В феврале 2018 года мужчина из Ростова-на-Дону получил в дар от знакомого однокомнатную квартиру. Стороны подписали договор, но переоформить жилье на нового собственника не успели: через пять дней у дарителя случился инсульт и из больницы его выписали парализованным. Мужчина с женой забрали знакомого домой и ухаживали за ним до самой смерти.

Наследников у умершего не было. В таких случаях квартира считается выморочным имуществом, отходит городу и включается в жилищный фонд. Но мужчина, который получил жилье в дар, не собирался его отдавать. Он обратился в суд и потребовал прекратить право собственности прежнего владельца на квартиру, признать договор дарения заключенным и оформить жилье на себя.

Одновременно в суд обратилась и администрация Ростова-на-Дону. Местные власти требовали объявить квартиру выморочным имуществом и признать право собственности за городом.

Аргументы сторон

Мужчина. Близкий человек подарил мне однокомнатную квартиру. С этого момента мы с женой в ней живем, сделали ремонт, оплачиваем коммунальные услуги. К сожалению, мы не успели подать документы на государственную регистрацию права собственности, так как владелец квартиры перенес инсульт. Его госпитализировали, сделали операцию на головном мозге и выписали парализованным. Он совершенно не мог себя обслуживать и через девять месяцев умер. Мы заботились о нем до момента смерти и похоронили за свой счет.

Хоть переход права собственности и не зарегистрирован в Росреестре, считаю, что собственником квартиры должен быть я. Из договора очевидно, что умерший хотел подарить ее мне, на документе стоят наши подписи — это главное. А государственная регистрация сделки — формальность, которая не должна влиять на наши отношения с дарителем. Прошу признать за мной право собственности на квартиру.

Администрация города. После смерти собственника недвижимости никто не обратился за наследством. Значит, квартира — это выморочное имущество, ее нужно отдать городу. То, что между умершим и истцом якобы был заключен договор дарения, ни на что не влияет.

Во-первых, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре, а этого не произошло. Собственник попал в больницу через пять дней после того, как стороны подписали договор дарения. За это время можно было успеть зарегистрировать переход права.

Во-вторых, подпись дарителя в договоре не удостоверена нотариусом. Может, собственник квартиры вообще его не подписывал.

Просим признать право собственности на квартиру за городом.

Что сказали суды

Районный суд:👌

Дело № 2-2887/2019

Ответчик сомневается, что договор дарения квартиры подписал именно ее владелец. Чтобы разобраться в вопросе, мы назначили почерковедческую экспертизу. Она подтвердила, что подпись в договоре принадлежит именно собственнику жилья.

Также в суд пришли двое свидетелей — знакомых владельца квартиры. Они рассказали, что тот действительно хотел подарить свою квартиру истцу, был в здравом уме и отдавал отчет в своих действиях. Свидетели не заметили никаких принудительных действий истца по отношению к собственнику.

Посмотрим, что говорит о подобных случаях закон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания. Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать все существенные условия. Договор дарения, заключенный после 1 марта 2013 года, не подлежит государственной регистрации. Но переход права собственности по такому договору нужно зарегистрировать в Росреестре.

Если человек приобретает квартиру по договору, право собственности на нее возникает в момент передачи жилья. Государственная регистрация — это лишь подтверждение государством юридической силы договора. Когда Росреестр вносит в единый государственный реестр недвижимости сведения о переходе права, любой заинтересованный человек может узнать, кому принадлежит квартира.

Кроме того, с момента покупки квартиры и до госрегистрации перехода права собственности ее владельцем считается покупатель. Это положение можно применить и к договору дарения.

Государственная регистрация не касается свободы договора, воли сторон и возможности распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Да, зарегистрировать переход права собственности необходимо. Но это не значит, что, если госрегистрации не было, договор дарения можно признать недействительным. Смерть одной из сторон договора не может быть основанием для признания его ничтожным.

Прежний владелец квартиры подарил ее истцу. Это подтверждается не только его подписью, но и тем, что собственник передал мужчине ключи от квартиры, все имущество, которое в ней было, и техпаспорт. Истец фактически вступил во владение квартирой, оплачивает коммунальные услуги и делает ремонт.

Суд считает договор дарения заключенным, а требования администрации Ростова-на-Дону незаконными. Иск удовлетворяем: признаем за мужчиной право собственности на квартиру.

Чиновников не устроило такое решение, и они обжаловали его в областном суде.

Областной суд:🙅 👎

Дело № 33-3106/2020

Районный суд ошибся. Переход права собственности не зарегистрирован, а значит, нет никаких оснований считать квартиру собственностью истца. Без государственной регистрации договор дарения — просто бумажка.

Договор был подписан 1 февраля 2018 года. В больницу даритель попал спустя пять дней, а умер еще через девять месяцев. За это время он мог подать документы на регистрацию или уполномочить сделать это кого-то другого на основании доверенности. А раз ничего из этого даритель не сделал, отдавать квартиру истцу незаконно.

В наследство после смерти собственника никто не вступил. Значит, квартира стала выморочным имуществом и должна отойти городу.

Решение районного суда отменяем, в иске отказываем, требования администрации Ростова-на-Дону удовлетворяем.

На этот раз решение не устроило истца.

Кассационный суд: ✅

Дело № 88-18190/2020

Областной суд вынес законное решение, оставляем его в силе. Квартира должна принадлежать городу.

Так дело дошло до Верховного суда.

Верховный суд:🤨 🙅

Дело № 41-КГ21-17-К4

Судебные акты областного и кассационного судов незаконны. Отсутствие государственной регистрации права собственности истца в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.

В договоре дарения стороны согласовали все существенные условия: его предмет и порядок передачи квартиры. Истец фактически получил квартиру в день подписания договора — вместе с ключами и техническими документами.

В случае смерти продавца квартиры покупатель вправе требовать, чтобы переход права собственности зарегистрировали наследники, а если их нет — обратиться в суд. Еще покупатель может в суде потребовать от продавца зарегистрировать переход права собственности, если тот уклоняется. Все эти правила справедливы и для договора дарения, но суды их не учли.

Определения областного и кассационного судов отменяем, дело направляем снова в областной суд. Разберитесь еще раз и исправьте ошибки.

Дело вернулось в апелляционный суд.

Областной суд:👍

Дело № 33-76/2021

Действительно, истец и собственник квартиры заключили договор дарения, из которого очевидно, что даритель передает в собственность одаряемого квартиру, а тот ее принимает. В тот же день истец получил ключи и технические документы на квартиру.

Удостоверять сделку нотариально в этом случае необязательно: в законе нет такого требования. Подпись дарителя подтвердил эксперт, а волю на передачу квартиры — свидетели.

Нет никаких препятствий к тому, чтобы признать право собственности на квартиру за истцом. Государственная регистрация — это формальность, которая не влияет на действительность договора дарения.

Оставляем решение районного суда в силе. Квартира должна принадлежать истцу.

Что в итоге

Мужчине потребовалось больше года, чтобы подтвердить свои права на квартиру. Но расслабляться пока рано: администрация города подала очередную жалобу в кассационный суд.

Правда, шансов отменить решение у них практически нет: Верховный суд ясно дал понять, как рассматривать подобные дела. Кроме того, решение уже вступило в законную силу, то есть истец может получить исполнительный лист и отдать его в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на жилье.

Мы в любом случае будем следить за этой историей и дополним статью, если что-то изменится.

Главное о дарении недвижимости

Даритель должен быть собственником имущества. Само собой, подарить можно только то, чем владеешь.

Договор дарения должен быть письменным. Недостаточно просто передать документы или ключи, договориться обо всем на словах или по электронной почте.

Нотариально удостоверять договор дарения обычно не требуется. Нотариус нужен, например, если один из собственников хочет подарить долю. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, к нотариусу обращаться не надо.

Еще без нотариуса не обойтись, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

Даритель должен быть дееспособным, то есть полностью понимать значение своих действий. Нельзя дарить под давлением или угрозами.

Акт приема-передачи по закону не обязателен. Но лучше все-таки его составить, особенно если госрегистрация перехода права собственности откладывается.

Стоит получить согласие супруга дарителя, если недвижимость приобретена в браке. Иначе супруг может оспорить договор.

Отменить дарение можно только в исключительных случаях. Например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Просто так — потому что передумал — отказаться от сделки нельзя.

Почитайте другие изумительные истории, в которых люди годами ходили по судам, чтобы отстоять свои права на жилье:

  1. Как женщина пыталась выселить из своего жилья постороннюю семью.
  2. Мужчина не общался с отцом и теперь не сможет претендовать на наследство.
  3. Дом завещали троим наследникам, а про участок под ним забыли. Кому он достанется?