Я переехал из хрущевки в частный дом

За семь лет жизни в двухкомнатной квартире с семьей я ощутил все минусы старого жилого фонда.

Мы жили в хрущевке неблагополучной 335-й серии — это временное панельное жилье, которое построили более 50 лет назад. Наша квартира — две комнаты общей площадью в 38 м², небольшая кухня и туалет, совмещенный с ванной.

Помимо маленькой площади, были и другие минусы: пьющие соседи, старые коммуникации и большие счета за ЖКХ, поскольку в доме не было автоматики, чтобы регулировать отопление. В 2017 году мы продали квартиру и переехали в частный дом. Расскажу, какие проблемы были и как мы их решали.

Мы живем в Череповце. Наша семья — мы с женой и две дочки в возрасте 4 лет и 6 месяцев. Когда искали дом, вторая дочь еще не родилась. Но именно грядущее пополнение и стало одной из причин для переезда.

Также я отчетливо понимал, что плачу ипотеку за квартиру в доме, срок эксплуатации которого давно истек. Когда в подъезде хлопала дверь, у нас тряслись стены. Иногда приходилось морить тараканов и — что еще сложнее — «морить» выпивающих людей, которые ошивались в подъезде. Я вызывал полицию и устанавливал видеокамеры — ничего не помогало. Полицейские разводили руками, а видеокамеры не работали: одну пьяницы разбили, а вторую украли.

Кроме того, наша хрущевка, как и все подобные дома в Череповце, находилась рядом с металлургическим комбинатом. Специфические запахи с завода заставляли нас переживать.

Моя жена родилась и до студенчества жила в деревянном доме, поэтому, когда я заговорил о переезде, мы моментально нашли общий язык. Со стройкой связываться не хотели: для этого не было ни денег, ни знаний. Опыт друзей подсказывал, что строительство дома затянется на несколько лет или вообще никогда не закончится.

Мы начали изучать объявления в интернете, и чем больше смотрели, тем крепче утверждались, что надо переезжать в свой собственный дом.

Когда стали изучать рынок, выяснили, что есть несколько вариантов частных домов.

Двухэтажные коттеджи или дома с коттеджным уровнем комфорта. Это здания из кирпича или газобетона площадью от 100 м² и с участками от 10 соток. В таких домах часто есть газ, своя котельная, устроены теплые полы. Но стоимость коттеджей превышает 5 млн рублей. Нам это было не по карману.

Каркасно-щитовые дома. Большинство домов такого типа, которые мы смотрели, либо оказывались недостроенными, либо имели проблемы с документами.

Например, в одном из них не было окон, электропроводки и отопления. А на другой дом хозяйка еще не оформила право собственности. Она обещала сделать это за полгода, если мы согласимся на покупку, но при таких условиях ипотеку нам бы не выдали. Здания этого типа стоили дороже трехкомнатной квартиры — от 3 до 4 млн рублей, — а самые приличные приближались по цене к коттеджам.

Обычные дома, которые построены по типу деревенских. Это одноэтажные здания с электрическим или печным отоплением на ленточном или свайном фундаменте. Площадь участка минимальная — 6 соток. Стоимость — 2—3 млн.

За два месяца мы нашли то, что хотели: одноэтажный деревянный дом из бруса за 2 850 000 ₽. Он находится в небольшом районе индивидуальной застройки в черте города. Раньше там давали участки по шесть соток льготникам и участникам боевых действий, большинство из них с тех пор многократно перепроданы.

Нам понравилось, что мы смогли зимой без проблем проехать к дому: городские службы чистили дорогу. При этом здание расположено далеко от многоэтажек и проезжей части, и здесь стоит полная тишина, если не считать небольшого гула от железной дороги вдали.

Сделка предстояла непростая: мы купили свою квартиру в ипотеку. Нам оставалось платить еще шесть лет, остаток — больше 450 тысяч рублей. Под новое жилье тоже требовался ипотечный кредит. У риелторов это называется «ипотека на ипотеку»: деньги от продажи квартиры полностью или частично идут в зачет как первоначальный взнос за новый кредит.

Мы продали квартиру за 1,3 млн. В качестве первоначального взноса в счет новой ипотеки за дом внесли 700 тысяч, остаток — 2 150 000 ₽ — взяли в ипотеку под 9% годовых. В месяц платим 19 тысяч.

19 000 ₽

мы платим за ипотеку в месяц

Покупатель нашей квартиры также взял ипотеку в том же банке. Фактически банк перераспределил деньги внутри себя, когда выдавал оба кредита. Одновременно произошел «переход залога», то есть банк принял у нас в залог новый объект недвижимости — частный дом, а старая квартира стала залогом по кредиту нового владельца.

За сопровождение такой сделки нам пришлось заплатить агенту по недвижимости 50 тысяч. Он помогал подбирать варианты, вел переговоры с владельцами дома и банком и записывал нас в МФЦ. Самостоятельно мы вряд ли смогли бы все это провернуть.

У дома, который мы покупали, было несколько собственников, в том числе несовершеннолетние дети владельца. В таких случаях сделку нужно заверять у нотариуса. Это обошлось нам в 7 тысяч.

Я решил, что в этом есть и плюсы. Образец договора нам дал нотариус. Я ничего не понимал в строительстве, но попросил его включить в договор пункты об исправности инженерных коммуникаций и о том, что продавец должен передать в надлежащем состоянии системы отопления, канализации и водоснабжения. Как выяснилось позже, это было совсем не лишним.

Когда мы получили ключи, то узнали, что в доме нет воды: система обогрева труб дала сбой, и они замерзли, поскольку стояла зима. Чтобы запустить водоснабжение, нужно было купить новый греющий кабель. Но благодаря пункту в договоре это оказалось проблемой прежнего владельца.

Мы решили купить более качественный и дорогой кабель. Договорились поделить расходы: материалы и услуги подрядчика. Бывший владелец заплатил 14 тысяч, я — 5 тысяч. Работы заняли около двух недель. Все это время мы с женой и ребенком жили у моей мамы, поскольку в нашу квартиру уже въехали покупатели.

Наш новый дом — это одноэтажное здание из бруса с холодным чердаком и фундаментом на сваях. Участок небольшой — шесть соток с тремя кустами яблони. Кусты вскоре съела наша собака.

Из хозпостроек нам достался только старенький сарай, в котором раньше жили строители. На свободной площади мы за пару месяцев разместили качели, песочницу, батут и собачью будку, а также сделали грядку с клубникой.

С коммуникациями в районе неважно: на момент новоселья из централизованных сетей у нас было только электричество, а во всем квартале не стояло ни одного уличного фонаря. Вода подается в дом насосом из скважины на участке, газа нет, даже интернет пришлось налаживать через 3G-модем.

Туалет и ванная в доме обычные, как в городе, хотя к общему коллектору дом не подключен. Труба канализации выходит в септик — это два колодца на 3 м³, которые соединены трубой с полем фильтрации из щебня. Бытовые стоки впитываются в это поле.

У многих домов в районе нет номеров. Формально они есть, но нет табличек на фасадах. Возможно, именно поэтому к нам не ходят почтальоны. Я повесил на забор почтовый ящик и сделал более заметную табличку с номером. Но если мне приходит письмо или посылка с «Алиэкспресса», почтальоны чаще всего звонят мне и просят самостоятельно прийти на почту и все забрать. У нас одно из немногих отделений, где не бывает очередей, поэтому я без проблем захожу туда по пути с работы.

От соседки я случайно услышал, что дети прежнего владельца ходили по полу в валенках. Я нашел теплотехнический калькулятор и рассчитал утепление стен, а также почитал на форумах о теплоте полов в условиях свайного фундамента. Оказалось, холодные полы — его «болезнь».

Еще до покупки дома я воспользовался своими знакомствами среди энергетиков и запросил счета предыдущего владельца за электричество. В них были отнюдь не радужные суммы, поскольку дом отапливается электрическими конвекторами.

Так, в январе 2016 года счет за свет составил более 11 тысяч даже при том, что счетчик двухтарифный и ночью электричество дешевле. Соседи, у которых подведен газ, хвастались тем, что в январе топят двухэтажные коттеджи за 5 тысяч.

Первое, что я сделал, чтобы окончательно разобраться в ситуации, — заказал обследование тепловизором для оценки энергоэффективности дома. Тепловизор — это устройство для наблюдения за температурой. В триллерах с его помощью обычно находят монстров, у меня же была задача отыскать щели. Проверять дом тепловизором нужно в холодное время года: тогда показания будут более четкими.

Я обзвонил несколько фирм, где мне предложили выезд специалиста с профессиональным оборудованием и отчет за 15—30 тысяч. Их услуги показались мне дорогими, и по объявлению в интернете я нашел молодого человека с мини-тепловизором. Это небольшое устройство, которое подсоединяется к смартфону и показывает данные температур.

Оказалось, что парень живет в моем районе и строит здесь дом. За свои услуги он взял 2 тысячи: два часа мы вместе просматривали все щели, окна, стены и залезали в подполье. Задача была увидеть разницу температур: например, при общем фоне в +20 °C поверхность окна показывала +5 °C. По всей видимости, однокамерный стеклопакет с трещиной совсем не держал тепло.

2000 ₽

я заплатил за оценку энергоэффективности дома

Парень не выдал мне отчет на ста листах с печатями и подписями, но в тот же день скинул во Вконтакте картинки с тепловизора, по которым стал отчетливо понятен круг проблем. В первую очередь нужно было утеплить стены.

Все следующее лето я утеплял фасад: в одиночку разбирал вагонку и монтировал под нее 150-миллиметровые плиты минеральной ваты. Также решил сделать вентилируемый фасад, в котором был бы зазор между вагонкой и влагоизоляцией. Это нужно, чтобы вата не гнила. Затем я утеплил цоколь экструдированным пенополистиролом: прочитал на форуме, что после этого холодные полы станут теплее. В итоге так и вышло.

Раз я затронул цоколь, заодно сделал мягкую отмостку и подобие дренажа вокруг дома, чтобы там не застаивалась дождевая вода.

Большинство работ, как я сразу понял, потянут за собой еще какие⁠-⁠то доделки. У меня бюджет работ оказался больше 50 тысяч. Сначала я думал, что выйдет дешевле: минеральной ваты требовалось на 15 тысяч, а листов пенополистирола — на 20 тысяч. Однако для отмостки пришлось заказать грузовик песчано-гравийной смеси за 5 тысяч и купить 10 рулонов рубероида еще на 2 тысячи. Остатками рубероида я выстлал землю в подполье.

Также я по неопытности не учел в расчете деревянные лаги, гору саморезов и металлические отливы для окон, которые пришлось делать на заказ. Под лаги, например, мне пришлось купить доски второго сорта за 5 тысяч.

После того, как я утеплил дом, расходы на электроэнергию снизились. Теперь в летние месяцы я плачу в среднем 2 тысячи, а в зимние — 7—8 тысяч.

Сразу после того, как мы заехали, у нас возникли вопросы к качеству воды: периодически она пахла сероводородом, а скважинный насос бесконечно поднимал мелкий песок, который оставался на дне ванны и посуды. Все лето я безуспешно экспериментировал с фильтрами, но даже самые тонкие, в один микрон, не могли спасти нас от этого песка, больше похожего на пыль.

Вода шла в дом из скважины глубиной 70 метров. Документов на нее нам не оставили, но я нашел акт ремонта насоса с названием буровой конторы. Я позвонил, и мне по электронной почте скинули документацию. Так я узнал дебет — допустимый расход воды в час — и характеристики насосного оборудования.

Я не стал заказывать химический анализ воды в лаборатории за 5,5 тысяч, а купил простейший китайский TDS-метр, или, как его по-другому называют, солемер, за 300 рублей. С его помощью я хотел выяснить жесткость воды. Подозрения подтвердились: прибор показывал значение ближе к 300 единицам, что соответствует границе пригодности воды для питья.

300 ₽

я потратил на анализ воды

В течение года мне приходилось возить питьевую воду в 20-литровых канистрах на машине. Я нашел пункт выдачи у местного санатория и покупал литр за 3 рубля. Средняя цена по городу за литр — 5—6 рублей. В месяц я тратил на воду 200—300 рублей.

Наш сосед при строительстве своего дома протянул водопровод, который заканчивался прямо за нашим общим забором. Мы устно договорились, что в дальнейшем подключимся к соседской трубе за 40 тысяч.

Затем мы решили пойти официальным путем и заказать проект, чтобы сделать водопровод на нашем участке. Проект обошелся в 15 тысяч, на его создание ушло шесть месяцев.

15 000 ₽

стоил проект водопровода

Проект — это документ, который подтверждает, что вы все делаете законно. В нем отображено, как пойдет труба, какие сети находятся рядом. Его согласовывают все: от местной администрации до телефонной службы, подтверждая, что трубопровод никому не мешает.

Проект лучше заказывать под ключ. Сделать его самостоятельно не поможет даже инженерное образование. И лучше не надеяться сэкономить и самому его согласовать. В ресурсоснабжающих организациях не любят людей «с улицы», зато быстро согласовывают все тем, с кем работают постоянно.

Само строительство водопровода пришлось уже на следующий год. Зимой такие работы не делают, да и денег у нас не было. Я нашел подрядчика, который назвал цену в 115 тысяч. Супруге как раз выдали на работе 80 тысяч декретных, и мы смогли собрать необходимую сумму.

Предстояло выкопать траншею глубиной 1,8 метра и положить в нее трубу. «Сделать несложно, вот сдать потом все это — настоящая проблема», — сразу предупредил инженер. Работы действительно заняли всего пару дней. Еще два месяца ушло, чтобы согласовать все с местным водоканалом, опломбировать счетчик и подать воду.

Строители запросили у нас еще 15 тысяч за проект и монтаж водомерного узла — счетчика и труб на вводе в дом. Позднее я узнал, что проект можно скачать из интернета, а счетчик, трубы и фитинги стоят около 3 тысяч. Но я не расстроился из-за этой суммы, так как спустя почти полгода после рождения второго ребенка у нас таки появилась вода с нормальной жесткостью, которую можно пить после кипячения.

До ближайшей остановки автобуса от нас идти километр по плохой неосвещенной грунтовке, это занимает 10—15 минут. Дорогу периодически грейдируют, но часто от этого нет никакого толка. Весной я всерьез думал сделать где-то в кустах у остановки тайник с резиновыми сапогами, чтобы переодеваться после автобуса.

У нас есть машина, но поскольку жена сейчас сидит в декрете с двумя детьми, автомобиль основную часть времени находится у нее: нужно ездить в поликлинику, магазин, на кружки.

Зимой мне и легче, и тяжелее одновременно: грязи на дороге нет, но холодно. Я занимаюсь марафонским бегом, поэтому решил проблему своеобразно. Зимой совмещаю путь домой с тренировкой.

Поступаю так: кладу в рюкзак кроссовки и форму и утром еду на автобусе. Вечером переодеваюсь на работе и бегу домой при условии, что на улице не холоднее −15 °C. Если температура ниже, еду на автобусе. Так как короткий путь до дома составляет всего 7 км, а для нормальной тренировки мне нужно минимум 10 км, я делаю крюк через еще один район.

Еще до покупки дома у меня был велосипед. Как только на улице становится тепло и, что важнее, сухо, я вытаскиваю его из гаража и езжу на нем на работу. Это довольно комфортно: в нашем городе хорошие дороги и сносные тротуары.

Моя средняя скорость по трекеру составляет 15 км в час. Я не раз замечал, что двигаюсь одновременно со своим автобусом, а иногда и обгоняю его. Дорога до работы на велосипеде занимает у меня 40 минут. Помимо пользы для здоровья, я ежедневно экономлю 56 рублей: проезд в нашем городе стоит 28 рублей. За сезон 2019 года я сэкономил примерно 5 тысяч — летом автобус еще стоил 26 рублей — и окупил небольшие расходы на велосипед.

5000 ₽

я сэкономил за год, добираясь от дома до работы на велосипеде

Однажды я начал подключать уличный фонарь и понял, что не могу нормально соединить провода через клеммник. Вечером того же дня я вспомнил свою старую идею — получить рабочую профессию в учебном комбинате. Через несколько дней я пошел учиться на электромонтера.

Нам рассказывали про электродвигатели, аккумуляторы и законы Кирхгофа для электрической цепи, что было далеко от моих целей. Но в то же время была и практическая информация: маркировка кабеля, расчет номиналов автоматических выключателей, правила заземления.

Параллельно в выходные я работал на стройке, где применял знания на практике: ставил выключатели и розетки, тянул кабели. За два месяца мне заплатили 5 тысяч, поэтому я считаю, что работал почти бесплатно.

Обучение стоило 9 тысяч и было в основном теоретическим. Но я вижу плюс в том, что гарантированно выделял на это время и задавал вопросы преподавателю. Думаю, что сэкономил уже не один десяток тысяч рублей на прокладке кабелей, установке новых электроприборов и прочих работах, которые я теперь выполняю без посторонней помощи в своем доме.

9000 ₽

стоило обучение на электромонтера

За прошедший год я ни разу не воспользовался услугами строительных бригад и «мастеров на час», чтобы, например, протянуть кабель, спаять водопроводную трубу, почистить и подключить бойлер. В целом я довольно скептически отношусь к подобного рода услугам и предпочитаю заниматься всем сам: даже если ты чего-то не знаешь, то, скорее всего, все равно получится лучше, потому что делаешь для себя.

В своем доме у тебя нет ЖЭКа, дворника, сантехника, поэтому приходится рассчитывать только на свои силы. Например, зимой я вставал в пять утра, чтобы почистить снег у дома, иначе нам было бы не выехать на машине. Летними вечерами при свете фонаря возводил пристройку, чтобы освободить выходной для семьи и отдыха. По сути, это обычная деревенская жизнь, но чуть более технологичная, с большим количеством удобств и (пока) без коровы в стойле.

Через год я перестал чувствовать себя участником геологоразведывательной партии, который высадился на новую землю, чтобы проверить, можно ли там жить. На одном из строительных форумов на мой вопрос, как лучше проложить какую-то трубу, мне ответили: «Как хочешь. Твой дом — твои правила». Эта фраза меня зацепила. Большая часть страны живет в бетонных башнях и собачится из-за парковок. При этом на каждого живущего в России приходится больше чем по 1 га свободной земли.

Мы сейчас находимся в той же порочной парадигме дорогущей ипотеки, что и остальные. Но зато платим за свой клочок земли, который улучшаем. И еще мы повышаем качество жизни и стоимость имущества.

Наша самая грандиозная задумка — построить второй этаж. Пока мы не очень поняли, можно ли использовать на эти цели средства материнского капитала, но зато уже приступили к планированию комнат.

В следующем сезоне я хочу вплотную заняться системой отопления, переместить конвекторы из дома в гараж и перейти на водяные радиаторы. Вероятно, будем менять окна на более теплые.

Также я намерен освободить сарай от инструментов и трансформировать его в курятник, где поселятся три курицы. Посмотрим, получится ли у меня стать фермером.

1. Если вас достали тесные дворы, текущие трубы, грязные подъезды, хамоватые и вороватые домоуправы, стоит присмотреться не к новой квартире, а к своему дому.
2. Когда подписываете договор купли-продажи, лучше письменно оговорить все важные вещи, особенно про инженерные коммуникации. Потом могут найтись подводные камни, а исправлять чужие ошибки дорого.
3. Заранее узнайте всю информацию о приглянувшемся вам объекте недвижимости. Попросите у владельца или добудьте самостоятельно счета за электричество, воду, газ. Узнайте, кто соседи, и сходите к ним. Задайте простые вопросы: не топит ли участки весной, чистят ли дорогу, ездит ли сюда такси и не делают ли вон в том глухом месте «закладки» для наркопотребителей?
4. Если у вас есть дети, поинтересуйтесь, где рядом детский сад и поликлиника, к какой школе они будут приписаны, ходят ли туда автобусы, смогут ли они безопасно гулять за пределами вашего участка.