«Рисковала сбережениями семьи»: как я по переуступке купила квартиру серого застройщика

В 2013 году я подбирала себе квартиру в Краснодаре. Денег было мало — решила выкупить долю в долгострое.

У нас с бабушкой был участок в пригороде. На нем стояли два дома, один из которых был в аварийном состоянии. Мы решили продать участок как есть и купить квартиру — в то время был бум строительства, а цены росли. Потребности в жилье не было, просто хотелось удачно вложить деньги.

Чтобы не заниматься сносом аварийного дома, мы сделали покупателю скидку 200 000 ₽ и выручили с продажи участка 1 000 000 ₽. На эти деньги было не купить даже однушку, а ипотеку мне как студентке банк бы не дал. В погоне за бюджетной квартирой я ввязалась в схему с переуступкой. Расскажу, что из этого вышло.

Весной 2013 года приличные варианты однушек в Краснодаре стоили от 1 700 000 ₽, а к студиям я почему-то относилась скептически. Сейчас понимаю, что это был бы оптимальный вариант.

Жилье на вторичном рынке у нас стоило еще дороже новостроек, и я сфокусировалась на первичке, стала просматривать объявления о продаже — в основном на «Авито». Также расспросила знакомых и изучила сайты застройщиков. За две недели удалось подобрать более-менее подходящие под мой бюджет варианты.

Все они находились в развивающемся районе на отшибе города — еще недавно там была земля сельхозназначения, поэтому транспортные узлы, школы с поликлиниками и прочая инфраструктура отсутствовали. Эту землю скупали мелкие застройщики и быстрыми темпами возводили дома. Квартиры они предлагали на 30—40% дешевле, чем у крупных девелоперов в городе.

Я рассматривала дома, которые как минимум завели под крышу. Казалось, так вероятность, что что-то пойдет не так и стройку заморозят, будет меньше. Вот какие варианты квартир были у меня на карандаше:

1. Однушка 38 м² на мансардном этаже с деревянным перекрытием потолка. В доме без лифта была жуткая предчистовая отделка, зато квартира стоила всего 900 000 ₽.
2. Приличный вариант площадью 33 м², но с неудобной планировкой. Цена — 980 000 ₽. Более просторные однушки в этом доме уже разобрали.
3. Большая квартира в другом объекте того же застройщика за 900 000 ₽. Но объект был на этапе котлована — срок сдачи на полгода позже предыдущего варианта. Внутренний голос подсказал не рисковать, и правильно — впоследствии дом превратился в долгострой. Его закончили лишь в 2021 году за счет самих дольщиков.

Мне пришлось взять немного времени на раздумья: было сложно решиться на ту или иную квартиру, особенно с небольшим бюджетом и малым опытом. Но сроки поджимали: покупатель нашего участка был готов к сделке, а мне хотелось вырученные деньги сразу направить на покупку квартиры — то есть чтобы купля-продажа состоялась почти день в день.

Вскоре мне позвонил представитель одного из застройщиков в моем списке и сообщил, что на четвертом этаже есть однушка площадью 42 м² с планировкой, которую я хотела. В ней были просторная кухня почти 13 м², а также гардеробная 2,6 м², которая окончательно меня покорила: я сразу стала представлять, как буду расставлять там туфли, словно героиня американского сериала.

Но был один нюанс: дом не был достроен, так что купить квартиру я могла только по переуступке от предыдущего владельца. В таком случае он как дольщик передал бы мне свое право требовать с застройщика завершения и сдачи объекта.

Еще предполагалось, что я куплю квартиру не по договору долевого участия, где дольщик защищен законом № 214-ФЗ, а через договор об участии в жилищно-строительном кооперативе — ЖСК. Такие кооперативы имеют официальный статус и регулируются главой 11 жилищного кодекса. В его рамках покупатели становятся пайщиками и делают взносы, на которые и строится жилой дом.

Часто в договорах об участии в ЖСК не прописывают возможное увеличение стоимости квартиры. Значит, в моем случае сохранялся риск, что эта сумма вырастет в процессе строительства, а следом за ней — и размер моего взноса. Кроме того, государство не встало бы на мою защиту, если бы застройщик просрочил сдачу объекта. В общем, сделка по переуступке в рамках ЖСК была рисковой, но меня 20-летнюю это не смутило.

Перед сделкой я еще раз прошерстила в интернете информацию и изучила имеющиеся документы по объекту. Застройщик показал мне:

1. Свидетельство о государственной регистрации ЖСК.
2. Свидетельство о постановке его на учет в налоговом органе и о внесении записи в ЕГРЮЛ.
3. Выписки из государственного кадастра недвижимости. Их было несколько, и все они говорили о довольно распространенной в нашем городе серой схеме застройщика. Но в интернете я не нашла о нем негативных отзывов, а его сотрудники при общении производили приятное впечатление, поэтому сомнений почти не осталось.

А зря — на самом деле там была уйма подводных камней. И про главный я уже написала: судя по выпискам, строительство не было до конца легальным. Застройщик начал возводить дом на землях сельхозназначения. Через суд их уже в процессе перевели сначала в статус ИЖС, потом оформили под строительство многоквартирного дома высотой до пяти этажей.

На этом этапе я и рассматривала возможность покупки квартиры. Но не учла, что дом уже был девятиэтажный и изменения тоже предстояло согласовать через суд. Кроме того, тогда у застройщика было три дома: первый уже заселили, второй — с моей квартирой — достраивался, а третий был на этапе котлована. Все эти объекты еще не сдали.

Уже потом я познакомилась с другими дольщиками, будущими соседями, и выяснила, что продавец отказался от квартиры не потому, что передумал, а потому, что были сильно нарушены сроки сдачи дома — почти на два года. Сначала я об этом не знала, а когда узнала — уже не хотелось отказываться от мечты и давать заднюю.

Квартира стоила 1 100 000 ₽. Дополнительные 100 000 ₽ у нас лежали на долгосрочном вкладе — это были все наши сбережения. Срок вклада подходил к концу, и, чтобы не терять проценты, мы с продавцом договорились, что основную сумму отдадим ему сразу, а оставшиеся 100 000 ₽ — через месяц. Позже я пожалела об этом, так как мужчина почти каждый день стал звонить и напоминать о долге.

Сама сделка проходила так: в мае 2013 года я за наличные продала участок и на следующий день приехала с деньгами в офис застройщика. Сначала передала старому дольщику обещанный миллион и написала ему расписку от руки, что через месяц отдам остаток. После этого мы в прямом смысле разорвали его договор с застройщиком и заключили новый, абсолютно такой же, от моего имени.

Так как это был договор об участии в ЖСК, он не регистрировался в Росреестре, сделка прошла буквально за час. В итоге на руках у меня остался договор и два корешка об оплате — приходно-кассовые ордера от застройщика.

В июне я сняла с вклада оставшиеся 100 000 ₽ и благополучно расплатилась со старым дольщиком. Написанную мной расписку мы уничтожили. Сделка была закрыта, и в ней меня тогда ничего не смутило. Получается, я фактически пристроила в первую подходящую по цене контору миллион рублей — а это все, что у меня было.

В моем договоре был прописан срок сдачи дома — первый квартал 2013 года. Этого не произошло, и только в июле застройщик организовал собрание пайщиков, где рассказал о ходе судов и попытался успокоить нас, что дом скоро сдадут. Ключи от квартиры пообещали выдать до сентября. На встрече присутствовал даже представитель нашей будущей управляющей компании.

Судебный процесс действительно завершили в августе. На тот момент дом еще не был полностью готов, но уже появилась возможность оформить квартиру в собственность. Мы решили не делить ее на доли и зарегистрировать полностью на меня. Согласно договору с застройщиком я должна была передать полномочия по регистрации собственности юристу и заплатить за его услуги 15 000 ₽.

Проблема была в том, что на тот момент у меня кончились деньги. Пришлось занять у подруги, чтобы расплатиться со специалистом. После этого случая я решила, что буду собирать финансовую подушку — откладывать по чуть-чуть на банковский счет. До этого я тоже копила деньги, но всегда под определенную цель.

Когда деньги нашлись, юрист буквально за пару недель по доверенности оформил техпаспорт на квартиру и помог получить свидетельство о государственной регистрации собственности. Таким образом, самой мне не пришлось делать ничего — и в ноябре я получила все документы.

Это сразу поднимало рыночную стоимость квартиры до 1 500 000 ₽. Если бы я продала ее, то заработала бы порядка 400 000 ₽ за четыре месяца. Многие дольщики так и сделали: они устали ждать завершения строительства и продали квартиры сразу после регистрации. Некоторые мечтали об этом с 2011 года.

Несмотря на то что мы оформили все документы, дом все никак не заканчивали: в квартирах не были установлены входные двери, отсутствовал лифт, подъезд был в черновой отделке, а придомовая территория завалена строительным мусором.

Под конец года в городе стали отлавливать нелегальных мигрантов, и наш дом полностью забросили — работа встала. Срок сдачи передвинули на весну, а объект законсервировали. Информацию о сроках мы узнавали по телефону, когда сами звонили в офис застройщика. Позже жильцы создали форум, где делились друг с другом новостями.

Хуже всего дела обстояли с третьим домом, который возвели рядом и забросили. По решению суда кого-то из представителей застройщика взяли под стражу, а имущество компании арестовали. В него входил не только недострой, но и земля под ним, а заодно и котельная нашего дома. Мы рисковали остаться без отопления и горячей воды, но каким-то чудом управляющая компания решила вопрос.

На зиму двери в подъезды закрыли, а ключи были только у прораба. Получается, свидетельство о собственности у нас на руках было, но допуска к квартире мы не имели. Считаю, правильно, что дом закрыли: внутри могли поселиться бездомные.

Ключи от квартиры я получила 20 мая 2014 года, то есть через год после подписания договора. Для многих жильцов на этом история не закончилась: соседи массово обращались в суд, чтобы застройщик компенсировал им нарушение сроков, отклонения в площади квартир и издержки на юристов. Я решила в этом не участвовать, так как в моем случае компенсация была бы маленькая.

Кроме того, моя квартира выросла на 3 м²: комната, кухня и санузел были чуть больше, чем указано в договоре. Вместо 41,9 м² я получила однушку площадью 44,8 м². Поэтому лучше было не поднимать вопрос о компенсации.

Оглядываясь в прошлое, скажу, что сейчас я вряд ли решилась бы на подобную авантюру: на любом этапе могла остаться ни с чем. Целый год мне пришлось жить как на иголках. К тому же я рисковала не своими деньгами, а сбережениями семьи, и от этого было вдвойне страшно.

Еще я бы рассмотрела квартиру в другом городе или коммерческое помещение. Не стала бы тратить на покупку все до последнего рубля, чтобы не оказаться в ситуации, когда на регистрацию квартиры нужно занимать деньги. Не стремилась бы выбрать квартиру по низу рынка и отказалась бы вести дела с застройщиком, погрязшим в судебных тяжбах. Лучше взять студию у надежной компании.

Но если не брать в расчет риск и потрепанные нервы, для меня покупка квартиры по переуступке стала удачным вложением. В 2013 году я инвестировала 1 100 000 ₽, а в конце 2022 года моя квартира стоила уже 3 500 000—4 000 000 ₽. А еще я получила ценный опыт и поменяла свои привычки — например, начала формировать денежную подушку безопасности.