Одна женщина много лет жила в двушке в самом центре Москвы. В лифтовом холле ее дома, возле входа в соседнюю квартиру, была ниша площадью 5,4 м².

Соседка отгородила эту нишу и установила там дополнительную входную дверь в свое жилье. Получилось, что пять метров лестничной площадки фактически стали частью квартиры соседки.

Женщина пожаловалась на соседку в госжилинспекцию. Ведомство выдало ТСЖ предписание обеспечить ликвидацию перегородки. Однако товарищество поступило иначе: вместо демонтажа двери решило ее узаконить.

Сначала товарищество попросило жилинспекцию продлить срок, отведенный на исполнение предписания. Инспекция продлила его на три месяца. После этого ТСЖ организовало общее собрание собственников помещений в доме и вынесло на голосование предложение отдать эту площадь соседке в безвозмездное пользование на 49 лет с правом возводить перегородку с дверью. Большинство жильцов согласились. Вскоре госжилинспекция провела повторную проверку — и посчитала, что все нарушения устранены.

Однако женщина сдаваться не собиралась. Она подала в суд на соседку и ТСЖ и потребовала признать недействительным решение общего собрания собственников, демонтировать перегородку и взыскать в свою пользу компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Аргументы сторон

Женщина, которой не нравилась перегородка. Я собственница квартиры в этом доме, поэтому вправе пользоваться всем общим имуществом. К тому же я ежемесячно оплачиваю его ремонт и содержание.

Из-за соседки я не могу беспрепятственно пользоваться всей лестничной площадкой: эта дама отгородила часть подъезда дверью и пользуется ею одна. Учитывая цену квадратного метра в центре столицы, можно сказать, что она обогатилась миллиона на два.

ТСЖ с соседкой обосновали законность перегородки решением общего собрания собственников. Но по таким делам решение должно быть единогласным. А этой женщине только 73% жильцов разрешили отгородить часть подъезда.

Прошу вернуть все как было, компенсировать мне моральный ущерб и все судебные расходы.

Соседка, которая отгородила часть подъезда. Я ничего не нарушила. Общее собрание собственников предоставило мне в долгосрочную аренду часть лестничной площадки, поэтому я вправе ее отгородить.

Это решение обязательно для всех собственников, в том числе для моей соседки. Кроме того, никаких неудобств для нее перегородка не создает: проход к лифту и к ее квартире свободен. Прошу в иске отказать.

ТСЖ. С требованиями истицы не согласны. Мы действительно получали предписание от госжилинспекции демонтировать перегородку с дверью. Но по решению общего собрания жильцов ответчица получила право отгородить себе 5,4 м² лестничной клетки и 49 лет бесплатно пользоваться этой площадью. Поэтому перегородка стала законной, и госжилинспекция с этим согласилась. Просим в иске отказать.

Что сказали суды

Районный суд: 👎️

Дело № 02-3463/2020

Истица просит признать незаконным решение общего собрания собственников, так как оно нарушает ее право на нормальные условия проживания. Вот почему мы не можем с ней согласиться.

Общее собрание собственников провели по всем правилам, решение приняли большинством голосов и оформили как полагается. Оснований признать его недействительным нет.

Еще женщина требует установить, что предписание госжилинспекции не исполнено. Это тоже неправда: инспекторы составили повторный акт проверки, по которому все нарушения считаются устраненными. Да, перегородка с дверью никуда не делась, но нарушения закона больше нет.

Также истица просит не создавать ей препятствий в пользовании лестничной площадкой и на этом основании считает нужным обязать соседку демонтировать перегородку с металлической дверью. По закону собственник может требовать устранения любых нарушений его права. Однако сначала нужно доказать, что права нарушаются. А еще — учесть интересы других собственников. В этом деле таких доказательств нет.

В иске полностью отказываем.

Женщина обжаловала решение.

Московский городской суд: 👎 👎️

Дело № 33-421234/2020

Согласны с решением районного суда. Оставляем его без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

На этом истица не остановилась — и подала кассационную жалобу.

Кассационный суд: 👎 👎 👎️

Дело № 8Г-6785/2021

И мы согласны. Суды правильно определили все важные для дела обстоятельства, верно оценили доказательства и применили закон.

Верховный суд: ⛔️ 👍️

Дело № 5-КГ21-153-К2

Суды абсолютно не разобрались в этом деле. Разъясним, в чем они ошиблись.

Межквартирная лестничная площадка входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, то есть является долевой собственностью всех жильцов. Распоряжаться ею можно только по соглашению всех ее участников.

Судя по всему, из-за действий соседки площадь общего имущества в доме уменьшилась. В законе на этот случай есть специальные правила. Если из-за перепланировки или реконструкции квартиры или другого помещения уменьшилось общее имущество, одобрить это может только общее собрание собственников. Причем требуется их единогласное решение.

Суды в первую очередь должны были выяснить, изменилась ли из-за перегородки конфигурация лестничной площадки и нужно ли отражать это в техническом паспорте дома. Если да и при этом уменьшилась площадь общего имущества, то необходимо проверить, было ли единогласное решение собственников.

Однако суды проигнорировали доводы истицы об обязательности согласия всех собственников помещений в доме. Также они не обратили внимания на ее жалобы на нарушение права пользоваться общим имуществом, доля в котором принадлежит в том числе и ей.

Считаем, что эти нарушения повлияли на исход спора. Отменяем все акты, принятые нижестоящими инстанциями. Пересмотрите дело и примите обоснованное решение.

Дело вернулось в районный суд.

Районный суд: 😅 👍️

Дело № 02-2964/2022

Рассмотрим этот спор внимательнее.

Соседка заложила нишу, перенеся вперед входную дверь своей квартиры. В результате часть лестничной площадки перешла в ее единоличное владение и пользование.

Такая самодеятельность считается перепланировкой. Нужно согласовать ее с местной администрацией и потом внести изменения в технический паспорт дома. Но ответчица этого не сделала.

Кроме того, из-за ее действий уменьшилась площадь общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому ТСЖ должно было получить согласие всех собственников помещений. Однако на собрании это предложение получило лишь 73,82% от общего числа голосов. Таким образом, решение не было единогласным, а значит, не могло повлечь никаких последствий и является недействительным. Поэтому перегородку с дверью суд также считает незаконной.

За время судебного разбирательства истица потратила на услуги юристов 100 000 Р. Считаем, что эта сумма слишком велика. Учитывая сложность спора и время рассмотрения дела, взыскиваем с ответчиков в пользу женщины 50 000 Р как компенсацию расходов на юридические услуги.

А вот наличия моральных переживаний истица не доказала, поэтому требование компенсировать и их считаем неправомерным.

Исковое заявление удовлетворяем частично. Соседка должна освободить лифтовый холл, убрать перегородку с дверью и вместе с ТСЖ выплатить истице 50 000 Р.

Что в итоге

Теперь у соседки только два варианта: вернуть все в прежнее состояние или попытаться получить согласие всех собственников квартир и помещений в многоквартирном доме. Последнее вряд ли получится, поскольку как минимум один человек точно против.

Если ответчица не уберет перегородку, истица может получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам. Тогда соседке придется заплатить 5000 Р исполнительского сбора, если она не выполнит требования приставов в срок. А еще судебные приставы могут нанять стороннюю организацию, чтобы демонтировать перегородку. Оплатить работу придется ответчице.

Если соседка уже сделала ремонт в увеличенной за счет подъезда прихожей или, например, установила встроенную мебель, то ее затраты никто не компенсирует. Подробнее о том, как законно отгородить себе часть подъезда, мы писали в отдельной статье.


Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.