Как мы с папой отремонтировали убитую квартиру за 1 млн рублей

Капремонт квартиры — это почти детектив: никогда не знаешь, что еще придется включить в бюджет.

В 2020 году я решила съехаться со своим молодым человеком. Мы планировали снимать квартиру, но родители предложили перебраться в их старенькую двушку в общаге, которая требовала ремонта.

В этой двушке в ванной проржавели трубы, на кухне не было раковины, а из окон задувало. Мы не знали, за что хвататься. Из коммуникаций пришлось менять буквально все: электропроводку, систему водоснабжения и вентиляции. В итоге на ремонт мы потратили 1 млн рублей, девять месяцев жизни и кучу нервов. В статье расскажу, с какими проблемами мы столкнулись и как их решали.

Это жилье маме выделило государство, когда она служила в милиции. Квартира находилась в Москве, в общежитии многоквартирного типа: на этаже — по две общие кухни, но ванная у каждого своя. Когда дом перевели в жилой фонд, родители приватизировали квартиру. Пока мы там жили, они не собирались ничего менять. А когда папа купил новую квартиру в Подмосковье, все свободные деньги стали уходить на нее. Со временем мы переехали, а старую двушку стали сдавать.

Квартира была абсолютно убитой. Капитального ремонта в ней не было с 1983 года, то есть с момента сдачи дома. На площади 38 м² были гостиная с оборудованной мини-кухней, моя детская комната, маленькая прихожая и туалет с ванной.

Мама долго пыталась продать или разменять эту квартиру, но процесс затянулся. Покупателей не устраивало, что на кухне нет раковины. Да и последние арендаторы внесли свой вклад: комнаты были в обветшалом состоянии, а линолеум разодрала собака. Чтобы не отдавать квартиру ниже рыночной цены и повысить ее привлекательность для покупателей, нужен был ремонт. План с продажей отложили до лучших времен.

А когда нам с Русланом понадобилось жилье, родители решили помочь и предоставили квартиру для переезда. Заодно мы принимали участие в ремонте, который они давно планировали.

Но состояние комнат было просто ужасное.

Бюджет. Сначала родители хотели просто освежить интерьер: заменить паркет, окна, входную дверь, покрасить стены и купить новую мебель. Они оценили стоимость такого ремонта примерно в 400 000 ₽.

Но после обсуждения со строителями стало понятно, что нужно менять все устаревшие коммуникации. В итоге в процессе ремонта сумма выросла до 1 000 000 ₽. Это связано с тем, что капремонт в старой квартире невозможно сделать частично: исправление одной проблемы часто влечет за собой сопутствующие. Например, когда мы проводили воду на кухню, выяснилось, что вход в стояке расположен выше уровня пола. И решение каждой такой проблемы выливалось в крупную сумму. Поэтому в нашем случае рассчитать точный бюджет на старте было сложно.

На чем решили сэкономить. Денег на ремонт под ключ у нас не было, поэтому план был такой:

1. Часть работ решили делать своими силами — у отца был опыт ремонта своей квартиры в новостройке и дачного дома. Ему помогал Руслан. А на сложные задачи мы планировали привлекать знакомых строителей.
2. В целях экономии денег и времени ремонт решили делать во всей квартире, кроме детской комнаты. Там мы только заменили окна. А розетки, пол, стены и потолок отложили на следующий год. В детскую временно переехали холодильник, стол, шкаф и микроволновка. Они были в хорошем состоянии, и мы решили пользоваться ими дальше.
3. На время ремонта в детской комнате поселился Руслан. Так он сэкономил 15 000 ₽ в месяц на съемное жилье и пустил эти деньги на ремонт. Он работал удаленно, поэтому мог принимать доставку стройматериалов, помогать папе с ремонтом, координировать работу строителей и убираться после их ухода.
4. Некоторые стройматериалы, технику и мебель мы оплачивали картой рассрочки «Совесть». Это позволило снизить финансовую нагрузку и равномерно распределить расходы по месяцам.

В какой срок хотели уложиться. Мы начали подготовку к ремонту в марте 2020 года. Поскольку папа и Руслан работали, заниматься квартирой они могли только по вечерам и выходным. Было понятно, что сделать быстро не получится. За два месяца они частично заменили коммуникации и подготовили квартиру к черновым работам. В итоге в квартиру мы въехали даже раньше, чем планировали, — не к Новому году, а в ноябре. А весь ремонт занял девять месяцев.

Сначала нужно было подготовить квартиру к ремонту и максимально ее освободить: выкинуть ненужные и испорченные вещи, старую одежду и мебель.

Бытовой мусор — это личные и бытовые отходы, которые образуются в домах и квартирах, например старая обувь, сломанный зонт, испорченная стиральная машина.

В контейнеры у дома можно выбрасывать мусор габаритом до 0,5 метра по длине, высоте или ширине. Крупногабаритные бытовые отходы можно бесплатно оставить на специальной площадке у дома. За их вывоз отвечает региональный оператор. За 15 заходов мы вынесли весь ненужный хлам: старую одежду, люстру, раковину.

Строительный мусор в обычный контейнер выбрасывать нельзя. К нему относятся старые трубы, оконные рамы, паркет и другой мусор, который появляется в процессе капитального ремонта. Для него нужно заказывать специальный контейнер в компании по вывозу строительного мусора.

Когда мы позвонили в такую компанию, оказалось, что объем контейнера — 8 м³. Нам было невыгодно платить за такой большой контейнер, так как подготовительные работы к ремонту у нас шли постепенно, да и объем мусора был значительно меньше. Поэтому мы договорились с дворниками из нашего дома. В их полномочия входит вывоз бытовой техники, крупногабаритного и строительного мусора.

Руслан разобрал винтажный платяной шкаф, кухонный гарнитур, обувницу, разрезал линолеум, распилил старый паркет, чтобы было удобнее распределить его по мешкам. Потом мы содрали обои.

Каждый раз, как у нас наполнялась очередная партия строительных мешков, мы просто звонили дворникам, и они вывозили утиль на свои площадки для складирования. Цена была договорная и зависела от веса и габаритов мусора. Вынести несколько мешков — около 1000 ₽. А когда вывозили большие мешки с паркетом и лагами от пола, вышло 13 000 ₽. Всего за вывоз мусора мы отдали 15 000 ₽.

После разговора со строителями стало понятно, что косметическим ремонтом нам не отделаться. Нужно было менять электропроводку и трубы в ванной.

Замена алюминиевой проводки. Дом был старой постройки и укомплектован штатной алюминиевой электропроводкой. Ее нужно было менять на медную по нескольким причинам:

1. Старая проводка могла возгореться. Со временем изоляция изнашивается и осыпается, а мокрые штукатурные работы ускорили бы этот процесс. Однажды я включила одновременно чайник и стиральную машину, и из розетки потянулась струйка дыма с характерным запахом гари. Когда отец добрался до нее, она буквально рассыпалась в руках.
2. Нестабильная работа техники и даже ее поломка. Алюминиевая проводка недолговечна и не рассчитана на долгий срок службы. Из-за этого мы рисковали столкнуться со сбоями в работе электроплиты и посудомоечной машины.
3. Нужны были дополнительные розетки и освещение: в квартире было тускло и хотелось добавить света, а двух розеток в каждой комнате явно не хватало для наших нужд. Поэтому пришлось заложить бюджет на замену скромного советского электрохозяйства.

По образованию мой папа радиоинженер. Его знания об устройстве электрических цепей помогли нам сэкономить на услугах электрика. Он наблюдал, как электрики монтировали распределительные коробки в новой квартире. А позже сам проводил электричество на даче.

Вместе с Русланом они продумали расположение распределительного щитка в квартире и как развести новые провода в комнатах. Мы запланировали больше источников освещения и розеток, чтобы потом не тянуть через всю квартиру пятиметровые удлинители.

Счетчиков электроэнергии в доме не было, поэтому жильцы платили за свет по общему тарифу, который рассчитывается по количеству прописанных в квартире людей. На этаже к электрическому рейсу щитка были прикручены контакты от кухни и других квартир. Отец собирался присоединить новую проводку нашей квартиры к этим контактам, но для начала нужно было согласовать это с электриком, который отвечает за дом.

Электрик разрешил это сделать, но помочь отказался. Дело в том, что домовые документы давно потерялись, и он не знал, как подведена проводка к квартире: от одного или двух источников. Отключать наугад было рискованно: можно было случайно обесточить соседей. В итоге отец вспомнил, к какому щитку проведены провода, и сам провел эту операцию в специальных диэлектрических перчатках.

После этого отец с Русланом проштробили перфоратором специальные углубления в стенах, чтобы спрятать в них провода. Кабели для верхнего освещения провели через потолок, а для розеток — через пол. После того как развели провода, втопили гофрированные трубы с новой проводкой в штробы.

Закрытый монтаж проводки обошелся нам в 34 625 ₽. Это более трудоемкий процесс, чем просто оставить ее снаружи, зато никаких проводов и все выглядит эстетично.

Подготовка к демонтажным работам. Дальше мы начали шумные работы.

Мы не стали вешать объявление с предупреждением соседей о ремонте, но штробили и сверлили только в разрешенное законом время. В Москве это будни и суббота с 09:00 до 19:00 с перерывом на тихий час с 13:00 до 15:00. Соседи отнеслись к ремонту с пониманием, и на шум никто не жаловался. Возмущались только один раз при демонтаже чугунных труб, когда вибрация по стояку распространялась на несколько этажей.

Соседей по этажу раздражала только строительная грязь. Мы старались за этим следить, но не всегда удавалось вовремя и идеально убрать мусор и помыть пол в коридоре и лифте.

Для замены водопровода и отделочных работ отец пригласил бригаду из трех знакомых мастеров, которые помогали ему при строительстве загородного дома. Трубы и комплектующие они покупали на свои деньги, а он возмещал все расходы по факту.

В процессе работ пришлось докупить необходимые инструменты. Например, паяльник для спайки пластиковых труб, ножницы для труб, сварочный аппарат, дрель, разметочную линейку под розетки. На них мы потратили 25 984 ₽.

Сантехкабина и вентиляция. В квартире была сантехническая кабина с раздельным санузлом. Это конструктивный модуль из асбестоцементных листов, который использовали в старых типовых домах до 1998 года. Конструкции сантехкабин изготавливали отдельно на заводе, а затем с помощью крана устанавливали в квартиры. По задумке проектировщиков, кабина должна была защищать квартиры от протечек. Если такое случалось, то вода стекала в зазор между стенами нижней квартиры и высыхала естественным образом.

Так это должно работать в теории. Но на практике вентиляционные каналы часто не справляются с выведением влажного воздуха. И постоянная сырость в зазорах старых домов провоцирует появление грибка.

Строители сразу предложили нам демонтировать сантехкабину. Оставлять ее было нельзя по нескольким причинам:

1. Асбест опасен для здоровья. К тому же материал невлагостойкий и мог дать протечку, а тяжесть кафеля он бы просто не выдержал.
2. Вентиляция плохо выводила влажный воздух: еще во время возведения дома строительный мусор и пыль с верхних этажей попали в вентиляционный канал и засорили крышу сантехкабины и вентиляционный короб.
3. Из-за влажности на стенах образовалась плесень, появился затхлый запах сырости — мы не хотели рисковать здоровьем.
4. Стены кабины были неровные, а пустоты за ними съедали по 10—15 сантиметров полезного пространства с каждой стороны.

После того как конструкцию снесли, ванная комната стала шире, а пол опустился. Чтобы еще увеличить площадь, мы не стали восстанавливать перегородку на прежнем месте и оставили санузел совмещенным.

Коробка сантехкабины автономна и не берет на себя опорную нагрузку, поэтому ее стены и перегородка между туалетом и ванной не были несущими. Их можно было демонтировать без ущерба для прочности здания.

Тем не менее в результате демонтажа конфигурация помещения изменилась, а это считается перепланировкой. Самовольно совмещенный санузел мы планируем узаконить через Мосжилинспекцию, но сделаем это позже, когда будем продавать квартиру.

Следующей задачей было наладить систему вентиляции. Строители с помощью отбойных молотков пробили для нее отверстие и убрали лишний цемент с мусором. А позже папа соединил и установил воздуховоды.

Система водоснабжения и канализации. Следующий шаг — замена старых труб, так как было непонятно, сколько еще они продержатся. Поменять сантехнику точно дешевле, чем возмещать ущерб соседям в случае затопления.

По прошествии десятилетий чугунные трубы не только заржавели, но и забились накипью и отложениями. В ванной пахло канализацией и гниением. Стиральная машина работала с перебоями, поскольку слив засорился. Когда мастер стал его разбирать, то обнаружил грязь, которая затвердела до плотности камня.

Чтобы ускорить слив воды, папа установил ванну выше — на кирпичи. А затем попросил мастера заменить канализационную систему. Под раковину и ванну нужно было подвести отдельную сливную трубу. В итоге чугунные и железные водопроводные трубы поменяли на пропиленовые и металлопластик. А когда демонтировали старые трубы, строители рекомендовали залить пол, что мы и сделали на следующем этапе.

Вода на кухню. По плану в кадастровом паспорте обе наши жилые комнаты не предназначены для оборудования в них раковины. А перенос «мокрой» зоны в «сухую» считается незаконной перепланировкой. Но для нас провести воду на кухню было вынужденной мерой. Там никогда не было раковины — и это всегда был минус квартиры, поскольку общие кухни на этаже были заняты несколькими семьями. Посуду и овощи нам приходилось мыть в ванной комнате, а это неудобно и негигиенично.

Мы решили исправить это, но и тут столкнулись с препятствием. Оказалось, что вход в стояке расположен выше уровня пола в комнате. Из-за перепада высоты сточные воды не могли самотеком поступать в канализацию.

Чтобы решить этот вопрос, мастер предложил установить сололифт и проложить трубы через потолок. Сололифт — это канализационная насосная станция с измельчителем. Она помогает перекачивать воду со стояка, который расположен с недостаточным уклоном. Принцип ее работы простой: когда бак заполняется канализационными стоками, то насос включается и поднимает содержимое вверх — к стояку канализации. За сололифт и комплектующие мы отдали 17 200 ₽.

Чтобы защитить себя и соседей на случай протечки на кухне, на этапе черновых работ бригада мастеров сделала обмазочную гидроизоляцию. Это специальное покрытие на основе битумных мастик для внутренней защиты от влаги. За него мы заплатили 7500 ₽.

Еще для безопасности папа установил на кухне датчик протечки воды. Он работает так: при попадании капель на контакты устройства электрическая цепь замыкается. Контроллер принимает импульс тока и передает команду перекрыть водопровод.

Но, несмотря на все меры предосторожности, мы понимаем, что в случае продажи квартиры или по предписанию БТИ мы будем обязаны привести комнату к прежнему виду, то есть демонтировать систему водоснабжения и водоотведения.

После коммуникаций строители были готовы приступить к отделочным работам. Но сначала нужно было поменять окна и входную дверь.

Окна. У нас были старые советские окна: краска с рамы и подоконника облупилась, из щелей задувало. Чтобы их помыть, приходилось раскручивать двойные створки. Поэтому мы решили упростить себе жизнь и заменить их на стеклопакеты.

Менять окна нужно было перед отделочными работами и укладкой пола. На то было несколько причин:

1. Рабочим нужен был свободный доступ к проему.
2. Во время демонтажа мог деформироваться оконный проем, отколоться кусок чистовой отделки или стены, а на пол могли упасть тяжелые предметы и повредить его.
3. Во время установки всегда летит много трухи и пыли.

За установку окон в детской и гостиной мы отдали 57 400 ₽.

Входная дверь. Изначально при постройке дома во всех квартирах стояли хлипкие деревянные двери с одним замком. Поэтому для безопасности входную дверь решили заменить на металлическую толщиной 1,2 мм с двумя замками разных механизмов — цилиндровым и сувальдным. За новую дверь с установкой мы заплатили 20 526 ₽.

Цементная стяжка пола. Дальше началась работа строителей. В первую очередь они сделали стяжку пола в гостиной, чтобы выровнять его поверхность перед укладкой паркетной доски и спрятать часть разводки. Для этого пол залили специальным цементным раствором.

В доме брежневской эпохи пространство под лагами и дощатыми полами было щедро посыпано песком. Строители не стали выгребать его до остатка, а залили бетон поверх. Это дало дополнительную шумоизоляцию от соседей и позволило сэкономить на керамзите — утепляющей подушке из полых легких камешков. Перед заливкой окна закрыли от солнца, чтобы смесь не так быстро высыхала под его лучами.

В ванной тоже нужна была стяжка, чтобы выровнять поверхность пола перед укладкой плитки. Система канализационных труб осталась доступной — их не заливали, чтобы в случае необходимости можно было быстро до них добраться. Цементная стяжка в гостиной и ванной с материалами и работой мастеров обошлась нам в 40 000 ₽.

Выравнивание стен. Сначала наши стены нужно было подготовить к чистовой отделке — спрятать штробы и неровности, которые были видны невооруженным взглядом, особенно в углах. Стены выровняли, зашпаклевали и оштукатурили. Это было необходимо, чтобы:

1. Состыковать плинтуса со стенами.
2. Покрасить стены и нанести декоративную штукатурку.
3. Наладить дверные наличники и приставить мебель без зазоров.

Мастерам за стены мы заплатили 46 000 ₽. Строительные материалы закупали в сетевых гипермаркетах: «Леруа Мерлене», «Петровиче» и «Твоем доме». Пескобетон, гипсовая штукатурка, грунтовки обошлись в 28 854 ₽.

Фактурная штукатурка и покраска стен. В гостиной решили сделать декоративную штукатурку. Для этого нужно было тщательно подготовить поверхность. Маляр с перерывами работал около трех недель. Конечно, можно было просто поклеить обои и сэкономить на отделке. Наш вариант оказался затратнее по времени и деньгам, но я об этом не жалею. Чистовая отделка стен в гостиной обошлась в 44 605 ₽

На кухне фартук выложили плиткой, а пространство над ним и стену возле холодильника покрасили. Прихожую оформили декоративной плиткой в виде кирпичиков. В ванной установили подвесной унитаз с коробом из гипсокартона, оштукатурили стены, положили плитку.

После чистовой отделки в ванной, гостиной и детской поставили новые межкомнатные двери. За них мы отдали 39 000 ₽.

Пол. В квартире был старый паркет — английская елочка. Восстанавливать его не было смысла: лаги скрипели, сам паркет был с утратами, а докупать недостающие доски было бы трудоемко и дорого. Чтобы придать квартире современный вид, мы решили положить паркетную доску. Вместе с плинтусами она стоила 40 344 ₽.

На этом этапе старый пол уже демонтировали, цементная стяжка была готова. Мастерам оставалось только уложить паркетную доску в гостиной и прибить плинтуса. В зоне кухни, прихожей и в ванной пол выложили плиткой.

Натяжные потолки. Отец решил не обшивать потолок гипсокартоном, так как сил и энтузиазма с начала ремонта поубавилось. Чтобы поскорее закончить чистовую отделку, он заказал установку натяжного потолка. Сама установка заняла всего полдня и стоила 34 159 ₽.

Руслан с помощью уровня с лазером разметил расположение будущих светильников и отметил их точками на потолке, а отец провел к ним провода. А за светильники и точечное освещение мы заплатили 19 538 ₽.

Перед покупкой мебели мы внимательно измерили пространство, чтобы все идеально вписалось и не было нагромождения.

Кухню, диван и обеденный стол со стульями заказали в «Столплите». Их сотрудники помогли все собрать. Монтаж кухни стоил 9106 ₽, стол и диван собрали за 4500 ₽. Позже мы взяли к нашей комплектации дополнительный шкафчик и выдвижной ящик для хранения приборов за 14 852 ₽.

Из бытовой техники купили посудомойку и электроплиту — они обошлись в 33 299 ₽. Письменный стол, комод, тумбочку под телевизор и обувницу заказали в интернет-магазинах — эту мебель собрали сами.

Мне всегда хотелось, чтобы гостиная и ниша для кухни с обеденным столом были разделены. Поэтому решили установить межкомнатную перегородку. Из-за узкого рынка производителей оказалось, что даже одна из самых простых комплектаций перегородки обойдется по цене кухни. Мы заплатили за нее 78 000 ₽, а за установку — 5000 ₽.

Вот что у нас получилось в итоге.

На протяжении ремонта мы учитывали все расходы в гугл-таблице и записывали их по месяцам.

За все время мы заплатили бригаде за работу 149 000 ₽. В эту сумму вошли демонтаж сантехкабины, замена труб, стяжка пола, черновая и чистовая отделка стен, гидроизоляция, укладка плитки и паркетной доски.

1. Рассчитать точный бюджет капитального ремонта в старой квартире — сложная задача. Пока устраняешь одну проблему, вскрывается другая. И обычно это влечет за собой череду крупных расходов.
2. Обновить коммуникации — самый важный этап ремонта. На этом экономить не стоит. В первую очередь надо менять старую электрику и трубы. Это позволит снизить риск возгорания из-за неисправной проводки и затопления соседей из-за протечки.
3. Если бюджет на ремонт ограничен, то можно сэкономить на услугах подрядчиков и закупке отделочных материалов. Ценник у знакомых частных мастеров часто ниже, чем у строительных компаний. Вместо декоративной штукатурки можно наклеить обои, а вместо натяжных потолков или гипсокартона использовать побелку.
4. Вопрос с мебелью можно решать постепенно. Если бюджет на ремонт исчерпан, то всегда можно купить или даже найти бесплатно временные шкаф, стол и стулья на «Авито», а в будущем заменить их на те, о которых всегда мечтали.