Как узаконить присоединение тамбура к квартире

Наталия Сивонина

юрист

Одна женщина много лет жила в двушке в самом центре Москвы. В лифтовом холле ее дома, возле входа в соседнюю квартиру, была ниша площадью 5,4 м².

Соседка отгородила эту нишу и установила там дополнительную входную дверь в свое жилье. Получилось, что пять метров лестничной площадки фактически стали частью квартиры соседки.

Женщина пожаловалась на соседку в госжилинспекцию. Ведомство выдало ТСЖ предписание обеспечить ликвидацию перегородки. Однако товарищество поступило иначе: вместо демонтажа двери решило ее узаконить.

Сначала товарищество попросило жилинспекцию продлить срок, отведенный на исполнение предписания. Инспекция продлила его на три месяца. После этого ТСЖ организовало общее собрание собственников помещений в доме и вынесло на голосование предложение отдать эту площадь соседке в безвозмездное пользование на 49 лет с правом возводить перегородку с дверью. Большинство жильцов согласились. Вскоре госжилинспекция провела повторную проверку — и посчитала, что все нарушения устранены.

Однако женщина сдаваться не собиралась. Она подала в суд на соседку и ТСЖ и потребовала признать недействительным решение общего собрания собственников, демонтировать перегородку и взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Аргументы сторон

Женщина, которой не нравилась перегородка. Я собственница квартиры в этом доме, поэтому вправе пользоваться всем общим имуществом. К тому же я ежемесячно оплачиваю его ремонт и содержание.

Из-за соседки я не могу беспрепятственно пользоваться всей лестничной площадкой: эта дама отгородила часть подъезда дверью и пользуется ею одна. Учитывая цену квадратного метра в центре столицы, можно сказать, что она обогатилась миллиона на два.

ТСЖ с соседкой обосновали законность перегородки решением общего собрания собственников. Но по таким делам решение должно быть единогласным. А этой женщине только 73% жильцов разрешили отгородить часть подъезда.

Прошу вернуть все как было, компенсировать мне моральный ущерб и все судебные расходы.

Соседка, которая отгородила часть подъезда. Я ничего не нарушила. Общее собрание собственников предоставило мне в долгосрочную аренду часть лестничной площадки, поэтому я вправе ее отгородить.

8 историй про ушлых жильцов многоквартирных домов

Это решение обязательно для всех собственников, в том числе для моей соседки. Кроме того, никаких неудобств для нее перегородка не создает: проход к лифту и к ее квартире свободен. Прошу в иске отказать.

ТСЖ. С требованиями истицы не согласны. Мы действительно получали предписание от госжилинспекции демонтировать перегородку с дверью. Но по решению общего собрания жильцов ответчица получила право отгородить себе 5,4 м² лестничной клетки и 49 лет бесплатно пользоваться этой площадью. Поэтому перегородка стала законной, и госжилинспекция с этим согласилась. Просим в иске отказать.

Что сказали суды

Районный суд: 👎️

Дело № 02-3463/2020

Истица просит признать незаконным решение общего собрания собственников, так как оно нарушает ее право на нормальные условия проживания. Вот почему мы не можем с ней согласиться.

Общее собрание собственников провели по всем правилам, решение приняли большинством голосов и оформили как полагается. Оснований признать его недействительным нет.

Еще женщина требует установить, что предписание госжилинспекции не исполнено. Это тоже неправда: инспекторы составили повторный акт проверки, по которому все нарушения считаются устраненными. Да, перегородка с дверью никуда не делась, но нарушения закона больше нет.

Можно ли хранить в тамбуре личные вещи?

222

Также истица просит не создавать ей препятствий в пользовании лестничной площадкой и на этом основании считает нужным обязать соседку демонтировать перегородку с металлической дверью. По закону собственник может требовать устранения любых нарушений его права. Однако сначала нужно доказать, что права нарушаются. А еще — учесть интересы других собственников. В этом деле таких доказательств нет.

В иске полностью отказываем.

Женщина обжаловала решение.

Московский городской суд: 👎 👎️

Дело № 33-421234/2020

Согласны с решением районного суда. Оставляем его без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

На этом истица не остановилась — и подала кассационную жалобу.

Кассационный суд: 👎 👎 👎️

Дело № 8Г-6785/2021

И мы согласны. Суды правильно определили все важные для дела обстоятельства, верно оценили доказательства и применили закон.

Верховный суд: ⛔️ 👍️

Дело № 5-КГ21-153-К2

Суды абсолютно не разобрались в этом деле. Разъясним, в чем они ошиблись.

Межквартирная лестничная площадка входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, то есть является долевой собственностью всех жильцов. Распоряжаться ею можно только по соглашению всех ее участников.

Судя по всему, из-за действий соседки площадь общего имущества в доме уменьшилась. В законе на этот случай есть специальные правила. Если из-за перепланировки или реконструкции квартиры или другого помещения уменьшилось общее имущество, одобрить это может только общее собрание собственников. Причем требуется их единогласное решение.

Суды в первую очередь должны были выяснить, изменилась ли из-за перегородки конфигурация лестничной площадки и нужно ли отражать это в техническом паспорте дома. Если да и при этом уменьшилась площадь общего имущества, то необходимо проверить, было ли единогласное решение собственников.

Однако суды проигнорировали доводы истицы об обязательности согласия всех собственников помещений в доме. Также они не обратили внимания на ее жалобы на нарушение права пользоваться общим имуществом, доля в котором принадлежит в том числе и ей.

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Считаем, что эти нарушения повлияли на исход спора. Отменяем все акты, принятые нижестоящими инстанциями. Пересмотрите дело и примите обоснованное решение.

Дело вернулось в районный суд.

Районный суд: 😅 👍️

Дело № 02-2964/2022

Рассмотрим этот спор внимательнее.

Соседка заложила нишу, перенеся вперед входную дверь своей квартиры. В результате часть лестничной площадки перешла в ее единоличное владение и пользование.

Такая самодеятельность считается перепланировкой. Нужно согласовать ее с местной администрацией и потом внести изменения в технический паспорт дома. Но ответчица этого не сделала.

Кроме того, из-за ее действий уменьшилась площадь общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому ТСЖ должно было получить согласие всех собственников помещений. Однако на собрании это предложение получило лишь 73,82% от общего числа голосов. Таким образом, решение не было единогласным, а значит, не могло повлечь никаких последствий и является недействительным. Поэтому перегородку с дверью суд также считает незаконной.

За время судебного разбирательства истица потратила на услуги юристов 100 000 ₽. Считаем, что эта сумма слишком велика. Учитывая сложность спора и время рассмотрения дела, взыскиваем с ответчиков в пользу женщины 50 000 ₽ как компенсацию расходов на юридические услуги.

А вот наличия моральных переживаний истица не доказала, поэтому требование компенсировать и их считаем неправомерным.

Исковое заявление удовлетворяем частично. Соседка должна освободить лифтовый холл, убрать перегородку с дверью и вместе с ТСЖ выплатить истице 50 000 ₽.

Что в итоге

Теперь у соседки только два варианта: вернуть все в прежнее состояние или попытаться получить согласие всех собственников квартир и помещений в многоквартирном доме. Последнее вряд ли получится, поскольку как минимум один человек точно против.

Если ответчица не уберет перегородку, истица может получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам. Тогда соседке придется заплатить 5000 ₽ исполнительского сбора, если она не выполнит требования приставов в срок. А еще судебные приставы могут нанять стороннюю организацию, чтобы демонтировать перегородку. Оплатить работу придется ответчице.

Если соседка уже сделала ремонт в увеличенной за счет подъезда прихожей или, например, установила встроенную мебель, то ее затраты никто не компенсирует. Подробнее о том, как законно отгородить себе часть подъезда, мы писали в отдельной статье.

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Тэги: суд, право

Обложка — Artem Glushchenko; Ground Picture / Shutterstock

Ваши соседи пытаются отгородить себе часть лестничной клетки? Расскажите, как вы к этому относитесь:

Читаю эти статьи, и возникает впечатление, что профессионально пригодные люди сидят только в Верховном суде, а по остальным метла плачет.

323

Дмитрий, вообще отдельное умиление вызывают заголовки редакции

человек, по сути, просто отстоял свои права, а заголовок как будто она какая-то умалишенная, которая "дошла аж до верховного суда из-за такой-то мелочи"

131

Дейнерис, нет, наоборот с уважением к героине. А какой бы заголовок вы предложили?

Ольга, верховный суд ПОДТВЕРДИЛ правоту женщины в споре за 5,4м2 лестничной клетки.

чувствуете разницу?

Дейнерис, это плохой заголовок, так как в нём содержится спойлер

Дейнерис, отлично сказано

Ольга, заголовок как минимум интригует.

Ольга, ОН имел в виду: - до чего людей докатили

Дейнерис, Не думаю, что реально дело было именно в незаконной перегородке и двери. А суды у нас, конечно, безграмотные. Факт.

Алексей, почему нет. Мы с таким сталкивались . Разрешилось до суда.

Дейнерис, не согласен.
у меня наоборот сложилось впечатление "какой упорный человек способный отстоять свои права до самого конца, молодец".

Дейнерис, хороша мелочь! Платить за метры общедомового пространства,а пользоваться будет соседка. Сделали бы тогда перепланировку и перасчет,думаю,что соседка осталась довольна.

Клёпа, возможно на это место можно было ставить коляску или велосипед , всё- таки 5,4 кв. м. Или там окно для освещения лестничной клетки. Поэтому такой скандал. Но представить планировку такого подъезда не могу. Чтоб одна квартира так была расположена.

Дмитрий, полагаю, что у ответчицы имеются покровители во властных структурах и нижестоящие суды об этом знают. Чтобы не портить отношения с чиновниками местные суды решаются на нарушения в надежде, что истица остановится и не будет подавать жалобу в Верховный суд.

Дмитрий, либо проплаченные

Дмитрий, Совершенно с Вами согласна ,не все судьи в регионах желают разобраться в ситуации, но, возможно они очень загружены т.к. многие вопросы по ЖКХ не решают жилинспекции (ГЖИ) , поэтому приходится обращаться в суды (знаю по своему опыту).

Дмитрий, профессионально пригодные люди сидят только там, где их можно заинтересовать. и даже если в Верховном Суде не возник интерес к делу, он просто его игнорирует. поверь, могу предоставить мешок фактов, и все они против Верховного Суда...

Дмитрий, Верховный Суд скрывает ФИО судьи Верховного Суда, который отказал в рассмотрении жалобы. К чему бы это? И все ли судьи Верховного Суда "профессионально пригодные люди"?

Дмитрий, у каждого могут возникнуть совершенно разные ассоциации по этому поводу ....Отчасти вы правы ......Верховный суд на то и зовётся таковым , что обладает правом конечного решения , т.е. фактически является истиной последней инстанции !!!

Дмитрий, Спорное заключение. Эти периодически тоже такую ересь выдают, что сразу вспоминается конструктивный элемент гужевого транспорта. Одна история с опьянением корвалолом чего стоит. Типичнейшее расширительное применение норм права. Позорище. Или откровенная коррупция на радость гаишникам. Хотя, если сравнивать с судами низшего уровня, то эти, конечно, еще ничего.

Дмитрий, +1 уже в который раз такое

Дмитрий, у меня тоже

Видимо соседка имела какое-то влияние на ТСЖ. Я просто не представляю, чтобы по запросу простого обывателя ТСЖ провело ОСС, да еще и в безвозмездное пользование предоставила площадь.

162

Ekaterina, на самом деле сплошь и рядом. В принципе, ТСЖ, как и УК, абсолютно наплевать на общее имущество. В целом, им даже проще: сокращается площадь обслуживания. А если что-то потом предъявят, у них сразу «лапки». Имел опыт борьбы с перегородками на этаже: всем вообще наплевать. У меня в старом месте жилья один собственник отжал часть коридора с гидрантом, но в ем было насрать, даже жилинспекции. В какой-то момент забил, а позже и уехал из России.

В Эстонии, где я сейчас живу, любой дом — ТСЖ. Бесхозных фактически нет (только если не какой-то госсобственник из советского прошлого). По общим правилам не то чтобы перегородки, двери входные менять нельзя. В старых домах может и сохранились какие-то перепланиповки общих зон времён совка, в новых это просто невозможно. И надо понимать, что Эстония — это постсоветские задворки Европы, хотя, достаточно ухоженные, надо отдать должное.

Vadim, может и плевать, но они обычно не привыкли шевелиться в принципе, пока их жильцы не пнут. Да и то надо 150 заявок отравить, чтоб УК что-то сделала. А тут такая бурная деятельность как проведение ОСС ради совершенно постороннего человека. Это и удивило...

Ekaterina, в моём случае ОСС не было, но УК не поленились опросить иные квартиры холла и взять с них расписки, что их всё устраивает. Так что не понятно, откуда берётся мотивация. Подозреваю, что в рассмотренном кейсе ОСС и весь геморрой по подготовке для этого на себя полностью взяла перестройщица, а ТСЖ просто зафиксировали "решение".

Ekaterina, УК и ТСЖ - всё-таки не одно и то же. Во втором случае жильцы по умолчанию имеют больше влияния на принятие решений.

Ekaterina, хотелось бы думать, что она долго и затратно умасливала остальных соседей... А В РЕЗУЛЬТАТЕ ВСЁ ЗРЯ! )))

Barracuda, вероятно, жильцы аналогичных квартир на других этажах подписывали в расчёте на то, что так же захапают себе лифтовые холлы.

Ekaterina, так там дом, может, на 5 этажей, по 2 квартиры. В принципе, жителям других этажей все равно, кто и как делит общий коридор этажа. Так что они подписали без всяких раздумий

Классика статей про суд: после верховного суда на остальные находит озарение и они такие: ой..

112

Не, ...действительно, чой-то мы" )))

Не, так суды ещё и зарплату за это получили...

Меня интересует другой вопрос. Вот дама отхапала часть общего имущества, скорее всего в сговоре с ТСЖ, или как минимум с их попустительства. Почему? Да потому что максимальный риск — просто вернуть всё взад. Ну, может ещё судебные расходы, равные одному лёгкому походу в ИКЕА. то есть, бенефиты для неё очевидные, а риски минимальные. Где же штрафы за незаконное «отжатие», за безвозмездное пользование площадью в течение срока захвата, хотя бы в фонд ТСЖ? Где штраф и дисквалификация должностного лица ТСЖ за превышение полномочий? Норма закона прямая и нет спорного толкования. Абсолютный правовой нигилизм, поддерживающий и потворствующий тем, кто готов жить не «по правилам».

У нас во дворе похожая ситуация: человек 20 жильцов взяли и отгородили себе парковочные места цепочками, по сути прихватизировав придомовое имущество всех жильцов. Мало того, если кто-то не дай бог встанет на "их" место, когда они забыли свои цепочки поднять, в общем чате такой срач начинается. Управляшка на их стороне, потому что Глава дома работает в этой самой управляшке. Мы переехали год назад сюда, мне не сложно поставить машину чуть дальше, но это гнидство прям выбешивает.

Evgeniia, вот эти цепочки и война за парковку отчаянно бесят.
Когда ограждают тамбур и тд это конечно тоже раздражает но сука цепочки… Я когда квартиру покупал, приезжал на просмотры, если я видел что во дворе такие вот цепочки или там покрышка лежит на «своём» месте, я просто сразу уходил, даже не смотрел квартиру - только по двору уже можно сказать что с такими «людьми» соседствовать не хочется.
И на все это закрывают глаза и участковый и жэу - всем просто наплевать. Заняты более важными делами - повестки разносят например

Суды это конечно жопа. Даже не открывая статью я точно знала ответ: нет, нельзя присоединить холл без решения 100% собственников.
Возможно конечно у истицы был фиговый адвокат и из-за него пришлось судиться аж до ВС.
С другой стороны - суд идёт, деньги капают😆

Кажется, до ВС РФ закон никто не открывал. Очевидная норма - уменьшается общая площадь только с согласия всех 100% собственников

Упорная. И по делу. Молодец.

5м2 так-то немало

SvetVokne, учитывая, что суды аж до верховного тупили, чего еще от "обычных" юристов ожидать. Плюс, некоторым юристам их должность наглости и уверенности прибавляет: люди вокруг так и будут тушеваться, думая, что уж юрист совершать мутные действия не станет, или что у него всё схвачено.
Не люблю таких наглых поросят.

Странно, а почему судей, принявших неверное решение, не наказывают?

И таких хитрожопых очень много по стране

Alexandra, можно поставить цветок или др арт или хоз. объект, который будет радовать всех жильцов, а отхватить себе 6 м.кв. в коридор лихо, конечно. Афера.

У меня тоже соседи расширили квартиру за счет холла, у них там курилка, а вентиляции нет, пахнет на весь этаж. Что делать, не знаю.

Полина, ну вот вам план.

Полина, так написано же в статье что делать)

Alexandra, а хоть бы и заходить постоять под дверью. Это общедомовое имущество, за которое она тоже платит.

MMM, Я боролась и в одиночку. Под моими окнами на газон соседи ставили машины, на слова не реагировали. Зимой даже при закрытых окнах это ежедневное прогревание двигателей очень напрягает. Я просто заказала в ЖЭУ машину земли на газон и посадила там цветы. Уже переехала оттуда лет 6 назад, но мой газончик так и стоит.

Охренеть, отжать 5 метров с обоснованием "а чаво такова"? давайте все общие площади отжимать, оставляя только дорожку в пол метра до лифта и лаз до лестнице, хренли площади простаивать. Причем скорее всего забыли, что все собственники несут равные расходы на отопление и кап ремонт общедомовой площади, по факту тетя присоединила площади а платить за нее будут все собственники. Или 73% идиоты или все галочки поставили за них и им просто похрен.