Договор пожизнен­­ной ренты: что нужно о нем знать и как правильно заключить

При ренте собственник передает свое имущество в обмен на материальное содержание.

Чаще всего пожизненная рента применяется к квартирам: пожилой владелец жилья заключает такой договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Хозяина квартиры называют получателем ренты, а того, кто помогает деньгами или как-то иначе, — плательщиком ренты.

Квартира перейдет в пользование плательщику ренты, только когда собственник умрет, поэтому рента называется пожизненной. Кроме денег по договору пожизненной ренты можно получать и другую помощь.

В этой статье я расскажу об особенностях договора пожизненной ренты и налогах, покажу, как его правильно заключить и расторгнуть, и объясню, можно ли продать квартиру с рентой.

Существует три договора — это вариации ренты:

1. Пожизненная рента.
2. Постоянная рента.
3. Пожизненное содержание с иждивением.

Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.

В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.

По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.

Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.

Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.

Если стороны не предусмотрят в договор другое условие, рента выплачивается после каждого квартала.

В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.

Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.

По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.

По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.

Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.

Пожизненная рента — сложная правовая конструкция со множеством нюансов. В идеале обе стороны получают явные выгоды. Например, у получателя ренты они такие:

1. Он может получать платежи без каких-либо усилий. Платежи гарантированы залогом, то есть плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться жильем, пока не выплатит ренту.
2. Можно жить в квартире или доме до самой смерти.
3. Можно получать платежи, даже если квартира будет полностью разрушена.
4. Если плательщик ренты нарушает условия договора, можно потребовать расторгнуть его и возместить убытки.

Плюсы для плательщика ренты:

1. Не нужно брать кредит и платить проценты банку.
2. Если выполнять договор, закон гарантирует получение жилья — на него накладывается обременение, поэтому ни сам получатель ренты, ни его наследники не смогут оспорить договор.

Но на практике есть минусы и довольно серьезные риски.

Для получателя ренты. Основной — право собственности на жилье прекращается. То есть получатель ренты продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо.

Если получатель ренты захочет расторгнуть договор, одного желания будет недостаточно. Договор ренты расторгнуть можно только по установленным законом основаниям — например, если плательщик несколько раз задержит выплаты.

Получатель ренты может оказаться в ситуации, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему биться за свои права.

Для плательщика ренты. Для этой стороны минусов и рисков даже больше.

Так, непонятна конечная цена имущества: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной. Если же все произойдет наоборот и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.

Пока получатель ренты не умрет, на имуществе будет обременение и им можно будет распорядиться, только если обеспечить получателя другим жильем. Если же получатель ренты каким-либо образом лишится своего жилья, например его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.

Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Также у плательщика возникает обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.

Если получателя ренты будет что-то не устраивать и платежи состоят не только из денег, он может заявить, что другая сторона некачественно выполняет обязательства. Например, если плательщик должен обеспечивать получателя продуктами, лекарствами, уборкой, медицинской помощью, получатель может заявить, что не получал никаких услуг, и потребовать расторжения договора.

Наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.

Получатель ренты — человек, который передает свое имущество другому, чтобы получать доход  .

Плательщик ренты — человек или юрлицо, которое в обмен на имущество обязуется выплачивать рентному кредитору доход, то есть ренту.

В одном договоре может быть несколько получателей: например, когда ренту получают пожилые супруги. По общему правилу в этом случае рентный платеж делится между ними поровну, но в договоре можно прописать и другой раздел.

После смерти одного из получателей рентный платеж остается прежним: часть, которая приходилась на долю умершего, делится между оставшимися получателями. Ренту платят до смерти последнего получателя.

За переданное имущество плательщик ренты должен вносить платежи в форме, размере и порядке, как это прописано в договоре.

Виды. Строго говоря, рентные платежи по договору пожизненной ренты — это выплаты деньгами. Если стороны хотят вписать в договор уход, обеспечение едой, лекарствами, одеждой, услугами, надо заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Но на практике часто бывает, что в договорах пожизненной ренты фигурируют услуги и уход, а в договорах пожизненного содержания — платежи.

Форма предоставления. Форма предоставления рентных платежей фиксируется в договоре и может быть комбинированной — одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая в натуральной форме. Например, плательщик ежемесячно платит получателю 10 000 ₽ и каждую неделю привозит продукты по оговоренному перечню, покупает все лекарства, назначенные получателю врачом, и раз в две недели заказывает клининг.

Также стороны могут договориться, что при подписании договора плательщик вносит фиксированный платеж деньгами, а затем ежемесячно до момента смерти получателя выплачивает определенные суммы, а также оплачивает коммунальные услуги, покупает еду, лекарства, обеспечивает медицинскую помощь и обязан оплатить ритуальные услуги.

Договор пожизненной ренты удобен тем, что в нем можно прописать услуги и уход и при этом не надо высчитывать их денежный эквивалент.

В договоре же пожизненного содержания с иждивением нужно определить стоимость всего рентного платежа, включая его неденежную часть. При этом минимальная стоимость общего рентного платежа не может быть меньше двух прожиточных минимумов в регионе, где находится имущество, которое передается под ренту  .

Момент возникновения права на платежи. Право на рентные платежи появляется у получателя после того, как право собственности на имущество перешло к плательщику ренты. У плательщика ренты с этого же момента возникает обязанность вносить эти платежи.

Сроки выплат. Стороны могут сами определить, когда выплачивается рента. Если в договоре это условие не прописано, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца  .

Фиксация и порядок выплаты. Чтобы уменьшить риски, в договоре пожизненной ренты лучше прописать, в каком порядке вносятся платежи. Особенно актуально это для платежей, которые состоят из денег и натуральной формы.

Чем подробнее стороны пропишут в договоре объем натуральных «платежей», тем меньше спорных вопросов возникнет потом. Нужно оговорить даже перечень регулярно закупаемых продуктов — хлеб, молочные продукты, мясо, крупы, чай, шоколад — и эпизодических закупок — 200 граммов красной икры на Новый год и торт на день рождения. Можно перечислить желательные марки продуктов — например, что творог обязательно должен быть «Кубанская буренка» или «Веселый молочник» жирностью 5% или 9%.

Такие подробности помогут избежать обвинения в неисполнении условий договора, если получатель ренты решит, что плательщик должен каждую неделю снабжать его камчатскими крабами и черной икрой.

Можно также прописать в договоре, как стороны фиксируют выполнение плательщиком своих обязательств. Например, получатель ренты может ставить подпись под распиской, где перечислено, что именно плательщик выполнил за неделю или месяц по договору.

Ключевое положение договора пожизненной ренты — плательщик ренты получает в собственность какое-либо имущество, за которое обязуется пожизненно выплачивать получателю ренты доход в виде денег или услуг либо их сочетание.

Форма. Договор пожизненной ренты составляют в письменной форме и его нужно обязательно удостоверить у нотариуса  .

Если договор не будет удостоверен нотариусом, даже если стороны его подписали, он считается недействительным. Если под ренту передается недвижимое имущество, нужно дополнительно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Существенные условия. К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

1. Описание имущества под выплату ренты — например, адрес, кадастровый номер и описание квартиры.
2. Размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты, а также есть ли единовременный платеж до начала выплаты ренты.
3. Условие об обеспечении рентных платежей, если по договору передается движимое имущество: плательщик ренты может предоставить залог в виде своего имущества или прописать гарантию от третьей стороны — например, своего родственника, который обязуется выплатить ренту, если сам плательщик не справится.

Как показывает судебная практика, в договоре пожизненной ренты также было бы правильно решить вопрос:

1. Как наследуется квартира или другое имущество, если плательщик ренты умрет прежде получателя.
2. О месте жительства получателя ренты и может ли он переехать из жилья, переданного под рентные выплаты.
3. Об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку рентный договор заключается надолго.

Приведу несколько примеров из судебной практики.

Предмет. Предмет договора пожизненной ренты — любое имущество. Это могут быть недвижимые и движимые вещи, например машина или катер. Но чаще всего по договору ренты передается недвижимость.

Плательщик ренты может выплачивать рентные платежи, но также может и единовременно перевести одну сумму.

Кто может заключать договор. Получателями ренты могут быть только физические лица, а плательщиком — кто угодно: физическое или юридическое лицо, муниципалитет или регион.

Например, в Москве у собственников старше 65 лет есть возможность заключить договор пожизненного содержания с иждивением с ГУП «Моссоцгарантия». Если у собственника жилья инвалидность первой или второй группы, такой договор можно заключить с 60-летнего возраста.

При подписании договора получателям ренты перечисляют единовременную выплату — 3% от рыночной стоимости квартиры, а затем им перечисляют ежемесячную выплату. Ее размер зависит от стоимости квартиры и возраста пенсионера, обычно она составляет от полутора до двух прожиточных минимумов на душу населения в Москве, в 2024 году этот минимум — 22 662 ₽.

Можно ли заключить между родственниками. Договор пожизненной ренты можно заключить между родственниками. Родители могут заключить договор ренты с детьми, дяди и тети — с племянниками, бабушки и дедушки — с внуками.

А вот между супругами договор пожизненной ренты невозможен. Супруги обязаны материально поддерживать друг друга в силу закона, а не договора  .

Чтобы заключить договор пожизненной ренты, придерживайтесь следующего алгоритма.

Заранее обговорите все условия — форму и размер ренты, порядок ее выплаты, индексации, варианты подтверждения выплат, ответственность за неисполнение договора и возможность расторжения. Если включаете в обязанности плательщика не только платежи, но и натуральное обеспечение, как можно подробнее пропишите условия: покупка каких именно продуктов, определенных лекарств, конкретная помощь по дому, организация медицинской помощи такого-то профиля, оплата ритуальных услуг по перечню.

Обратитесь к нотариусу. Если предметом договора ренты выступает недвижимость, вам надо обратиться в нотариальную контору в том населенном пункте, где находится имущество.

Если недвижимость, которая передается в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, супруг должен дополнительно предоставить нотариально удостоверенное согласие на заключение договора ренты.

Зарегистрируйте договор ренты. Сейчас нотариус после удостоверения договора сам отправляет в Росреестр заявление о государственной регистрации права, если стороны сделки не возражают против такого порядка. Также можно обратиться в Росреестр самостоятельно — через МФЦ.

Нужны ли услуги юриста. Юрист поможет не забыть про существенные условия сделки, выберет верные формулировки, согласует, как лучше составить список услуг и порядок подтверждения того, что они оказаны. В результате вы придете к нотариусу с четко сформулированными условиями договора. Так меньше шансов упустить что-то важное.

Стоимость юридических услуг зависит от объема работы, региона и опыта юриста. Цены колеблются от 1500 до 10 000 ₽.

Нужно ли заверять у нотариуса. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению  .

Регистрация. Если предметом договора пожизненной ренты является недвижимость, такой договор обязательно регистрируют в Росреестре.

Стоимость оформления. Госпошлина за удостоверение договора ренты у нотариуса — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽  . Дополнительно нотариусы берут за «услуги правового и технического характера». Размер оплаты разнится в зависимости от региона.

За регистрацию права в Росреестре тоже нужно заплатить госпошлину: для физлиц она составляет 2000 ₽, для юридических лиц — 22 000 ₽.

Срок договора. Договор пожизненной ренты, как следует из его названия, заключают на срок жизни получателя ренты. Обязательства плательщика ренты заканчиваются в момент смерти получателя ренты, наследники получателя не имеют права требовать продолжения платежей.

Поэтажный план и экспликация объекта недвижимости — их можно получить в БТИ.

Правоустанавливающий документ на имущество — документ, на основании которого у человека возникло право собственности на недвижимость, например договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве, решение суда, договор о приватизации — передаче квартиры или земельного участка в собственность.

Выписка из лицевого счета — ее можно получить в управляющей компании, ТСЖ или МФЦ.

Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Такие справки должен взять сам получатель ренты.

Если он этого не сделал, попросите его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой. Так у вас будет подтверждение, что человек был вменяем в момент подписания договора — на случай, если наследники получателя захотят оспорить договор ренты.

Выписка из ЕГРН — ее можно получить в Росреестре или МФЦ, запросить можете вы сами или нотариус.

Рента — возмездная сделка, по которой у сторон есть встречные обязательства. Получатель ренты передает плательщику право собственности на имущество, а плательщик в ответ обязан вносить ренту  .

В договоре может быть написано, что имущество передается бесплатно, то есть нет разового платежа в самом начале, но у плательщика все равно появляется обязанность выплачивать регулярные рентные платежи либо оказывать услуги получателю ренты.

Таким образом, плательщику ренты при получении права собственности на имущество не надо платить НДФЛ, поскольку у него не возникает налогооблагаемого дохода. В дальнейшем он, как собственник, должен оплачивать налог на имущество, землю или транспорт — в зависимости от предмета ренты.

А вот у получателя ренты в результате сделки появляется доход. Причем если имущество передается с «первоначальным взносом», у получателя будет доход и в виде единовременной суммы, и в виде рентных платежей.

В таком случае к отношениям сторон закон применяет правила о купле-продаже. То есть с суммы единовременной выплаты получатель ренты должен уплатить НДФЛ по ставке 13%, если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока — в разных ситуациях это 3 года или 5 лет  .

Ежемесячные рентные платежи приравниваются к доходам, полученным от сдачи в аренду. Такие доходы тоже облагаются НДФЛ.

До 2021 года ставка налога в отношении рентных платежей была 13%, а с 2021 она зависит от годовой суммы платежей. Если сумма не превышает 5 000 000 ₽, ставка будет 13%, а если выше — получатель ренты должен уплатить 650 000 ₽ и 15% от суммы дохода, превышающего 5 000 000 ₽  .

Декларацию получатель ренты должен сдавать ежегодно, можно делать это удаленно, через личный кабинет налогоплательщика. Если получателю ренты трудно делать это самостоятельно, можно включить в договор обязанность плательщика ренты помогать в решении этого вопроса.

Получатель ренты может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей или уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы на покупку квартиры, если полученный доход больше миллиона. Вычет можно применить только к единовременной выплате, которая считается как доход от продажи имущества. К ежемесячным выплатам вычеты не применяются.

Стороны могут расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию или в одностороннем порядке через суд — но только по основаниям, которые предусмотрены в законе. Просто так взять и разорвать договор ренты нельзя. Причем в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненной ренты может только получатель ренты.

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора, если:

1. Стороны заключили договор с условием, что плательщик застрахует свою ответственность, предоставит залог или, например, гарантийное письмо от человека или организации, которая будет платить, если плательщик сам не справится  . Однако плательщик этого не сделал. В таком случае получатель ренты может потребовать не только расторжения договора, но и возмещения убытков, вызванных расторжением  .
2. Плательщик ренты существенно нарушил условия договора. В таком случае получатель вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества, при этом расходы, которые понес плательщик ренты на уход за получателем, не компенсируются  .

Еще договор ренты можно расторгнуть по общим основаниям — например, если собственник имущества признан недееспособным или подписал документы под угрозой.

По соглашению сторон. Если обе стороны не против расторгнуть договор, они могут составить соглашение. Поскольку сам договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, соглашение о расторжении тоже должно быть удостоверено нотариусом.

В соглашении нужно указать все условия, на которых прекращается договор ренты. Надо решить:

1. Будет ли возвращено имущество, переданное под выплату ренты, получателю ренты.
2. Будут ли возвращены рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества.
3. Будут ли какие-то компенсации сторонам договора.
4. Кто несет расходы по удостоверению соглашения и регистрации перехода права собственности, если недвижимое имущество вернется получателю ренты.

Через суд. Если у получателя ренты есть основания расторгнуть договор, а плательщик отказывается подписать соглашение, расторгнуть договор пожизненной ренты можно через суд.

Чтобы расторгнуть договор ренты через суд, инициатор расторжения сначала должен направить второй стороне предложение о расторжении договора. По общему правилу у адресата есть 30 дней на рассмотрение и ответ, но изначально в договоре может быть указан другой срок: например, 10, 15 или 45 дней.

Если в указанный срок ответ не придет, можно подавать иск. Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Но если в иске заявлено требование о возврате переданной плательщику ренты недвижимости, исковое заявление надо направить в районный суд по месту нахождения имущества.

Госпошлина будет зависеть от цены иска, то есть от стоимости имущества или уплаченных рентных платежей  .

К исковому заявлению прикладывают такие документы:

1. Квитанцию об уплате госпошлины.
2. Договор ренты.
3. Документы на переданное под выплату ренты имущество.
4. Доказательства существенного нарушения договора ответчиком — например, выписку с банковского счета, подтверждающую, что платежи не поступали два месяца и более.
5. Расчет взыскиваемой суммы.
6. Документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора: предложение о расторжении договора и отказ, если ответчик его прислал.
7. Уведомление о вручении и любые другие документы, подтверждающие, что исковое заявление и приложенные к нему документы были отправлены ответчику.

Плательщик ренты получает переданную по договору квартиру в собственность, поэтому может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Как правило, плательщик ренты заселяется в квартиру после смерти получателя ренты, но в договоре может быть прописан любой другой порядок пользования жильем.

Квартиру под рентой можно продать только с предварительного согласия получателя ренты.

Если такая продажа состоится, обязательства по ренте перейдут на нового собственника жилья. А прежний плательщик ренты будет нести субсидиарную ответственность с новым плательщиком, если по договору не предусмотрена их солидарная ответственность перед получателем ренты  .

1. Договор пожизненной ренты позволяет получателю не остаться в старости без денег и ухода, а плательщику — получить имущество, по сути, в рассрочку.
2. Чтобы избежать проблем, следует максимально полно прописать все условия платежей и натурального обеспечения — вплоть до списка продуктов, которые будет покупать плательщик ренты.
3. Получатель ренты должен платить НДФЛ с полученного дохода. Помощь с подачей декларации в налоговую можно включить в договор как одну из услуг, которые предоставляет плательщик ренты.
4. Договор ренты можно расторгнуть по соглашению сторон или в одностороннем порядке, но второй вариант предусмотрен только для получателя ренты.
5. Квартиру под рентой можно продать только с предварительного согласия получателя ренты, при этом обязательства по ренте перейдут к новому собственнику.