Новые жители приезжают в район из-за низких цен на квартиры.

Капотня — рабочий городок при нефтеперерабатывающем заводе. Для большинства москвичей это имя нарицательное. Район воспринимают как заброшенный отдаленный угол, хотя это просто нестандартный спальник с неудобной транспортной инфраструктурой, где стоимость жилья пока еще ниже, чем в соседних районах.

Долгое время о жизненном пространстве Капотни никто не заботился, но так было со многими районами столицы. В 2019 году московские власти запустили программу «Мой район» и выделили деньги, с помощью которых стали создавать комфортную среду и улучшать качество жизни 125 районов Москвы. С тех пор Капотня преобразилась.

В статье расскажу, какое жилье там есть, так ли привлекательны цены на недвижимость и аренду и стоит ли туда переезжать.

Предупреждение

Цены актуальны на июнь 2022 года. Стоимость недвижимости может меняться в зависимости от состояния экономики, кризисов и государственных программ поддержки населения.

Где находится

Капотня расположена в Юго-Восточном административном округе Москвы. Он граничит с Люблином — на севере, с Марьином и Братеевом — на западе, с Мкадом — на юго-востоке.

Раньше на месте района находилось небольшое крестьянское село с одноименным названием. Со временем оно преобразовалось в поселок.

В годы индустриализации количество автомобилей в Москве выросло, поэтому в 1938 году рядом с поселком Капотня построили нефтеперерабатывающий завод, НПЗ, — нынешний Московский нефтеперерабатывающий завод «Газпром-нефти». В 60-х, когда строили Мкад, напротив района возвели ТЭЦ-22, а Капотню присоединили к Москве.

Сейчас Капотня — производственный район, где района занимает промышленная зона. Там расположились НПЗ и несколько заводов: «Конэкс», «Промфинстрой», асфальтобетонный № 4, а также завод специальных монтажных изделий. Остальная часть — жилые дома, которые строились для работников НПЗ еще в советское время.

С тех времен мало что изменилось. Из-за расположения и самобытности район довольно закрытый: все друг друга знают. Некоторые старожилы с НПЗ так и живут тут семьями по несколько поколений.

В последнее время в район приезжают и новые жители, которых привлекают низкие цены на квартиры.

Капотня находится у Мкада, в Юго-Восточном административном округе Москвы. Источник: yandex.ru
Капотня находится у Мкада, в Юго-Восточном административном округе Москвы. Источник: yandex.ru
Капотня находится у Мкада, в Юго-Восточном административном округе Москвы. Источник: yandex.ru
Капотня находится у Мкада, в Юго-Восточном административном округе Москвы. Источник: yandex.ru

Что с транспортом

Транспортная доступность в Капотне удручающая. До центра можно доехать на метро или автомобиле. Три ближайшие станции метро — «Марьино», «Братиславская» и «Алма-Атинская», до них ходят автобусы и маршрутка.

На автобусе. В июне 2022 года на дорожных выездах из района, по которым ходят все автобусные маршруты, ведутся ремонтные работы: строятся развязки на улицах Верхние Поля и Капотня. Из-за этого образуются заторы, а время поездки до метро увеличивается.

Без сильных пробок дорога до метро в зависимости от маршрута занимает 25—35 минут. В часы пик нужно закладывать дополнительное время на пробки. Например, на автобусе из Капотни до метро «Алма-Атинская» и «Марьино» можно доехать за 30—40 минут. А до «Братиславской» — за 25 минут, это самый короткий автобусный маршрут, хотя метро находится дальше.

От Капотни до метро «Братиславская» можно добраться на автобусе за 28 минут. Источник: yandex.ru
От Капотни до метро «Братиславская» можно добраться на автобусе за 28 минут. Источник: yandex.ru
От Капотни до метро «Братиславская» можно добраться на автобусе за 29 минут. Источник: yandex.ru
От Капотни до метро «Братиславская» можно добраться на автобусе за 29 минут. Источник: yandex.ru

На автомобиле добираться комфортнее и быстрее. Например, дорога от Капотни до «Братиславской» займет 15 минут, а до центра Москвы без пробок — 34 минуты.

Перспективы. В ЮВАО самые загруженные дороги: Волгоградский и Рязанский проспекты, внутренняя сторона Мкада со стороны рынка «Садовод» и развязки в сторону «Меги». Чтобы решить эту проблему, правительство Москвы реконструирует транспортную развязку на пересечении Мкада и улиц Верхние Поля и Капотня.

Еще строят четвертый участок Южной рокады — так называют объездную дорогу. Участок от улицы Марьинский Парк до Мкада проходит по границе Капотни — он обеспечит диагональную связь между Западным, Южным и Юго-Восточными округами и снизит транспортную нагрузку на дорогах. Закончить обещают до 2023 года.

А вот метро в районе пока не планируют. В Институте генплана Москвы в 2019 году шли разговоры о перспективах строительства метро, но утвержденного плана так и нет.

На машине дорога без пробок от Капотни до центра Москвы займет 35 минут. Источник: yandex.ru
На машине дорога без пробок от Капотни до центра Москвы займет 35 минут. Источник: yandex.ru
На машине дорога без пробок от Капотни до центра Москвы займет 35 минут. Источник: yandex.ru
На машине дорога без пробок от Капотни до центра Москвы займет 35 минут. Источник: yandex.ru
Транспортные развязки, которые строят вокруг Капотни, в перспективе разгрузят дороги. Источник: yandex.ru
Транспортные развязки, которые строят вокруг Капотни, в перспективе разгрузят дороги. Источник: yandex.ru

Экология

Из-за тесного соседства Капотни с нефтеперерабатывающим заводом, ТЭЦ-22 и Мкадом экологическая обстановка в районе неблагоприятная.

НПЗ производит колоссальные объемы моторного топлива, керосина, битума для дорожного строительства. Руководство завода и власти района стараются решить проблему с выбросами вредных веществ. Например, в 2011 году старые технологические комплексы заменили на более экологичные системы производства. Говорят, что химические выхлопы сократились на 50%. Производство продолжают модернизировать.

Из-за НПЗ, ТЭЦ и Мкада в Капотне неблагоприятная экологическая обстановка. Источник: экологическая карта Москвы
Из-за НПЗ, ТЭЦ и Мкада в Капотне неблагоприятная экологическая обстановка. Источник: экологическая карта Москвы
Из-за НПЗ, ТЭЦ и Мкада в Капотне неблагоприятная экологическая обстановка. Источник: экологическая карта Москвы
Из-за НПЗ, ТЭЦ и Мкада в Капотне неблагоприятная экологическая обстановка. Источник: экологическая карта Москвы

Преступность

В Капотне живет много образованных людей, так как сложное оборудование нефтеперерабатывающего завода требует высокой квалификации работников.

Поскольку район маленький, здесь все как на ладони: все друг друга знают.

Отчасти на ситуацию влияет соседство оптово-розничного рынка «Садовод». Туда каждый день приезжают тысячи покупателей из разных регионов страны, там живут нелегальные мигранты. Такая атмосфера влияет на статистику краж. Но в целом уровень преступности в Капотне не отличается от других районов Москвы.

В сети пугают высокой криминогенной обстановкой в Капотне, но, по статистике, район считается довольно безопасным. Основная доля происшествий — кражи. Источник: карта преступности Москвы
В сети пугают высокой криминогенной обстановкой в Капотне, но, по статистике, район считается довольно безопасным. Основная доля происшествий — кражи. Источник: карта преступности Москвы

Инфраструктура

Район небольшой, довольно уютный и зеленый. Население — 34 тысячи человек. Капотня не перенаселена, поэтому в поликлинике, МФЦ и магазинах нет очередей.

Недавно власти Москвы обратили внимание на запущенное пространство района и занялись его обустройством. После реконструкции Капотню стали активно продвигать в культурное пространство и привлекать интерес москвичей и гостей города к индустриальному району.

Во время реконструкции сделали капитальный ремонт фасадов жилых домов, установили просторные зоны отдыха во дворах, обустроили детские и спортивные площадки, проложили уличные пешеходные тропинки и расширили тротуары. Сделали дополнительные парковки. Проложили велодорожку до Марьина.

Велосипедная дорожка от Капотни до Марьина считается одной из лучших в Москве. Источник: velodorozhka.pro
Велосипедная дорожка от Капотни до Марьина считается одной из лучших в Москве. Источник: velodorozhka.pro

Парк. Еще после реконструкции появилась главная достопримечательность района — природный заказник «Берег реки Москвы Капотни». Запущенную грязную территорию с развалившимися заброшенными гаражами преобразили в живописное место. Установили площадки для пикника, облагородили береговую зону реки, создали ландшафтный парк.

В районе есть местный храм 19 века — Рождества Пресвятой Богородицы и синагога Бейт-Сфаради.

Парк на берегу Москвы-реки в Капотне. Источник: prorus.ru
Парк на берегу Москвы-реки в Капотне. Источник: prorus.ru
Храм Рождества Пресвятой Богородицы в Капотне. Источник: mos.ru
Храм Рождества Пресвятой Богородицы в Капотне. Источник: mos.ru

Магазины и развлечения. В районе есть местные и сетевые продуктовые магазины: «Дикси», универсам «Ближний», «Пятерочка». А вот кинотеатров, кафе и ресторанов в Капотне нет. За развлечениями жители едут в соседние районы: Люблино, Марьино, а также в ТЦ «Мега Белая Дача».

Медицина. В районе есть взрослая поликлиника — филиал ГБУЗ им. Демихова и детская — № 148.

Образование. Дефицита мест в школах и детских садах нет. В районе пять государственных садика и четыре школы.

Еще одна местная достопримечательность — многофункциональный культурный центр ДК «Капотня». Его построили в 1972 году. Здесь проходят выставки, спектакли, лекции, концерты, мастер-классы. Есть много секций и кружков для всех возрастов, например хореография, вокал, ансамбль барабанщиц, ансамбль русской песни, изостудия, художественная гимнастика, клуб декоративно-прикладного творчества, шахматных клуб, шейпинг, спортивная студия, клуб компьютерной грамотности, студия английского языка.

Еще в Капотне есть спортивная футбольная школа олимпийского резерва и детская музыкальная школа им. Калинина — там учат игре на оркестровых инструментах, фортепиано, народных инструментах, ударных и духовых.

В Капотне четыре государственные общеобразовательные школы. Источник: yandex.ru
В Капотне четыре государственные общеобразовательные школы. Источник: yandex.ru
В Капотне четыре государственные общеобразовательные школы. Источник: yandex.ru
В Капотне четыре государственные общеобразовательные школы. Источник: yandex.ru

Стоимость недвижимости

Во время строительства завода в 30-х годах в Капотне построили два квартала жилых деревянных бараков для работников НПЗ. Затем бараки снесли, жителей переселили в новые многоквартирные дома, а квартальная система осталась. В Капотне нет названий улиц — она разделена на пять пронумерованных кварталов.

Район застроен панельными, кирпичными и блочными домами 50—80-х годов. Квартир больше трех комнат в Капотне практически нет. Половина жилого фонда — это двушки, вторая половина — однокомнатные и трехкомнатные.

С тех пор старый жилой фонд обновился один раз: по государственной программе в 2011 году построили поселок из таунхаусов для многодетных семей. Социальное жилье получили 13 семей.

Поселок для многодетных в Капотне. Государство предоставило социальное жилье семьям, у которых пять и более детей. Источник: wikimapia.org
Поселок для многодетных в Капотне. Государство предоставило социальное жилье семьям, у которых пять и более детей. Источник: wikimapia.org

В Капотне пока нет новостроек, инвесторам район не интересен из-за тяжелой транспортной доступности.

Новое современное жилье строят в монолитных домах. В конце 2020 года в первом квартале началось строительство трех жилых домов на 320 квартир по государственной программе реновации, их сдадут в 2022 году. Те, кто не относится к программе, купить жилье в этих домах не смогут — программа создана, чтобы улучшить жилищные условия собственников ветхого жилья.

Капотня — маленький район, поэтому предложений о продаже квартир в нем мало.

Чтобы показать разницу цен на жилье, сравню стоимость квартир в Капотне с Братеевом — это соседний район через реку. От негативного влияния НПЗ его спасает огромный парк «Братеевская пойма». Поэтому цены на жилье там отличаются.

Для сравнения возьму двухкомнатные квартиры старого фонда в панельных домах постройки до 90-х годов и площадью от 42 до 52 м².

Средняя стоимость двухкомнатных квартир в Братееве — 248 000 Р за м², а в Капотне — 213 000 Р, на 14% дешевле. Цены актуальны на июнь 2022 года.

Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда в Братееве — от 12,7 млн рублей, в Капотне — от 9,35 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда в Братееве — от 12,7 млн рублей, в Капотне — от 9,35 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда в Братееве — от 12,7 млн рублей, в Капотне — от 9,35 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Цены на двухкомнатные квартиры старого жилого фонда в Братееве — от 12,7 млн рублей, в Капотне — от 9,35 млн рублей. Данные на июнь 2022 года. Источник: cian.ru
Двухкомнатная квартира в Капотне с хорошим ремонтом в доме серии П-46 постройки 1981 года стоит 12 млн рублей. Источник: cian.ru
Двухкомнатная квартира в Капотне с хорошим ремонтом в доме серии П-46 постройки 1981 года стоит 12 млн рублей. Источник: cian.ru

Цены на аренду

Стоимость аренды в Капотне тоже дешевле по сравнению с Братеевом. Снять однушку в Капотне стоит от 23 000 Р в месяц, а в Братееве — от 25 000 Р.

Цены на однокомнатные квартиры в Капотне и Братееве. Источник: cian.ru
Цены на однокомнатные квартиры в Капотне и Братееве. Источник: cian.ru
Цены на однокомнатные квартиры в Капотне и Братееве. Источник: cian.ru
Цены на однокомнатные квартиры в Капотне и Братееве. Источник: cian.ru
Стоимость аренды однокомнатной квартиры в сталинке в Капотне — 23 000 <span class=ruble>Р</span> в месяц. Это низкая цена для&nbsp;Москвы. Источник: cian.ru
Стоимость аренды однокомнатной квартиры в сталинке в Капотне — 23 000 Р в месяц. Это низкая цена для Москвы. Источник: cian.ru

Перспективы развития

На июнь 2022 года нет факторов, которые могли бы повлиять на рост цен в Капотне.

В последние годы район усовершенствовали. Но модернизация была необходима местным жителям — она вряд ли увеличит спрос на недвижимость у инвесторов. Хотя квартиры в новых реновационных домах для переселенцев будут стоить больше, чем аналогичные по метражу в старом фонде.

Транспортную проблему власти не решают: метро нет, а когда его построят — тоже неясно. Хотя вокруг Капотни есть несколько станций метро, добираться до них на автобусе проблематично, поскольку сейчас возводят развязки и Южную рокаду.

Несмотря на современное оснащение, нефтеперерабатывающий завод плохо влияет на здоровье жителей и экологию района.

Стоит ли покупать жилье в Капотне

Капотня — специфический район. Маленький, тихий, неприметный по сравнению с остальными районами столицы. Квартиры здесь обычно покупают сами жители, которые привыкли к местному укладу жизни. Еще Капотня может быть интересна любителям малонаселенных районов.

Для комфортной жизни пока не хватает удобного дорожного соединения с центром и местных кафе, ресторанов и кинотеатра. Из плюсов — низкая стоимость жилья, много зелени и красивые места для прогулок.

Если бюджет на покупку квартиры ограничен, стоит присмотреться к вариантам и в других недорогих районах, где транспортная доступность лучше, например в Бирюлеве или Некрасовке.

Что рассказывают жители Капотни

Капотня — район с самыми низкими ценами на квартиры. Это такой небольшой по площади анклав: с одной стороны он окружен Мкадом, с другой — нефтеперерабатывающим заводом. От метро можно добраться только на транспорте, но на дороге всегда пробки.

Я часто слышу от клиентов: «Все районы, кроме Капотни». Но жизненные ситуации бывают разные. Например, моя клиентка могла бы купить двухкомнатную квартиру на «Братиславской». Но выбрала трехкомнатную в Капотне, так как для семьи из трех человек это удобнее. Живет уже много лет. Дети ходили в неплохую по преподавательскому составу школу.

Для некоторых сотрудников завод снимает квартиры рядом с работой — это плюс для арендодателей.

Раньше при въезде в район чувствовался запах, а зимой на снегу был серый налет. Но теперь заводы оборудовали фильтрами, так что запаха нет. Вдоль Москвы-реки сделали красивую набережную с велосипедными дорожками до Марьина, прогулочными зонами и местами для пикников.

В самом районе нет крупных магазинов, но можно доехать до рынка «Садовод», где есть все и недорого. А поблизости — Люберецкие и Дзержинские пруды, куда приезжают купаться со всей Москвы.


Станьте героем Т—Ж. Похвалите или поругайте свой район. Как вам в нем живется и какие интересные места есть?