Ипотека в 2023 году: что изменилось и чего ждать

В 2022 году ипотеку на новостройки давали под 0,1—1% — таких процентов в России не было никогда.

На вторичном рынке, наоборот, наблюдались самые высокие за последние пять лет ставки — 20—24%.

Разбираемся, что ждет ипотечный рынок в 2023 году и к чему готовиться тем, кто собирается брать кредит.

Из-за санкций и частичной мобилизации 2022 год не превзошел предыдущий по объемам ипотечного кредитования. Количество выданных ипотечных кредитов — 1,3 млн, что на 30% меньше показателей 2021 года, но на уровне докризисного 2019 года, когда банки выдали также в районе 1,3 млн ипотек.

Вот главные итоги 2022 года:

1. Ипотека осталась лидером розничного кредитования, благодаря ей объемы выданных кредитов выросли на 20%. По потребительским кредитам рост составил всего 2,7%, а автокредитование упало — портфель банков снизился здесь на 3,7%.
2. Процент одобрения ипотечных заявок сохранился примерно на уровне 2021 года, когда банки удовлетворяли 58% заявок. Во второй половине 2022 года 60—65% заявок получали одобрение.
3. В декабре 2022 года банки выдали максимальное количество ипотек за всю историю наблюдения за этим видом кредитования в России — на сумму около 700 млрд рублей.

Объемы кредитования распределялись неравномерно. В 2022 году на вторичном рынке банки выдали 730 000 ипотечных кредитов, а на первичном — 410 000. Это связано, вероятно, со средними ставками, которые разнятся почти в два раза. По итогам 2022 года средневзвешенная ставка на первичном рынке была 4,3%, что ниже 2021 года на 1,6 п. п. — тогда ставка была 5,9%. А на вторичном рынке средняя ставка по итогам года — 9,3%, что выше предыдущего на 1 п. п. Но и цены на жилье на вторичном рынке были ниже.

В целом спрос на вторичное жилье снизился на 32% в сравнении с 2021 годом, а вот на первичном рынке падение было не таким сильным — на 14%. Доля ипотеки на первичном рынке в сравнении с 2021 годом выросла: 45% по итогам 2022 года против 33% годом ранее.

Лидерами ипотечного кредитования в 2022 году остались те же банки, что входили в топ-10 и раньше. Так, на долю Сбера пришлось 53% всего объема выдач.

По итогам 2022 года ЦБ отмечает, что качество оформляемых ипотек становится хуже.

Глава Банка России перечислила основные проблемы:

1. Все больше ипотек оформляют с низким первоначальным взносом. Теперь на их долю приходится до 53% всего объема выданных кредитов.
2. У ипотечных заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат по кредиту и доходов. Почти у половины ипотечных заемщиков этот показатель составляет 80%. То есть если человек получает 100 000 ₽ в месяц, то 80 000 ₽ он отдает на платежи по кредитам. Такого не было никогда, а по банковским стандартам показатель долговой нагрузки не должен быть больше 50—60%.
3. Все меньше заемщиков гасят ипотеку досрочно.

В то же время объем просроченной задолженности в общем количестве выданных ипотечных кредитов снижается. И по итогам 2023 года ЦБ ждет роста ипотечного кредитования на 15%.

Ипотека с околонулевыми ставками сделала свое дело: цены на недвижимость в новостройках выросли. Теперь ипотека не выглядит такой выгодной даже по сверхнизким ставкам.

Рынок новостроек во многом выживает за счет льготных программ кредитования, по которым часть ставки компенсирует государство.

Дополнительно к льготным программам застройщики разрабатывали вместе с банками скидки. Это и привело к появлению ипотек по околонулевым ставкам. Но сверхнизкие ставки влекли удорожание квартир.

Например, по стандартной семейной ипотеке со ставкой 6% квартира стоила 5 млн рублей. А по ипотеке со ставкой 1% цена недвижимости увеличивалась — обычно на 20—30%, и тогда эта же квартира стоила 6,5 млн рублей.

Подобная практика уходит с рынка, потому что Центробанк неоднократно выступал против. Основная причина: реальная стоимость залога не покрывает ипотеку. Получается, что, если заемщик не сможет платить по кредиту, банк не покроет убытки за счет продажи квартиры, ведь ее стоимость изначально была завышена, и денег кредитору выдали больше, чем теперь удастся получить от продажи жилья по рыночной цене.

Еще в декабре Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. А с 1 мая 2023 года еще раз их повысит. Чтобы выдавать ипотеку со сверхнизкой ставкой, банкам придется формировать повышенные резервы для обеспечения достаточности капитала. Вероятно, смысла в выдаче таких кредитов не будет.

Центробанк уже внес уточнения в свое положение и дестимулировал выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкой ставкой. С 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо формировать дополнительные резервы на возможные потери. Ведь чем больше рисков невозврата кредита, тем больше у банка должно быть зарезервировано собственных средств.

Теперь банкам не всегда выгодно выдавать кредиты под сверхнизкий процент. Но увеличивать резервы не придется, если ипотеку дают заемщику с показателем долговой нагрузки не более 60% и первоначальным взносом не менее 30%.

Также предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%.

Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в 2022 году была 9,3%. Это более чем в два раза выше ставки на новостройки. Специальных льготных программ для вторичного рынка в 2023 году нет, если не считать сельскую ипотеку, которая подходит и для покупки готового дома — не важно, у частника или компании.

В то же время банки предлагают заемщикам дополнительные опции для снижения базовой ставки на рынке вторички. Вот самые популярные.

Единовременная комиссия за снижение ставки. Клиент платит комиссию 1% от суммы ипотеки, и банк снижает ему базовую ставку на 0,5%.

• Например, банк одобрил ипотеку на 5 млн рублей по ставке 11%. Если заплатить банку единовременную комиссию 1%, или 50 000 ₽, то он снизит базовую ставку на 0,5%. Тогда ипотечный процент станет 10,5%. При сроке кредита 15 лет в первом случае — при ставке 11% — переплата будет 5 238 001 ₽. А при ставке 10,5% — 4 956 243 ₽.

До 2022 года эта опция встречалась редко, но теперь ее предлагают лидеры рынка ипотечного кредитования, например Сбер, «Дом-рф» и «Альфа-банк».

Опция «Будущий зарплатный клиент». Это модификация давно известной опции, когда ставку делают ниже, если заемщик получает зарплату на карту банка, который выдает ипотеку.

Теперь банк предлагает кредитору перевести к нему зарплату из другого банка, а скидку на ипотеку выдает авансом. Обычно первое зачисление зарплаты должно пройти в течение трех месяцев после оформления ипотеки, и тогда банк сохранит скидку по ставке.

Есть и другие опции для снижения ставки: повышенный взнос, подача заявки онлайн, использование электронных сервисов. Некоторые скидки суммируются, а некоторые — нет.

С 2021 года из-за коронавируса в России стала популярна тема переезда за город. А в 2022—2023 годах она развивается, потому что взять кредит на строительство и покупку готовых домов стало легче.

По итогам 2022 года объемы выдачи ипотеки на ИЖС выросли на 8% к 2021 году. Раньше построить дом на кредитные деньги было сложно: всего несколько банков предлагали программы для покупки участка с последующим строительством дома. Ставки были рыночными. В 2022 году такие программы есть практически во всех крупных банках, а ставки льготные.

Растет и количество возводимых домов. Так, по итогам 2022 года ввод частного жилья составил 57 млн квадратных метров, что больше показателей 2021 года на 16%.

Вот основные ипотечные программы для ИЖС с субсидиями от государства.

Льготная ипотека, или господдержка-2020. Можно построить дом самостоятельно или с помощью фирмы. Ставка — до 8%. Ипотека работает для всех граждан России без ограничений по социальному или семейному положению. Использовать программу можно только один раз на одного заемщика.

Семейная ипотека. Для семей с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, или с двумя несовершеннолетними детьми. Если ребенок один и у него инвалидность, дата рождения не имеет значения. Ставка — до 6%. Построить дом по такой программе можно только с привлечением подрядчика.

Сельская ипотека. Можно построить дом или купить готовый — у частника или компании. Максимальная ставка — до 3%. Одно из главных требований — к местоположению дома. Это должна быть сельская местность, которая входит в перечень утвержденных специальным постановлением. Проверить это можно в сервисе «Свое село».

ИТ-ипотека. С мая 2022 года сотрудники аккредитованных ИТ-компаний могут купить по такой программе не только квартиру, но и готовый дом у застройщика или построить новый с участием подрядной компании. Ставка — до 5%.

Дальневосточная ипотека. Для жителей Дальневосточного региона по льготной программе можно построить дом как с подрядчиком, так и своими силами. Ставка — до 2%.

Собственные программы банков. В некоторых банках есть свои льготные ипотеки для ИЖС. По такой ипотеке лимит будет выше, в отличие, например, от семейной, где дают максимум до 12 млн рублей. Но и ставка тоже будет выше, сейчас средняя по рынку — 10—12%. Например, банк «Дом-рф» предлагает по такой программе до 30 млн рублей по ставке от 10,4%.

Согласно опросу от «Дом-рф» и ВЦИОМ, 57% респондентов готовы полностью передать процесс строительства дома подрядчику. 43%, наоборот, планируют строить самостоятельно. При этом из этих 43% часть опрошенных, а именно 26%, все-таки планируют привлекать специалистов хотя бы к части работ. И только 17 из 43% хотят полностью возводить дом собственными силами.

1. Ипотечные ставки на первичном рынке жилья будут повышаться из-за ужесточения требований Центробанка. И скоро мы уже не встретим ставку 1—3%. А значит, чтобы поддержать спрос, застройщики будут разрабатывать еще больше акций.
2. При более высокой ставке на вторичное жилье разница в ежемесячных платежах по кредиту не сильно отличается от первичного рынка, потому что стоимость готового жилья сейчас ниже новостройки. Средние сроки тоже сопоставимы: 22,9 года на вторичном рынке против 25,7 года на первичном.
3. Качество выдаваемых ипотечных кредитов ухудшилось, а значит, Центробанк продолжит следить за этим, что приведет к снижению объемов кредитования. Банкам придется повышать ставку для клиентов с высокой долговой нагрузкой или с минимальными накоплениями.