальный дом. Нередко люди судились с Росреестром, чтобы узаконить строения хоть в каком-то виде.

• Мой бывший коллега вместе с другом построил красивый дуплекс в садоводстве в черте Петербурга. Чтобы поставить его на кадастровый учет, юристы рекомендовали друзьям пробить проемы и сделать двери между секциями, чтобы получился односемейный дом, только с двумя входами и двумя кухнями.
• Попытки узаконить объект продолжались несколько лет, но дуплекс так и остался на бумаге «участком с незавершенным строением». Потом у друзей кончились деньги и ухудшились отношения. Один из них продал свою часть за бесценок третьим лицам, а второй остался с долей в неузаконенном доме.

Под видом дуплексов сейчас в объявлениях продают объекты, разные по качеству и правовому статусу. Несмотря на все плюсы, дуплексы никогда не были популярным форматом на рынке недвижимости, а риелторы их всегда считали проблемными.

Если посмотреть на статистику объявлений на «Циане», то таунхаусов продают в разы меньше, чем частных домов. Соотношение варьируется от региона к региону.

С дуплексами еще сложнее: предложений в каждом из регионов едва набирается два-три десятка. Сложность в том, что категории «дуплекс» в каталогах недвижимости нет.

Такие объекты выставляют в объявлениях, кто на что горазд: как часть дома, дом на две семьи, таунхаус, квартиру в двухквартирном доме и так далее.

Характеристики дуплекса. Перечислю несколько ключевых особенностей, а также его отличия от индивидуального дома:

1. У каждой секции дуплекса есть отдельный выход на участок. Свою часть участка хозяин секции использует как хочет — хоть картошку сажает. Юридически собственность земли может быть оформлена по-разному: как долевая, так и принадлежать кому-то одному. К этому моменту мы еще вернемся.
2. Дуплекс экономичнее в строительстве и обслуживании за счет общего фундамента, крыши, стены и внешних коммуникаций. А главное — можно сэкономить на цене участка.
3. Обычно дуплексы строят не в чистом поле, а в районах частной застройки с дорогой землей и в коттеджных поселках бизнес-класса.
4. Компактный участок — обычно от четырех до восьми соток. Для занятых людей это скорее плюс. Как опытный дачник скажу, ухаживать за участком больше десяти соток занимает все выходные и отпуска.

Что говорит закон о дуплексах. Такого понятия нет в строительных нормативах и жилищном законодательстве. Есть понятие «жилой дом» или «квартира», а таунхаусов и дуплексов нет.

В марте 2022 года в градостроительном кодексе появилось новое определение — дома блокированной застройки. Это жилой дом до трех этажей включительно, у которого есть свой выход на участок, а одна или несколько стен без проемов — общие с соседним домом.

Раньше застройщикам дуплексов приходилось искать лазейки в законе, чтобы правильно оформить дом. И часто человек получал права не на дом с участком, а на квартиру или долю дома. Теперь с точки зрения закона дуплексы и таунхаусы — полноценные жилые дома. Поэтому интерес к ним должен возрасти, ведь это действительно удобное и практичное жилье.

Еще один важный момент для блокированных домов: если количество секций до десяти, то не нужна госэкспертиза проектной документации. То есть чтобы построить многоквартирный дом или таунхаус на двенадцать секций, застройщику придется пройти длительную процедуру согласований, а под занавес — обеспечить госприемку объекта. Это под силу только крупным компаниям, которые привлекают проектировщиков и подрядчиков с подтвержденной репутацией.

В то же время таунхаус на десять секций может построить относительно небольшая компания. Процесс согласований проще: для разрешения на строительство действует упрощенный заявительный порядок, а регистрацию дома можно провести по дачной амнистии.

Но для строительства таунхауса все равно нужны ресурсы, опыт, грамотное проектирование и деньги. Недаром количество недостроев и застройщиков на грани банкротства в сегменте небольших таунхаусов выше, чем у крупных девелоперов.

Проблема с таунхаусами, превратившимися в долгострой, еще в том, что хоть закон и позволяет вводить дома-секции поэтапно, на практике мало кто соблазнится покупкой, когда другая часть дома недостроена.

Что насчет земли. Как оформлен участок под дуплексом, тоже важно:

1. Как общее имущество многоквартирного дома: тогда любые изменения и порядок пользования решается общим собранием собственников. Разделение на то, какой участок и к какой секции прилагается, — условное.
2. В долевой собственности. В этом случае можно заключить между собственниками соглашение о порядке пользования участком или с их дозволения выделить доли в натуре — стать собственником части участка, утратив право на оставшуюся. Тогда вы сможете свободно распоряжаться своей частью, например организовать сад или поставить беседку. Но есть ограничение по минимальным размерам выделяемого участка — в большинстве регионов четыре или шесть соток.
3. Два индивидуальных участка, а вместо забора — общая стенка. Самый лучший вариант, когда все права на участок у вас и не нужно оглядываться на соседей.

Чем дуплекс отличается от таунхауса. По новому законодательству и таунхаус, и дуплекс — блокированные дома. Преимущество дуплекса в том, что у вас один сосед, а в таунхаусе их может быть до десяти. Бывают таунхаусы и с большим количеством секций, но их обычно оформляют как многоквартирные дома.

В таунхаусе у всех собственников разный уклад жизни и все друг у друга на виду: один чинит во дворе мопед, второй принимает гостей, третий — солнечные ванны. Дуплекс комфортнее тем, что меньше соседей и меньше вероятность бытовых конфликтов.

Еще у дуплекса больше наружных стен и окон, а значит, и легче сделать удобную планировку, а также ориентировать входную зону: например, можно сделать ее за углом и почти не пересекаться с соседями. В таунхаусе такая возможность есть разве что у двух крайних секций.

Минус дуплекса в том, что он в среднем дороже: в собственности больше земли, а общих конструкций, коммуникаций и имущества меньше. В таунхаусе расходы делятся на большее число людей.

Чем дуплекс отличается от триплекса и квадрокса. Кроме дуплексов бывают триплексы и квадроксы, они же квадрохаусы. В нормативных документах таких понятий нет. Это определения, придуманные маркетологами, чтобы одним словом обозначить типы блокированных домов.

Триплексы в риелторском обиходе — таунхаусы из трех секций, то есть на три семьи. Квадроксы — на четыре секции и на четыре семьи, но такие встречаются редко. По старым нормам такое жилье продавалось как квартира или доля в индивидуальном доме. По новым они могут идти как блокированные дома.

В правильно построенном дуплексе соседей не видно и не слышно. Их разделяет так называемая брандмауэрная стена. Она разрезает здание по вертикали, от подвала до чердака, и выполняет противопожарную функцию.

Обычно это массивная стена из кирпича или газобетона, которая ко всему прочему дает неплохую звукоизоляцию.

Архитектурные особенности. Планировка центральных секций таунхауса — головная боль архитектора и интерьерного дизайнера. Прежде всего из-за дефицита окон.

В совсем бюджетных таунхаусах с небольшими секциями до 70 м² получаются комнаты вагонных пропорций, вытянутые от окна к двери. Лестничная зона темная, так как спрятана в глубине дома. Если привести человека в такое жилье с закрытыми глазами, то, открыв их, по расположению окон он решит, что это двухуровневая квартира.

Таунхаус с двумя входами предполагает четкое зонирование участка: парадная зона с парковочным местом перед домом и приватная зона позади.

В дуплексе обычно больше пространства, внешних стен и возможностей планировки, поэтому легче сделать лестницу с естественным освещением, просторные террасы и светлые комнаты. Здесь больше земли и возможностей для зонирования участка. Если земля в собственности, можно найти место для беседки, навеса, хозблока или небольшого сада с огородом.

Планировка и расположение комнат. Большинство проектов таунхаусов и дуплексов — двухэтажные. На первом этаже располагают просторную кухню-гостиную, а если площадь позволяет — жилую комнату для гостей или возрастных домочадцев, которым тяжело пользоваться лестницей.

На втором этаже, как правило, индивидуальные жилые комнаты. Это могут быть миниатюрные спальни-каюты и просторные хозяйские спальни с индивидуальными гардеробной и ванной.

Бывают дома с мансардой и цокольным, то есть заглубленным, этажом. В цоколе размещают хобби-комнаты и домашние мастерские. Мансарда — обычно дополнительная площадь, которую обустраивают под потребности семьи. Здесь могут быть жилые комнаты, спортзал, творческая мастерская или кабинет с библиотекой. А иногда это просто чердак «на вырост» и больше используется как кладовая.

Вот еще какие аспекты планировки присущи дуплексам и таунхаусам:

1. Входной тамбур — нужен, чтобы в мороз при открытии двери теплый воздух не выдувало из дома.
2. Места для хранения: гардеробная, чердак, погреб, кладовая — в доме или на участке. У домовладельцев всегда больше утвари, чем у горожан: от спортивного инвентаря до тачек, лопат и газонокосилок.
3. Бойлерная — техническое помещение с узлами коммуникаций. Здесь ставят отопительный котел, бойлер, коллектор теплых полов, магистральные фильтры, систему водоочистки, насосную автоматику и подобное. Часто это помещение совмещают с постирочной — размещают стиральную машинку и сушилку.
4. Санузлы на каждом этаже дома. В больших домах часто делают индивидуальные санузлы в спальнях.
5. Удобная лестница между этажами. Она может занимать 8—10 м² площади.
6. Гостиная с камином и кухня обычно на первом этаже и объединены в общее пространство.

С дуплексами все сложнее, чем с таунхаусами, так как строят их не только профессиональные девелоперы, но и частники. Порой — это их первый опыт.

В случае с частниками успех предприятия сильно зависит от человеческого фактора: дружные семьи могут вдрызг рассориться, а будущий пенсионер, который строил полдома для себя, а половину на продажу, — не рассчитать возможности.

Как результат, в объявлениях полно недостроев, которые наспех привели к товарном виду. А качество и соблюдение технологий постройки там под вопросом.

Есть еще нюанс. Как правило, частники строят дуплексы на участках ИЖС, то есть под индивидуальное жилищное строительство. Возводить на таких участках дома на несколько семей по закону нельзя: индивидуальный дом не разделить на самостоятельные объекты недвижимости. Поэтому дуплекс оформляют как один дом с несколькими хозяевами — на правах долевой собственности, как в коммунальной квартире.

Крупные же застройщики предпочитают земли поселений с разрешенным видом использования «жилищное строительство», в том числе и для многоквартирных домов. Земля в этом случае — общее имущество многоквартирного дома. Для управляющей компании это удобнее: она сохраняет за собой контроль за использованием участков собственниками, может обязать делать ограждения в едином стиле или вообще не делать.

Сегодня к продаже на вторичном рынке под видом дуплекса может предлагаться не только блокированный дом, но также квартира, часть дома или апартаменты.

Апартаменты. В курортных районах и рекреационных зонах, где земля дорогая, зачастую жилье строить нельзя. Там под видом дуплекса может встретиться доля в объекте коммерческой недвижимости — в виде апартаментов или номеров для временного размещения.

Жить в таких домах можно, но не получить регистрацию по месту жительства. За электричество и воду придется платить по более высоким тарифам для коммерческих предприятий. Налог на собственность тоже будет больше. К тому же собственник не застрахован от появления за стеной шаурмичной или магазина «24 часа».

Отдельная квартира. В районах, где местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешают строить только многоквартирные дома, вам могут предложить квартиру в двухквартирном доме.

У такого дома могут быть все внешние признаки дуплекса, но есть общее имущество: участок, оборудование и помещения за пределами квартир. Например, это лестничные площадки, коридоры, технические этажи и так далее. То есть вы не будете хозяином чердака, подвала и наружных стен.

Участок в этом случае общий и разделу не подлежит, а сосед может заходить на вашу половину как к себе домой. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделить в натуре свою долю участка. Хотите построить на участке беседку — договаривайтесь с соседями.

Наружные стены и дымоход вашего камина — тоже не ваши. Но это скорее плюс, чем минус: за этим имуществом в малоэтажных районах обязаны следить управляющие компании. Но с мечтами о пристройке, мансарде, погребе и хобби-комнате в цокольном, вероятно, придется расстаться.

Если отношения с соседями хорошие, можно построить беседку в складчину или поставить живую изгородь, а также заключить соглашение о режиме пользования общим имуществом: соседи не ходят на вашу половину, а вы — на их. Но как быть, если приятный во всех отношениях сосед продаст свою квартиру, а вместо него въедет шумная многодетная семья, — вопрос.

Еще в многоквартирном доме может не быть глухой стенки, а комната на втором этаже может располагаться над соседской. Это серьезное неудобство: переоформить такой объект в блокированный дом и разделить участок — шансов почти нет. Поскольку между секциями нет брандмауэрной стены.

Индивидуальный дом в долевой собственности. В дуплексе, построенном на участке ИЖС, правила мирного сосуществования такие же, как в коммунальной квартире:

• не желаешь, чтобы сосед ходил на вашу половину — заключи с ним соглашение о порядке пользования общим имуществом;
• хочешь сдать свою половину в аренду — получи согласие всех собственников;
• хочешь продать свою часть дома — сначала предложи ее другим собственникам, так как у них преимущественное право покупки;
• участок может быть оформлен в долевую собственность, но если его площадь позволяет, в отличие от многоквартирного дома, можно выделить свою часть в натуре. Если не позволяет — заключить с соседями соглашение о порядке пользования.

В целом дуплекс — удобный и перспективный формат жилья, который однозначно лучше квартиры.

Плюсы. Преимущества дуплекса перед квартирой такие:

1. Нет ломающихся лифтов, мусоропровода и общих подъездов.
2. Машину можно ставить у себя под окнами и не нужно искать свободные парковочные места в соседнем дворе.
3. Никто не ходит над головой, и соседи не зальют друг друга.
4. Полная свобода перепланировок: ванну можно поставить хоть посреди комнаты, тогда как в многоквартирном доме кухни и санузлы не должны наезжать на жилые комнаты соседей снизу.
5. Если это полноценный блокированный дом с индивидуальным участком, можно делать пристройки и размещать дополнительные конструкции, не спрашивая разрешения соседей.
6. Часть расходов на подключение коммуникаций можно поделить. Например, сделать общий канализационный септик или водозабор из скважины.

Минусы и подводные камни. Они такие:

1. Разнообразие организационно-правовых форм приводит к запутанным отношениям собственников: вместо обособленного жилья получается коммунальная квартира.
2. Если дуплекс от непрофессиональных застройщиков, возможны технологические, планировочные ошибки и долгострой.
3. Есть соседи за стенкой и по участку. Если семья шумная или недоговороспособная — это неудобство, но не настолько критичное, как в таунхаусе с рядным расположением секций.

Прежде всего тем, у кого стоит выбор между большим участком в 70—100 км от города или маленьким, но в обжитом районе с городской инфраструктурой, где до школы и поликлиники рукой подать.

Такие дома часто рассматривают как долгосрочное вложение, к ним приглядываются семьи с детьми и пожилыми родителями. И вот почему:

1. Какими бы замечательными ни были отношения с бабушками и дедушками, ужиться с ними даже в «трешке» с большой кухней непросто. Блокированный дом по площади обычно от 100 м², что превосходит трехкомнатную квартиру: можно сделать два-три входа и две кухни.
2. Есть своя земля: как минимум для размещения беседки, парковочного места, которое никто не займет, и детской игровой площадки.
3. Детям также в равной степени скучно и в просторной городской квартире, и за высоким забором на даче. Зато в малоэтажном городке с небольшими участками — интереснее и безопаснее: дети играют не на улице и не в дальнем углу за сараем, а во дворе под присмотром.
4. Уход за землей, в отличие от дома с большим участком, не отнимает много времени.
5. Если участок свой, на нем можно поставить хозблок, модульный гостевой дом или мобильную баню: постройки без капитального фундамента, как правило, можно возводить без ограничений.
6. Семья с маленькими детьми быстро перерастет квартиру и маленькую секцию в таунхаусе. В то же время более просторный дуплекс может быть «жильем на вырост»: можно сделать перепланировку в соответствии с изменившимися потребностями семьи.

Только если нравится локация, а будущие соседи выглядят адекватными. Соседи — один из решающих факторов, ведь с ними пересекаешься практически ежедневно.

Удачный вид на море и живописный ландшафт в курортных городках часто для покупателей важнее юридического статуса, поэтому форматы «апартаменты» и «коммунальная квартира» тоже популярны.

Перед покупкой важно изучить правоустанавливающие документы. В них могут быть подводные камни, о которых мы писали выше. Лучше привлечь к сделке юриста, который поможет разобраться с правовым статусом и оценит риски, — пусть такая услуга будет стоить около 50 000 ₽, но это поможет избежать убытков, если что-то по документам выйдет не так.

Чтобы не нарваться на замаскированный долгострой, желательно изучить историю строительства — как минимум устроить допрос с пристрастием старожилам.

Если дом построен недавно, должна быть подробная проектная документация, акты приемки, гарантийные талоны на инженерное оборудование и так далее. Можно также попросить у застройщика фото процесса строительства: конечно, по нему не определить марку бетона в фундаменте и качество теплоизоляции в стенах. Но само наличие документов и фото уже показывает, что застройщик ответственно подходит к делу.

Если проектно-технической документации нет или она неполная, желательно привлечь не только юриста, но и технического специалиста, который оценит состояние дома. Цена зависит от размера объекта — в среднем 8000—15 000 ₽.

Программа-минимум — осмотр основания и грунта вокруг фундамента на предмет проседания, проверка целостности строительных конструкций, отклонения плоскостей от горизонталей и вертикалей.

Осматривать нужно технические помещения: подвал, кладовые, бойлерные — в них не должно быть сырости и грибковой плесени. Кроме того, специалист должен оценить состояние водопровода, канализации и системы отопления.

Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены. Критичные — для отказа от покупки.

1. Не любой дом на две семьи — дуплекс. Дуплекс — это не один, а два индивидуальных дома с общей противопожарной стеной. У каждого дома — свой адрес и кадастровый номер.
2. Главный признак блокированной застройки — глухие стены без проемов, разделяющие домовладения. Иначе перед нами не блокированный дом, а внешне напоминающий его: двухквартирный или индивидуальный дом в долевой собственности.
3. Участок у блокированного дома может быть индивидуальным или быть в общей долевой собственности владельцев.
4. Если дуплекс или таунхаус сформированы как многоквартирный дом, то его участок — в общей долевой собственности и не подлежит разделу. В многоквартирном доме несущие стены, чердак и подвал — тоже общее имущество.
5. Если между двумя частями дома нет глухой стены, а над помещениями одного собственника есть помещения другого, объект не получится разделить на два индивидуальных дома. Но можно заключить с соседями соглашение о режиме пользования общим имуществом или по согласованию с ними выделить свою долю участка в натуре.
6. Любое строение, внешне напоминающее дуплекс, может быть индивидуальным, блокированным либо двухквартирным домом. Определить тип застройки и форму владения участком по внешним признакам никак — только по документам.