Как получать вычеты и вернуть НДФЛ обычному человеку

Через анкету приходит много вопросов про налоговые вычеты. Вы спрашиваете, можно ли купить квартиру у мамы, кто из супругов имеет право на вычет и как вернуть максимум, если платишь ипотеку. Мы сделали подборку с пояснениями и ссылками на нормативные документы. Может быть, здесь есть ответ на ваш вопрос или похожая ситуация.

Ситуация. В 2012 году купили с женой квартиру в ипотеку. Кредит и право собственности оформил на себя. Супруга была поручителем. В марте 2017 года развелись. До развода подписали соглашение о разделе имущества: я передал бывшей супруге ее долю 1,1 млн рублей и оставил себе квартиру. Банк расторг договор о поручительстве.

Дата регистрации права собственности в новом свидетельстве — апрель 2017 года. Основание — соглашение о разделе имущества. Но как обременение указан договор ипотеки от 2012 года.

Вопрос. Если я буду продавать эту квартиру в ближайшее время, от какой даты будет отсчитываться срок права собственности на квартиру? И если придется платить НДФЛ, то с какой суммы он будет считаться?

Ответ. Право собственности будет считаться с 2012 года.

Вы не отчуждали квартиру, а изменения в свидетельстве не повод пересчитывать срок владения недвижимостью.

Если квартира была в общей долевой собственности, после соглашения о разводе произошло изменение состава собственников. По закону его нужно зарегистрировать, поэтому и дата в свидетельстве новая. Но право собственности на квартиру вы не передавали и заново не получали.

Для налоговой вы владеете квартирой больше пяти лет. Если соберетесь продавать квартиру, налог платить не придется. И декларацию подавать тоже не нужно.

Ситуация. Я предприниматель и не имею права на вычеты. Есть дети от первого брака. Снова выхожу замуж, и стало интересно: может ли новый муж оформлять на себя социальные вычеты по расходам на моих детей? Например, мы оплачиваем курсы английского для моих детей.

Вопрос. Каков юридический статус моего мужа по отношению к моим детям от прошлого брака? Можем ли мы получать вычеты с его зарплаты?

Ответ. Чтобы получать социальные вычеты по расходам на обучение детей, нужно быть их родителями.

Супруг мамы не может использовать такой вычет, потому что он не отец детей.

Минфин прямо сказал об этом в письме от 3 мая 2017 года № 03-04-05/27036.

А вот стандартные вычеты на детей жены получить можно. По закону они положены не только родителю, но и супругу родителя. Хоть это и не такие большие суммы, но почему бы этим не воспользоваться.

Ситуация. В 2017 году купила квартиру как физлицо. По документам прошла сумма покупки 2,2 млн. Еще 550 тысяч рублей оформили распиской, которую не указали в договоре. Собираюсь продать эту квартиру за 3 млн рублей. Про 5 лет с 1 января 2017 года в курсе. В договоре планирую указать полную стоимость.

Чтобы сэкономить на налоге с разницы в 800 тысяч, хочу продать ее не как физлицо, а как ИП. По документам это уже нежилое помещение. Укажу в договоре свои данные как ИП и сэкономлю. Подходящий ОКВЭД есть, налог плачу с доходов.

Вопрос. Могу ли я эту недвижимость продать как ИП и оплатить с разницы между суммой покупки и продажи 6% по УСН, а не 13% НДФЛ? Нет ли законодательных запретов на это? Не получится ли так, что мне придется после сделки платить 6% не с 800 тысяч рублей, а с полной суммы продажи — 3 млн?

Ответ. При такой схеме сэкономить не получится. Наоборот, вы потеряете деньги.

Если вы сможете доказать, что использовали недвижимость в предпринимательской деятельности и получали доход — например от аренды, — сможете оформить продажу как ИП. Тогда придется заплатить 6% от стоимости помещения, а не от разницы между ценой покупки и продажи:

• 3 000 000 × 6% = 180 000 рублей

Вот такой налог с доходов по УСН вы заплатите, если продадите недвижимость как ИП.

Расходы учесть не получится. Предприниматели на упрощенке не могут использовать вычеты и учитывать расходы, если платят 6% от доходов.

Если вы продадите квартиру как физлицо, а не предприниматель, то заплатите 13% от разницы:

• (3 000 000 − 2 200 000) × 13% = 104 000 рублей

Продавать помещение как физлицо и использовать вычет в сумме подтвержденных расходов выгоднее.

Будьте осторожны и смотрите, чтобы налоговая сама не додумалась начислить вам 6% от общей суммы договора купли-продажи.

Если помещение нежилое, а вы предприниматель с подходящим ОКВЭД, у вас все шансы попасть в такую же историю, которую мы недавно разбирали. И тогда вы заплатите не только 180 тысяч рублей налога, но еще и пени со штрафами.

Ситуация. В ноябре 2014 года купил квартиру по договору участия в долевом строительстве за 2,18 млн рублей в ипотеку. В феврале 2017 доплатил 40 тысяч за дополнительную площадь и подписал акт. В июле продал за 2,46 млн.

На проценты по ипотеке я потратил 85 тысяч рублей. Налоговый вычет ранее не получал. В 2018 году до 30 апреля надо сдать налоговую декларацию и заплатить налог 13% с разницы.

Вопрос. Могу ли я заявить вычет при покупке этой квартиры — 2 млн рублей? И как его оформлять, если квартира уже не у меня в собственности? Или я могу зачесть эту сумму в счет НДФЛ, который начислю от продажи?

Что с дополнительными расходами: комиссиями, страховкой, нотариальными доверенностями? Их можно указать в качестве расходов для уменьшения налогооблагаемой суммы? И какие именно траты можно таким образом использовать?

Ответ. Вычет при покупке квартиры можно получить, даже если она продана.

Право на вычет 2 млн рублей при покупке квартиры возникло у вас в 2017 году, когда подписали акт. Такая же ситуация с процентами по ипотеке.

Вы можете заявить имущественный вычет и забрать свой НДФЛ— 260 тысяч при покупке квартиры плюс за проценты по ипотеке.

Так как в этом же году вы продали квартиру, придется начислить НДФЛпри продаже. При этом можно тоже использовать другой вычет — в размере фактических расходов на приобретение этой квартиры.

Кроме стоимости квартиры можно учесть дополнительные расходы: список есть в п. 3 ст. 220 НК. Комиссий и нотариальных расходов там нет — вы не сможете учесть эти суммы.

Вычет по страховке — отдельная история, это уже не имущественный вычет, а социальный. Для него есть свои лимиты и требования. Мы уже рассказывали об этих правилах и нюансах.

Но у вас всё равно получится положительная разница, с которой придется начислить 13% НДФЛ.

Когда вы начислите налог при продаже квартиры, в той же декларации за 2017 год вы заявите вычет при покупке. Налога к уплате не будет: вы просто уменьшите сумму, которую вам должен бюджет. Фактически это будет взаимозачет — так можно.

Остаток попросите вернуть по заявлению или получите у работодателя.

Ситуация. В январе 2016 года взял квартиру в ипотеку. В 2017 году получил за нее вычет почти целиком. В мае этого года оформил рефинансирование и снизил ставку до 10,5%.

Вопрос. Можно ли вернуть налог за проценты по ипотеке до 390 тысяч рублей? В интернете написано, что теперь из-за рефинансирования мне могут не дать вычет за проценты. А если всё же вернут, то за какой кредит? За оба или только за новый?

Ответ. При рефинансировании ипотечного кредита можно получить вычет на погашение процентов. Причем по новому кредиту.

Максимальная сумма вычета — 3 млн рублей. Если проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки такие же или больше, постепенно можно вернуть 390 тысяч рублей НДФЛ.

Вы можете заявить вычет как по старому кредиту, так и по новому. Но общая сумма процентов, за которые можно получить вычет, при этом не удвоится.

Даже если вы еще раз решите рефинансировать ипотеку и правильно оформите документы, право на вычет по процентам не потеряете.

Следите, чтобы из договора было понятно, что новый кредит выдан на рефинансирование ипотеки. Это важно.

Ситуация. В 2004 году купил 1/2 доли однокомнатной квартиры на праве общей долевой собственности. В налоговой отговорили получать вычет, потому что тогда я не смогу вернуть налог за другую половину, если ее выкуплю. Вычет я получать не стал, но и вторую половину не выкупил.

Вопрос. Могу ли я получить вычет за приобретенную собственность в 2004 году? Это нужно делать через суд?

Получу ли я налоговый вычет с полной стоимости всей квартиры, если выкуплю вторую половину и заявлю сразу всю сумму?

Ответ. Налогоплательщик может сам решать, как и когда ему удобнее получать вычет, если это в рамках закона. В налоговом кодексе нет ограничений, которые бы запрещали заявлять вычет через много лет после покупки квартиры.

Это можно сделать даже через 13 лет после покупки квартиры. Конечно, при условии, что раньше вы этот вычет не получали.

Если вы купили квартиру в 2004 году, можете заявить вычет в 2017 или 2018. Для этого не нужно идти в суд — достаточно подать декларацию или получить в налоговой уведомление о праве на вычет.

Если вы выкупите вторую часть квартиры и будет одно свидетельство на всю квартиру, сможете вернуть больше налога. Во-первых, потому что сможете подтвердить больше расходов. Во-вторых, потому что максимальная сумма вычета будет 2 млн рублей — как сейчас. А в 2004 году вычет был вдвое меньше.

Право на вычет связано с моментом перехода права собственности, а не с оплатой. При условии, что можно подтвердить расходы.

Имейте в виду, что в такой ситуации вы не можете вернуть налог за предыдущие годы, хоть и оплатили часть квартиры раньше. Зато можете подтвердить право на вычет и не платить НДФЛ прямо сейчас.

Если используете вычет сейчас, а потом выкупите вторую половину квартиры, вернуть налог с этой части стоимости уже не сможете. Для налоговой это повторное предоставление вычета — так нельзя.

Ситуация. Банк отказал в ипотеке. Пришлось оформить кредит на маму, а платить самому. В этом году она вышла на пенсию. В следующем году, как мы понимаем, она не сможет получить налоговый вычет, так как официально не работает.

У нас теперь два варианта. Мне взять ипотеку, выкупить у нее квартиру и заявить вычет. Или продолжать платить, а потом самому получить вычет, когда сам решу купить квартиру.

Вопрос. Как лучше поступить, чтобы вернуть деньги? И правда ли, что нельзя получить вычет, если купить квартиру у родственников?

Ответ. На самом деле у вас не так много вариантов. Вы не получите вычет, если купите квартиру у мамы. Даже если переоформите на себя ипотеку или внесете всю сумму сразу.

Если купить недвижимость у близких родственников, права на вычет нет. Это требование закона. Родители, дети, супруг, братья и сестры — это взаимозависимые лица в силу закона.

По умолчанию теща и племянник не считаются взаимозависимыми лицами, но их могут признать такими. Например, если выяснится, что это повлияло на сделку.

Даже если вы купите квартиру по рыночной цене и банк повысит вам ставку по ипотеке — то есть не будет цели обмануть государство и вернуть больше денег, — это не поможет получить вычет. Верховный суд недавно объяснил это в своем определении.

Если мама вышла на пенсию в 2017 году, она может получить вычет за тот год, когда купила квартиру, и еще за три предыдущих. Мы подробно рассказывали об этом в другой рубрике. Обязательно почитайте: возможно, это ваш шанс.

Ситуация. Мы с женой собираемся строить дом. Что-то будем делать сами, для чего-то наймем бригаду. При строительстве дома оформляем все необходимые документы, чтобы в будущем не было проблем.

Вопрос. Можно ли в будущем получить имущественный вычет, если это наша первая недвижимость?

Ответ. Строительство дома — это шанс получить имущественный вычет. Максимальная сумма вычета в вашем случае составит 2 млн рублей на каждого супруга.

Если дом будет оформлен в совместную собственность или на кого-то одного, вы с женой оба можете воспользоваться своим вычетом и вернуть максимум 520 тысяч рублей. Если, конечно, подтвердите расходы на 4 млн.

Заявить вычет по расходам на строительство можно, только когда будет свидетельство о праве собственности на дом. Пока вы строите, но не оформили недвижимость, вычет получить нельзя.

Минфин объяснил это в письме от 21 июля 2017 года № 03-04-05/46723.

Когда оформите свидетельство, начнете использовать вычет и возвращать налог. Но не за те годы, когда фактически тратились на строительство, а начиная с того года, когда оформили дом. Исключение есть только для пенсионеров.

Расходы, которые подтвердят право на вычет, — это то, что вы потратили на строительство, а не рыночная или кадастровая стоимость дома. На каждую сумму нужны документы: чеки, квитанции, выписки, договоры и акты. Если вы что-то делаете сами или покупаете материалы без документов, это учесть не получится.

Это не все вопросы про вычеты, которые вы нам прислали. Скоро разберем новые. Подпишитесь, чтобы ничего не пропустить.