«УК выделила часть бюджета»: как мы потратили больше трех лет и сделали двор без машин

Когда проезды во двор заставлены автомобилями, проехать не может даже скорая помощь.

А шум, запах выхлопных газов и опасность для детей сильно напрягают жильцов. Читатель Тинькофф Журнала рассказал, как они с двумя товарищами добились установки ворот и калиток: объединили жильцов, прошли через суд и сами разработали программное обеспечение для системы пропусков. История началась в декабре 2019 и длилась до августа 2023 года. Они победили.

В 2018 году я купил однокомнатную квартиру в ЖК «Город» в Москве. Изначально в первой очереди было три дома, потом прибавилось еще два и теперь еще один — с апартаментами. В итоге сейчас у нас их шесть, и обслуживает их одна управляющая компания — ООО УК «Еврогород».

Мы покупали квартиры не у застройщика, а через агентство недвижимости «НДВ». Агентство объявило одним из преимуществ этого ЖК двор без машин. Мол, есть огромная стоянка на 600 мест, плюс у других очередей будут свои подземные парковки, поэтому люди будут жить в спокойном дворе без машин и парковочных мест всем хватит.

Шло время, проект менялся. Во всех домах нашего ЖК действительно сделали подземные паркинги и даже поставили клаусы — системы лифтов, чтобы на одно место умещалось две машины. Но их не хватает на всех жильцов, плюс далеко не всем паркинг по карману: его текущая цена — 2 800 000—3 000 000 ₽, аренда — около 13 000 ₽ в месяц. Многие просто отказываются платить и паркуют машины, где хотят, как хотят и когда хотят.

Кроме того, случилось так, что сквозных выходов из подъездов у нас не оказалось. А это обычно есть во всех домах, где дворы без машин. Застройщик начал говорить, что они вообще не планировали дворы без машин, обвинив агентство «НДВ» в излишней рекламе.

В итоге дома построили, акты подписали. Люди радовались, что вообще получили свои квартиры, — я был в их числе. Про двор без машин уже и не вспоминали.

Мы въехали в квартиру, сделали ремонт. Через год во дворе стало тесно: машина на машине, паркуются где хотят. И мы с соседями решили, что нужно самим делать обещанный двор без машин.

Наш дом представляет из себя квадрат с двумя арками. Чтобы его закрыть, нужно установить две пары ворот и две калитки. Мы, конечно, знали, что будет непросто, но и не думали, что настолько.

Подготовка. Мы с соседями самоорганизовались. Нас было трое: я, Денис Александрович и Алексей Леонидович, все мы — собственники квартир. Очень удачно, что каждый из нас обладал нужной для дела специальностью и мы смогли разделить ответственность.

Я инженер-разработчик, поэтому взял на себя все вопросы по программному обеспечению и поиску системы, которая будет все это обслуживать. Алексей — дипломированный инженер-строитель с огромным опытом. Денис разбирается в слаботочных системах: это видеонаблюдение, сигнализации и другие устройства для безопасности.

Общение с управляющей компанией. Наш дом очень большой — 1056 квартир. Если бы их было в десять раз меньше, мы бы просто обошли всех соседей и поговорили с ними. Но для нашего масштаба потребовалась помощь управляющей компании.

Мы втроем приходили к представителям УК несколько раз, беседовали. Напоминали им, что были обещания относительно двора без машин и их не выполнили. В итоге пришли к такому соглашению: мы организовываем собрание собственников, а УК берет на себя сбор и обработку бюллетеней, отвечает за сбор денег и в будущем обслуживает эти системы и берет с жильцов плату за эксплуатацию.

Прежде чем мы договорились, УК выставила ряд условий:

1. Мы выбираем их управляющей компанией дома. Это было важно, потому что на момент нашего общения некоторые жильцы активно хотели их поменять. В целом было за что, проблем у УК хватало и тогда, и сейчас, но, на мой взгляд, все становится лучше.
2. За уборку двора будут платить жильцы, хотя раньше уборка была за счет застройщика.
3. Платить за обслуживание ворот тоже будем мы.

Информирование жильцов дома. Мы с товарищами сразу решили, что действуем на стороне собственников, а не на стороне УК, поэтому нужно публиковать все идеи и решения, чтобы жильцы были в курсе абсолютно всего, что происходит.

Так что мы выложили все условия в домовой чат в «Телеграме». Сразу сказали: если все согласны — идем дальше. Проголосовали и благополучно договорились с УК.

А после, 7 декабря 2019 года, создали инициативную группу и сразу определили круг вопросов, которые надо обсудить. Заранее прошлись по документации, по требованиям города Москвы. Узнали, какие есть субсидии. Изучили характеристики разных шлагбаумов, собрали плюсы и минусы.

До момента запуска системы оставалось три с половиной года, но тогда мы не знали, что все так затянется.

Этот период занял почти полтора года. Чтобы изучить мнение людей, мы создавали в общем чате голосование по каждому вопросу и постепенно формировали бланки для основного собрания.

С бланками возникли сложности. Нельзя было просто спросить у людей: «Что вы хотите?» Ведь часть выскажет пожелания про одно, часть — про другое, часть — про третье. Даже если предложить жильцам три варианта на выбор, они проголосуют плюс-минус 30/30/30, и нужное количество голосов за какое-то одно решение не наберется. Собрание пройдет впустую и будет считаться несостоявшимся.

Нам надо было вынести на голосование один конкретный вариант и задать вопрос в формате «согласны или не согласны». Для этого мы заранее решили выбрать тип заграждения, посчитать стоимость установки и обслуживания, а также составить регламент доступа на территорию — чтобы это все потом либо одобрили, либо нет.

Шаг первый: определяемся с типом ограждения и допусками. После опросов в «Телеграме» выяснилось, что большая часть жильцов склоняется к воротам и калиткам. Но поскольку многие используют такси и доставку, нужно было решить, как быть с этими машинами: пропускать их во двор или нет, и если да, то как это делать.

Нюанс был в том, что из 12 подъездов нашего дома всего три имеют по два выхода — во двор и наружу. У остальных он только во двор. Ожидаемо, что при таком раскладе люди, которым повезло больше, были готовы выйти на улицу и лично встретить курьеров. Они высказывались против того, чтобы впускать посторонние машины за забор.

Остальным пришлось бы проделывать более длинный путь: выходить на улицу, идти до ближайшей арки, возвращаться. Конечно, им проще было бы открыть ворота для доставки дистанционно — такие люди отказывались голосовать за двор без машин. Мол, это ухудшило бы их жизнь гораздо больше, чем припаркованные автомобили.

В итоге, несмотря на то, что большинство в нашем чате выбрали опцию «запрет на допуск», мы решили вынести этот пункт в бланк голосования. И еще отказались от идеи с диспетчером. В доме, где 1056 квартир, человек, который открывает ворота, не справился бы с таким потоком. Нам нужна была максимально автоматизированная система, а вахтера мы оставили для отдельных случаев.

Шаг второй: считаем смету. На голосование мы также вынесли смету. Составляли ее на основании регламента по техническому обслуживанию, который нам передала УК. Привязали все цены к квадратному метру: чем больше площадь квартиры, тем больше придется платить.

Шаг третий: составляем регламент. Мы разработали регламент доступа на территорию: кто может въезжать, сколько времени автомобиль может провести во дворе в зависимости от грузоподъемности.

Например, скорая помощь и пожарные заезжают беспрепятственно, им открывает диспетчер. Всем остальным решили предоставлять разовый въезд на 30 минут. Если это время превысить, жилец получает предупреждение. После третьего раза человека ждет блокировка на 30 дней. Также нельзя заезжать паровозиком за кем-то. За это сразу блокируют на 90 дней.

Изначально мы не знали, как будем выяснять подобные нарушения, но оказалось, что это прекрасно видно и по камерам, и сами жильцы с радостью рассказывают про нарушителей.

Шаг четвертый: работаем с возражениями. Весь процесс сопровождался огромным количеством негатива. В нашем случае было около 15 человек, которые всегда со всем были не согласны. Они называли нас пособниками УК, обвиняли в грабеже соседей, оскорбляли матом и распускали сплетни.

Например, я как-то сидел на детской площадке с ребенком и слышал, как меня обсуждали в несколько плохом контексте. Хотя мы всем говорили: «Если вы против, надо прийти и проголосовать против. При подсчете бюллетеней будет видно, сколько жильцов поддерживает общее решение, а сколько — нет».

Поддерживать порядок в общении с соседями нам помогли два момента. Первое — в чате в «Телеграме» обсуждали только двор без машин и ничего больше. Второе — мы настроили автоматическую задержку на отправку сообщений на 30 минут. То есть люди физически не могли устроить базар и конфликт.

Кстати, люди, которые были за, вначале не выражали ярких положительных эмоций. Но потом, когда процесс уже шел, они подходили и выражали поддержку, благодарность. Мол, какие вы молодцы. В будущем это нам очень помогло.

После того как мы окончательно сформировали бланки с вопросами, начался процесс очно-заочного голосования, которое длилось с 6 сентября по 25 октября 2021 года.

Сперва мы провели очное собрание. Оно проходило на территории холла одной из секций. К этому моменту мы подготовили финальную версию бланков для голосования и продумали их логику. Сначала шел пункт про принципиальное согласие с закрытием двора. Если человек против, остальные вопросы сразу теряют смысл. А если за — то жилец отвечал дальше по пунктам.

Дальше началось самое трудное — заочка. Сбор подписей — это очень долго и муторно: пришлось по несколько раз обойти все 1056 квартир в разное время, чтобы застать людей дома. Сегодня нет одного, завтра — другого. Каждому надо объяснить суть проекта, ответить на вопросы, снять негатив. Рассказать, что мы не наживаемся на простых людях и никого не обворовываем.

Многие хозяева пытались через нас решить свои вопросы. Например, в одной квартире была бабушка 80—90 лет, которая сказала, что уже проголосовала против, потому что ей жалко автолюбителей, мол, куда они, бедные, будут ставить машины. Но она хотела узнать, где проходят выборы муниципальных депутатов. Пришлось показать ей на карте, где находится избирательный участок и как туда оптимально добраться.

Заодно во время сбора подписей мы записывали все недочеты в работе УК и сразу отправляли их на устранение. Как-то мы зашли в подъезд, и там в коридоре почти не было света. Я спросил, давно ли. Мне ответили, что его и не было никогда. Мы сообщили об этом дальше.

И таких моментов по ходу движения выявили просто десятки. Спасибо управляющей компании: она быстро реагировала и устраняла замечания — тут лампочка, там кнопка, тут ручка, а здесь потолочная плитка. Все старались поправить.

После того как голосование завершилось, мы созвали счетную комиссию. В нашем случае нужно было собрать 50% и один голос «за». Важно, что голосует не человек, а квадратные метры. То есть голос одного собственника квартиры площадью 300 м² идет как голоса десяти хозяев однушек по 30 м².

Мы ничего не скрывали. Нам было важно пригласить в комиссию ярых противников УК и ОСС, чтобы они сами увидели, как считают голоса, и потом не было сплетен и обвинений во лжи. Мы таких позвали. Но один не пришел, а второй прислал вместо себя другого человека, хоть это и недопустимо.

Когда подсчет завершился, я показал всем таблицу, формулы, которые установлены в «Экселе». Среди наблюдателей были те, кто работает с этой программой, и они подтвердили, что все правильно. Процесс снимался на камеру, которая установлена в помещении, и на мою личную тоже. О видеосъемке я всех предупредил.

Итог: в голосовании приняло участие 60% собственников, из них 65% проголосовали «за». Этот этап завершился спустя полгода стараний.

Потом началась зима, и я получил письмо от одного из собственников. Меня вызывали в суд — мол, наше голосование сфальсифицировано. Управляющая компания предоставила мне адвоката. И мы ходатайствовали, чтобы вторым ответчиком стала УК, а также решили привлечь к процессу собственников, которые голосовали «за». На нашей стороне выступило человек десять, а оппонент не привел никого.

На итоговом заседании судья дала всем высказаться, у меня тоже было выступление. Я отметил, что двор без машин — это инициатива собственников, а УК мы привлекли в основном для сбора денег: там миллионные суммы — не на карточку же их собирать.

Судья увидела, что на нашей стороне много людей: собственники приехали нас поддержать прямо в зал суда. Посмотрела по карте, что наш дом имеет форму квадрата, он замкнутый, то есть наши ворота не помешают никому. В итоге суд отказал жильцу в иске, а нас оправдал.

Судебное разбирательство длилось около полугода. Мы не стали взыскивать с истца финансовые издержки. Решили, что человек искал правду и имел на это право. Но как с ним поступит управляющая компания, мы не знаем.

Несмотря на судебное разбирательство, мы параллельно отдали наши документы муниципальным депутатам на согласование. Суды могли длиться долго, и время терять не хотелось. В первый раз нам выдали отказ.

Мы удивились, но особо не расстроились. Пока шли суды, у нас было время. Написали жалобу в прокуратуру — мол, действия депутатов неправомерны. Пару вечеров я постоял во дворе и собрал под заявлением около 300 подписей. Из прокуратуры депутатам дали соответствующие предписания.

К этому времени суды закончились, и мы подали документы еще раз. Приложили решение суда, чтобы им было не отвертеться. В итоге депутаты все согласовали. Все это длилось месяца три.

Еще до собрания собственников в самом начале мы разработали проект: что где будет находиться и как работать. В разработке участвовали представители УК, потому что все узлы связи и слаботочные системы находятся в их ведении и без них проект не сделать.

В плане конструкций и оборудования тоже определились со всем заранее: старались выбирать надежные устройства, которые не будут ломаться.

В части программного обеспечения мы начали искать подходящую систему еще во время голосования. Я очень быстро понял, что готовых решений нет. Все крупные компании предоставляют систему с централизованным управлением, при котором кто-то должен бесконечно выдавать каждому пользователю доступ для въезда курьеров. Нам это не подходило из-за нагрузки в пару-тройку тысяч жильцов.

Мы хотели сделать так: управляющая компания регистрирует собственника или арендатора, а после выдает физические ключ-карты или брелоки, плюс она может привязать NFC телефона — чтобы приложил смартфон, и калитка открылась. И у каждого есть свой личный кабинет, чтобы люди могли сами выписывать разовые доступы своим таксистам, курьерам и гостям. Это реализуется через цифровой пин-код — как в банкомате, только длиннее.

Такое программное обеспечение можно сделать только на заказ, поэтому я решил разработать его сам со своей командой. Разработали «каркас» — небольшой, экспериментальный. Голосование и согласование затянулось, и мы положили разработку в долгий ящик.

Со временем все об этом благополучно забыли. Считали, что у нас есть ПО и мы сможем с ним работать. А вот когда пришел черед его включать, тут-то все и поняли, что функций каких-то не хватает, а какие-то, скажем так, лишние и непонятные. Удаляли, добавляли, меняли, подстраивались.

Разработка длилась периодами — два раза по полгода. В итоге получился личный кабинет, где пользователи видят свои ключи, могу создавать пин-коды, менять их, указывать время действия. Например, пин-код может быть одноразовым для курьера или многоразовым для домработницы. Ничего лишнего, самый минимум, чтобы было удобно и быстро.

Монтаж и подключение длились четыре месяца. У меня в основном дистанционная работа, поэтому я почти всегда дома и лично ходил вместе с инженерами, монтажниками — в общем, принимал активное участие в установке.

Теперь наша система работает так: чтобы въехать во двор или выехать обратно, жилец должен приложить ключ к считывающему устройству. При въезде ключ встает на мониторинг, а при выезде снимается. Таким образом контролируется время.

Также мы включили в общую систему даже базовые домофоны от застройщика и камеры, которые установлены во дворе. При любой спорной ситуации задействуется вся система в целом: смотрятся журналы использования ключей, сверяются с камерами на разных местах и делаются выводы.

Любой собственник или арендатор может открыть личный кабинет и создать пин-код — временный или постоянный. На въезде стоит кодонаборная панель, на панели вводится код. На выезд тоже вводится код.

Также и на вход через калитку. Выход без кода — по кнопке. Известно, куда пошел ребенок, куда пошла техничка мыть пол, куда пошел сантехник и так далее. Все на глазах, все в цифрах. А сверху еще и камерами приправлено.

Очень важно и то, что карты и брелоки используют только технологии Mifare Plus в формате SL3. Известной возможности сделать их копию сейчас нет. Потеряли карту или брелок — немедленно блокируете, чтобы никто ею не воспользовался. Это можно сделать самостоятельно в личном кабинете или обратиться в УК.

В июле 2023 года ворота закрылись, система заработала. Мы уведомили об этом всех жильцов не только в чатах, но и с помощью обычного объявления. Указали в нем, когда и где можно получить ключи, к кому обращаться по всем вопросам, и напомнили, что в квитанциях скоро появится новая строка.

Кстати, по поводу финансов: на собрании собственников мы заложили в смету 25% на повышение цен, но все равно не угадали — цены выросли сильнее. И денег, которые мы заложили на реализацию проекта, не хватило. Согласовали 4 800 000 ₽, а стало нужно 5 600 000 ₽. Мы были вынуждены искать дополнительное финансирование.

Для этого пошли к управляющей компании, напомнили про обещанный двор без машин. Мол, смотрите, мы все сделали сами и даже собрали деньги. Но просим вас принять участие финансово. И УК выделила недостающую часть бюджета.

Я как разработчик системы заключил договор об использовании и поддерживаю ее, получая за это 15 000 ₽ в месяц после ввода в эксплуатацию. За всю проделанную работу мы с товарищами не получили ни копейки.

Но не жалеем об этом, ведь жильцы дома очень скоро почувствовали разницу: однажды на вызов к ребенку в наш двор прибыли три машины скорой помощи, ребенка спасли. Сложно сказать, сколько времени они бы потратили на подъезд и парковку, если бы двор был заставлен, как раньше.

Большинство людей стали заказывать такси к аркам, редко кто теперь въезжает во двор. Доставки пропускают чаще, но их стало намного меньше, чем было. От арок до подъездов курьеры везут заказы на тележках.

Единственный минус — это то, что жильцам теперь особо некуда ставить свои автомобили. Только если арендовать подземную парковку в соседних корпусах или искать место на улицах.

Но это дело житейское. На своем опыте могу сказать: инициативному жильцу нужно колоссальное количество времени и железная стрессоустойчивость, чтобы не скатываться в конфликты. Количество завистников и недоброжелателей сильно вырастает: они могут испортить машину или что-то еще.

Наш проект получился только потому, что мы с товарищами сдержали свои обещания и продолжаем это делать до сих пор. За эти три с половиной года сменилось несколько директоров УК, но наша группа сохранилась: Денис, Алексей и я. И я знаю: чтобы сделать двор без машин у себя, главное — сохранить свой энтузиазм и всегда держать слово.