Конституционный суд разобрался, когда считать посуточные квартиры гостиницами

Конституционный суд рассмотрел дело владельца посуточных квартир, который вынужден был прекратить сдачу в аренду одной из них из-за жалобы соседа.

Сосед подал в суд и добился признания посуточной аренды оказанием гостиничных услуг. А размещение гостиниц в жилых помещениях запрещено. Против собственника сыграло объявление о сдаче квартиры: там были описаны двухуровневые апартаменты, услуги питания, трансфер и встреча англоязычным администратором.

Конституционный суд обязал нижестоящие суды пересмотреть решения по делу предпринимателя и объяснил, как разграничить посуточную аренду и гостиницы. А также указал на пробелы в законодательстве.

Расскажем подробнее.

Закон не запрещает заниматься бизнесом на дому. Например, репетитор может организовать в квартире кабинет и принимать студентов, а мастер маникюра — своих клиенток.

Сдавать квартиру внаем тоже не запрещено. Закон дает право собственнику решать, будет это краткосрочный наем или на длительный срок.

В классификаторе экономической деятельности есть «аренда или управление собственным недвижимым имуществом». Это значит, что получать прибыль от аренды тоже законно — надо только не забывать платить налоги.

Но соседство с посуточными квартирами часто доставляет массу неудобств остальным жильцам. Бывает, съемщики закатывают вечеринки, курят в подъезде, ломают двери и круглосуточно звонят в домофон, чтобы соседи открыли им, потому что сами они не могут.

В 2019 году законодатели попытались решить эту проблему и запретили размещать гостиницы в жилых помещениях. Согласно пояснительной записке — из-за частых случаев, когда квартиры использовали под хостелы и мини-гостиницы.

Сейчас гостиницу можно открыть только после перевода жилого помещения в нежилое. А значит, квартира для такого перевода должна располагаться на первом этаже или выше него, но так, чтобы под ней не было других квартир. Например, на втором этаже, когда снизу магазин.

Кроме того, нужно согласие общего собрания всех жильцов дома и отдельно — собственников квартир, смежных с помещением, которое переводят в нежилое.

В то же время в законе четко не прописали, как отличить квартиру для посуточной аренды от гостиницы. На этот пробел и указал Конституционный суд.

Что такое гостиница и гостиничные услуги, сказано в законе об основах туристической деятельности и специальном классификаторе.

Например, апарт-отель, или хостел, — это многоместная гостиница, где можно снять номер целиком или только койко-место.

Суды, которые рассматривали дело о посуточных квартирах до Конституционного, увидели функции гостиницы по словам в объявлении — ресепшен, номерной фонд, опции для постояльцев. Мы рассказывали подробно про их аргументы.

Но Конституционный суд указал, что нужно смотреть не только на формальное сходство квартиры и гостиницы. Главное — мешает ли работа объекта соседям и не приводит ли она к чрезмерной нагрузке на общее имущество дома.

Суд объяснил туманно: посуточная аренда не должна создавать неудобств, которые существенно превышают обычные проблемы в многоквартирном доме, и не должна повлечь очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования. Проще говоря, если по подъезду день и ночь ходят непонятные люди, а лифт невозможно вызвать, потому что каждое утро кто-то загружает в него чемоданы, это больше похоже на гостиницу.

Еще суд указал, что законодателям надо разобраться с проблемой и урегулировать эти вопросы, отдельно рассмотрев ситуацию в курортных городах.

Действуйте в следующем порядке.

Вызывайте полицию. Это поможет, если шумят в запрещенное время или хулиганят в подъезде. Материалы из МВД потом можно использовать в качестве доказательства в суде.

Но одного вызова недостаточно: придется звонить полицейским по каждому факту и писать заявления.

Отправьте жалобы в госжилинспекцию и прокуратуру. Жилищная инспекция может выявить незаконное переоборудование квартиры. Например, если там снесли несущие стены или перенесли газовую плиту без согласования.

Прокуратура проверит, законно ли сдает владелец жилье в аренду и не переросла ли аренда в оказание гостиничных услуг.

За нарушение правил пользования жилым помещением собственник может получить предупреждение или штраф. Если он не зарегистрирован как ИП, то штраф 1000—1500 ₽, а если зарегистрирован, то 2000—3000 ₽.

Обе инстанции имеют право обратиться в суд, чтобы обязать собственника привести квартиру в исходное состояние и использовать ее по назначению.

Подайте иск в суд. Придется собрать доказательства, что квартира на самом деле мешает. Подойдут протоколы полиции, фото- и видеоматериалы, можно привести в суд других соседей.

Нарушение прав жильцов и создание неблагоприятных условий для проживания — главный аргумент для суда.

❌ В Уфе администрация города подала иск о выселении и продаже с торгов посуточной квартиры — до сентября 2022 года это было возможно, а после статья закона о выселении утратила силу.

До этого жильцы дома завалили администрацию жалобами на шум в ночное время. Административная комиссия собиралась 16 раз, но привлечь к ответственности было некого, ведь жильцы менялись ежедневно.

По словам соседей, в квартире отмечали дни рождения, заселялись вахтовики, там оказывали услуги интимного характера, а однажды из жилья и вовсе вынесли труп.

Хозяин квартир пояснил, что сдает квартиру легально.

Суд отказал в иске, так как администрация не соблюла должный порядок уведомления хозяина. Мэрия пробовала обжаловать решение, но ничего не вышло.

✅ В Москве прокурор обратился в суд, чтобы прикрыть хостел, который три года работал в квартире на шестом этаже жилого дома.

В интернете нашлось подтверждение: был указан порядок размещения, время заезда и выезда, перечислен номерной фонд и перечень услуг.

Суд обязал собственницу квартиры использовать жилье по прямому назначению.

Что еще почитать по теме:

1. Как сдавать посуточно.
2. Как я подготовила квартиру к посуточной аренде с помощью хоумстейджинга.
3. Где сдать квартиру посуточно: 7 российских сервисов.