6 заблуждений поку­пателей о сделках с недвижимостью

Покупатель жилья на вторичном рынке России зачастую плохо защищен и рискует всем.

Даже грамотный риелтор не всегда может учесть все нюансы. Вот некоторые заблуждения покупателей, о которых стоит почитать на холодную голову.

Как на самом деле. Далеко не всегда стороны намерены действовать по закону — даже если со стороны продавца в сделке участвует юрист или риелтор. Он предупредит своего клиента о незаконных методах, но выбор останется за самим заказчиком.

Самая распространенная история — занижение цены жилья в договоре. Это позволяет уйти от НДФЛ. Продавцы часто настаивают на этом, хотя знают, что схема незаконна.

Что делать. Не поддаваться на уговоры. Даже если предлагают хорошую скидку. Легко остаться и без квартиры, и без денег. Или по судебному решению получать ежемесячно незначительные суммы, пока продавец не умрет от старости.

Покупателю необходимо получить документы с реальной стоимостью. Только так в случае отмены сделки получится вернуть все деньги, а не их часть.

Как на самом деле. Бывает, сделка прошла, продавец получил деньги, а ключи не передает: «Давайте завтра». Или передал ключи, но в квартире остались прописаны люди.

В договоре купли-продажи должен быть пункт о передаче квартиры: либо в день сделки, либо после, но с указанием конкретного срока. Но бывает, что срок в договоре прописан, а в реальности ничего не происходит.

Что делать. Выписать чужих жильцов можно через суд. Эксперт Т⁠—⁠Ж в другой статье уже объяснял, как выписать человека из квартиры.

А чтобы без ключа попасть в квартиру, придется ломать замок. На такой случай пропишите в договоре приемку недвижимости в отсутствие продавца по истечении срока передачи.

Как на самом деле. Часто люди выбирают квартиру с учетом техники и мебели, которую видели в момент осмотра. Они торгуются из-за этого, рассчитывая, что все останется в том же виде. А потом продавец увозит все либо подменяет.

Например, договорились оставить шкаф. Продавец этот шкаф выносит, а ставит старый. Или даже в договоре прописали, что останется кухонный гарнитур, а продавец оставил не весь гарнитур — увез барную стойку. Бывает, меняют технику на нерабочую. Был случай, когда покупали дом и к моменту сделки продавец распродал дорогостоящую систему полива.

Что делать. Защититься от такого тяжело. Для острастки можно прописать в договоре, что конкретно остается — хотя бы в общем виде: шкаф платяной, кухонный гарнитур и так далее.

Если квартира стоит дешевле двух миллионов рублей, надо отдельно отметить в договоре стоимость мебели: налоговый вычет за нее не положен.

Как на самом деле. И спустя годы стороны могут предъявить друг другу претензии. Далеко не всегда это повестка в суд. Куда чаще люди проклинают друг друга по телефону, треплют нервы в мессенджерах.

Например, пенсионерка продала квартиру, но не знала, что должна заплатить налог, так как владела жильем меньше года. Прошел год. Бабушке пришло налоговое уведомление с огромной суммой. Пенсионерка обрушила на покупателя шквал обвинений и оскорблений, заявила, что пойдет в суд оспаривать сделку. Оказалось, что риелтор ничего не сказал бабушке про налог. До суда дело не дошло.

Что делать. Заранее настройтесь на общение после сделки и настройте на это других ее участников. Может потребоваться что-то уточнить по ЖКХ, выяснить телефон соседа или передать документы, нехватка которых обнаружилась спустя год-два.

Как на самом деле. Приходится гасить старые долги, даже если, казалось бы, все проверили.

Обычно у продавца просят счета за последний месяц или справку из управляющей компании. Но есть нюанс — показания счетчиков. Бывает, что продавец не передает показания несколько месяцев и платит меньше, по нормативу. Новый собственник передает данные счетчиков, и ему делают перерасчет — надо доплачивать за тех, кто жил в квартире раньше.

Что делать. Просите квитанции за ЖКУ. Проверьте, как идут начисления. Должны быть указаны прежние и новые показания приборов учета. Это особенно важно для квартир, которые были в аренде.

Как на самом деле. Люди по полгода возятся с согласованиями из-за детских долей. Сделка затягивается, а иногда и вовсе срывается. А еще чаще забывают, что после использования маткапитала и погашения ипотеки доли нужно выделить не только детям, но и взрослым членам семьи.

Был случай, когда покупатели нашли дом, но оформить покупку смогли только спустя несколько месяцев. Когда-то жилье было куплено с использованием материнского капитала, но доли распределялись уже после смерти супруга собственницы. Продавцам пришлось обращаться в суд, чтобы распределить долю на умершего члена семьи, а затем вступить в наследство. Только после этого они смогли продать дом.

Что делать. Сделки с детскими долями всегда долгие и сложные. Если у жилья есть несовершеннолетние собственники, нужно согласие опеки на сделку. В каждом городе опека трактует закон по-своему. Даже в пределах одного города нередко требуют разный пакет документов для одинаковых ситуаций.

Лучше заранее поинтересоваться, куда будут потрачены деньги от продажи квартиры и будет ли покупаться другая недвижимость для ребенка. Можно попросить продавцов позднее отправить покупателю документы, что дети получили доли в другой недвижимости. В таком случае оснований для отмены сделки из-за детских долей точно нет.

После погашения ипотеки покупателю нужно не забыть выделить доли взрослым членам семьи, в том числе детям, которым исполнилось 18 лет. Может пройти много лет, поэтому многие не помнят об этом.