Как сохранить доли в праве при смене квартиры?

Мама, брат и я владеем квартирой — каждому принадлежит по 1 ∕ 3. Мы с братом совершеннолетние.

Мама недавно вступила в брак. Ей не нравится плохое состояние нашей квартиры, и она хочет продать ее и купить новую на вторичном рынке без ипотеки. Но мне кажется, что в результате наши доли в квартире «размоются». Новая квартира станет совместно нажитым имуществом супругов, а мы с братом потеряем свои трети.

Как оформить сделку купли-продажи, чтобы сохранить доли и человеческие отношения? У отчима есть двое своих детей.

Сохранятся ли у вас хорошие отношения, целиком зависит от вас и вашей матери. Чтобы сберечь свои доли, вам нужно оформить следующую квартиру также в общую долевую собственность. В этом случае совместно нажитым имуществом будет только доля матери, да и то при определенных условиях. Если она оплатит ее целиком и сохранит документы об оплате, то в случае необходимости сможет это доказать.

Что такое долевая собственность

Существует два вида общей собственности:

  1. Общая долевая. Доли определяются так, как стороны договорятся. Все зависит от желания сторон. Долями могут владеть абсолютно чужие друг другу люди.
  2. Совместная. Это специальный режим собственности для супругов. Их доли в имуществе не определены, но подразумеваются равными.

Ваша нынешняя квартира принадлежит вам на праве общей долевой собственности.

Как собственник, вы можете свою долю продать, подарить, обменять или распорядиться ею как-то еще по своему усмотрению, но с определенными ограничениями.

Но вы можете договориться с родственниками и продать объект целиком. Тогда сумма, которую вы получите с продажи, будет делиться между вами пропорционально принадлежавшим долям. Например, если вы продадите квартиру за 2,4 млн рублей, каждый из вас получит по 800 тысяч.

Ваша мать собирается на вырученные деньги купить другое жилье. Как я понимаю, она подразумевает, что вы не возьмете себе деньги с продажи, а вложите их в новую квартиру. Тогда разумно оформить ее также в долевую собственность пропорционально вложенным деньгам.

Допустим, вы покупаете квартиру за 3,2 млн рублей. Вы с братом вкладываете по 800 тысяч, и каждому из вас будет принадлежать по 1 ∕ 4 доли. Оплата остальной суммы возможна:

  1. Полностью за счет матери. Тогда она станет собственницей 1 ∕ 2 доли.
  2. За счет денег матери и отчима. Тогда 1 ∕ 2 доли будет принадлежать им на праве совместной собственности, поскольку они супруги. Или в долях пропорционально вложенным деньгам, если они решат сразу определить, кому сколько квадратных метров причитается.

Вы с братом тоже можете внести дополнительные суммы, если у вас есть средства и желание. Тогда ваши доли в новой квартире станут больше.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что будет с долей матери

Имущество, которое супруги нажили во время брака, считается их совместной собственностью.

При этом доля матери в вашей нынешней квартире — это ее личное имущество, поскольку было приобретено до брака. Поэтому та часть новой квартиры, которую она покупает на деньги от продажи доли в старой, тоже должна считаться личным имуществом вашей матери.

Но есть нюанс: если нет брачного договора, доказывать, что это имущество не нажито совместно, придется в суде, ведь дата покупки новой квартиры будет позднее даты регистрации брака.

Если ваша мать по какой-либо причине не захочет заключать брачный договор, нужно правильно оформить покупку. В случае чего это поможет доказать, что ее доля в квартире — это не совместное имущество.

Вот как это можно сделать:

  1. После продажи старой квартиры деньги должны поступить на счет матери в банке.
  2. С этого же счета нужно перевести продавцу плату за новую квартиру. Все расписки и чеки надо сохранить.

При оплате наличными, например через банковскую ячейку, все осложняется. Доказать, что купленная доля не относится к совместно нажитому имуществу, будет намного труднее, поскольку невозможно отследить движение денег.

Так случилось в Орловской области. Муж и жена разводились. За время брака они купили в ипотеку квартиру и обзавелись гаражом, земельным участком, автомобилем, мебелью и бытовой техникой. Жена через суд потребовала половину всего этого имущества. Муж настаивал, что на первоначальный взнос по ипотеке были потрачены 600 тысяч рублей. Часть этих денег ему подарили родители, а часть он получил от продажи подаренной ему недвижимости. Никаких доказательств он представить не смог, поэтому суды, включая Верховный суд, посчитали квартиру совместно нажитой.

В другом деле Верховный суд решил, что есть основания не включать квартиру в состав общего имущества. Супруга продала добрачную квартиру и вложила полученные деньги в новую. Верховный суд посчитал, что эти деньги были личной собственностью жены: между получением денег от продажи добрачного имущества и оплатой по договору долевого участия прошло пять дней. А значит, есть основания считать, что эти деньги совместно в период брака не наживались и общим доходом супругов не были. Следовательно, спорная квартира не могла считаться общим совместным имуществом супругов.

Но я бы все-таки советовала вашей маме подумать о брачном договоре. Это самый простой и цивилизованный способ договориться о судьбе имущества, чтобы потом не встречаться по этому поводу в суде, если семейная жизнь не заладится.

Какие права могут быть у детей отчима

Никакого отношения к вашей новой квартире дети отчима иметь не будут. Даже если отчим поучаствует в покупке, право на долю возникнет у него, но не у его детей. Возможно, когда встанет вопрос о наследстве, они смогут унаследовать его долю. Но на данном этапе дети отчима на квартиру претендовать не смогут.

Надеюсь, у вас получится оформить новую квартиру так, чтобы каждый сохранил свою часть собственности, а отношения в семье остались в ладу.

УЧЕБНИК

Расскажем, как получать пассивный доход

Бесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель
  Скачать для Айфона  
Сообщество Т—Ж
Лучшее за неделю
Море полезных статей о финансах
В вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денег