«Решила сделать себе подарок»: как я взяла в ипотеку двушку в «немец­ком» квар­тале Тамбова

Я прожила в студенческих общежитиях шесть лет.

В 15 уехала из родного села, чтобы окончить старшую школу при университете, затем в него же и поступила. На третьем курсе поняла, что хочу свою недвижимость. Изначально мечтала о квартире в Санкт-Петербурге, но за время учебы привыкла к Тамбову и подумала, что покупка жилья здесь может стать неплохим стартом.

Последние четыре года я жила в общежитии в районе Комсомольской площади. Мне нравилось место: удобная инфраструктура, до исторического центра можно дойти пешком, легко добираться до аэропорта, автомобильного и железнодорожного вокзалов. Я часто ездила домой в село или в Москву по работе, поэтому транспортная доступность меня особенно радовала.

Как-то от скуки я листала объявления на «Авито». Просто смотрела, что продают поблизости, и увидела квартиру, которая меня заинтересовала: двушка в доме сталинских времен в «немецком» квартале недалеко от Комсомольской площади. Это малоэтажные желтые домики с эркерами — такие есть во многих российских городах. Я поняла, что нашла идеальный для себя вариант. Еще и с эркером в гостиной — давняя мечта мамы, которой она меня заразила.

Я начала погружаться в детали: читала о разных типах домов, изучала рынок жилья в городе, смотрела, что нужно для ипотеки. Поняла, что идеальной квартиры для всех не существует: одним принципиально нужна новостройка и «чистое» жилье, другие предпочитают старый фонд.

Меня новостройки в Тамбове не привлекали. Многим нравятся свежие микрорайоны в северной части города, но меня пугали кирпичные человейники. К тому же с транспортом там пока не все гладко, а для меня это было важно.

Квартира мечты из объявления стоила 3 300 000 ₽. Это была рыночная цена: я проверила похожие варианты — их стоимость незначительно различалась. Я не рассчитывала купить именно ту квартиру, потому что у меня еще не было денег на первый взнос. Но предположила, что мое будущее жилье будет стоить примерно столько же.

В то время я училась на четвертом курсе и не откладывала деньги целенаправленно, но накопительный счет у меня был. Решила, что теперь буду набирать на первый взнос.

Мне было легко копить, потому что с третьего курса я удаленно работала на московскую организацию. Зарплата у меня была столичная, а потребности — региональные:

1. Я жила в общежитии за 550 ₽ в месяц, и меня это устраивало, хотя знакомые удивлялись, почему с таким доходом я не переехала на съемную квартиру.
2. В городе старалась ходить пешком — не в целях экономии, мне просто всегда это нравилось.
3. Одежду покупала в основном в секонд-хендах. Кроме низкой стоимости там проще найти вещи маленьких размеров и что-то необычное. С ужасом вспоминаю времена, когда я в поисках школьной юбки или кроссовок убивала день на обход рынка и торговых центров.

Не могу сказать, что я сильно себя ограничивала: ездила на такси, если это требовалось, заказывала еду из доставок, если мне хотелось, могла спокойно перекусить в кафе. При этом у меня всегда оставались свободные деньги.

Иногда знакомые обращались ко мне с просьбами помочь с текстами: взять небольшой проект, вычитать несколько статей, подготовить посты для рекламной кампании. Всем этим можно было заниматься в свободное от основной работы время, поэтому я охотно соглашалась.

Полученные на подработках деньги переводила на накопительный счет. За месяц могла заработать от 7000 до 40 000 ₽. Другие дополнительные деньги — стипендия, подарки от родственников на праздники и премии на работе — тоже шли в счет первого взноса.

В какой-то момент сумма на счете застыла: крупных заказов не было, расходы увеличились и «лишних» денег практически не поступало. Тогда я подключила автонакопление, чтобы хоть немного пополнять счет.

Я рассчитывала, что до покупки пройдет полтора-два года. За это время я успела бы накопить комфортный для меня первый взнос — примерно 1 000 000 ₽. Но пока откладывала деньги, стоимость квартир резко выросла, и найти приемлемые варианты за адекватную сумму стало сложнее.

Кроме того, после выпуска из университета я вернулась в село, но периодически приезжала в Тамбов. Если не удавалось решить вопросы одним днем, приходилось искать, у кого из знакомых переночевать, — это было неудобно. Снимать квартиру тоже не хотелось. Во-первых, я не жила в городе постоянно, а во-вторых, найти вариант под мои запросы — миссия практически невыполнимая.

В сентябре 2023 года мне исполнилось 22. Тогда я решила сделать себе подарок: рискнуть и попробовать взять квартиру с минимальным первоначальным взносом. К тому моменту мне удалось накопить около 300 000 ₽. Подала общую заявку на ипотеку, мне одобрили около 5 500 000 ₽, и я приступила к активному поиску.

Я определила для себя несколько основных критериев идеальной недвижимости:

1. Центр города или близкие к нему районы.
2. Сталинка или другая квартира с высокими потолками.
3. Не меньше двух комнат — я работаю удаленно, и мне не хотелось сидеть с ноутбуком на кухне или заморачиваться с организацией пространства в единственной комнате, а в двушке проще разграничить зоны.
4. Второй или третий этаж.

Периодически я проверяла объявления по этим фильтрам, и та двушка с эркером все еще попадалась в поиске. Но еще одна понравившаяся мне квартира исчезла буквально через пару недель, поэтому я почти не надеялась, что успею купить жилье моей мечты. Но, конечно, хотелось найти что-то максимально похожее.

С помощью онлайн-карт я изучала квартал, записывала адреса и смотрела на разных сервисах, продаются ли в этих домах квартиры. Состояние некоторых зданий огорчало: трещины на фасадах или обшивка жутким сайдингом, давно облупившаяся штукатурка. Их я не рассматривала.

На состояние самих квартир почти не обращала внимания. Меня устроили бы полуубитые: ни один ремонт на фото в объявлениях мне не нравился, я в любом случае бы переделывала все под себя, а переплачивать за безликий современный интерьер не хотелось. Но и варианты, которые требовали капитального ремонта, я отметала сразу. Мне нужна была пригодная хотя бы для временного проживания квартира.

Тем временем объявление с квартирой мечты все еще висело на «Авито». Это казалось странным, ведь дом находится в хорошем районе, где похожие варианты быстро раскупали. Цена тоже не изменилась, хотя за другие сталинки просили уже 4 000 000—4 500 000 ₽. Тогда я написала продавцу и договорилась о просмотре.

Мама переживала, что с квартирой что-то может быть не так. Больше всего мы беспокоились из-за коммуникаций: все-таки дом старый, могут быть сюрпризы. Проводку менять пришлось бы в любом случае, а вот переделывать канализацию или систему отопления не хотелось.

Еще было важно убедиться, что у меня не будет проблемных соседей. Дело в том, что контингент в районе разношерстный, а рядом с многоквартирными домами стоят типовые общежития, где много маргиналов.

Мы даже думали взять с собой кого-нибудь из знакомых, кто разбирается в ремонте, но договориться ни с кем не удалось. В итоге квартиру пошли смотреть втроем: я, мама и брат. Ее состояние соответствовало фотографиям в объявлении, чего-то принципиально нового я не увидела. Мы спросили про соседей, качество услуг ЖКХ и ремонт, оценили сам дом и подъезд, предупредили, что у нас ипотека.

Хозяева были не против и сообщили, что отдадут квартиру за 3 000 000 ₽, но сказали, что до нас уже кто-то согласился на сделку. Мы подумали, что это стандартный прием, чтобы повлиять на решение о покупке, не придали значения и отправились думать.

После просмотра я приболела, к тому же нужно было обсудить детали со своими родственниками. Поэтому о решении купить квартиру я сообщила собственнику не сразу, а через неделю, когда улучшилось самочувствие. Он сказал, что за нее уже внесли задаток, но пообещал посовещаться внутри семьи и вернуться с ответом позже.

Мы расстроились и начали искать альтернативы. Другие квартиры в том же районе были в очень грустном состоянии, а сталинки в историческом центре и в южной части города стоили дороже посильной для меня суммы. Найти равноценную замену не получалось. Мы присмотрели трешку за 3 700 000 ₽ недалеко от железнодорожного вокзала. Решили, что, если с основным вариантом пролетим, будем рассматривать ее.

Но в результате все сложилось: продавец выбрал меня. Как я поняла, он хотел заключить сделку до определенной даты, а я в эти сроки укладывалась.

У квартиры было два собственника, и меня это не смутило, поскольку жилье продавалось целиком. Я уточнила у продавцов, кто будет присутствовать на сделке. Оба согласились прийти, поэтому никаких дополнительных документов не потребовалось. Я проследила, чтобы в договоре все было указано верно. Сначала банк прислал экземпляр с одним продавцом, но оперативно все исправил. Больше сложностей не возникло.

Я готовилась к сделке без риелтора, сама общалась с менеджерами банка и продавцом. У меня было понимание, как организованы процессы: три года назад ипотеку брала мама и я помнила, что она для этого делала. Она предупредила, чтобы я подготовила не только деньги на первый взнос, но и около 50 000 ₽ на оформление документов. В итоге примерно столько я и отдала за страховки и дополнительные услуги.

Квартира находилась в долевой собственности, поэтому я не рискнула самостоятельно разбираться с договором. В банке предложили подготовить его за 2100 ₽, и я согласилась. Еще 2500 ₽ я отдала за отчет об оценке недвижимости и 13 500 ₽ за юридическую проверку.

Сделку проводили через сервис «Домклик». Вот какие были этапы:

1. Продавец подтвердил сделку через сервис.
2. Я загрузила туда все документы. Продавцы могли сделать это самостоятельно, но доверили мне — видимо, не переживали, что я могу их использовать не в тех целях. Я честно выгрузила все на сайт.
3. Менеджеры банка проверили документы. Если чего-то не хватало или было не так, мы все это правили.
4. Я заказала оформление недостающих документов — проекта договора и отчета об оценке. Готовые файлы автоматически подгружались в личный кабинет, мне оставалось только с ними ознакомиться.
5. Когда все было собрано и проверено, мы выбрали дату сделки. Ее предложили менеджеры банка, мы с продавцами обсудили и подтвердили.
6. За день до сделки мне снова позвонили менеджеры — сообщили, что ипотека одобрена окончательно, и зафиксировали итоговые условия. Оставалось только приехать в банк и все оформить.

Когда сделку оформляла мама, она провела в отделении банка больше двух часов. Так много времени ушло в том числе на пересчет денег. Я не хотела рассчитываться наличными, поэтому воспользовалась сервисом безопасных расчетов. В его основе — аккредитив, но банк вместе с проведением расчетов берет на себя электронную регистрацию сделки.

Выписка из ЕГРН приходит в личный ипотечный кабинет, после чего деньги перечисляют продавцу. Так я избавила себя и бывших хозяев от нескольких дополнительных визитов в банк и МФЦ. Это обошлось мне в 12 000 ₽. На сделку ушло минут сорок. Деньги поступили продавцам через неделю. Сразу после этого они отдали мне ключи от квартиры.

Уже перед сделкой мы разговорились с продавцами. Они рассказали, что пытались продать квартиру через риелтора, но это почему-то оказалось неэффективно, даже сильнее стопорило процесс. Я часто сталкивалась с объявлениями от агентств, когда искала квартиру, и, честно говоря, понимаю, почему они отталкивают:

1. Тексты составлены по одному шаблону.
2. Встречаются ошибки — орфографические и фактические. И если с первыми еще можно смириться, хоть они и режут глаз, то вторые заставляли усомниться в компетентности специалистов. Например, в описании одной из квартир в том же районе в числе преимуществ вместо эркера в гостиной было указано «анкерное окно».

Может быть, еще покупателям не хотелось разбираться с нюансами, поэтому квартира и дождалась меня. Хотя я не могу сказать, что процессы были существенно сложнее. Документов для подтверждения права собственности потребовалось чуть больше, но на этом все.

На вторичное жилье всегда высокие ставки. Кроме того, я брала ипотеку на самый долгий доступный срок, 30 лет, с первоначальным взносом чуть выше минимального — 310 000 ₽. Итоговая ставка составила 15,2%.

Изначально ипотечный платеж был 34 700 ₽, в первые два месяца я вносила досрочные погашения и снизила его до 33 900 ₽. По меркам региона это высокая сумма, но с московской зарплатой я спокойно ее тянула. Правда, когда осталась без основного источника дохода, денег стало хватать практически впритык.

Страхование жизни и здоровья шло вместе с пакетом услуг от банка, подключение обошлось примерно в 14 500 ₽, страхование жилья стоило чуть больше 6000 ₽. Сначала в банке сказали, что не смогут оформить полис, поскольку дом старый. Я уже приготовилась искать другие компании, но менеджер перезвонил и сообщил, что возможность все-таки есть, просто нужно будет заплатить больше. Сумма меня устроила.

Когда доход позволял вносить досрочные платежи, я это делала. Пока мне удалось погасить только 65 000 ₽ от основного долга, но я рассчитываю вернуться к прежнему уровню заработка и по мере возможностей вносить новые платежи. Мне не хочется все 30 лет платить более 30 000 ₽ в месяц, поэтому свободные деньги планирую направлять на досрочное погашение.

Меня не столько беспокоит переплата по процентам, сколько само ощущение висящего долга. Возможно, если бы сумма платежа была более комфортной, я бы не стала заморачиваться.

Я купила квартиру без свежего ремонта, не в состоянии «заходи и живи». Местами обои сползают по стенам, а обстановка аскетичная: минимум мебели и никакого уютного декора. Продавцы оставили кровать, старый шкаф, жутковатый кухонный гарнитур, табуретки. Из техники — только газовую плиту.

Санузел, к счастью, уже отремонтировали ранее, он выглядит приятно. Нет вырвиглазных цветов, сантехника в хорошем состоянии. Мне осталось поменять экран под ванной на более симпатичный, купить стиральную машинку и шкафчик для хранения косметики и прочих мелочей. Все остальное прекрасно помещается во встроенном шкафу, который сделали предыдущие хозяева.

В остальных помещениях ремонта не было с девяностых, но окна новые, пластиковые. Межкомнатные двери тоже новые и хорошие — правда, почему-то разной высоты. Они из дерева, поэтому я не хочу их менять — только обновить покрытие и поставить другую фурнитуру.

Я немного побаивалась, что меня будут критиковать за покупку такого жилья, но пока слышала только поздравления и хорошие отзывы о самой квартире. Несмотря на ее состояние, в квартире уютно, причем это отмечают и заходящие в гости знакомые. Потенциал в ней видят, кажется, почти все.

Покупкой я очень довольна. Мне нравится район: малоэтажная застройка и много зелени. Двор закрытый, соседей немного, почти со всеми уже успели познакомиться. Я пока не переезжаю окончательно: нахожусь то в городе, то в селе — это привычный для меня образ жизни.

В квартиру из общежития перебрался мой младший брат. К этому я отнеслась спокойно: у нас хорошие отношения и мы договорились, что он будет оплачивать ЖКУ. Да и в общежитии с каждым годом все грустнее. Сейчас там очень много шумных иностранных студентов и нашествие тараканов, а еще часто отключают отопление и горячую воду. В квартире таких проблем нет.

Я планирую сделать в ней ремонт и уже пригласила отца подруги, который работает в этой сфере, чтобы он оценил масштаб работ. Мы обсудили, что делать с полами, стенами и потолками, и прикинули, как быть с проводкой.

Главный вывод — то, что я хочу сделать, обойдется недешево, но я изначально к этому готовилась. Буду дальше погружаться в тему, советоваться со знакомыми и обучаться. Возможно, часть работ получится выполнить силами семьи. Расскажу об этом позже.