Как жильцы жарили шашлык во дворе многоквартирного дома и получили повестку в суд
Жильцы трехэтажного многоквартирного дома в Омске решили огородить территорию от посторонних, а во дворе устроить мангальную зону и вокруг нее тоже поставить забор. Для этого нужно было собрать 120 000 ₽, но не все соседи хотели скидываться.
На общем собрании большинство жильцов одобрило обе инициативы. Ключи от калитки мангальной зоны решили выдавать только тем, кто сдаст деньги.
Так во дворе появились мангал, беседка и кресла. Не сдавшим деньги жильцам оставалось вдыхать ароматы шашлыка и тихо наблюдать за досугом соседей. Им такое не понравилось, и они решили через суд обязать любителей мангала снести все заборы.
Аргументы сторон
Жильцы без ключей. Соседи перегородили весь наш двор заборами. Покупая квартиры, мы рассчитывали свободно выходить на улицу и гулять по территории, а не жить за решеткой. Ключей от всех калиток у нас нет. Еще мы боимся, что открытый огонь рядом с домом может вызвать пожар.
Собрание, на котором якобы одобрили мангальную зону, прошло с серьезными нарушениями. Его провели заочно, не все жильцы о нем знали, а секретарем и членами счетной комиссии были посторонние люди. Просим признать решение общего собрания собственников недействительным и обязать любителей шашлыка демонтировать ворота и все ограждения с калитками.
Жильцы с ключами. Заборы нужны для комфортной жизни и установлены абсолютно законно. Общий забор защищает от посторонних всех собственников, а не только тех, кто сдал деньги.
Мы не присваивали себе часть двора. Но считаем справедливым, что забор и калитка мангальной зоны будут принадлежать только тем, кто за них платил. Такое решение одобрило общее собрание. Кто не хочет, пусть не жарит шашлык, но запретить это делать нам никто не может.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: 👍️️️
Некоторые жильцы считают решение собрания незаконным в том числе потому, что соседи голосовали заочно. Но в это время как раз была вспышка коронавируса и правительство рекомендовало избегать скоплений людей. Значит, заочное голосование вызвано заботой о здоровье собственников, это не повод считать его незаконным.
Да, члены счетной комиссии не подписали протокол, а секретарем собрания был человек, которому не принадлежит ни одна из квартир в доме. Однако эти нарушения никак не повлияли на результат голосования.
Довод о том, что не всех жильцов известили о собрании по месту их прописки, также несерьезный. Если у них есть квартиры в этом доме, они сами должны интересоваться его судьбой и узнавать о собраниях. И даже если бы они голосовали против, итоговый результат остался бы прежним.
Получается, формальных оснований аннулировать решение собрания нет. Надо разобраться, нарушает ли это решение права жильцов.
Общий забор поставили законно. Собственники вправе не пускать на свою территорию посторонних людей, если так хочет большинство. Противники шашлыков наравне с остальными получают пользу от такого ограждения, так как оно служит и для их безопасности. Ключи от калитки этого забора есть у всех, поэтому в просьбе демонтировать его отказываем.
Другое дело — калитки мангальной зоны и ее ограждение. Представители УК осмотрели двор и отметили, что калитки открыты и все жильцы могут свободно проходить к мангалу.
Кадастровые инженеры пришли на осмотр в другой день, и калитки в мангальную часть были закрыты. Свидетели также подтвердили, что их открыли только в день осмотра УК, а обычно они заперты.
Решение, что ограждение мангальной зоны и калитки в нем принадлежат только тем, кто сдал деньги, считаем незаконным. В законе четко сказано, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем его собственникам пропорционально размеру их помещений. Изменить эти правила на собрании нельзя. Получается, что забор общий — независимо от того, кто его оплачивал.
На собрании решили, что один из собственников благоустроит часть двора под своими окнами. Как именно — в итогах не указано. Он огородил участок забором и сделал закрытую мангальную зону. Думаем, во время голосования жильцы не предполагали, что благоустройство будет именно таким. Считаем это решение недействительным.
Также учитываем представленное решение суда по другому делу. В нем указано, что специалисты МЧС проверили спорную территорию и пришли к выводу, что соседи нарушили нормы пожарной безопасности. И дело даже не в мангале, а в том, что в случае пожара ограждение мангальной зоны будет мешать подъезду к дому пожарных машин.
Обязываем того, кто установил забор, в месячный срок демонтировать его.
Любители шашлыка не согласились с решением и обжаловали его.
Омский областной суд, апелляционная инстанция: 😊 🔑️️️
Согласны, но не со всем.
94,4% участвовавших в голосовании высказались за благоустройство, и никаких вопросов у них не возникло. Значит, либо они знали, о чем идет речь, либо полностью положились на соседа, которому поручали этим заняться. Считаем итоги голосования по этому вопросу действительными.
Мы согласны с районным судом в том, что забор — общая собственность жильцов и нельзя ограничивать доступ тем, кто не сдал на него деньги. Но это не повод его демонтировать. Это нарушает права других собственников, которые большинством голосов решили, что ограждение нужно, и вложились в него.
Право одних собственников владеть и пользоваться общим имуществом не должно нарушать такие же права других собственников. Жильцы дома должны прийти к согласию. Если они не могут договориться, порядок пользования определяет суд.
Отменяем решение о демонтаже забора мангальной зоны. Вместо этого обязываем ответственного за нее собственника выдать ключи всем жильцам — независимо от того, сдали они деньги или нет. Так мы восстановим права всех собственников беспрепятственно пользоваться участком и не нарушим интересы соседей, которые решили обустроить закрытую зону отдыха.
Теперь уже противники шашлыков оказались недовольны решением суда и подали кассационную жалобу.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции: 👌️️️
Областной суд прав. Так и оставим.
Противники заборов не смирились и дошли до Верховного суда.
Верховный суд: 😤️️️
Мы не согласны с коллегами из апелляции и кассации.
Частью земельного участка теперь могут пользоваться не все жильцы, то есть общее имущество уменьшилось. Такое решение должно приниматься только единогласно. Суды этого не учли.
Еще коллеги не исследовали, может ли вообще установка забора считаться благоустройством. Ведь собственники голосовали именно за благоустройство территории, а не за ее ограждение. В законе среди элементов благоустройства забор не упомянут. В правилах технической эксплуатации жилищного фонда сказано, что максимум можно оградить хозяйственные площадки внутри двора, и то только живой изгородью.
Жильцы, которым не нравится забор, просили заставить соседей его снести, а не выдать ключи от калитки. Однако областной суд по собственной инициативе решил вручить им ключи. Этим коллеги самовольно изменили выбранный способ защиты.
Так можно, только если закон это прямо разрешает. Например, суд может по своей инициативе присудить долевому собственнику квартиры денежную компенсацию вместо доли в натуре, если посчитает, что выделить ее не получится. В нашем случае такого закона нет.
Отменяем определение областного и кассационного судов. Направляем дело на новое рассмотрение в областной суд и просим еще раз изучить, не лучше ли снести ограждение вместо выдачи ключей, а также признать недействительным решение собрания о благоустройстве.
Омский областной суд: 😅️️️
Да, пожалуй, идея выдать ключи от мангальной зоны всем жильцам не самая удачная.
Районный суд был прав. Оставляем его решение без изменений.
Что в итоге
Забор с калиткой придется убрать. Жильцы не только зря потратили деньги и время на установку ограждения, но теперь еще и должны скинуться на его демонтаж. Или же его уберут приставы за счет собственников, которые его установили.
Так где же жарить шашлыки в городе?
Даже на загородных участках государство ввело правила установки мангалов. Но не у всех есть дачи, поэтому людям хочется отдыхать прямо во дворе многоэтажек. И с этим могут быть проблемы, потому что дворовая территория принадлежит всем собственникам.
Можно вынести вопрос о мангальной зоне на общее собрание жильцов и, если большинство проголосует за, обустроить площадку во дворе. Но и в этом случае нельзя заставить всех сдать деньги или запретить соседям, не участвовавшим в сборе, пользоваться мангалом. Такое решение должно быть единогласным.
Если нужна зона отдыха с мангалом во дворе, лучше выбирать дома, где она уже есть. Отвечать за такую зону может и УК, тогда расходы включат в общую сумму на обслуживание общедомового имущества. Платить придется больше, зато не нужно будет при каждой поломке искать ответственных и уговаривать жильцов сдать деньги.
Застройщики еще на стадии строительства ЖК нередко обещают сделать во дворе комфортную зону отдыха, но выполняют эти обещания не всегда. Иногда проще найти общественную городскую площадку, где можно пожарить шашлык без штрафов.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
