Как купить квартиру на мамины деньги и не попасть под подозрение налоговой?
Аноним
спросил в Сообществе
У меня есть квартира, которая по документам принадлежит моей маме. Она живет в другой квартире, оформленной на меня. Мы не хотим делать обмен, ведь тогда мне придется жить в первой квартире еще три года, чтобы не платить налог при продаже. А у меня другие планы.
Я хочу продать квартиру, в которой живу и которая по документам мамина. А на вырученные деньги купить себе жилье в Санкт-Петербурге. Квартиру же, где живет мама, хочу переписать на нее.
Но мама переживает, что, если я куплю себе квартиру, налоговая заинтересуется мной и моими доходами: мол, откуда у меня деньги, я же ничего своего не продавала.
Права ли мама? Будет ли налоговой до меня дело, если я куплю квартиру на деньги, которые у меня появились? Если да, то как быть в этой ситуации?
Хочу вас успокоить: если у налоговой будут вопросы, вы сможете пояснить, что деньги на квартиру вам подарила мама. С такого денежного подарка не нужно платить налог, поэтому беспокоиться не о чем.
Но чтобы чувствовать себя увереннее, можете заключить с мамой письменный договор дарения денег. Если понадобится, потом покажете его инспектору. Но вообще это необязательно: денежные подарки от матери можно принимать и без договора.
Расскажу пошагово, как вам осуществить ваш план.
Продать мамину квартиру по доверенности
Ваша мама должна пойти к нотариусу и составить на вас доверенность. В ней нужно прописать, какие действия вы можете совершить от ее имени, — в вашем случае продать ее квартиру.
В доверенности укажите адрес квартиры и те организации, где вы будете представлять мамины интересы, например МФЦ и Росреестр. Еще обязательно пропишите, что вы вправе получить деньги от покупателя квартиры.
В остальном процедура продажи будет такой же, как если бы речь шла о вашем собственном жилье. В Тинькофф Журнале уже есть пошаговая инструкция, как продать квартиру.
По желанию заключить договор дарения денег
Формально деньги от продажи квартиры будут мамиными. Но если она просто отдаст их вам в руки, будет считаться, что вы заключили устный договор дарения.
Представлять налоговой письменный договор необязательно. Но если вы хотите подстраховаться, то стоит оформить и его. Такой договор можно написать от руки в свободной форме или набрать на компьютере, а потом распечатать. Заверять документ у нотариуса не надо.
Главное — указать в договоре, что мама дарит деньги именно вам. А еще прописать реквизиты сторон, точную сумму и способ, как мама их передаст: наличными или переводом на ваш банковский счет.
В случае с наличными вам можно будет еще написать расписку о получении денег. В ней тоже укажите реквизиты стороны, способ передачи и дату, когда деньги перешли к вам.
А в случае со счетом обязательно укажите в договоре его реквизиты. Это пригодится, если у банка возникнут вопросы, кто и за что перечислил вам большую сумму.
Купить квартиру на подаренные деньги
На деньги от продажи маминой квартиры вы купите квартиру себе. В договоре купли-продажи покупателем будете именно вы, и продавец получит деньги от вас. То есть по документам получится, что вы купили жилье на свои деньги. У вас даже будет право на налоговый вычет за покупку квартиры, если вы не использовали его раньше.
Информация о покупке поступит из Росреестра в налоговую. Вообще, налоговики не контролируют крупные расходы налогоплательщиков. Но если у вас небольшая зарплата и до этого вы не продавали ничего дорогого, то теоретически налоговая может заинтересоваться вашими деньгами. Например, предположит, что у вас есть незадекларированные доходы или что вы занимаетесь предпринимательством, но не зарегистрированы как ИП. А если мама перечислила вам деньги на счет, то может показаться, что они за какие-то услуги или проданные товары.
Но налоговая не сможет автоматом начислить НДФЛ на эти деньги. Ей придется разобраться, являются ли они доходом, с которого нужно платить налог. Тогда вы и покажете договор дарения.
Денежные подарки от физических лиц не облагаются налогом. О них не нужно никуда сообщать и указывать в декларации 3-НДФЛ. Налог с подарка платится, только если это недвижимость, автомобиль, акции или доля в ООО, а даритель — не ваш близкий родственник. Еще налогом облагаются подарки дороже 4000 ₽ от ИП или компаний. Но это не ваши случаи.
Подарить маме квартиру, в которой она живет
Квартиру, которая принадлежит вам и в которой живет мама, можно передать ей по договору дарения.
В Тинькофф Журнале уже была статья, как оформить дарственную на квартиру. Подчеркну только, что договор нужно оформить письменно, а потом зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Заверять документ у нотариуса в вашем случае необязательно. Ведь, насколько я поняла, вы единственный собственник квартиры и будете дарить ее маме целиком, а не частично.
Раз вы с мамой близкие родственницы, то ей не придется платить налог с подаренного жилья. Так же как и указывать ее в декларации 3-НДФЛ. Но если мама захочет продать эту квартиру, то лучше подождать минимум три года с момента дарения. Иначе ей придется платить налог с дохода от продажи.
Что в итоге
Путь, который я описала, максимально защитит вас от подозрений ИФНС и лишних налогов. Но так подстраховываться необязательно. Если вы не хотите составлять договор о дарении денег, можно этого не делать.
Заверять договоры у нотариуса тоже необязательно: это дорого, а вам и так придется платить за доверенность на продажу маминой квартиры.
