Что надо знать про детские доли, если вы купили квартиру с господдержкой
А теперь хотите это жилье продать и купить новое
Если вы купили квартиру и вложили в нее маткапитал, нужно правильно выделить доли детям.
Если не выделить доли, а потом продать квартиру, это могут посчитать нарушением прав детей и отменить сделку: либо детям вернут их доли, либо Социальному фонду России — материнский капитал.
Расскажу о судебной практике по сделкам с детскими долями и как все сделать правильно, чтобы у опеки не было вопросов.
Есть и другие программы господдержки для покупки жилья
Помимо маткапитала существуют другие программы господдержки, где тоже нужно выделять доли детям. В статье я рассмотрю ситуацию, когда семья получила господдержку по программе «Молодая семья». Мы уже рассказывали, что это за программа и как для нее оформить документы.
Кратко напомню. Участвовать в ней может семья, где каждый из супругов не старше 35 лет на момент, когда они получают деньги на улучшение жилищных условий. Государство компенсирует такой семье 30% стоимости жилья нормативной площади, когда детей нет. Если есть хотя бы один ребенок — 35% стоимости. Остальную сумму нужно уплатить самостоятельно или с помощью ипотеки.
По этой программе жилье оформляется в общую собственность всех членов семьи. То есть выделять доли детям нужно обязательно, как и при использовании маткапитала.
Какого размера доли нужно выделять детям
Минимальная стоимость детской доли считается так: деньги по государственным и муниципальным программам поддержки делят на количество членов семьи и пропорционально сумме определяют количество квадратных метров за каждым ребенком. Однако родители вправе выделить детям и больше.
Допустим, квартира площадью 70 м² стоит 4 000 000 ₽, в ее покупку вложили маткапитал — 586 946,72 ₽.
586 946,72 ₽ / 4 000 000 ₽ = 0,14. Это значит, что 14% квартиры куплено на маткапитал — это почти 10 м². Их нужно разделить поровну на родителей и детей. Если их двое, каждому достанется по 2,5 м², но округлим значение до 3. В собственности родителей останутся 64 м².
Воспользуйтесь нашим калькулятором, чтобы не считать вручную.
Бывает, что родители не высчитывают доли соразмерно средствам господдержки, а сразу делят квартиру поровну между членами семьи еще при покупке. Тогда дополнительно выделять квадратные метры или подписывать соответствующее обязательство не нужно.
Если квартира уже оформлена в общую собственность и размер доли каждого из семьи пропорционален его части господдержки, обязательства по выделению долей считаются исполненными.
Чтобы оформить выделение долей детям, нотариус нужен, только если супруги решат раздробить совместную собственность, то есть разделить имущество между собой. Например, при разводе. Но можно выделить доли детям, а часть квартиры оставить в совместной собственности супругов. Тогда достаточно составить соглашение в простой письменной форме.
Препятствия от органов опеки при продаже квартиры с детскими долями
Если решите продать квартиру, где выделены детские доли, для регистрации перехода прав по сделке в Росреестре нужно предварительное разрешение опеки. Опека даст согласие, если вы подтвердите договором, что покупаете новую квартиру, в которой дети получат равноценные доли либо больше тех, что оплачены за счет господдержки. При этом жилье будет не хуже, чем было.
Причем опека необязательно станет требовать сохранить все параметры жилья. Главное условие — не должны пострадать интересы детей.
Но опека может быть и против продажи. Например, если родители планируют продать квартиру с детскими долями и вложить деньги в строящийся дом. Тогда получается, что приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует. Но если имущественное положение ребенка в результате улучшается, такой отказ можно оспорить в суде.
Так произошло в Ижевске, где опека отказалась дать согласие на продажу квартиры с детской долей и одновременной покупкой на эти деньги квартиры в новостройке. Мать оспорила отказ, и суд ее поддержал.
Опека может потребовать увеличить стоимость детских долей в следующих случаях.
Если у детей уменьшится доля в натуральном выражении. Например, семья с двумя детьми в Орске жила в двушке 48 м². Квартира стоила 2 000 000 ₽, часть ее оплатили из денег по двум программам господдержки: маткапиталом и по программе поддержки молодых семей. 35% стоимости квартиры, которые уплатили с помощью второй программы, — это 700 000 ₽. Дополнительно семья использовала материнский капитал — 586 946,72 ₽.
Получается, что 45 м² квартиры оплачено программами господдержки:
((700 000 ₽ + 586 946,72 ₽) / 2 000 000 ₽) × 100% = 64,3%
Из этой части квартиры нужно выделить доли детям. Не забудьте, что доля, оплаченная программами господдержки, делится на всех членов семьи. Значит, каждый в семье получит по 1/4 от 45 м²:
64,3% / 4 человек = 16%
В метрах считаем так:
45 м² / 4 человек = 11,2 м², то есть около 12 м² на ребенка
Если семья захочет переехать в Оренбург, где квартиры дороже, опека разрешит продать квартиру в Орске при условии, что одновременно будет приобретена другая недвижимость в собственность детей квадратурой не менее, чем была у них в Орске.
Если доля ребенка по размерам как отдельная комната — 8, 10, 20 или более квадратов, — опека может потребовать, чтобы в новом жилье у каждого ребенка тоже была отдельная комната.
Большая детская доля усложняет будущие сделки с квартирой. Детская доля в этом случае — не только деньги, но и определенные условия комфорта для детей.
В каком случае органы опеки могут оспорить сделку
Когда детям не выделили доли. Предположим, семья решила не выделять доли детям и продать квартиру, в которую вложила деньги господдержки. Если маткапиталом гасили действующую ипотеку, регистратор может не знать, что при покупке недвижимости использовали выплату. Тогда Росреестр не потребует разрешение опеки и зарегистрирует переход прав на квартиру к покупателям. Но позже по иску прокуратуры суд может отменить сделку и обязать вернуть материнский капитал в СФР, а остальные деньги по договору — несостоявшемуся покупателю.
На оспаривание сделки с нарушением прав детей у органов опеки и других заинтересованных лиц есть год с даты, когда они узнают о нарушении. Затем оспорить сделку будет сложно.
В новой квартире нет условий для проживания. Сделку можно оспорить, если квартиру покупают с помощью маткапитала и она непригодна для жизни: нет крыши, пола или стекол в окнах.
Так случилось в Рыбинске: там семья без осмотра купила комнату в коммунальной квартире, просто чтобы вложить куда-то материнский капитал. А потом передумала платить за нее и оспорила в суде договор купли-продажи по причине непригодности комнаты для проживания несовершеннолетнего. Суд решил, что семья права и продавец не может требовать с нее деньги.
Если родители нарушили обязательство. Например, родители вместо долей в квартире предложили опеке разместить на счетах детей деньги за эти доли и даже подписали обязательство об этом. Если в итоге деньги на счетах не разместили, родителей могут обвинить в мошенничестве в части стоимости этих долей и взыскать деньги. Но сделку, скорее всего, не отменят, ведь обязательство семьи по отношению к детям денежное.
Во всех этих случаях не достигается главная цель мер государственной поддержки семей с детьми — дети не получают в собственность жилье. Такие сделки невыгодны детям, поэтому органы опеки и попечительства, которые защищают интересы детей, «забирают» из сделок деньги, чтобы их можно было использовать с пользой для детей в будущем.
Какие будут последствия, если сделку отменят
Есть несколько вариантов развития событий.
Сделку могут отменить полностью.
Так произошло в Бурятии, где многодетная мать отдала мужу материнский капитал на строительство дома. А тот подарил дом старшей дочери от другого брака и остальным своим детям доли в нем не выделил. Получилось, что он не выполнил обязательство выделить доли детям от последнего брака. Суд полностью отменил договор дарения, потому что детская доля была существенной.
Сделку могут отменить только в части детских долей, если они незначительные.
Например, в Челябинске родители продали квартиру, где не выделили детские доли. Сделку оспорили. Детям вернули 18/100 долей квартиры, в остальной части сделку признали состоявшейся.
Буквально это означает, что дети могут быть прописаны в «своей» квартире, пока не достигнут совершеннолетия или родители не купят им долю в другой квартире, и только после одного из этих событий покупатели смогут полноправно владеть детской долей.
Маткапитал могут обязать вернуть в СФР.
Например, в Пермском крае суд обязал мать двоих детей вернуть материнский капитал. Она вложила его в покупку квартиры, а затем ее продала до выделения детских долей. При этом суд разъяснил, что женщина сможет получить эти деньги еще раз, если решит использовать их в рамках закона.
Отмена сделки неудобна всем сторонам. Покупатели не получают квартиру или получают частично и становятся собственниками одновременно с чужими детьми — посторонними для них людьми. Родители, которые продавали квартиру, должны вернуть покупателям полученные деньги — всю сумму или ее часть. А значит, они не могут вложить их в покупку новой. Почти наверняка после отмены сделки по требованию СФР таких родителей ждут долгие суды с покупателями. В общем, лучше соблюдать права детей.
Как дети могут остаться и без доли, и без денег
Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве.
Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что пропорционально материнскому капиталу — 312 162 ₽ в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, включая дочерей от первого брака.
Вот с долями старших дочерей и начались проблемы. Значительную часть квартиры при покупке оплатил нынешний муж женщины — отец ее младшего сына. Он же стал собственником квартиры и по документам. Чтобы погасить ипотеку маткапиталом, мужчина дал обязательство выделить доли детям, но так этого и не сделал. А потом женщина и свою долю ему подарила — он стал единоличным собственником.
Предыдущий муж — папа старших детей — потребовал выделить доли дочерям, причем по 20% квартиры. Суд обоснованно решил, что у каждой есть право только на 1/60 квартиры — пропорционально размеру вложенного материнского капитала.
Считали так: 312 162 ₽ / 3 800 000 ₽ = 1/12 на пятерых, то есть на каждого по 1/60.
Поскольку это двушка площадью 48 м², каждой дочке доставалось меньше метра. Суд решил, что доли слишком незначительные, ими нельзя пользоваться без ущерба собственнику-отчиму, и поэтому отказался признавать доли за дочерьми.
Правда, в решении также был намек: дочери не просили компенсацию за свои полтора метра, поэтому ее с отчима не взыскали. Но так или иначе, а решение не было обжаловано. В последующие годы, судя по информации с сайта суда, дочери компенсацию не просили. То есть фактически мать и отчим нарушили права детей и не выделили им доли в квартире после использования маткапитала, а суд на защиту детей не встал.
Сложности и риски есть не только в отмене сделок
Опека не разрешит продавать квартиру с детской долей, если не убедится, что в новой квартире дети получат равноценные доли. Если вторую квартиру планируется покупать в ипотеку, а на первой квартире залогового обеспечения уже нет, опека может посчитать это ухудшением прав детей. Ведь если родители перестанут платить по кредиту, без жилья и денег могут остаться и дети.
Еще опека может не разрешить продажу первой квартиры, пока не куплена вторая, даже если права детей таким «обменом» не нарушатся. Возможный вариант — одновременные сделки, когда в один день дети теряют доли в одной квартире и получают в другой. Но есть трудность: придется собирать в один день покупателя старой квартиры и продавца новой. А если еще требуется и ипотека — то и сотрудника банка.
Банк может не дать ипотеку или дать ее на менее выгодных условиях, если в залоге будут только доли родителей, а детские доли опека не разрешит закладывать. Как вариант, можно с согласия опеки положить деньги за детские доли в первой квартире на банковский счет детей. Тогда не будет ухудшения их имущественного положения, против которого выступит опека, и не будет детей-собственников, неудобных для банка.
Если получить господдержку и не выделить доли детям
- Оспорить сделку можно только через суд.
- Результаты судебного разбирательства зависят от обстоятельств дела: есть ли нарушения прав детей, соблюдены ли сроки оспаривания сделок, реально ли защитить права детей и законные интересы других участников, если сделки отменить, и так далее.
- Если сделку отменят, недвижимость полностью или частично — только детские доли — вернется в общую долевую собственность семьи. От этого зависит судьба маткапитала. Возможно, его придется вернуть СФР.
- Оспаривать сделки с детскими долями легче, в отличие, например, от завещаний. Все-таки у мер господдержки есть конкретная цель — улучшить жилищные условия семьи, и нужно доказать, что этого не произошло. А это проще.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
