Как брат хотел выкупить у сестры 13,7 м². А они вдруг стали ей очень нужны, и суды поверили
В Ставропольском крае в трехкомнатной квартире площадью 82,6 м² жила семья с двумя детьми. Когда они выросли, дочь уехала, а сын остался с матерью. Потом он женился и у него родилась девочка. В 2004 году мать, сын и его дочь приватизировали квартиру в равных долях — каждому по 1/3. Вскоре мать скончалась.
По закону ее долю унаследовали ее дети. У мужчины уже была треть в праве собственности, к ней добавилась еще 1/6. Вторая половина доли матери — около 14 м² — досталась его сестре.
Мужчина предложил выкупить эту долю: сестра более 30 лет жила в другом месте и на родительскую квартиру не претендовала. Брат, наоборот, жил в трешке практически всю жизнь. Однако женщине компенсация в размере 334 500 ₽ показалась маленькой. Тогда мужчина решил выкупить долю у сестры через суд.
Он потребовал разделить спорные метры между ним и его супругой и взыскать с них компенсацию за часть трешки сестры. Но женщина не хотела лишаться собственности в квартире брата — и подарила свою долю дочери с инвалидностью.
В суде сестра и племянница заявили, что хотят вселиться в трешку, и во встречном иске потребовали выделить им отдельную комнату, выдать ключи от квартиры и почтового ящика. Также они попросили выселить жену мужчины, так как она не была собственником жилья и даже не была прописана в нем.
Аргументы сторон
Брат. Для меня и моей семьи эта квартира — единственное жилье. Мы оплачиваем все счета и переезжать никуда не хотим. Я несколько раз предлагал сестре сначала 270 000 ₽, а потом 300 000 ₽ за ее долю, но она отказывалась и угрожала продать свою часть посторонним людям.
Сестра давно живет в своей двухкомнатной квартире, но на период суда специально прописалась в нашей трешке. А еще подарила свою долю дочери, у которой нет другого жилья. Им есть где жить, вселяться к нам они не собираются, а только пытаются таким способом надавить на нас. Считаю, что долю племянницы можно признать незначительной, чтобы я мог выкупить ее по рыночной цене.
Когда сестра потребовала выселить мою жену, я подарил супруге 1/6 квартиры. Теперь она тоже полноправный собственник и имеет полное право жить в трешке.
Сестра и племянница. Мы с дочерью прописаны в этой квартире. Я пенсионерка, а у дочери третья группа инвалидности пожизненно. У нее нет другого жилья, она скитается по съемным квартирам. А брат живет в комфортабельной трешке на первом этаже, что для дочери было бы удобно.
Я много раз просила брата выделить нам самую маленькую комнату — площадью 10,9 м², но он отказывался под предлогом, что его дочь несовершеннолетняя. Сейчас ей уже исполнилось 18 лет, но ключи от квартиры нам так и не дали. Зато жена брата живет в этой трешке, хотя прописана в другом месте, — считаю это незаконным. Мы жаловались на их семью в полицию и прокуратуру, но пока на наши жалобы не ответили.
Компенсация, которую предлагает брат, нас не устраивает. Он рассчитывает ее по цене жилья, но в этом районе многие используют квартиры на первых этажах в коммерческих целях. Мы могли бы совместно продать квартиру под коммерцию и разделить деньги. Так мы бы получили больше, но брат продавать квартиру не хочет.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: 👍️️️
Когда общее имущество нельзя разделить согласно долям, одни собственники могут выкупить у других их части, если те согласны их продать.
Но иногда можно обойтись и без согласия. Верховный суд разъяснил, что это возможно, когда доля незначительна, ее нельзя выделить технически и у собственника доли нет в ней интереса. Считаем, что это тот самый случай.
Доля племянницы — 1/6 квартиры — незначительная. Общая площадь трешки — 82,6 м², жилая — 51,3 м². Получается, в ее собственности всего 8,5 м² жилой площади. Такой комнаты в квартире нет, площадь самой маленькой — 10,9 м².
Судебные эксперты подтверждают, что трешку технически невозможно разделить между собственниками согласно их долям.
С момента, когда сестра вступила в наследство, ни она, ни ее дочь не жили в спорном жилье. Сестра еще в 1989 году уехала в собственную квартиру площадью 52,3 м². Племянница вообще никогда в трешке не жила.
До начала судебного процесса они почему-то не пытались вселиться в спорную квартиру. Более того, они предлагали продать ее и забрать свою часть стоимости. Значит, у них нет проблем с жильем и их устраивают деньги вместо метров. Они опровергают собственное заявление о том, что им важно жить в трешке на первом этаже.
Рыночная стоимость доли — 334 550 ₽. Истец с его дочерью уже внесли эти деньги на депозит суда. Они перейдут племяннице в обмен на ее часть квартиры — по 1/12 дяде и двоюродной сестре.
Ответчица с ее дочерью должны оплатить судебную экспертизу — 50 000 ₽, а также заплатить госпошлину — 10 591 ₽.
Сестра и племянница мужчины не согласились с решением.
Ставропольский краевой суд, ️ вторая инстанция: 🙅 👎️️️
Районный суд ошибся. У племянницы истца есть существенный интерес в использовании доли. Согласно выписке из ЕГРН, в собственности женщины нет другого жилья. Значит, она заинтересована в этой квартире.
Пусть в трешке нет изолированной комнаты, которая соответствует 1/6 доли — 8,5 м². Не страшно, если племянница поселится в комнате площадью 10,9 м². Она в конце коридора, и женщина не будет мешать другим жильцам. А за лишние метры в комнате дядя вправе требовать арендную плату.
Сестра неоднократно жаловалась на брата в правоохранительные органы, но тот по-прежнему не пускает ее в квартиру и не дает ключи. Раз собственники не могут договориться, суд сам решит, что делать с квартирой.
Племянница может жить в комнате площадью 10,9 м², истец должен передать ей дубликаты ключей. Мужчине, его жене и дочери остаются две другие комнаты, а кухней, коридором, кладовкой, ванной и туалетом могут пользоваться все жильцы.
Сестра мужчины уже не имеет никаких прав на квартиру, ведь она подарила свою долю дочери. Так что ей там не место. Супруга мужчины, наоборот, может оставаться в трешке на законных основаниях, ведь у нее тоже есть доля.
На этот раз брат и его дочь остались недовольны решением и подали кассационную жалобу.
Пятый кассационный суд общей юрисдикции, третья инстанция: ✊️️️
Согласны с областным судом. Пусть племянница живет с семьей дяди.
Истец не смирился с таким решением и пошел в Верховный суд.
Верховный суд: 🤦️️
Коллеги из апелляции и кассации ошибаются.
Чтобы понять, насколько племянница заинтересована в спорном жилье, нужно учесть ее возраст, состояние здоровья, профессиональную деятельность, наличие детей. Еще важно сопоставить ее интересы с неудобствами для других собственников. То, что у женщины нет другого жилья, не значит, что ее можно автоматически вселять к дяде.
Суд первой инстанции установил, что до 2021 года племянница была зарегистрирована по другому адресу. Фактически она прописалась в квартире, только когда начался спор по поводу компенсации. Если бы ей правда было нужно жилье, она бы сделала это раньше.
А в 2007 году квартиру, где на тот момент жила племянница, приватизировали. Женщина дала согласие на приватизацию, но отказалась стать собственником. По закону теперь она может до конца жизни пользоваться этим помещением. Получается, ей все же есть где жить, компенсация не нарушит ее жилищных прав.
Все это похоже на недобросовестное поведение, суды могли бы это заметить.
Отношения между родственниками натянутые, им будет сложно жить вместе — это тоже нужно учитывать.
Решения краевого и кассационного судов отменяем, направляем дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Дело вернули в Ставропольский краевой суд.
Ставропольский краевой суд: 😅 👌️️
Похоже, районный суд принял верное решение. Оставляем его в силе. Нужно выплатить племяннице компенсацию, а не вселять ее в квартиру.
Что в итоге
Теперь мужчина и его семья вправе передать в Росреестр решение суда и исключить племянницу из числа собственников. Взамен та получила 334 550 ₽.
Как полноправные владельцы, брат, его жена и дочь могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе продать ее за любую сумму. Даже если цена продажи окажется гораздо выше нынешней рыночной, делиться деньгами с племянницей уже не придется.
Что важно в этой истории
В законе есть механизм, который не дает собственникам маленьких долей диктовать свои условия владельцам большей части жилья. Чтобы защититься от претензий, нужно доказать незначительность доли. Для этого важно, чтобы она была ощутимо меньше, чем у остальных, и чтобы в квартире не было отдельной комнаты, соразмерной этой доле. Однако это не единственное, что учитывает суд.
Как видно из этой истории, суд должен оценить и поведение обладателя доли. Добросовестность собственника может быть даже важнее, чем количество его метров. Суд смотрит, действительно ли владелец доли заинтересован в жилье, или он лишь создает такую видимость, а на самом деле хочет выторговать большую сумму или заставить других собственников продать всю квартиру и разделить деньги.
Если у обладателя доли нет другого жилья, это само по себе ничего не решает: такую позицию Верховный суд высказывал уже не раз. Например, такой же вывод суд сделал в деле о том, как женщине удалось выкупить у бывшего мужа долю в квартире.
Логика простая: ничто не мешает человеку забрать деньги и купить долю в другой квартире, где он не будет мешать жильцам.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
