Точно нет: 6 причин не покупать квартиру на торгах

Точно нет: 6 причин не покупать квартиру на торгах

Предостережения читателей

21

На аукционах можно найти очень дешевую недвижимость и хорошо сэкономить.

Но разобраться в правилах торгов и конкретных площадок бывает непросто. Мы уже писали о том, как покупать такие квартиры. В комментариях читатели Тинькофф Журнала поделились своим опытом и рассказали, почему неподготовленному пользователю не стоит связываться с аукционами и из-за чего можно остаться без денег и собственности.

Это комментарии читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

Лейбл заголовка
Аргумент № 1

В процедуре торгов сложно разобраться, поэтому есть риск потерять деньги

Я работала с торгами. Человеку с улицы очень сложно в это вникнуть. Там полно перекупов, которые на этих торгах собаку съели, они знают кучу нюансов. А обычный человек, тем более если он не разбирается в рынке недвижимости, может легко попасть на бабки, не рассчитав сумму покупки и реальную ликвидность квартиры.


Есть судебные кейсы, в которых сделка по покупке квартиры на аукционе в рамках банкротства физлица признавалась недействительной. Есть риск ощутимых потерь денег и времени. Тема жива только на рынке дорожающей недвижимости. Сейчас ситуация обратная.


Те, кто пытается через банкротство просто списать долги, как могут скрывают торги при помощи арбитражного управляющего или ограничивают в них участие. Если заниматься вопросом системно и иметь время — много времени! — на предметный анализ, ну и талант к схемострою, все получится. Ну и да, нужны деньги на задатки и выкуп, сопутствующие расходы.

Лейбл заголовка
Аргумент № 2

Квартиры, продающиеся на аукционах, часто требуют серьезного ремонта

Люди, которым пофиг или у которых нет денег на ипотечные платежи, не заморачиваются ремонтом обычно. Им все равно, что кран течет, унитаз не смывает, оконные рамы сломаны, в ванной — и не только — черная плесень, розетки, электрика просто опасны. Нужны еще огромные вложения в такую квартиру. Стоимостью еще как половина нее.

Моя подруга участвует в аукционах, и она показывала мне фото. Уже год ищет что-то стоящее, пока глухо. Это частные банкротства, про государственную собственность не знаю — может, там все чисто и аккуратно. Частную собственность не стоит искать на торгах, ну или это нужно не работать, не иметь детей, только искать-искать и доводить до ума. Откуда деньги на ремонт, правда…


Проще купить нормальную квартиру, чем это убитое жилье с долгами, клопами, тараканами и «дружными соседями» — пьющими и с другими зависимостями.


У нас кейс один был. Девушка купила квартиру вслепую, совершенно в другом регионе, без осмотра и особого анализа. Там поселок какой-то или вообще деревня. Когда приехала оформляться, выяснилось, что посреди гостиной уже растет береза. Первый этаж, дощатый пол — дерево пробило себе путь. Закончилось норм — квартиру удалось продать, но история незабываемая.

Лейбл заголовка
Аргумент № 3

Цены на торгах часто соответствуют рыночным, поэтому сильно сэкономить не получится

Когда я последний раз изучал эту тему по отзывам на domkad.ru и других форумах, выяснил, что квартиры в ЖК на таких торгах практически всегда уходят по рыночным ценам. Речь в основном про ликвидные однушки-двушки.

Экономии никакой нет, плюс еще волокита с оформлением электронной подписи и регистрации на сайте торгов. Более того, сами по себе дома порой не очень качественно строят. Видел много негативных отзывов про ЖК в Алтуфьеве: «Жилищник» не хочет принимать на баланс построенный дом, проблемы с отоплением и там сейчас нельзя прописаться.


Участвовала в аукционе — только зря время потратила. Большинство участников, если не почти все, — перекупы. К слову, участников там просто тьма. Квартиры в итоге продаются по рыночной цене.

Та, что я хотела приобрести, уже на следующий день после окончания торгов висела на «Циане» стоимостью дороже почти на миллион от аукционной. Долго ее продавали потом, но благодаря чудовищному скачку цен на недвижимость в 2020 году все-таки, видимо, наварились на пустом месте.

Особенно меня умилило, что перекуп даже не потрудился хотя бы фотографии свои более симпатичные сделать или кучу голубиного помета с балкона отмыть для презентабельности. Так нет, выложил прямо те же аукционные фотки.


Давно задумываюсь о покупке квартиры на торгах, но, судя по ценам, особо сэкономить не получается. Плюс в основном доступны варианты, где нужно должников выселять, — так себе удовольствие.


Я наблюдал за торгами, и в результате пришел к выводу, что там плюс-минус в ноль с рынком. Просто за счет наличия профессиональных участников, которые цены и уравнивают.

Лейбл заголовка
Аргумент № 4

Квартиру с сомнительным прошлым потом сложно продать

Перепродажи, скорее всего, не получится. Мне год названивал такой счастливый собственник, пытаясь продать по рынку квартиру с аукциона. Разумеется, я выбрала другой вариант и забыла про поиски. Как и владельцы всех других просмотренных тогда квартир забыли. А аукционная до-о-олго продавалась.

Придерживаюсь мнения, что мне жилье в собственность не нужно. Есть же аренда. Покупка жилья — дело исключительно семьи. И тут возникает понимание, что для семьи хочется беленькую, чистенькую — самую-самую квартирку без сомнительного прошлого. И под этим прошлым подразумевается вообще все. Ничего делового, только личное.

Рынок дефицита квартир не испытывает, и большинство конечных покупателей — те, кому пользоваться, а не перепродать, — предпочтут другие варианты.

Лейбл заголовка
Аргумент № 5

На торгах отсеивают не «своих»

Был опыт попытки купить арестованное имущество. Организатор просто не допускал лишних. Отклонял по надуманным признакам, двух «своих» допустит — остальные 25 в пролете.

Посмотрел историю покупок у этого организатора: там одни и те же по очереди выигрывают. Пытался обращаться в ФАС — торги признали несостоявшимися. Далее — под копирку: снова допускаются «свои», которые меж собой и не торгуются. После признания несостоявшимися двух торгов подряд квартира пропала: очевидно, забили на решение ФАС и она ушла «своему».


Получилось купить квартиру один раз — еще был молотковый аукцион. В электронных не удается участвовать, организаторы явно заряжены, да и площадки с ними заодно. Площадка — просто фильтр для нежелательных участников: придираются к любой мелочи, чтобы не зарегистрировать. Один раз вообще не зарегистрировали, написали в техподдержку — ни ответа ни привета.


Я когда-то придумал отличный способ отпугивать нехитрых «гастролеров» — фотки. Находишь лот первым и сразу на всех площадках типа «Авито» и «Циана» выкладываешь по адресу фото убитой в хлам квартиру — с описанием из торгов. В результате сразу сильно меньше желающих брать этот лот. Так он достался мне по интересной цене.

Отличная модель, особенно в некрупных городах, где почему-то все мыслят так: раз провинция, значит, засрана в хлам. Фотки и в отчетах оценки бывают, только не все знают, где искать, как доставать. Сперва все равно ищут на «Авито». Ленивые же все — за деньгами набежали, а не за ковырянием в инфе.

Лейбл заголовка
Аргумент № 6

Обеспечительные платежи большие, и их бывает сложно вернуть

Обеспечительные платежи — золотое дно для площадки. У меня был опыт с площадкой El-Torg. Обеспечительный платеж 400 000 ₽ возвращал восемь месяцев через суд. Причем эти платежи идут не по закону о защите прав потребителей, и максимум там — за незаконное использование чужих средств. Кто бы мне в долг дал по ставке ЦБ!

Покупали дом, квартиру или другую недвижимость? Расскажите, по каким критериям выбирали и с чем вам пришлось столкнуться
С какими проблемами вы столкнулись, покупая недвижимость?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Но есть и альтернативные варианты: коллега долго следила за одной конкретной квартирой, она была в собственности у банка (тому она досталась после банкротства застройщика). Банк вяло продавал эту и другие квартиры в доме, но по итогам банк был санирован и квартира надолго пропала из виду. Остался только контакт риелтора, который вел квартиру. Через пару лет риелтор сказала, что квартира пойдет через торги, в итоге коллега специально зарегалась ради такого на сервисе торгов, внесла залог. Цена квартиры была на тот момент на 30-40% ниже рыночной, торги не состоялись, потому что коллега была единственной, была назначена повторная дата торгов. Но менеджер, ведущий торги, связался с коллегой, убедился, что она не перекуп и не классический участник торгов и что она точно возьмет эту квартиру, поэтому он провел сделку на нее (я уже точно не помню, почему такое стало возможно, но обошлись без повторных торгов). Так коллега стала счастливым обладателем именно той квартиры, о которой мечтала несколько лет)

29

Артемио, история — огонь! Значит, это была точно ее квартира, раз дождалась!

Мы как-то тоже следили за квартирой, где застройщик обанкротился и квартиры отошли банку, который вяло их продавал через разных риелторов. Мы не рискнули покупать, потому что нам нужно было одобрять встречку через опеку и возникло бы много вопросов и проблем. Но тоже долго следили за этими квартирами. До торгов они не дошли... Большинство купили перекупы, потому что через 2 года эти квартиры возникли в продаже по цене в в 2 раза выше и без ремонта.

12
0

У меня был крайне негативный опыт - потеряли задаток. До этого случая несколько раз участвовали на торгах мосжилсоцгарантии, но каждый раз кто-то обходил и торговаться дальше были не готовы. А потом случайно наткнулись на то, что не только мосжилсоцгарантия проводит такие аукционы - на инвест портале Москвы можно купить недвижимость, которую продаёт сам город и решили, что это тоже отличный вариант, ведь с документами точно все будет ок (нет), ведь это недвижимость города. Наивные, в общем, были)). Это был разгар ковидных времен и все эти бюджетные конторы ушли в глухую удаленку, прийти ознакомиться с документами лично не получилось, но в целом на сайте была часть документов и в итоге решили участвовать. На этот раз, о чудо, выиграли. Брать квартиру планировали с ипотекой. В тот же день, как выиграли, стали звонить для того чтобы получить все документы и начать оформлять сделку, но столкнулись с неожиданностью номер 1 - дозвониться до ФГУПа и найти ответственного с документами было невозможно , нас гоняли по разным телефонам, говорили, что человек не в офисе и вообще по правилам аукциона сделка заключается не ранее определённого дня, поэтому не звоните. И вот тут уже началась паника, ведь банки требуют документы, им нужно проверить объекты, а документов нет. Только спустя дней 10 с нами вышли на связь и тут случилась проблема номер 2 - оказалось что выписку из ЕГРН в форме, в которой требуют абсолютно все банки, ФГУП предоставить не может ,а нужна была выписка в которой указывалось откуда сам город получил квартиру, при этом у росреестра такую выписку может получить только собственник и тут круг замкнулся:мы получить не можем, фгуп запрашивать отказывается, а обязать по факту мы не можем, после этого возникало ещё очень много проблем, все описывать не буду, но по итогу приняли решение, что проще потерять задаток, чем ввязаться в эту историю. К слову сказать, человек, который был в очереди за нами потом точно также отказался от этой квартиры и она вернулась на аукцион, грустная, в общем, история.

17
0

Покупать квартиру с аукциона залог/арест для жизни - это бред. Такие квартиры покупают под сдачу как инвестицию, в таком случае вам наплевать, несколько она убита, поскольку делается инвест ремонт с самыми дешевыми материалами, кухней на заказ и б/у техникой с авито, чтобы вид для клиента имело, а дальше - это не ваша проблема.

Далее, это не первая статья на тему залоговых аукционов, и каждый раз обходится самая интересная тема - доли. Хотя, наверное, и не стоит вскрывать эту тему. Вы молодые, шутливые, вам все легко. Это не то. Это не Чикатило и даже не архивы спецслужб. Сюда лучше не лезть. Покупка доли с аукциона - это ящик пандоры, который лучше не открывать, если ты не готов.

13

Harald, и правда интересная тема. Вы с таким сталкивались? Приходилось покупать долю или разгребать последствия?

3

Harald, интересуюсь долями,но отталкивает то,что маловероятно,что она тебе в итоге достанется,тк приоритетное право имеют остальные собственники,а морозить деньги не хочется..Расскажите пожалуйста что нибудь интересное,если есть конкретика - информации по долям совсем немного..)

2
0
Герой

25.11.22, 17:58

Отредактировано

Не пойму, если с торгов квартиры уходят по рыночным ценам, то почему ипотечники все время остаются в долгах? Ведь по такой логике после продажи должен оставаться первоначальный взнос плюс погашенное тело и этого должно хватить на погашенние штрафов и пеней.
Но везде и всюду поют одну и ту же песню: с торгов банк продаст квартиру за 70% а то и ниже и ни о какой рыночной цене и речи нет.

10

alena_lanskaya, дорогая процедура. Должник должен оплатить работу управляющего, комиссию торговой площадки, судебные издержки, расходы на опубликование сведений и т.п.

3
0

Чет больше похоже на торги NFT, где 5 игроков накручивают цены через подставных лиц, а лохи - покупают "сокровища"

5
0

Кмк смысла в банкротных или залоговых торгах нет, в основном старье, и самому жить без серьезных вложений не получится и перепродать сложно

3
0

Участвовали в течение 4 месяцев в более 15 аукционов (это Москва) и по банкротству и в торгах от правительства Москвы. Не выиграли ни один - квартиры уходили по стоимости выше рыночной! Для меня это является загадкой до сих пор! Доходило до смешного - на Авито и Циане в этом же доме квартиры прилично дешевле, чем итоговая стоимость на аукционе. М.б. таким образом кто-то отмывает деньги, другого об’яснения не могу придумать.

3
0

А статья с доводами "за" и опытом счастливой покупки будет?))

2

Pony-popony, да , я выгодно покупаю и быстро перепродаю

0
0

Как же много тут "специалистов"...один раз пошло не так что-то - заговор, мошенники, кидалово.
...Если Вам не хотят продавать что-то, то и не продадут. (способов повлиять на это много)
...Если нет времени искать лоты, то и не Ваша это тема.
...Перекуп? Типа не продавать перекупу квартиру? Это где написано, что ФУ это узнаëт? Такого понятия в этой сфере нет, платишь - забираешь, дальше Сам думай. Есть ребята без денег. Вообще с дырой в кормане. Они пытаются продать не своë на этой площадуе незадачливому покупателю и расчитывают оплатить покупку на торгах (там месяц даëтся на внесение денег на спец.счëт) деньгами покупателя и забрать себе разницу. Но это не перекупы. Таких "победителей" ФУ не жалуют, так как если не найдëт лоха товарищ, то денег не будет и сделки КП тоже...а значит торги не состоядись и надо заново морочиться с этой темой. Защита от такой вафли есть - размер задатка нормальный (хотя бы 10% от цены имущества), а то поставят 3500...а потом жалуются что горе-покупатель слился.
...кто пишет, что "своим" продают без ЭТП, напишите, как Вы себе это представляете. Пошагово. Если с аукциона арестовка не продаëтся, то ЧТО происходит на самом деле? Почитайте хоть что-нибудь в своей жизни, чтобы чужие истории не рассказывать по глухому телефону.
...покупка в слепую - самое тупое, что может быть на свете. Квартиры - имбицильное. Прям диагноз. Сейчас организовать просмотр чего бы то ни было ОЧЕНЬ легко. За деньги и обещание сотрудничества по продаже этого имущества (а Вам такое нужно, ибо не смотрите сами, значит додеко от места) риелторы смотаются и всë Вам пофоткают и ещë оценят компетентно цену с которой Вы работаете, а некоторые ещë грамотно по налогам сориентируют (мне 1 чел попался такой за всю жизнь)
...Торги по аукциону - это инвестиции. Вы покупаете с целью ЗАРАБОТАТЬ, а не продать в 6,5 секунд максимально быстро. Значит долдно быть ЧТО инвестировать. Должен быть холодный ум, склонный к аналитическому мышлению. Умение переговоров. Понимание где сколько и как вы будете зарабатывать. Часто продаëтся купленное семье должника (не хотят потерять имущество) либо соседям (если земельный участок) Чуть ниже рынка цена и у Вас заберают быстро и без запар...100тыщ сейчас, это не то же самое, что 200тыщ через год. Инвестиции - это доход в единицу времени...лучше эти 100тыщ выхлопа за этот год ЕЩЕ неоднократно провернуть по возможности.
...Жадных бизнес не любит - поставите огромную цену, долго не увидите денег, пока не наступит время, когда цена станет адекватной.
Если не понимаете, как это работает, ограничились просмотром курса "как побеждать" от умной губастенькой девочки - то будете пополнять здесь негативные комментарии, что всë плохо и не работает...

П.с.: Реально видел такой совет от "губастенькой" - Если цену поставил участник другой, Вы ставите выше - потом он перестанет цену ствить и Вы победитель. Ура! Благодаря хтим советам автомобили девочки на аукционе покупают в 1.5 раза дороже рынка. Но ПОБЕЖДАЮТ ВЕДЬ! Не подкапаться...

С Уважением. Алексей.

1

Со6ласна, что без опыта не стоит идею убивать на корню. Я покупаю убитые квартиры и я- перекуп, потом перепродаю в среднем за 3месяца. И, да, я покупаю без просмотра, только фото и все у меня прекрасно продается. Средний навар с квартиры примерно 30-35%, чистыми 20%.

3

Анна Викторовна, если это Вы, то видел Вас на торгах. Вы большая молодец. Особенно круто перебили летом квартиру на 760руб больше написали на публичке. Я еë тоже смотрел, но выйграл другую недвижимость в Калининградской области и ею занимался (но за хатой этой следил)

1

He, да, я))) спасибо, приятно слышвть, что я молодец, а то ж я не так давно этим занимаюсь, но у меня получается, поэтому не бросаю😉

1

He, кстати, эту квартиру уже продала, но мне ее продажу задержал риэлтор, думаю, что могла продать быстрее, но риэлтор все время тормозил мне снижение цены, когда я говорила снижайте, он продолжал держать еще месяц старую цену. Что скажете по работе с риэлторами? Я постоянно с ними встряю, они то завышают ценник, чтоб себе побольше заработать и здесь опять затягивается продажа, либо просто тупят. Решила, что надо договариваться только на показы, а выставлять самостоятельно, чтоб понимать, какая активность по твоему объявлению. Послушаю мнение🙂

0
0

Я так только как раз за квартирами в новостройках, принадлежащих банку и фирме следила. Понятно, что новостройки без отделки. Я легко могу юридическую чистоту таких квартир определять . Но, в итоге, забила. Квартиры надо отделывать, потом продавать, возни много

0
0

Выиграла торги. У банкрота - бывшего собственника ключи от квартиры были до последнего. Решил снести и снять всё, что только снимается, включая окна. Сказал: "Это торги, а не продажа. Вы покупаете голые стены".

0
0

El-Torg самые мерзкие. И никто их не трогает, хотя они откровенно законы нарушают.

0

Сообщество