Как я чуть не продал квартиру по серой схеме и не обманул банк

В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.

Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 ₽ и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.

В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.

Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.

Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.

Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.

Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.

Когда я через пять дней вернулся в Рязань, сразу показал этим людям квартиру. Они провели в ней 10 минут и заявили, что будут покупать. К тому времени я уже снизил стоимость в объявлении до 2 490 000 ₽. У покупателей была одобрена ипотека на 2 200 000 ₽, и они хотели вложить в квартиру материнский капитал — 467 000 ₽. Но был нюанс: у них не было никакого первоначального взноса.

У меня очень редкое для Рязани имя. Удивительно, но моего покупателя звали так же, поэтому дальше в статье я буду называть его тезкой.

Тезка осторожно спросил, не соглашусь ли я уступить немного от стоимости квартиры в объявлении. Я отказался при их ситуации с оплатой. Сказал, что могу опуститься до 2 450 000 ₽, если они найдут первый взнос. Мужчина принял мою позицию по цене и сказал, что первый взнос они не найдут. Он предложил внести задаток 50 000 ₽, чтобы зафиксировать квартиру за собой. Я не был к этому готов. Мне нужно было время, чтобы все изучить и как следует составить договор задатка.

Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.

То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.

Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.

Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:

1. Цена квартиры — 2 490 000 ₽.
2. Задаток — 40 000 ₽.
3. Время на освобождение квартиры — три недели после регистрации.
4. Расходы по сделке — за счет покупателя.
5. Если банк не одобряет квартиру для ипотеки, я возвращаю задаток в однократном размере. Если покупатель откажется от сделки, задаток полностью остается у продавца. Если продавец откажется от сделки, задаток возвращается в двойном размере.

Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:

1. У пары не было первоначального взноса, хотя это обязательное требование банка. Я понимал, что эту сумму будут проводить фиктивно.
2. Как продавец, я получил бы сумму маткапитала не сразу, а только после регистрации сделки в Росреестре. После этого покупатель пишет заявление в пенсионный фонд, и тот переводит деньги. В 2020 году на перевод денег законом было заложено 40 дней с момента подачи заявления. В 2021 году этот срок сократили до 15 рабочих дней.
3. Если сложить все деньги — и сумму маткапитала, и сумму ипотеки, которую собиралась взять семья тезки, — получалось больше стоимости моей квартиры. Пара хотела, чтобы излишек я вернул им наличными. То есть через эту сделку часть денег они хотели обналичить.

У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.

Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.

Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.

Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.

Когда я приехал в офис, схему сделки мне нарисовали на листочке. Все выглядело так, что я продаю их клиенту по договору купли-продажи свою квартиру за 3 000 000 ₽. В эту сумму входят:

1. Ипотечный кредит — 2 200 000 ₽.
2. Материнский капитал — 467 000 ₽.
3. Задаток в составе первоначального взноса — 40 000 ₽.
4. Первоначальный взнос — 293 000 ₽, который вместе с задатком должен был составлять не менее 10% стоимости квартиры в договоре. Но мне никто его передавать не собирался, то есть это был фиктивный взнос.

В результате сделки я должен был получить всего 2 707 000 ₽. Но поскольку продавал я квартиру за 2 490 000 ₽, то излишек должен был вернуть наличными покупателю:

• 2 200 000 ₽ + 467 000 ₽ + 40 000 ₽ — 2 490 000 ₽ = 217 000 ₽

217 000 ₽

я должен был вернуть покупателю наличными после сделки

Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.

Для минимизации своих рисков банк дает кредит не выше 90% от стоимости квартиры. Но стоимость он смотрит не по договору купли-продажи, а по отчету, который делает независимый оценщик. По договору купли-продажи моя квартира стоила около 3 000 000 ₽. И если бы покупатель запрашивал в кредит 2 700 000 ₽, то у нас возникли бы проблемы: оценщик вряд ли во столько оценил бы мою квартиру, поскольку это сильно выше реальной рыночной цены.

Но покупатель брал в кредит всего 2 200 000 ₽. Получалось, что тогда оценщик должен был оценить квартиру не менее чем в 2 445 000 ₽: 2 445 000 ₽ × 90% = 2 200 500 ₽. Такой суммы оценки было достаточно, чтобы покупатель получил нужную сумму кредита.

Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.

Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.

Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 ₽ в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 ₽ наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.

Расписка на первый взнос нужна, чтобы банк выдал ипотечный кредит. Он запрашивает расписку в оригинале и копирует ее. Дополнительно тот факт, что продавец получает 293 000 ₽, фиксируется в договоре купли-продажи.

В итоге оказалось, что я, как продавец, должен заранее расписаться в двух документах на общую сумму 510 000 ₽, которую фактически не получал.

Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.

Еще если потом сделку оспорят и признают недействительной, то покупатель должен будет вернуть квартиру. А продавец — все деньги, что получил по сделке согласно документам. В моем случае — 3 000 000 ₽, хотя по факту я получил бы только 2 490 000 ₽.

Я по наивности считал, что раз схему с завышением предлагает покупатель, то оформлять документы следует так, чтобы максимально обезопасить продавца. И некоторые объяснения специалиста по ипотеке меня смутили. Меня не устраивало, как они собирались оформлять две эти суммы — 293 000 и 217 000 ₽. Тогда риелтор Ксения агрессивно спросила, не хочу ли я отказаться от сделки и вернуть их клиенту задаток в двойном размере.

В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.

Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.

Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:

1. Я не пишу никакой долговой расписки на 217 000 ₽. А когда сделка пройдет, возвращаю эти деньги покупателю и получаю расписку от него. В расписке мы пишем обоснование. Например, якобы мы изначально договорились, что я, как продавец, должен оставить мебель, а потом я ее вывез и выплатил за это покупателю компенсацию.
2. Я пишу фейковую расписку на первый взнос 293 000 ₽, но одновременно покупатель пишет, что получил от меня в долг 293 000 ₽. Или просто расписку, что сразу же получил 293 000 ₽ назад. Мы храним эти расписки в течение срока исковой давности, то есть три года.

Но в этих случаях уже для покупателя проявлялись риски. Я решил позвонить напрямую тезке. Объяснил, что вся сложность нашей сделки — в двух суммах: 217 000 и 293 000 ₽. И в его силах полностью убрать одну проблему: взять в кредит не 2 200 000 ₽, как он планировал, а меньше на 217 000 ₽. Тогда мне не придется ему ничего возвращать. А договориться по поводу 293 000 ₽ было бы уже легче.

Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.

Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.

Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.

Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.

Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.

Тем временем юрист уже понял, что одна из ключевых проблем этой сделки — те самые 217 000 ₽, которые тезка хотел через меня обналичить. Он тоже предложил своему клиенту уменьшить ипотечный кредит на эту сумму. Но тезка с женой были непреклонны: эти деньги им очень нужны на ремонт и обустройство квартиры.

В итоге юрист согласился оформлять сделку так:

1. Я подписываю отдельное соглашение с тезкой и его супругой в роли свидетеля. В соглашении пишем, что если сделка не пройдет по сформулированному в нем закрытому списку причин, то тезка не будет требовать от меня вернуть фейковый взнос 293 000 ₽.
2. Долговую расписку на 217 000 ₽ я пишу в пенсионном фонде в день, когда тезка подаст заявление на выплату маткапитала.
3. 217 000 ₽ я возвращаю после того, как получу весь маткапитал — 467 000 ₽, — в обмен на долговую расписку. В тот же день тезка пишет мне расписку, что получил 217 000 ₽ как возврат за «вывезенную мебель», про оставление которой мы якобы изначально договорились.

Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.

Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.

Когда тезка дошел в торге снизу до 2 400 000 ₽, я заинтересовался. Это было на 90 000 ₽ ниже моей цены, но если бы они нашли деньги на первоначальный взнос, схема сделки стала бы намного легче.

Мы начали торговаться в коридоре 2,4—2,45 млн. Тут неожиданно вмешался непонятный сотрудник агентства и серьезно заявил, что такая квартира не стоит более 2 400 000 ₽. И он просто запрещает тезке платить за нее больше.

Я был настроен договориться, но в итоге взял тайм-аут, чтобы подумать. Оба варианта — с фейковыми расписками или потерей 90 000 ₽ — были мне неприятны. После встречи мы еще немного поговорили с тезкой и его женой на улице. Жена нервничала, и мне показалось, что если я выберу вариант с максимальной ценой, то она, скорее всего, просто откажется от сделки.

После встречи я задумался. Терять 90 000 ₽ не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.

Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.

Был и третий вариант — отказаться от сделки. Но я уже устал продавать эту квартиру. В итоге выбрал вариант, при котором я терял 90 000 ₽, но наживал себе меньше проблем.

Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.

Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.

Дальше я стал собирать документы по списку, который прислала риелтор Ксения. Правоустанавливающие документы я уже высылал ей раньше. В списке были документы, которые хотел видеть банк, а еще те, что дополнительно хотели видеть риелторы. Так, у меня запросили справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что я не состою у них на учете. Обычно ипотечные банки просят такие справки для продавцов старше 55—60 лет, я же значительно моложе. Эти справки надо брать по месту постоянной регистрации, и мне пришлось ехать за ними в Москву.

Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.

Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.

Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.

Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.

Через 15 минут жена тезки перезвонила и предложила вновь вернуть серую схему, хотя и с небольшими изменениями. Ее предложение — заключить договор и оплатить мою квартиру двумя суммами: 2 400 000 и 467 000 ₽, то есть маткапиталом. Всего я получу 2 867 000 ₽, из которых должен буду вернуть покупателям 400 000 ₽.

То есть фактически я получил бы за квартиру 2 467 000 ₽. Жена тезки сказала, что согласовала эту схему с ипотечным специалистом своего агентства. Но я уже настроился на нормальную схему, где не нужно было обманывать банк, поэтому отказался. Она не стала настаивать, хотя и была недовольна.

На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.

Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.

Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.

Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 ₽ за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.

Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.

Если бы тезка честно признался, что не нашел денег на первый взнос или выбрал другую квартиру, я бы вернул ему половину задатка, хотя мог оставить у себя весь. Но он ни в чем не признавался и отказывался идти со мной в ипотечный банк. Однако сумму компенсации расходов он поднял до 15 000 ₽. Я не хотел конфликтовать, решил уступить и вернуть ему 25 000 ₽ без бумаг. Думаю, что в случае необходимости он мог бы и подделать отказ банка. А я же не эксперт, чтобы оценивать документы на подлинность.

Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.

Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 ₽ и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.

1. Сейчас сложилась уникальная для истории России ситуация — когда люди, у которых нет никаких накоплений, могут взять огромный кредит и купить четырехкомнатную квартиру. Ипотека стала доступна небогатым людям, а банки закрывают глаза на завышение стоимости имущества в договорах. Потенциальным ипотечникам остается только подтвердить зарплату и стаж. Среди приходивших ко мне на просмотры ипотечников у половины не было первого взноса полностью или частично.
2. Я против ипотек без первого взноса. Если человек не смог накопить 10—15% от стоимости квартиры, то ему рано ее покупать: можно не справиться с выплатами. С другой стороны, как продавец не самой ликвидной недвижимости, я должен приветствовать каждого потенциального покупателя.
3. Люди, которые не могут накопить 300—400 тысяч на первый взнос, при просмотре квартиры могут обсуждать ремонт, стоимость которого близка к миллиону.
4. Думаю, что такие схемы без первого взноса более характерны для регионов, чем для Москвы.