Как повышение ставки ЦБ до 20% повлияет на ипотеку

Ключевая ставка составляет 20%. Это более чем в два раза выше предыдущего значения. Ставка влияет на стоимость кредитов — в том числе ипотеки. Потенциальных заемщиков и тех, кто уже взял кредит на покупку жилья, волнует, что будет со ставками, можно ли получить господдержку, придется ли платить налог из-за экономии на процентах и как оформить ипотечные каникулы.

Ответы — в этом разборе. Почитайте, если планировали покупать жилье или уже платите ипотеку.

Пока информации о заморозке ипотечных программ с господдержкой нет. Ставки остаются прежними: 6% — для семейной ипотеки, 7% — для льготной, 2% — для дальневосточной.

На практике банки с осторожностью выдают такие кредиты. Есть риск, что строительство затянется, у заемщиков возникнут проблемы с выплатами, а повестка изменится так, что возврат денег и взыскание на предмет залога окажутся невозможными. Поэтому во многих случаях заемщики получают отказы по новым заявкам. Но кто-то все же получает одобрение, о повсеместных отказах говорить нельзя.

Еще ходят слухи, что ставки по льготным программам повысят — ориентировочно до 12%. Но официально это не подтверждается.

Если планировали взять льготную ипотеку и готовы вложить кредитные деньги в новостройку, пробуйте подавать заявки. У банков нет обязанности их одобрять, но все может получиться.

Ключевая ставка теперь составляет 20%, и кредитов дешевле не бывает. Ставки на вторичное жилье без господдержки уже выросли до 20—25%. С учетом дополнительных услуг можно рассчитывать на ставку 17—18%, но не ниже.

Еще неделю назад переплата по кредиту на 3 млн рублей составила бы 3,9 млн за 20 лет. Теперь — 9,2 млн, а ежемесячный платеж вырос в два раза.

Сейчас еще оформляются договоры по ранее одобренным заявкам. На практике банки сохраняют прежние ставки. Например, 2 марта реально было оформить ипотеку под 10,9% — и это при отказе от страховки.

Если вам одобрили заявку, не спешите отказываться: уточните, какой будет ставка на день оформления сделки. Вполне возможно, банк сохранит прежнюю.

Если только планировали брать ипотеку, сейчас точно не лучшее время. Переплата будет огромной. Заранее все посчитайте. Высокая ставка имеет смысл для использования материнского капитала или субсидии. Еще дорогой кредит можно взять, если быстро его погасите: например, когда продадите другую квартиру.

Обычно ставка по ранее выданным кредитам не меняется. Но нужно читать договоры. Там может быть указано, что в одностороннем порядке возможно только понижение ставки. Или что повышение предусмотрено только в конкретных ситуациях, таких как отказ от страховки или смена выгодоприобретателя.

Автоматически при увеличении ключевой ставки проценты по имеющимся кредитам не растут.

Да, эти программы по-прежнему действуют. Можно использовать маткапитал как первоначальный взнос или для погашения долга. А если в семье как минимум трое детей, «Дом-рф» перечислит 450 000 ₽ для выплаты ипотеки многодетного родителя. Здесь изменений тоже не анонсировалось. Пока все виды господдержки работают как обычно.

Рынок в ожидании, а уровень турбулентности такой, что строить прогнозы рано. Пока застройщики наблюдают снижение спроса. Продавцы вторички тоже затихли в ожидании роста цен, а некоторые даже отказываются от сделок в надежде продать подороже.

Из-за дорогой ипотеки спрос может упасть, а с ним и цены. С другой стороны, снизится только сверхприбыль застройщиков, которую они получали на льготных программах. Но стоимость материалов растет каждый день. Поставки импортных материалов останавливаются, есть проблемы с логистикой. Кредиты, которые застройщики используют для работы, подорожали или стали недоступными. Это может привести к повышению цен.

Где наступит равновесие при снижении спроса и удорожании материалов, пока непонятно. Резких движений сейчас лучше не делать. Не стоит вкладывать все сбережения в стройку на этапе котлована или быстрее продавать квартиру с дисконтом в страхе не найти покупателей.

Проводите те сделки, что планировали, если расчеты вписываются в бюджет.

Да, закон об ипотечных каникулах действует в обычной редакции. Это не временная мера, она не зависит от положения конкретного банка и его желания дать отсрочку. Заемщик в трудной жизненной ситуации может написать заявление о предоставлении отсрочки платежей до полугода.

Например, если родился ребенок, снизился доход или пришлось уволиться, можно законно несколько месяцев не платить ипотеку. При условии, что это единственное жилье, а сумма кредита не превышает 15 млн рублей.

Ходят слухи, что при повышении ставки возникает материальная выгода от экономии на процентах по действующим кредитным договорам. По закону с такой экономии нужно платить НДФЛ, да еще и по ставке 35%. Материальная выгода возникает, если процент по кредиту меньше 2/3 от ставки ЦБ. То есть сейчас это 13,3%.

Но большинству заемщиков начисление налога не грозит. Материальная выгода от экономии на процентах по кредиту возникает только в двух случаях:

1. Заем или кредит получен от взаимозависимой организации или работодателя.
2. Экономия — это материальная помощь или исполнение встречного обязательства, например оплата товаров и услуг.

Но даже если есть какое-то из этих обстоятельств, налога не будет, если материальная выгода получена:

1. Во время кредитных каникул.
2. В течение беспроцентного периода по картам.
3. По целевым займам на покупку жилья или для рефинансирования ипотеки — если есть уведомление о праве на налоговый вычет.

Даже если кредит на жилье выдал работодатель или организация, где вы учредитель, достаточно представить справку о праве на вычет — и налога не будет.

Но если это не первая квартира и право на вычет использовано ранее, возникает выгода — и налог. Кредитор сам передаст данные в инспекцию, и заемщику пришлют уведомление для уплаты. За 2022 год оно придет в 2023 году.