Как продать долю в квартире

Бывает, что по определенным причинам продают не всю квартиру целиком, а только долю.

Например, если купили квартиру вместе, но каждый из собственников оформил свою долю. И теперь один хочет продать долю другому или вообще выставить ее на свободный рынок.

У таких сделок есть особенности. Расскажу, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Договор купли-продажи доли в квартире — cкачать бланк

Доли в праве собственности на квартиру появляются, когда:

• несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
• несколько одаряемых получают одну квартиру в дар;
• супруги решают разделить имущество в браке или при разводе;
• семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи;
• несколько человек покупают жилье и оформляют его в долевую собственность.

По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.

Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины и т. д. — есть несколько собственников и доля каждого из них определена.

Долю в квартире можно определить двумя способами:

1. В частях от целого — например, 1/3 квартиры — такую долю называют идеальной.
2. В натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Но такая доля не должна быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения — то есть не быть микродолей. Сделки с микродолями являются ничтожными.

Исключение: если микродоли появились в результате наследования, приватизации, использования маткапитала или до того, как их запретили — до 1 сентября 2022 года.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы приобретаете, например, комнату, то можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник нет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, они часто бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.

Чтобы продать долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры о своем намерении и предложить им выкупить долю. Для этого отправьте извещение с указанием цены и других условий продажи каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.

Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.

Перед тем, как отправлять извещения, я советую обсудить продажу с другими собственниками устно — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обговорить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.

Если вы не знаете всех собственников квартиры, понадобится выписка из ЕГРН.

Раньше в выписке были имена всех собственников и информация, которая пригодится для договора купли-продажи: кадастровый номер, общая и жилая площади. С 1 марта 2023 года данные собственника отображаются в выписке, только если он сам подаст заявление в Росреестр.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно на сайте Росреестра или на госуслугах в разделе «Выписки из ЕГРН». Цена запроса — 350 ₽, выписку оформляют в течение трех рабочих дней. Актуальную информацию можно посмотреть на специальной странице.

Но все данные доступны нотариусам. Поэтому, чтобы уточнить количество собственников, их имена и адреса, можно сразу идти в нотариальную контору. Нотариус закажет выписку из ЕГРН и возьмет за это плату.

С октября 2023 года эта плата складывается из двух частей: федерального тарифа, который указан в налоговом кодексе, и регионального. Предельные значения региональных тарифов ежегодно утверждает Федеральная нотариальная палата, а актуальную стоимость лучше уточнять напрямую у нотариуса.

Письменное извещение о намерении продать долю нужно направить всем собственникам за месяц до планируемой сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

• порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
• кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
• сроки передачи имущества и др.

Извещение можно отправить несколькими способами:

1. Телеграммой с текстом извещения.
2. Заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
3. Раздать извещения: один экземпляр каждому собственнику, а на втором, вашем, они расписываются в получении.
4. Поручить это нотариусу — он отправит документ от своего имени и проследит за доставкой.

Извещение можно передать нотариусу в электронной форме через единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через госуслуги.

Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.

Оформить ее можно двумя способами:

1. Бесплатно в приложении «Госключ» — способ подходит тем, у кого есть смартфон с NFC-модулем и загранпаспорт с чипом.
2. Через аккредитованный удостоверяющий центр — цена может отличаться. Средняя цена для работы с порталом госуслуг — от 960 до 2000 ₽.

Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

Если рассылкой занимался нотариус — запросите подтверждение у него. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте два экземпляра и попросите получателя расписаться на вашем, указать, что он получил извещение, написать ФИО и дату. Например, так: «Извещение получила лично Иванова А. А. 18.01.2023 подпись». А второй — отдайте дольщику, которого известили.

Если вы направили телеграмму или письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы или письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Отсканировать копии можно прямо на почте за отдельную плату.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи.

Сделка состоится, даже если нет документов, которые подтверждают должное уведомление сособственников о продаже доли. Нотариус заверит ее и просто пропишет в договоре купли-продажи: «Продавец гарантировал, что надлежащим образом уведомил преимущественных покупателей о продаже доли по такой-то цене, но те не купили комнату в предложенный срок».

Такое заверение пишется со слов продавца, и нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки. Ответственность за честность этого утверждения остается на продавце.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы или нотариус отправили его по адресу регистрации.

Если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется отправить извещение еще раз. Выяснить его новый адрес регистрации можно в ОВМ при МВД через нотариуса, потому что раскрыть информацию ведомство вправе только ему.

Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.

Даже если они обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной и перевести права и обязанности покупателя на себя, оснований к тому не будет.

Вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.

У заверенного отказа есть преимущество — он не имеет срока действия. То есть если не меняете условий сделки, то продать долю можно кому угодно даже через несколько лет.

В целях экономии времени и денег можно оформить отказ сразу всех собственников в одном документе.

Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет законный представитель: родитель или опекун. На это нужно обязательно получить согласие органа опеки и попечительства.

Если орган опеки не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Опека может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия.

Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она предмет договора. Если доля реальная — скажем, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену, — скажем, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы ее продаете — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

• адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
• общая и жилая площади;
• количество комнат.

Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за долю. Цену можно установить двумя способами:

1. Указать общую стоимость доли.
2. Указать стоимость одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении для остальных собственников.

Цену можно установить в рублях или другого государства. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если до этого этапа у вас еще нет таких данных, то их точно знает нотариус: у него есть доступ к сведениям из ЕГРН.

Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: например, находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.

Когда доля в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса, кроме случаев, когда:

• все собственники продают свои доли по одной сделке;
• долю продают в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве или в связи с изъятием квартиры для государственных или муниципальных нужд;
• собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.

Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:

1. Договор купли-продажи доли в праве собственности и акт приема-передачи доли — по одному экземпляру для каждой из сторон сделки.
2. Паспорта сторон сделки — покупателя и продавца.
3. Документы, которые подтверждают извещение собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права покупки доли.
4. Согласие органа опеки и попечительства на отказ от доли законным представителем несовершеннолетнего собственника, если такой есть.
5. Доверенность на представителя, если документы подает не продавец.

Когда договор купли-продажи подписан, переход права собственности по нему регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно заполнить и подать заявление в Росреестр вместе с документами, перечисленными выше.

Нотариус сам отправит в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы сами.

Вот как еще можно подать заявление:

• через МФЦ — можно отнести заявление в любой МФЦ вне зависимости от того, где находится недвижимость;
• через сайт госуслуг, портал Росреестра или сервис «Домклик» — документы придется отсканировать и вместе с заявлением подписать их УКЭП;
• с помощью выездного обслуживания Росреестра — бесплатно приедут только к ветеранам ВОВ, людям с инвалидностью первой и второй групп, остальным придется заплатить за визит регистратора.

Росреестр регистрирует переход права в течение:

1. девяти рабочих дней — через МФЦ, когда договор составлен в простой письменной форме. Срок сократится до пяти дней, если сделку удостоверил нотариус;
2. семи рабочих дней — если заявление подали онлайн;
3. трех рабочих дней — если документы поступили от нотариуса.

Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не заплатите госпошлину — 2000 ₽, скидок на ее оплату через госуслуги нет.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН. Регистрационные надписи на договорах больше не проставляют — а только отметку о том, что создан его электронный образ при приеме заявлений о переходе права собственности. Бумажный документ Росреестру не нужен.

По общему правилу платить НДФЛ не надо, если вы владели долей пять лет и дольше. Срок сокращается до трех лет, если вы:

1. Получили долю в наследство.
2. Получили долю в подарок от члена семьи или близкого родственника.
3. Приватизировали долю.
4. Получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением.
5. Приобрели долю до 1 января 2016 года.
6. Не владеете другой жилой недвижимостью или хотя бы долей в ней — за другую недвижимость не считается та, которую купили в течение 90 дней до даты регистрации перехода права на проданную долю.

Некоторые собственники долей не платят НДФЛ с продажи. К ним относятся:

1. Дети.
2. Родители или усыновители двух несовершеннолетних детей, а если дети учатся очно — то освобождение от НДФЛ действует, пока тем не исполнится 24 года.

Срок владения долями не важен, но собственник должен выполнить одновременно такие условия:

1. Купить другое жилье взамен доли не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Кадастровая стоимость нового жилья дороже или его общая площадь больше, чем у доли.
3. Кадастровая стоимость проданной недвижимости в целом — без деления на доли, менее 50 000 000 ₽.
4. На день продажи доли у семьи не было в собственности другого жилья, общая площадь которого была бы больше, чем то, что они купили.

Во всех остальных случаях НДФЛ придется заплатить по ставке 13%. Но есть способы заплатить и меньше:

1. Получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 000 000 ₽. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом или цена ее продажи меньше миллиона.
2. Если получили долю в наследство или в подарок не от близкого родственника — можно уменьшить налоговую базу на сумму расходов наследодателя или на налог, который заплатил одаряемый. Как это сделать, Т⁠—⁠Ж уже рассказывал.
3. Вычесть из доходов расходы на покупку доли в прошлом. Например, в 2022 году доля стоила 2 000 000 ₽, а в 2023 вы продали ее за 4 000 000 ₽. Налоговый кодекс дает право вычесть из 4 000 000 ₽ расходы — 2 000 000 ₽ — и заплатить в 2024 году налог с разницы, то есть с 2 000 000 ₽.
4. Если продается квартира, в которую был вложен маткапитал, то платить налог с продажи детских долей не нужно.

Может сложиться так, что вы совсем не получили доход — продали дешевле, чем купили когда-то. В этом случае платить налог не нужно, но все равно придется подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика.

Расторгнуть договор купли-продажи доли можно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как это делается, Т⁠—⁠Ж уже писал.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. Но нужно соблюсти все правила, описанные выше, и помнить, что новая доля не может быть меньше 6 м².

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: так вы добавите в квартиру еще одного собственника. Значит, после продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно выделить конкретную долю, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

Семейный кодекс разрешает супругам не дожидаться развода и делить имущество в любое время. Нужно всего лишь подписать соглашение, в котором будет указано, кому какая доля в праве совместной собственности принадлежит. Доли предполагаются равными, но вы в соглашении можете разделить их по-другому.

В соглашении о разделе имущества укажите:

1. ФИО обоих супругов.
2. Паспортные данные.
3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
4. Перечень общего имущества и размер доли каждого из сторон соглашения в праве на него. Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Еще доли можно разделить в брачном договоре.

Если кто-то из супругов недоволен разделом долей или не хочет заключать соглашение — недвижимость разделит суд.

И брачный договор, и соглашение нужно удостоверить нотариально — и то и другое стоит 500 ₽, плюс плата за услуги правового и технического характера. Например, в Москве это стоит от 11 000 ₽.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. Но нужно уведомить другого супруга об этом намерении, так как он будет иметь преимущественное право купить долю — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун или родитель несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от опеки.

Обратитесь в ведомство по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Понадобятся и другие документы — их список лучше запросить в самой опеке.

Подписать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что материальные интересы ребенка не пострадают, а жилищные условия не ухудшатся.

Для подтверждения этого органы обычно просят доказать, что вырученные от продажи деньги пойдут на покупку другого жилья в собственность ребенка.

Опека может запросить:

1. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения.
2. Проект договора купли-продажи.

Ухудшением жилищных условий опека и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Опека решила, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать обжаловала это решение в суде, но суд ее иск отклонил.

Когда вы подадите заявление со всеми документами, опека должна в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет — и тогда объяснить почему.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? У несогласного есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю на ваших условиях или предложить свои. Но вы вправе не принять их и продать долю, как вам угодно.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов оспорить сделку нет. Но если возникнет спорная ситуация — попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.