Выделили детям доли в квартире, но решили продать. Можно ли взамен выделить доли в другом жилье?

Если ваша сестра выделит вашим детям только часть квартиры, то общий срок ее права собственности для расчета налога не изменится. Неважно, когда доли выделили и вернули.

Но ваша схема в целом нерабочая, потому что на каждую сделку с имуществом детей придется получать разрешение опеки. Возможно, вам удастся получить согласие на продажу однокомнатной квартиры, если вы безвозмездно выделите доли и отдельную комнату в квартире тети. Но маловероятно, что опека разрешит обратное дарение долей от детей к тете.

Вам придется возвращать их через договор купли-продажи: высчитывать стоимость долей, класть деньги на счет в банке, переводить их друг другу, а уже потом разбираться между собой. Но и это довольно сомнительная схема. Объясню детали.

С точки зрения налогов к вашей схеме не придерешься. Если квартира принадлежит вашей сестре больше трех лет и это ее единственное жилье, налог с продажи платить не нужно.

Если у сестры несколько квартир, то налог не надо платить после пяти лет владения. Есть исключения: приватизация, наследование, дарение и заключение договора ренты. Если сестра получила квартиру любым из этих способов, срок составляет три года.

Если сестра покупала квартиру постепенно долями — например, если раньше это была коммуналка, — срок владения считается от даты приобретения первой доли.

Ваша сестра вольна как угодно распоряжаться своей долей или долями, и это не изменит изначального срока возникновения ее права.

На первом этапе вы предлагаете выделить доли детям в квартире тети, а вашу квартиру, которую вы освободите от детских долей, продать. Есть две причины, по которым опека может не согласовать сделку.

Формально ухудшатся условия жизни детей. При согласовании сделки опека будет исходить из того, что жилищные условия детей не должны ухудшиться. Вы предлагаете заменить доли в квартире родителей на доли в квартире, где живут посторонние люди.

Придется доказать, что сделка выгодна детям и что они реально смогут пользоваться тетиной квартирой. Как минимум нужно, чтобы тетя выделила племянникам комнату, где количество квадратных метров будет не меньше, чем в вашей квартире.

Но опека может не разбираться и сразу отказать в таком обмене.

• Например, в Подольске родители хотели провести похожую сделку: заменить право дочери на 1/4 доли в родительской трешке на 1/2 доли в однушке тети. Опека, а потом и суд запретили сделку.
• Сомнения вызвало то, что сделку собирались провести с близкой родственницей, ребенок в итоге не получал отдельную комнату, а количество квадратных метров уменьшалось. Раз сделка не отвечала интересам ребенка, ее запретили.

Признаки фиктивной сделки. Обычно доли детям выделяют через договор дарения. По такому договору дети и их родители ничего не обязаны тете: она как бы просто решила облагодетельствовать племянников. Но на самом деле вы хотите потом продать свою квартиру. А еще есть и вторая часть схемы — с возвращением долей.

• Например, родители из Коми просили разрешения на продажу 1/4 квартиры, которая принадлежала их несовершеннолетней дочери. Доводов у родителей было несколько. Семья переезжает в Ярославль, и эта квартира им не нужна. Взамен они подарят дочери целую квартиру в Ярославле, но та пока в ипотеке. Поэтому нужны деньги, чтобы погасить ипотеку и снять обременение банка для дарения.
• Опека и суд не разрешили продажу, поскольку сочли это притворной сделкой: на самом деле это мена, а не дарение. Дарение не предполагает, что в результате сделки ребенок лишится своего исходного имущества.
• Погашение кредита, по мнению суда, — это проблемы родителей. А в интересах ребенка стоило купить новое жилье на его имя и потратить на это деньги, которые они выручили от продажи доли дочери. К тому же родители не подтвердили переезд ребенка документами.

Ваше предложение тоже выглядит как притворная сделка: вроде бы это дарение, но на самом деле обмен. При таких условиях тяжело получить разрешение на продажу. Но даже если вы его получите, а потом что-то пойдет не так, отменить договор дарения будет еще сложнее.

Во второй части схемы вы предлагаете вернуть структуру собственности в квартире тети на изначальную, погасить ипотеку в трешке и выделить детям доли в вашей новой квартире. Вы снова будете вынуждены получать согласие опеки и опять столкнетесь с особенностями дарения.

Опека просто не разрешит дарить детские квадратные метры. Закон определяет четкий список случаев, когда можно забрать принадлежащие детям доли: это, например, заключение договоров мены или ренты либо переезд ребенка.

Вам могут разрешить продажу доли ребенка, если ему необходимо дорогостоящее лечение. Есть еще один разрешенный случай — когда банк забирает ипотечную квартиру с детскими долями за просрочку платежей. Именно поэтому опека не разрешает менять доли детей в квартире без обременений на доли в ипотечном жилье. В этом списке нет ничего про договор дарения. Проще говоря, дарить детские доли нельзя.

Если бы ипотеки на трешку не было, родители могли бы поменяться с детьми долями. Но не тетя с племянниками.

Единственный вариант — заключить формальный договор купли-продажи детских долей между тетей и родителями, но и на это нужно согласие опеки.

Как только в квартире сестры появляются детские доли, жилье может потерять в стоимости и стать менее привлекательным для покупателей. С покупкой таких квартир всегда связаны дополнительные риски и время: продавцу надо получать согласие опеки и визировать сделку у нотариуса.

Пока детские доли будут зарегистрированы у тети, маловероятно, что она получит разрешение на продажу квартиры, даже если вы предложите взамен выделить детям доли в своей трешке. Неважно даже, будет ли погашена ипотека.

На момент сделки ситуация будет выглядеть так: у семьи есть трехкомнатная квартира плюс комната еще в одной квартире. В результате сделки семья лишается комнаты. На улучшение жилищных условий это не похоже.

Даже если опека разрешит продажу детских долей тете, то их стоимость должна будет поступить на банковский счет детей. Снять эти деньги вы сможете, только если получите еще одно разрешение опеки. Его могут не дать, и придется ждать, когда детям исполнится 18 лет. То есть велик риск заморозить на длительное время и деньги, и квартиру.

• Так, мать из Томска просила разрешения на продажу 1/3 доли ее дочери в деревенской квартире под обязательство подарить дочери 1/6 доли в городской квартире. Вместо 13,2 м² дочь должна была получить 13,8 м². Но опека, а потом и суд отказали матери.
• Они указали, что фактически мать просит разрешения на обналичивание материнского капитала. Она может подарить дочери долю в городской квартире и без продажи доли в деревенской квартире. К тому же в деревенской квартире у дочери равные права с матерью и братом. Тогда как в городской квартире доля дочери будет в пять раз меньше, чем у второго собственника.
• И самое главное, дочь и так может безвозмездно пользоваться городской квартирой матери, но дополнительно у нее сейчас есть часть деревенской квартиры. Получается, с точки зрения права мать предлагает ухудшить имущественное положение дочери и нарушить жилищные интересы семьи.

Думаю, вам стоит предложить опеке более простую схему:

1. Продать однушку с детскими долями. Вы можете попробовать запросить у опеки разрешение положить часть денег на счет детей и взять на себя обязательство, что выделите доли в течение определенного срока, например полугода.
2. Закрыть ипотеку на трешку, снять обременение с квартиры.
3. Выделить в трешке детские доли и исполнить обязательство, которое вы дадите опеке.

Как видите, здесь нет посредника в лице тети и чужих квартир. Но нужно обратить внимание на остаток по ипотеке.

Если стоимости однушки хватит, чтобы полностью погасить ипотеку в новой квартире. Опека может дать согласие на такую сделку, потому что вы сможете снять обременение с трешки и сразу выделить доли детям, ведь получать согласие банка уже не придется.

Но какое решение примет опека, прогнозировать я не берусь. Раньше чаще разрешали закрывать ипотеку стоимостью квартиры с детскими долями, а сейчас стало больше отказов.

• В 2020 году житель Нового Уренгоя просил у опеки разрешения на продажу 1/3 доли дочери в однушке, чтобы на полученные деньги погасить ипотеку за трешку и там же выделить дочери тоже 1/3 доли. Семья переезжала, количество метров у ребенка в новой квартире увеличивалось. К тому же долю в старой квартире отец в свое время сам подарил дочери, то есть маткапиталом ее не оплачивали.
• Опека и суд разрешения не дали: у дочери есть право жить в ипотечной квартире и без продажи доли. Отцу объяснили, что продажа возможна, только если по новому месту жительства дочери купят еще одно жилье. По мнению суда, погашение ипотечного кредита родителей — только в интересах родителей, а не ребенка.

Если не хватает денег на полное погашение ипотеки после продажи однушки. Все равно просите опеку разрешить продажу квартиры. Дайте обязательство разместить стоимость детских долей на банковских счетах. В вашу пользу будет, если дети, например, уже прописаны в трешке, ходят в школу и детский сад рядом с новым домом, то есть фактически не живут в однушке и при этом не остались без прописки.

Если опека согласует сделку, потом вам нужно будет погасить долг по ипотеке до суммы, которую вы разместите на счетах детей, и снова просить опеку снять деньги со счета. Если опека даст согласие, надо полностью погасить ипотеку деньгами со счета, а потом выделить доли детям. Опека может и не разрешить использовать счет, но сумма все же будет меньше, чем стоимость однушки.

Например, вы продаете однушку за 2 млн рублей. Детям в квартире принадлежит 1/4. Вы согласовываете с опекой, что четверть от стоимости квартиры разместите в банке на имя детей. Получаете в результате сделки 1,5 млн рублей, которыми гасите часть ипотеки за трешку.

Если остаток ипотеки после этого будет меньше 500 тысяч рублей, то есть стоимости детских долей, можно сразу обращаться в опеку за разрешением снять эти деньги, чтобы полностью погасить ипотеку. Далее вы погашаете ипотеку окончательно, снимаете залог, оформляете в квартире детские доли стоимостью 500 тысяч.

Если остаток ипотеки после сделки больше стоимости детских долей, нужно дождаться, пока он сравняется с их стоимостью, в нашем случае это 500 тысяч рублей. То есть просто выплачиваете кредит, пока остаток не подойдет к этой сумме. После этого можно обращаться в опеку.

• Так, в Казани в 2018 году суд разрешил снять с банковского счета деньги, которые родители получили от продажи доли несовершеннолетнего. Суд учел, что родители купили новую квартиру, сразу выделили в ней доли детям и погасили ипотечный кредит. Суд разрешил снять не всю сумму, а равноценную стоимости доли ребенка. Но все же родители получили право снять деньги и потратить их по своему усмотрению.

Похоже, суды благосклонны к схеме, когда квартира изначально оформлена на детей и родителей. Также банки разрешают оформление ипотечного жилья на несовершеннолетних собственников, если остаток по ипотеке не превышает стоимость неизрасходованного материнского капитала.