Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. Расскажу, как я выбрала кооператив и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их вкладов. Люди по своей воле объединяются, чтобы накопить деньги и купить или построить жилье.

Есть три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса. Они могут купить квартиры пайщикам только в определенном готовом доме.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) может покупать жилье пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому. Работу ЖНК регулирует закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Человек вступает в ЖНК, становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств следят ЦБ РФ и сами пайщики. Для последних кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты.

Кроме этого, пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры. Правление руководит деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Поэтому объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый пайщик ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла ЖНК может купить только жилье: дом или квартиру. Нельзя потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Общий котел официально называют паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участников кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только она подходит, кооператив покупает квартиру и передает пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До этого квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру на деньги банка, собственником становишься сразу. Но квартира в залоге у банка до полного погашения кредита.

Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он член кооператива. Пайщик может распорядиться ими как хочет — продать, подарить или завещать. Если пайщик решил выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не вернут.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик банкрот или судебные приставы арестовали имущество, пай не тронут, поскольку он считается имуществом НЖК, а не самого пайщика-банкрота.

Дальше расскажу по шагам, как купить квартиру в НЖК.

Есть несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Мне помогли поисковики и социальные сети.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила больше ста тысяч результатов, из них ссылки на кооперативы были на первых двух страницах.

Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По их группам можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников — значит, кооператив работает и продвигает себя.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани ЖНК создал один из местных застройщиков. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 000 ₽ членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. Я засомневалась: вдруг кооператив ликвидируется или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания больше 20 лет всегда вовремя сдавала дома.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть такая: если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Выписка из ЕГРЮЛ. Я начала с сайта ФНС, откуда скачала выписку из госреестра юридических лиц. Нужно ввести название компании, ОГРН или ИНН. Лучше посмотреть их заранее на сайте кооператива.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше десяти человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает у себя файл с ним. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме того, в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

Документы с сайта кооператива. После выписки из ЕГРЮЛ и реестра ЖНК от ЦБ я изучила уставные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно прочитайте.

Сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, что-то не так. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из ЕГРЮЛ — значит, кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из ЕГРЮЛ и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение. Годовая отчетность ЖНК подлежит обязательному аудиту.

Аудитор проверяет финансовую отчетность ЖНК, ищет в документах ошибки и несоответствия. Также независимый эксперт смотрит, правильно ли составлен бухгалтерский баланс, достоверно ли указаны прибыль и убытки, не подтасовывает ли кооператив числа в отчетах.

Аудиторское заключение — это отчет на нескольких десятках страниц, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор объясняет статьи бухгалтерской отчетности: откуда кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность.

Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась разделом «Расходование активов». У ЖНК две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы, в другую — паевые. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, да.

Аудиторское заключение подтвердило, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе пайщики. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во «Вконтакте» и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробности из первых рук, я написала девушке личное сообщение.

Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В остальном она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала ремонт.

Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, и я не укладывалась в бюджет. Второй был за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать потом будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Их хватало только на однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Его устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.

Сотрудники кооператива предлагают вступить без первоначального взноса и копить его на счете паевого фонда. Для этого нужно ежемесячно вносить на счет определенную сумму. Когда накопится достаточно денег для первоначального взноса, кооператив бронирует пайщику квартиру. Но так делать невыгодно: кроме паевого взноса придется ежемесячно платить членские взносы, 1000 ₽. То есть за год вы переплатите лишние 12 000 ₽. Лучше открыть в банке дебетовый счет и копить деньги там. Не придется платить членские взносы, и сумма вклада будет расти за счет процентов.

Я сравнила, как выгоднее копить деньги на первоначальный взнос: в кооперативе или в банке. Допустим, у меня есть 800 000 ₽. За полгода нужно накопить еще 300 000 ₽, значит ежемесячно я буду вносить по 50 000 ₽.

Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у ЖНК нет строгих требований к членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Правда, до совершеннолетия потребуется согласие родителей. Правление не волнует финансовая состоятельность пайщиков: нет денег — нет квартиры.

Процедура вступления в кооператив очень простая: нужно приехать в офис и написать заявление. С собой взять паспорт и ИНН.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

1. Единоразовый вступительный взнос — 10 000 ₽.
2. Членский взнос — 1000 ₽ в месяц. Можно платить помесячно или внести сразу 12 000 ₽ за год.
3. Паевой взнос, равный первоначальному взносу за квартиру. В моем кооперативе это было 50% стоимости.

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила все в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил приехать в офис. Там выдал документы.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.

Максимальный срок рассрочки — десять лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, — то в кооперативе расчет ведут по квадратным метрам. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а проценты на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Пока дом строят, стоимость жилья определяет застройщик. В моем случае цена выросла ощутимо — за год квадратный метр квартиры подорожал на 2382 ₽. После сдачи дома стоимость жилья раз в квартал определяет независимая оценочная компания. На стоимость влияет местоположение дома, срок эксплуатации и прочие условия: среднерыночная стоимость жилья, инфляция и покупательский спрос на жилье в микрорайоне.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.

То есть каждый месяц я вносила платеж, равный рыночной стоимости 0,1455 м². Поскольку она постоянно росла, от месяца к месяцу сумма увеличивалась. Например, в первый месяц моего членства цена квадратного метра была 66 120 ₽, а ежемесячный взнос — 9618,05 ₽. Через четыре месяца застройщик поднял цену до 66 880 ₽, поэтому взнос стал 9725,79 ₽.

Паевой взнос платят каждый месяц. Нельзя пропустить один-два месяца, даже если до этого внесли удвоенную или утроенную сумму паевого взноса. Как только деньги поступают на счет паевого фонда, кооператив переводит их в квадратные метры и списывает с долга. Оставшийся долг пересчитают, и ежемесячный взнос уменьшается. Например, мой минимальный платеж — стоимость 0,14 м², или около 10 000 ₽, а я внесла 100 000 ₽ и выкупила сразу 1,4 м². После пересчета обязательный платеж стал меньше — 8200 ₽.

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Если бы я брала ипотеку под 9%, за эти три года я бы заплатила примерно на 130 000 ₽ больше.

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как пропорционально вырастет ежемесячный паевой взнос.

Я посчитала, что если стоимость квадратного метра вырастет на 10 000 ₽, то мой платеж увеличится на 1000 ₽ и все равно будет на 40% меньше, чем я платила бы по ипотеке. Чтобы паевой взнос сравнялся с платежом по кредиту, квартира должна вырасти в цене на 50% от первоначальной стоимости.

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.

Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а ЖНК — вернуть пайщику все паевые взносы. Вступительный и членские взносы останутся у ЖНК. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с ней, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после того, как деньги распределят среди более приоритетных кредиторов. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро получу деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% суммы долга.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу ЖНК: ходить на собрания, изучать ежегодные аудиторские заключения, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их паи и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает ее и получает назад паевые взносы. На усмотрение ЖНК освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда паевой взнос увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в МФЦ, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Общий размер госпошлины — 24 000 ₽. Из них 22 000 ₽ ЖНК платит, когда право собственности оформляют на кооператив, и 2000 ₽ — когда право собственности переходит к пайщику, обычному гражданину.

1. Кооператив лучше выбирать в своем городе. Если возникнут проблемы, ездить в другой город будет накладно.
2. Внимательно проверяйте документы. Сравните сведения из внутренних документов ЖНК с официальными источниками. Если найдете расхождения, лучше отказаться от вступления в ЖНК.
3. Если есть возможность, поговорите с другими пайщиками, задайте вопросы на форумах или в группах в социальных сетях.
4. Стоимость квартиры будет постоянно расти, а вместе с ней и паевой взнос. Сразу рассчитайте свои возможности с учетом роста цен.
5. Подготовьте паспорт, ИНН и напишите заявление на вступление в кооператив.
6. Уточните, на какой срок бронируют квартиру, и успейте заплатить вступительный взнос и паевой взнос в размере первоначального платежа.
7. Пока не выплатите всю сумму, квартира остается собственностью кооператива. Поэтому не допускайте просрочек по взносам.