Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой

Когда не смогла ее продать

55
Я обменяла трехкомнатную квартиру в новостройке на однокомнатную с доплатой

Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Впервые мы опубликовали этот материал в 2020 году. В 2023 мы проверили информацию, обновили текст и опубликовали его повторно.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы с мужем родились и выросли в Москве, поэтому хотели купить квартиру здесь же. Однокомнатная квартира в районе Северное Тушино, где живут родители мужа, в 2013 году стоила 6 млн рублей. У нас были свои накопления — 3,9 млн. Остальное нужно было брать в ипотеку. Мы рассматривали два варианта — взять ипотеку и сразу купить однокомнатную квартиру в Москве либо купить квартиру побольше в Подмосковье, пожить в ней, накопить еще денег, продать и перебраться в Москву.

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 ₽ в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Так выглядел наш жилой комплекс после сдачи. В ближайшем к нам районе за Мкадом строят дома высотой от двадцати пяти до сорока этажей. А у нас дома были 4⁠-⁠этажные и очень уютные
Во дворах были детские и спортивные площадки
С парковкой тоже особых проблем нет

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Первый вариант, который я рассматривала, — это продажа через трейд-ин. В том районе, где мы хотели купить квартиру, несколько застройщиков предлагали такую услугу. Мне этот вариант нравился тем, что не надо самостоятельно готовить квартиру к продаже, искать покупателей, показывать квартиру, общаться с риелтором.

Я заполнила заявку на сайте одной из компаний. Со мной связался менеджер, уточнил данные квартиры и через несколько дней предложил 3 200 000 ₽. Это было меньше, чем мы рассчитывали. Мы купили квартиру за 3 890 000 ₽ и планировали продать если не дороже, то хотя бы за эту же сумму.

На сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд⁠-⁠ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеру
На сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд⁠-⁠ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеру
На сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд⁠-⁠ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеру

Мы отказались от этого варианта и стали изучать рынок. Оказалось, что в нашем жилом комплексе квартиры не выросли в цене с момента, как мы покупали ее на этапе строительства. Возможные причины — рост курса доллара в 2014 году и строительство рядом с нашим жилым комплексом еще четырех таких же.

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885 ₽

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

По договору нам:

  1. Оштукатурили стены и потолок.
  2. Залили цементную стяжку на полу.
  3. Протянули всю электрику и собрали щит автоматики.
  4. Переделали систему водоснабжения и вывели водяной коллектор из кухни в туалет.
Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения
Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения
При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения
При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 ₽ и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание
Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание
Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой
Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

  1. Дешевый и яркий. Такие квартиры отличались яркими расцветками — цветочки на стенах, дельфины в ванной комнате, дешевые материалы. У таких вариантов было много просмотров и они висели на сайтах месяцами.
  2. Дорого под ключ. То есть квартира продается не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой. Такие варианты стоили дороже, чем остальные, и тоже висели на сайтах.
  3. Скандинавский стиль — это стены, покрашенные в белый или серый цвет, минимум украшений, лаконичные светильники и иногда мебель. Простые линии, натуральные или близкие к натуральным материалы. У таких квартир было немного просмотров, они очень быстро исчезали с сайтов объявлений.

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000 ₽

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 ₽ он обещал:

  1. Выровнять и покрасить стены и потолок.
  2. Положить напольное покрытие.
  3. Выложить плиткой стены в ванной и туалете.
  4. Установить сантехнику.

400 000 ₽ мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

В итоге на чистовую отделку у нас ушло 750 000 ₽. Кухня и другая мебель обошлись в дополнительные 120 000 ₽. Чистовой ремонт мы закончили в сентябре 2017 года.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира
Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира
Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер
Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер
Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол
Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой⁠-⁠либо предмет мебели: стол, стул, кровать
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой⁠-⁠либо предмет мебели: стол, стул, кровать
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой⁠-⁠либо предмет мебели: стол, стул, кровать

Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.

Например, в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Слова для риелторовПеревод для обычных покупателей
Два взрослых собственникаПри покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой
Долевая собственностьСделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы
Квартира без обремененияКвартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу
Легкая альтернатива подобранаВзамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Слова для риелторовПеревод для обычных покупателей
Два взрослых собственникаПри покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой
Долевая собственностьСделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы
Квартира без обремененияКвартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу
Легкая альтернатива подобранаВзамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные
Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

Размещение на «Циане» платное, но стоимость зависит от региона. Например, в Москве осенью 2020 года размещение на месяц стоит 540 ₽, в ближнем Подмосковье — 390 ₽, в дальнем Подмосковье — 180 ₽. На «Авито» можно размещать объявление бесплатно, но оно быстро уходит вниз, и количество просмотров и звонков снижается. Поэтому раз в две недели мы пользовались услугой «Поднятие». Всего на размещение на «Авито» и «Циане» мы потратили 2041 ₽.

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

  1. Что еще нужно доделать в квартире?
  2. Не протекает ли потолок и есть ли технический этаж, поскольку у нас последний этаж?
  3. Делали ли мы перепланировку?
  4. Что из мебели и техники мы оставим?
  5. Прописан кто-нибудь в квартире?
  6. Использовали ли мы маткапитал?
  7. Как быстро мы освободим квартиру?
  8. Все ли соседи поселились, знакомы ли мы с ними?
  9. Можно ли оставить на первом этаже коляску / детский велосипед, поскольку в доме нет лифта? Есть ли колясочная?
  10. Хватает ли парковочных мест?
  11. Как часто ходят маршрутки до станции?
  12. Когда достроят школу поблизости?
  13. Сколько уходит в месяц на коммуналку?

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мы подготовили текст для досок объявлений, а также разместили объявление в группе нашего жилого комплекса во «Вконтакте». В случае если это не сработает, мы планировали написать короткое объявление в группу нашего дома в «Вотсапе» и повесить баннер с объявлением о продаже на балконе. Но это не понадобилось.

Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека
Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Тогда они предложили нам обмен с доплатой: их квартиру и 2 млн рублей поменять на нашу квартиру. Квартиры как у них на «Циане» продавались за 3 200 000—3 400 000 ₽. Мы оценивали нашу квартиру в 5 200 000 ₽. Мы посчитали этот обмен равноценным и согласились.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

  1. Порядок расчетов по сделке — через банковскую ячейку или переводом между счетами. Мы выбрали банковскую ячейку, так как посчитали этот вариант более надежным.
  2. Форма договора по отчуждению квартиры. Мы выбрали с нотариальным заверением, поскольку у нас была долевая собственность и по закону нотариус был обязателен.
  3. Срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности. У нас не было каких-то специальных требований или условий, и мы выбрали вариант — по текущему законодательству. В нашем случае — 10 дней с момента, когда Росреестр примет наши документы.
  4. Оплата аренды банковской ячейки — решили, что оплачивает тот, кто кладет деньги в ячейку.
  5. Оплата за оформление договора у нотариуса. Мы договорились, что обе стороны оплачивают равноценно.
Соглашение давало нам небольшие гарантии, что ребята не передумают меняться, а мы в свою очередь не будем пытаться продать квартиру еще кому⁠-⁠нибудь. Если бы они передумали, нам в утешение остались бы 50 000 ₽ аванса
Также в соглашение мы вставили стандартную фразу, что на квартиру никто не претендует, а ее продажа не ущемляет чьи⁠-⁠либо права

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по 1/2 доли у каждого. Так получилось из-за того, что квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.

Договор мены похож на договор купли⁠-⁠продажи, за исключением того, что обе стороны выступают и как покупатель, и как продавец
Договор мены похож на договор купли⁠-⁠продажи, за исключением того, что обе стороны выступают и как покупатель, и как продавец
Договор мены похож на договор купли⁠-⁠продажи, за исключением того, что обе стороны выступают и как покупатель, и как продавец

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

  1. Паспорта.
  2. Правоустанавливающий документ на квартиру — выписку из ЕГРН.
  3. Выписку из домовой книги. В других городах ее заменяет справка по форме 9 или единый жилищный документ.
  4. Технический паспорт.
  5. Нотариальное заявление о том, что сейчас каждый из нас не в браке и на момент покупки квартиры в зарегистрированном браке не был. Если бы мы были женаты, то потребовалось согласие второго супруга на мену, также заверенное у нотариуса.

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Услуги нотариуса обошлись нам в 30 800 ₽. Их стоимость складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Для нашего договора была предусмотрена обязательная нотариальная форма, поэтому мы должны были заплатить 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽. Остальная сумма — это услуги правового и технического характера: подготовка проекта договора, изготовление копий документов, заявлений о том, что мы не в браке и т. д.

Регистрация в Росреестре. После нотариуса мы должны были обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать договор там. Для этого каждый должен был уплатить госпошлину 2000 ₽.

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 ₽ с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о регистрации на отдельном листе и сшил с договором
Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о регистрации на отдельном листе и сшил с договором
Передаточный акт составляется в простой письменной форме и его нигде не надо заверять и регистрировать. Он ставит финальную точку в сделке
Передаточный акт составляется в простой письменной форме и его нигде не надо заверять и регистрировать. Он ставит финальную точку в сделке

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

Мы должны были заплатить налог с разницы между покупкой и продажей нашей квартиры. Никто не запрещал поставить нам стоимость квартиры ниже рыночной, но налоговая проверяет кадастровую стоимость квартиры. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Кадастровая стоимость нашей квартиры на момент продажи была 3 283 415 ₽, поэтому налог нам посчитали бы так:

  • 3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 ₽

То есть мы могли указать в договоре любую стоимость выше 2 298 390 ₽. Но мы решили прописать стоимость, по которой мы ее купили, — 3 890 000 ₽. Так получалось, что при продаже у нас не возникло прибыли, а значит, и платить налог нам не нужно.

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Как мы и планировали, мы купили квартиру в Москве за 6 млн рублей. Мы вложили полученные от ребят 2 млн рублей в качестве первоначального взноса. На остаток взяли ипотеку с ежемесячным платежом 26 000 ₽.

После того как мы вложили маткапитал, ежемесячный платеж снизился до 20 000 ₽. Мы сдали однокомнатную квартиру, которую получили в результате обмена, за 22 000 ₽, и этими деньгами стали погашать ипотеку.

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Как обменять квартиру

  1. Самое сложное — найти вариант для обмена. Следует искать равную по стоимости квартиру или, если стоимости не равны, договориться о доплате.
  2. Когда оцениваете квартиру, не забудьте про кадастровую стоимость. Даже если в договоре мены указать заниженную стоимость, налоговая будет считать НДФЛ от кадастровой, умножив на коэффициент 0,7.
  3. Можно заключить договор мены самостоятельно или обратиться к нотариусу. Нотариус оформит все сам, а еще через него можно электронно зарегистрировать сделку. Однако услуги нотариуса обойдутся недешево.
  4. Лучше подписать акт передачи квартиры, чтобы удостоверить, что ни у кого нет претензий.
  5. На следующий год нужно обязательно подать декларацию в налоговую, если к моменту обмена не истек минимальный срок владения квартирой.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Что думаете об обмене квартир? Насколько это рабочий, по вашему мнению, вариант?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Герой

28.12.20, 07:37

Отредактировано

Если сразу купить однушку за 6, то первоначальный взнос - 3,9 млн, +2 млн ипотека. Ок.
Автор: купить трешку, потратить 1.1 млн на ремонт, обменять на однушку, +2 млн получить на руки, купить однушку за 6 и первый взнос 2 млн, +4 млн. ипотека.
Теперь объясните -

65

Руслан, купить сразу не так интересно, как пройти 6 кругов ада

37
Герой

29.12.20, 04:58

Отредактировано

Руслан, они немножко лохонулись. Думали же вот купят квартиру в нахабино без инфраструктуры и комфорта для жизни и продадут в тридорога😂😂 но что то пошло не так

17
Герой Т—Ж

28.12.20, 21:47

Руслан, в каждый момент времени люди принимают решения, не подозревая о том, что случится через полгода. Случится может все что угодно: банкротство, развод, и что похуже.
Автор еще нормально отделалась: не переехали в МО, узнали много нового, статью в Т-Ж написали :-)

11
0

В Подмосковье хорошо, если:
1. Не болеть
2. Не иметь детей
3. Не ездить в Москву

48

Юрий, это просто лучшее описание условий проживания в МО! Но как не абсурдно , там оказываешься , имея все три пункта

15

Юрий, с первыми двумя пунктами не очень согласен, всё-таки не универсальное утверждение. Живём в Мытищах, отличный городок, постоянно благоустраивается, 3 реки, лесопарк Пироговский и водохранилища рядом. Отличный садик (мбдоу 65), я прям поклонник нашей заведующей, отличные бытовые условия и коллектив воспитателей. Младшая туда же ходит. Старший пошел в языковую гимназию, мы очень довольны. Вынуждены были столкнуться с системой здравоохранения из-за ковид: скорые приезжают, врачи приходят, сдал 4 пцр надому, бесплатные лекарства принесли, на мед. автобусе на КТ и обратно возили. До офиса, да, 1.5 часа на общественном (электричка+МЦК)

0
0

Я только не поняла. Сначала решили, что однушка вам мало, потом подождали 4 года и такие: "ооо, однушка на четверых, зашибись!"

27

Polina, так они не себе взяли а под сдачу типа

1
0

Что-то очень сложная комбинация, либо цена завышена, либо квартира проблемная, либо мёртвый сезон на рынке.

Но упорство автора вдохновляет, везёт тому кто везёт.

21

28.12.20, 20:42

Отредактировано

Ловкий, поставлю лайк за аватарку
Автор молодец, иногда лучше выйти в 0 чем ждать у моря погоды.

1
0

5 200 000 - 419 885 = 4 780 115
4 780 115 - 750 000 = 4 030 115
Квартиру покупали за 3 900 000.
Я сталкивался с ремонтом, это требует очень много сил и времени, за выгоду в 130тр это очень сомнительно, с учетом инфляции и тд. Можно даже сказать что в минус ушли + геморрой.
В итоге согласится на обмен с доплатой того чего вам не надо. Вам трейд-ин предлагал очень выгодные условия). Сейчас классная есть компания которая занимается трейд-ин, но это для людей которые ценят скорость, удобство и нервы потраченные на горе риелторов больше денег)

В целом упорности вам не занимать, за это конечно поклон!

18
0

Совсем не поняла смысла покупать не удобную во многих моментах квартиру, потом мумукаться с ремонтом, обменом, покупкой новой, но зато, наверное, все были при деле 😸

14
0

Мдаааа... Очень все долго и геморройно. Как человек, к-рый всю жизнь живет в МО, я искренне не понимаю москвичей, покупающих квартиру в области. Сама недавно с трудом продала свою квартиру и вложилась в новостройку в Мск, ибо за столько лет я реально задолбалась ездить. Звучит все неплохо, у нас есть спутник, который за 45 минут довозит до Комсомольской, отапливается зимой и охлаждается летом. Но по факту из дома я выхожу примерно в 7 утра, чтобы приехать в офис вовремя. До электрички доезжаю на машине и оставляю у станции. Как итог, мне ее уже 3 раза притерли, а 4й раз въехали уже конкретно, пришлось менять бампер. Квартиры в области - неэффективное вложение денег. Продала свою всего на 500 тыс дороже, чем купила в 2014 году; в Мск цены растут гораздо быстрее. Не понимаю кучу своих знакомых, к-рые остаются у нас в городе и не перебираются в Мск. Это в 35 ездить каждый день еще нормалек, но в 50 это уже тяжело! А так, про школы-поликлиники тоже все правда. В общем, МО гораздо хуже столицы.

14
Герой

29.12.20, 18:28

Отредактировано

Elena, абсолютно согласна с вами. В 2013 году хотела купить квартиру в Железнодорожном. Слава богу что я догадалась попроситься у подруги на пару дней в гости приехать, пока я оформляла договор у застройщика (по рассрочке), я посмотрела на забитые электрички и отказалась от договора (не успела внести первый платёж). В итоге я все-таки в МО купила, но возле метро, в 7 минутах пешком. И то я привыкала два года (два!), что до центра Москвы мне на 25 минут дольше ехать получается, чем раньше (имею в виду до кольцевой станции метро, было минут 15-18, стало около 45) .
Подруга эта из Железки в итоге продала квартиру, замумукалась ездить и купила в Реутове.

2

Elena, я живу рядом с Раменским, из круга моего обещания (человек 50) в Москву ездят только двое, и эти двое хотят с семьями жить в Мск, остальные работают в своем или соседнем городе и не мыслят о жизне в Москве.

1

Elena, как минимум — все 140 млн в Москву не смогут переехать физически. И вообще это странная позиция — давайте все купим жилье в Москве. Теперь понятно, для кого эти человейники клепают.

1

Ekaterina, в Подмосковье живет не 140 млн, не путайте с населением РФ. Там вывод в одном из комментов был правильный, насчет детей не соглашусь, но если в Мск не ездить, можно жить и в условном Подольске. А вот если в Мск работаешь, то жить в области напряжно. Попробуйте тратить 3 часа на дорогу ежедневно и напишите мне свои впечатления через 10 лет.

1

Elena, так может вы попробуете работать не в Москве? Странные советы раздаете.

0

Ekaterina, да не, человек реальные вещи говорит. Да, сейчас многие не привязаны к офисам, но вот буквально меньше года назад таких вариантов было намного меньше) плюс в городах, которые в 10-20 км от Москвы с инфраструктурой даже хуже, чем в более дальних.

0

Internet, вы понимаете, что это плохо кончится? Такая концентратиция населения в одном городе в новостройках плохого качества. Условно: будут очереди просто на лифт (как уже есть в отдельных ЖК, по 20 мин), ЖБ несущие конструкции как решето (как мы увидели в последние ливни), обрушающиеся подъезды, потому что решили построить без арматуры, горящие квартиры, к которым пожарники не могут подъехать, нехватка соц.инфраструктуры (дет.сады, школы, поликлиники).

1
0

мне искренне жаль автора...нечего сказать - попали...
имхо, намного проще было в 2013 под любой процент взять ипотеку, делать реструктуризации и закрыть ее еще пару лет назад...ну или решиться на переезд в Нахабино, пересмотрев другие условия в жизни.
но опыт хороший! молодцы!

8

Olga, знать бы будущее заранее... Вот бы был прекрасный дивный мир!

2
0

С таким первоначальным взносом проще взять двушку в Москве сразу и не париться.
А то купили квартиру в попе мира , ещё и в новостройке, построенной в чистом поле и удивляются, что цена на квартиру не растёт и никто ее не хочет покупать.

8
0

А в целом покупка москвичами квартиры в Подмосковье тот еще вариант. У меня знакомые купили там: первое время все было прекрасно, потом выяснилось, что школы никакие, электричками зад морозить и кишки в толпах мять не понравилось, а теперь еще и на старости лет у них пенсия чуть ли не в 2 раза там ниже без московской надбавки. Сейчас они уже ничего не хвалят, а при обсуждении размеров пенсии боюсь что их хватит инсульт.

6

Марина, Подмосковье разное. Я москвичка, но раньше жила в Долгопрудном. Но сейчас там квартиры по ценам почти как в Москве. Тк мцд пустили.

2

Катерина, вот Подольск тоже возле МЦД, однако разница с Москвой лютая - снег не убирают, по дворам катается мусор, благоустройства минимум, специалистов нет - все, кто хоть как-то может двигаться и имеет мотивацию, уже давно в Москве работают, а в местных поликлиниках, больницах и школах работают те, кого в Москву не взяли на работу.

В Москве каждый сезон новая плитка и бордюры, в нищем Подмосковье даже на откровенные ямы не реагируют, тупо в Доброделе закрывают жалобы по техническим причинам, дескать не тот раздел выбрали.

Москва и Подмосковье мне напоминает Западный и Восточный Берлин времен холодной войны, только без стены. Нет ни одного преимущества Подмосковья кроме цен на недвижимость.

3
0

В первый раз вы попали на период застоя и падения на рынке.
Потом через год квартира выросла. Рынок, к сожалению, такой.

Смотрел жильё в том районе. Нахабино - это посёлок. Со всеми вытекающими: медициной, школами и т.д. Скорее-всего люди боялись этого.
Потому как соседняя Опалиха - тоже годный-ламповый райончик, но уже принадлежит городу Красногорску. Но даже в Нахабино есть такие-же малоэтажные жк, где можно дойти, а не ехать до станции.

В итоге, поселок в 10 минутах езды от электрички (которая тогда ещё не была мцд), без нормального общественного транспорта, а на электричке ещё куча остановок.
Вы правда думали, что это легко будет обменять на весьма недешёвый спальник Москвы?

4
0

В ближнем Подмосковье хату лучше брать только рядом с электричкой, иначе ждет жесть.

3
0

Статью надо было назвать "шило на мыло"
ну и вроде бы взрослые люди, должны изначально были понимать, что дело не в км, и что ну не может равносильная трешка стоит пол цены от однушку
а вообще конечно, вы мои первые "коренные москвичи" которых родители не обеспечили изначально квартирой! поздравляю))

3
0

В самой норвежской столице Осло для продажи квартиры или дома обычно нанимают стилистов (риелтор часто сразу приходит вместе со стилистом), а потому самому никакой мебели, штор, или картин- ковров- ваз и т.п. закупать, а потом кому то продавать не надо. У стилистов- дизайнеров свои склады и они сами всё завозят, но также могут потребовать от заказчика убрать его собственные вещи из квартиры (или их неподходящую для фоток и просмотров громоздкую часть). Люди часто тогда спешат и по обьявлению отдают всю обстановку прочь бесплатно за срочный самовывоз.В норвежских областях продавцы и покупатели попроще столичных, а потому готовят обычные квартиры ( не виллы и пентхаузы) сами. У меня дочь увлекается интерьерами, а потому она и стала ответственной за предпродажный стиль жилья в ословской области, когда мы там продавали квартиру несколько лет назад. Ставлю тут несколько старых фоток, как выглядела в итоге после её стараний та старая квартира перед продажей. Виды из окон значит тут очень много, а потому обязательно ставятся и они.

3
4

Natalia, о боги! Мне кажется, с такими видами я бы и бетонные стены купила 😍

2

винн., Это ещё самое скоромненькое и обычное жильё, и в ословской области оно. А в городе просто совсем упомрачительные виды ставят с террасс пентхаусов.

6
5
1
4
2
2
2
2
0

Почему то не считают в затраты коммунальные платежи, а в области за 3-Шку даже если никто не живет это порядка 7000 руб., умножьте это на кол-во месяцев когда делали ремонт и простой , набегает приличная сумма. И затраты на ремонт и мебель ? А сколько времени и нервов потрачено на реализацию даже такого решения ! Подумайте очень хорошо, куда вы переезжаете, особенно с детьми! Если нет приемлемой инфраструктуры , то дополнительные метры не спасут!

3

Карина, не соглашусь. Сама живу в 7 минутах (условно,один двор) от станции МЦД Красногорская.Шум от электричек примерно равен шуму от дороги под окнами (плюс перерыв с часа ночи до 4). Или я просто привыкла))
Толпы скапливаются у автобусной остановки,откуда разъезжаются дальше. Людей,которые идут по дворам домой значительно меньше.

2

Юлия, всего 4 часа тишины в сутки, по факту, в остальное время гул от поездов. Я так привыкла к полной тишине под окнами, что для меня это звучит как абсолютный кошмар. Я бы так не смогла.

4
0

Спасибо,Анна, за такую подробную информацию по сделкам с недвижимостью.Многое возьму на заметку для себя.

0
0
Герой

14.03.21, 13:34

Отредактировано

Очень рискованно покупать "для жизни " недострой. У меня получилось нормально реализовать схему "покупка в МО - накопление - покупка в Москве ", но в МО я покупала новостройку со сроком сдачи через несколько месяцев (и то ещё на пару месяцев застройщика опоздал), а в Москве уже через альтернативу.
Вариант обмена не рассматривала, слишком высокие требования были к московской квартире, сильно сужали круг поиска.

0
0

Хороший вариант

0

Комментарий удален пользователем

Карина, ближнее Подмосковье это такая ловушка - кажется что Москва рядом, но проще локоть укусить чем московскими плюшками пользоваться.

Если в Москву можно ездить редко, то никакого смысла жить в ЖК в чистом поле возле Москвы нет, лучше взять жилье на краю области в чистеньком наукограде вроде Дубны или Протвино.

13

Ловкий, в Дубне жить слишком дорого. В ближайшем Подмосковье подешевле будет)

1

Вот что еще мы писали по этой теме

Сообщество