ЖКХ
17K

Как проводить собрания собственников после закрытия данных в ЕГРН

30
Как проводить собрания собственников после закрытия данных в ЕГРН

С 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН не указывают данные владельцев чужой недвижимости.

Например, больше нельзя заказать выписку на квартиру соседей и узнать, кто ей владеет. Законодатели объясняют это борьбой с мошенничеством.

Новшество создало массу проблем участникам рынка недвижимости, а еще стало непонятно, как теперь проводить общие собрания собственников в многоквартирных домах. Ведь раньше именно по выпискам из ЕГРН организаторы собрания понимали, кто может голосовать и у кого сколько голосов.

Расскажу, откуда теперь брать данные о собственниках для общего собрания и какие могут быть проблемы.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Зачем нужны данные из ЕГРН для общего собрания

В многоквартирном доме обязательно проводят ежегодное собрание, но бывают и внеочередные общие собрания. Например, чтобы сменить управляющую компанию, переизбрать председателя совета дома или сдать в аренду общее имущество.

О собрании собственников нужно предупредить, иначе потом его могут признать недействительным. По закону надо известить собственника лично или заказным письмом за десять дней до даты собрания. Отправлять дополнительные уведомления родственникам владельца, арендаторам квартиры или еще кому-то не запрещено, но уведомить собственника нужно обязательно.

Информацию о собственниках организаторы собрания часто брали из ЕГРН. Как правило, пользовались коммерческими сервисами, которые позволяют получить за раз много выписок. В таком случае одна выписка стоила около 20 ₽, то есть на пятиэтажку из 100 квартир надо было потратить 2000 ₽.

Это было удобно, потому что выписки из ЕГРН сразу же содержали данные собственников, а также информацию о площади жилого помещения и доли в нем, если собственность долевая.

На общем собрании голосуют площадями, то есть количество голосов зависит от площади в собственности того или иного человека.

  • Например, в доме 100 квартир, у каждой квартиры один собственник, у всех квартир одинаковая площадь. В этом случае у каждого собственника будет 1% от общего количества голосов на собрании.
  • А если одна из квартир в долевой собственности, например у мужа и жены по 1/2 жилья, и доли выделены в натуре, то у каждого из них по 0,5% голоса. Это значит, что для каждого нужен отдельный бюллетень. Количество голосов всегда пропорционально площади жилья. Если ошибиться в расчетах, итоги общего собрания могут оспорить.

Где теперь брать данные о собственниках

С 1 марта 2023 года единственный источник сведений о владельцах квартиры — реестр собственников жилых помещений. Его обязаны вести:

  1. Управляющие компании. Они обычно просят подтвердить право собственности при заключении договора с владельцем квартиры.
  2. Товарищества собственников жилья. Член ТСЖ обязан дать правлению достоверные сведения о себе, совладельцах квартиры и размере принадлежащей им доли.

В реестре должны содержаться:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника квартиры.
  2. Полное наименование и ОГРН, если владелец — компания.
  3. Сведения о размерах долей в праве общей собственности — по ним можно установить и площадь квартир.

Инициатор собрания вправе запросить у УК или ТСЖ реестр собственников. А те обязаны в течение пяти дней представить реестр. Лучше отправлять заявление в управляющую компанию через ГИС ЖКХ, потому что бумажное заявление УК может просто потерять.

Согласие собственников квартир на передачу персональных данных в этом случае не нужно.

Так выглядит образец заявления, если хотите запросить для собрания собственников данные от управляющей организации
Так выглядит образец заявления, если хотите запросить для собрания собственников данные от управляющей организации

Какие могут возникнуть проблемы

Основных проблем две.

УК отказывается представлять реестр.

Если управляющая компания или ТСЖ не представила реестр или сделала это с задержкой, ее могут оштрафовать на сумму от 250 000 до 300 000 ₽.

Но штраф могут наложить не на УК либо ТСЖ, а на должностное лицо — конкретного сотрудника. Тогда сумма от 50 000 до 100 000 ₽. Возможна даже дисквалификация на срок до трех лет.

Чтобы привлечь УК или ТСЖ к ответственности, нужно подать жалобу в госжилинспекцию — именно она рассматривает дела о таких правонарушениях. Если жилинспекция не поможет, можно обратиться в суд.

В реестре неактуальные данные. Реестр, который ведут УК и ТСЖ, не всегда соответствует данным из ЕГРН. Управляющие организации часто ведут его с ошибками, не обновляют вовремя, в том числе и по той причине, что собственники не сообщают о смене прав.

Для членов ТСЖ обязанность своевременно представлять свежую информацию о собственности указана в жилищном кодексе, но санкций за неисполнение нет. А у владельцев квартир в домах, которые обслуживают управляющие компании, такой обязанности вовсе не прописано. Многие жильцы не общаются с УК, и даже чужая фамилия в платежках их не смущает.

Некорректные данные могут стать причиной путаницы, но на легитимность собрания вряд ли повлияют: голосовать в любом случае имеют право только действующие собственники.

Как закрытие данных ЕГРН повлияет на проведение общих собраний

Я встречал мнение, что ситуация с выписками поставит крест на общих собраниях: якобы без выписки их провести невозможно, а результаты обязательно обжалуют. На деле это не так.

Запрос выписки из ЕГРН никогда не был прописан в жилищном кодексе как обязательное условие для собрания. Поэтому обжаловать итоги собрания только на том основании, что у организатора не было выписок, нельзя.

Выписки помогали инициаторам собраний в подготовке документов, бюллетеней и подсчете голосов. Но ЕГРН не содержит сведений, где реально проживает собственник и как с ним можно связаться, поэтому практическая польза информации реестра ограничена.

Зато доступные данные ЕГРН помогали недобросовестным инициаторам собрания фальсифицировать документы. Объясню на примере.

  • В условной квартире № 1 живут арендаторы, которые дверь не открывают, общаться не хотят, данные владельца и его телефон не дают. УК эти сведения тоже не знает, потому что собственник их не дал и договор не заключил. Деньги за коммуналку поступают от имени предыдущего собственника — и всех все устраивает. Получается, собственник квартиры принять участие в голосовании не сможет: он ничего о собрании не узнает. И бюллетень по его квартире так и останется незаполненным — из-за отсутствия данных.
  • Но если есть сведения из ЕГРН, у инициатора собрания всегда был соблазн попросить расписаться в бюллетене не собственника, а тех самых арендаторов. Или же подделать подписи самому. Такую схему часто используют в новых домах, где соседи еще не знают друг друга. И получалось, что все данные указаны в строгом соответствии с выпиской, все формально правильно, кроме одного — собственник не голосовал и подписи не ставил.
  • Если собственник об этом узнает, он может обжаловать решение в суде. В таком случае суд может назначить почерковедческую экспертизу, и дело затянется.

Возможно, сейчас ситуация изменится: фальсификаторам придется еще поискать данные владельца квартиры, а не просто подделать его подпись. А если начнется судебное разбирательство и суд все же запросит полные сведения из ЕГРН в отношении всего дома, будет легче увидеть, сколько всего подписей подделано: сфальсифицированные данные владельцев не совпадут со сведениями из выписок.

В любом случае сейчас реестр собственников — единственный предусмотренный законом способ получить данные о владельцах квартир для подготовки к общему собранию.

Что еще почитать по теме:


Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.

Тэги: жилье, ЖКХ
Бывали на общем собрании жильцов? Расскажите, как это было:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Жила в трех домах, на ОСС была только один раз - когда принимались решение об установке шлагбаумов, плюс один раз голосовала на заочном собрании, когда УК хотела укрепиться в своих правах; про обязательное ежегодное собрание только в интернете читала, что это за зверь такой? Реально где-то оно проводится?

4

Хойя, ну да, проводится. Очень похоже на родительские собрания - несколько десятков взрослых людей сначала час всерьез обсуждает абсолютно идиотские проблемы, вроде цвета обложечек тетрадей, потом срутся друг с другом по надуманным поводам, а в конце собирают деньги на занавески.

6

Хойя, а я впервые недавно узнала из комментариев в интернете, что не во всех домах проводятся ежегодные собрания. В моем доме как отче наш, ежегодно месяц жизни убивается на уговоры собственников расписаться в бюллетенях.

1

Tabularusa, законом предусмотрены обязательные собрания? У нас было всего 2 собрания за -дцать лет: когда УК меняли и когда домофоны ставили.

1
0

Дмитрий, спасибо за Ваши статьи и ответы - в них много полезного.
Подскажите, может ли такой запрос в УК сделать председатель совета мкд и член совета? И нужно ли при этом заполнять документ о персональных данных?
Если сведения о себе, как о собственник, подает гражданин в совет мкд, должен ли он при этом заполнять стандартный документ о передаче персональных данных?
Также интересует, как охраняет закон персональные данные соседа. Например, может ли председатель передать номер телефона собственника его соседу? Скорее всего нет. А если срочная ситуация в виде затопления, например?
Заранее благодарю за ответ.

1
Автор статьи

17.03.23, 11:21

Отредактировано

ВсяВБелом, это вам спасибо!

По вашим вопросам:

Запрос о предоставлении реестра собственников может направить инициатор собрания. Это не всегда председатель МКД или член совета МКД - иногда их в доме до проведения собрания вообще нет. Такое право есть у любого, кто инициирует проведение собрания.

Согласие собственников квартир на передачу персональных данных инициатору общего собрания не нужно - это прямо прописано в законе.

"Если сведения о себе, как о собственник, подает гражданин в совет МКД, должен ли он при этом заполнять стандартный документ о передаче персональных данных?" - тут я не совсем понял вопрос. Предоставлять такие сведения в совет МКД собственники не обязаны, и у совета МКД нет полномочий такие сведения собирать - ни с согласием, ни без согласия. Их предоставляют в ТСЖ или УК. В этом случае нужно будет подписать согласие на их обработку. И потом уже УК или ТСЖ для проведения собрания может предоставить реестр инициатору собрания - но только с целью проведения одного конкретного собрания. Использовать эти сведения в других целях нельзя.

Могу сказать как председатель совета МКД - я сам сведения о своих соседях не храню и не обрабатываю. У меня нет на это прав, да и возможности хранить их конфиденциально тоже нет.

"Может ли председатель передать номер телефона собственника его соседу? Скорее всего нет. А если срочная ситуация в виде затопления, например?" - вопрос с затоплением в любом случае должен решать не сосед, а управляющая кампания. И у председателя совета МКД нет обязанности вести реестр собственников. Все данные должны храниться в УК, эта обязанность прописана в жилищном кодексе. Если что то протекло - УК сама связывается с виновником. Да, на практике сотрудники УК часто говорят - вы сходите к председателю, он вам даст все номера телефонов, вы сами с виновником потопа связывайтесь и решайте с ним вопросы. Но это неправильно. Если такая ситуация возникла - я бы посоветовал пожаловаться в жилинспекцию.

1

Дмитрий, добрый день, да ответ хороший, но вот с вопросом решения вопроса ук с виновником потопа я не соглашусь, во первых ук не несёт ответственности за содержание имущества собственника, к примеру согласно пп рф 491 границей балансового разграничения является первая запорная арматура на вводе хвс в квартире, далее ответственность собственника содержать свои сети хвс, при потопе ук обязана перекрыть стояк подачи воды для предотвращения дальнейшего подтопления и потом составить акт об потоплении. Судиться и делать оценку нанесеного ущерба из-за подтопления ук не обязана и не наделёна такими полномочиями, также данные услуги не входя в минимальный перечень услуг и работ утверждённый пп рф 290 о минимальном перечне работ и услуг по содержанию общедомового имущества.

0
Автор статьи

18.03.23, 07:21

Отредактировано

Антон, вы совершенно правы. Но в момент потопа человек, у которого с потолка капает, не знает до запорной арматуры произошла протечка, или после нее. Именно поэтому УК обязана составить акт, в котором все обстоятельства описываются. В акте указываются и данные владельца квартиры, в которой прорвало трубу. Копию акта имеет право получить пострадавший.

Именно из этого акта пострадавший и узнает данные виновника - и если соберется взыскивать ущерб - укажет их в исковом заявлении.

Я и не говорил, что УК должна за кого то ущерб взыскивать. Они при потопе не пострадавшая сторона - у них иск не примут. А вот составить акт - обязаны. А для акта в любом случае нужны данные, с актом нужно ознакомить и виновника, или хотя бы попытаться это сделать. И это работа именно УК, а не пострадавшего в потопе.

2
0

Спасибо за статью! скажите, пожалуйста, все описанные действия относятся к апартаментам (нежилая недвижимость или недвижимость для временного проживания)?
На сайте ГИС ЖКХ можно подавать жалобы на УК по такому дому?
Спасибо заранее

1
0

21.11.23, 03:40

Отредактировано

Для осс, как инициатор и собственник мкд искал реестр собственников. Ук реестра не выдала. Пришлось заказывать у сторонней фирмы. ГЖИ не помогли. Вернее помогли, ноих ценник зашкаливает за 40000. Офонарели. Получил у схожей с росреестром. Вычитал в Консультанте, что собственник в мкд имеющий общее имущество с гражданином на которого нужны сведения из Егрн, может их получить (изменения от 13.07.23г). А также сведения с Фио свободно может получить инициатор собрания Осс только для этих дел. Это прописано в Жилищном кодексе. Так что изменения в 218 закон не такие уж и страшны, и данные всегда можно получить законно.

1

Олег, "Вычитал в Консультанте, что собственник в мкд имеющий общее имущество с гражданином на которого нужны сведения из Егрн, может их получить (изменения от 13.07.23г)." - прошу пояснить где, у кого можно получить эти сведения.

"А также сведения с Фио свободно может получить инициатор собрания Осс только для этих дел. Это прописано в Жилищном кодексе. Так что изменения в 218 закон не такие уж и страшны, и данные всегда можно получить законно." - Ещё к "всегда можно получить законно" напрашиваются слова "легко и бесплатно". Пожалуйста, сообщите заинтересованным лицам, где инициатор собрания "свободно" может получить сведения с ФИО. Куда обращаться (УК не в счёт, у них такие же "протухшие" сведения)?

1

Олег, "изменения от 13.07.23г" это в какой закон, извините? таких изменений не знаем)

0

Олег, в итоге удалось получить выписки из ЕГРН (сведения) с открытыми данными о собственниках помещения?

0
0

Я нашел в законодательстве и в Консультанте сноску, что если данные получены именно для собрания, то это не является нарушением.

https://gkhnews.ru/1474042-personalnye-dannye-na-obshhem-sobranii/

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b4f7b7bc6f9a955d28d00a138f99
961922f3e7ab/

1
0

Дмитрий, готовимся к очередному собранию. Запросили в УК реестр собственников. УК выставила нам в ежемесячный акт на сумму 2400 за предоставление реестра. Правомочно ли УК брать оплату за предоставление или ведение реестра собственников?

1

Константин, в ЖК РФ про предоставление реестра за плату нет ни слова. Я бы посоветовал пожаловаться в Минстрой на то, что УК отказалось предоставить реестр.

1
0

Бывали, организовывали. Меняли УК.

>> ее могут оштрафовать на сумму от 250 000 до 300 000
Если она МСБ то пока что не могут, мораторий-с, ПП336 от 10 марта 2022 г

0

Alexander, на государственный жилищный контроль мораторий не распространяется, если я правильно помню

1

По общем правилу всего постановления при наличии жалобы потребителя МСБ проверять можно, НО.

Сферу ЖКХ вынесли в отдельное исключение в котором определены два принципиально иных условия: причинение вреда(по общему правилу) или иные проверки но в объёме соблюдения лицензионных требований( причём на последнее нужно решение прокуратуры).

Собственно по этой причине мы и поменяли УК, так как поменять её оказалось проще, чем организовать её проверку.
Я довольно подробно (настолько что УК в итоге поменяли с 1 марта) в вопрос погрузился и оказалось что у меня с прокурором принципиально иное понимание фразы "региональный лицензионный контроль" (причём оба объяснения логичны).
Постановление со временем менялось(отдельные важные детали в какой версии применять постановление, на момент нарушения или на момент обращения в орган), кажется с ноября было уже в удобном
для применения против УК виде.

Тут что называется "нет худа без добра", если бы не отказ прокурора мы бы управляйку не поменяли.

но в целом прокуратура просто сильно опасается учинять/согласовывать проверки МСБ (должны быть прямо железные основания и это в принципе хорошая развёрнутая к МСБ позиция), если бы я хотел хоть немного обоснованно пожаловаться на условный большой пик-комфорт проверку ей бы учинили без колебаний.

0
0

Здравствуйте, Дмитрий.
Прочел вашу статью и остался один вопрос: так всё-таки если данные собственника , а конкретно - площадь помещения, не совпадает с его, то
1 бюллетень считается не действительным?
2 решение осс считается не правомочным, не принятым, не имеет кворума в случае если в егрн площадь меньше.
3 а если в егрн площадь больше?
Ответ прошу направить на е маil
alabaza@mail.ru

0
0

Скажите, а кто и какими полномочиями наделил УК запрашивать персональные данные у собственника? Например № ЕГРнки, или когда она выдана, размер доли, да и ФИО тоже. Любой собственник может послать УК куда подальше. И почему УК должна выдавать реестры собственников, а Росреестр нет? Вот придет человек в УК и запросит реестр, а воспользуется им в мошеннических схемах? Как быть?

0

Юлия, УК ничего не будет запрашивать. Предоставил ей данные сам собственник - его включат в реестр. Не предоставил - не включат. Но и о собрании его в этом случае уведомлять будет сложнее.

0
0

Дмитрий, спасибо за информативную и актуальную статью!
Я правильно понимаю, что если собственник не предоставил никаких документов в ЖСК, то ЖСК его просто не включает в Реестр собственников, не приглашает на собрания и т.п.?
И тут же второй вопрос: как теперь ЖСК может проверить законность владения квартирой ЖСК тем или иным жильцом, если председатель ЖСК даже выписку из ЕГРН получить не имеет права по закону? А если в этой квартире наркопритон устроят или пороховой склад или еще что-нибудь? По сути, наличие в МКД таких "серых" квартир представляет опасность для всех остальных жильцов.

Просто у нас в ЖСК есть квартира, где первый собственник несколько лет назад умер, в квартиру вселился некто, назвавшийся внуком умершего собственника, но никаких документов председателю ЖСК не предоставил. Сейчас эта квартира сдается под офис (чем офис занимается, никому не известно), оплата за ЖКХ вносится нерегулярно и не в полном объеме, председатель ЖСК обращалось и в полицию, и в налоговую, чтобы они приняли меры в отношении собственника, но в ответ..."ваши квартиры, сами и разбирайтесь". В суд подавать - дорого и сложно, у нас в ЖСК грамотных юристов нет, приходится своими силами разбираться.

0

Ксения, поясню по пунктам.

Собственника пригласить обязаны, даже если он информацию о себе не предоставил. Или по крайней мере попытаться пригласить - бросить уведомление в почтовый ящик при свидетелях никто не мешает :)

Как теперь ЖСК может проверить законность владения квартирой - никак. У ЖСК по закону нет полномочий проверять законность владения квартирой. Да и не даст ничего такая информация - ну допустим владелец Иванов, Петров или Сидоров - что это меняет? И как вы поймете что Петров - законный владелец, а Иванов - подделал завещание и присвоил чужое жилье? По фамилии собственника понять это невозможно. А наркопритоны и пороховые склады - это компетенция МВД.

В вашем случае с квартирой, по которой не предоставлены документы, судебный порядок - единственно возможный. Знаете вы фамилию собственника или нет - полиция вам не поможет, у нее просто нет полномочий разбираться с должниками по коммуналке.

1
0

Автор невообразимо некомпетентен, потому что оправдывает совершенно некорректным примером закрытие информации из ЕГРН, которая должна быть открыта для всех граждан.
Достаточно послать уведомление о собрании собственнику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы он не смог оспорить решение собрания после его проведения.
К тому же, о проведении собрания можно уведомить собственников через ГИС ЖКХ и если кто-то из собственников не следит за актуальной информацией по дому, где находится его собственность - это уже его проблема.
И вопрос к автору: УО где теперь должны брать информацию для обновления реестра? Если даже не входят в список лиц, имеющих право на запрос выписки у нотариуса.

0

Екатерина, законы такие, какие они есть, независимо от того, нравятся они нам или нет. Я не оправдываю и не ругаю их. Жильцам придется работать с тем, что есть - то есть запрашивать информацию в УК или ТСЖ. Управляющая организация может получить такую информацию только у жильцов.

Даже если я поругаю закон в статье - он от этого не изменится.

2
0

Дмитрий, спасибо за пояснения.
Все сделал по вашему рецепту, но УК прислала неполные данные.

В списке от УК собственников всего на 55 помещений, а если искать через Росреестр, то по нашему дому указано 200 помещений. Это нежилые помещения на первом этаже (кладовки и коммерческие помещения). Где искать собственников остальных 150 помещений? Только опросом через чаты и поквартирный обход?

Плюс в списке от УК отсутствуют данные по Кадастровому номеру помещения, Площади в кв.м, Типу собственности, Номер и дате возникновения права собственности. Есть только ФИО, доля и номер помещения.

С учетом того, что данные от УК кривые, какие наши действия?
1. Ругаться с УК и/или дополнять данные самостоятельно с целью установить 100% всех собственников (на 200 помещений) и потом проводить ОСС?

2. Проводить ОСС только на основании списка, представленного УК, + тех собственников нежилых помещений, которых сможем найти. Это будет реестр неполный, но мы соберем данные, чтобы обеспечить голосование собственников 2/3 площади дома. Оставшиеся пусть не будут уведомлены, но их голос не поменяет итогового распределения голосов "за".

Какой путь верный?

0
Автор статьи

08.11.23, 03:27

Отредактировано

Сергей, у меня сразу возникает вопрос к УК. А кто им платит за помещения, в отношении которых нет данных? Или никто не платит? Сомнительно что по дому 3/4 неплательщиков. Думаю, что сотрудники УК просто дали вам отписку, с целью усложнить проведение собрания.

Если им не понравится результат - они смогут легко его обжаловать.

Думаю, что данные у них на самом деле есть - как минимум, из платежных документов. Советую пожаловаться на ук в минстрой - на предмет того, что они свои обязанности не выполняют, реестр жильцов вам предоставили неполный и вообще его не ведут. Думаю, после этого недостающие данные очень быстро найдутся.

2
0

Дмитрий здравствуйте. Хотел спросить как при законе о котором идет речь, размещать бюллетени в ГИС ЖКХ? Проходили уже через это?

0

Андрей, я их в ГИС ЖКХ не размещаю. У председателя совета МКД нет такой возможности - ни технической, ни по закону. Это делает управляющая организация.

0

Сообщество