Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы с мужем родились и выросли в Москве, поэтому хотели купить квартиру здесь же. Однокомнатная квартира в районе Северное Тушино, где живут родители мужа, в 2013 году стоила 6 млн рублей. У нас были свои накопления — 3,9 млн. Остальное нужно было брать в ипотеку. Мы рассматривали два варианта — взять ипотеку и сразу купить однокомнатную квартиру в Москве либо купить квартиру побольше в Подмосковье, пожить в ней, накопить еще денег, продать и перебраться в Москву.

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 Р в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, так же как и поликлиника. Возить туда ребенка было бы проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Так выглядел наш жилой комплекс после сдачи. В ближайшем к нам районе за Мкадом строят дома высотой от двадцати пяти до сорока этажей. А у нас дома были 4-этажные и очень уютныеВо дворах были детские и спортивные площадкиС парковкой тоже особых проблем нет

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Первый вариант, который я рассматривала, — это продажа через трейд-ин. В том районе, где мы хотели купить квартиру, несколько застройщиков предлагали такую услугу. Мне этот вариант нравился тем, что не надо самостоятельно готовить квартиру к продаже, искать покупателей, показывать квартиру, общаться с риелтором.

Я заполнила заявку на сайте одной из компаний. Со мной связался менеджер, уточнил данные квартиры и через несколько дней предложил 3 200 000 Р. Это было меньше, чем мы рассчитывали. Мы купили квартиру за 3 890 000 Р и планировали продать если не дороже, то хотя бы за эту же сумму.

На сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд-ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеруНа сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд-ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеруНа сайтах застройщиков встречаются калькуляторы трейд-ин. Но ни один из них не рассчитывает окончательную стоимость: все отправляют ваш запрос менеджеру

Мы отказались от этого варианта и стали изучать рынок. Оказалось, что в нашем жилом комплексе квартиры не выросли в цене с момента, как мы покупали ее на этапе строительства. Возможные причины — рост курса доллара в 2014 году и строительство рядом с нашим жилым комплексом еще четырех таких же.

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на 20—30% дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885 Р

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

По договору нам:

  1. Оштукатурили стены и потолок.
  2. Залили цементную стяжку на полу.
  3. Протянули всю электрику и собрали щит автоматики.
  4. Переделали систему водоснабжения и вывели водяной коллектор из кухни в туалет.
Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения
Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения
При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения
При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 Р и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. Из-за этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было 3—4 звонка в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по такой же цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание
Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание
Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой
Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

  1. Дешевый и яркий. Такие квартиры отличались яркими расцветками — цветочки на стенах, дельфины в ванной комнате, дешевые материалы. У таких вариантов было много просмотров и они висели на сайтах месяцами.
  2. Дорого под ключ. То есть квартира продается не только с ремонтом, но и с мебелью и техникой. Такие варианты стоили дороже, чем остальные, и тоже висели на сайтах.
  3. Скандинавский стиль — это стены, покрашенные в белый или серый цвет, минимум украшений, лаконичные светильники и иногда мебель. Простые линии, натуральные или близкие к натуральным материалы. У таких квартир было немного просмотров, они очень быстро исчезали с сайтов объявлений.

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как делали бы его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000 Р

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 Р он обещал:

  1. Выровнять и покрасить стены и потолок.
  2. Положить напольное покрытие.
  3. Выложить плиткой стены в ванной и туалете.
  4. Установить сантехнику.

400 000 Р мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

В итоге на чистовую отделку у нас ушло 750 000 Р. Кухня и другая мебель обошлись в дополнительные 120 000 Р. Чистовой ремонт мы закончили в сентябре 2017 года.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира
Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира
Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер
Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер
Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол
Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой-либо предмет мебели: стол, стул, кровать
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой-либо предмет мебели: стол, стул, кровать
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой-либо предмет мебели: стол, стул, кроватьЧтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой-либо предмет мебели: стол, стул, кровать

Текст. В тексте объявления мы написали то, что хотели бы узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, легко ли добраться до Москвы и соседних городов, есть ли поблизости магазины, детские сады и школы и возможно ли в них попасть.

Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, есть ли теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Слова для риелторовПеревод для обычных покупателей
Два взрослых собственникаПри покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой
Долевая собственностьСделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы
Квартира без обремененияКвартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу
Легкая альтернатива подобранаВзамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется
Слова для риелторов
Перевод для обычных покупателей
Два взрослых собственника
При покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой
Долевая собственность
Сделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы
Квартира без обременения
Квартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу
Легкая альтернатива подобрана
Взамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные
Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

Размещение на «Циане» платное, но стоимость зависит от региона. Например, в Москве осенью 2020 года размещение на месяц стоит 540 Р, в ближнем Подмосковье — 390 Р, в дальнем Подмосковье — 180 Р. На «Авито» можно размещать объявление бесплатно, но оно быстро уходит вниз, и количество просмотров и звонков снижается. Поэтому раз в две недели мы пользовались услугой «Поднятие». Всего на размещение на «Авито» и «Циане» мы потратили 2041 Р.

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в тот же день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

  1. Что еще нужно доделать в квартире?
  2. Не протекает ли потолок и есть ли технический этаж, поскольку у нас последний этаж?
  3. Делали ли мы перепланировку?
  4. Что из мебели и техники мы оставим?
  5. Прописан кто-нибудь в квартире?
  6. Использовали ли мы маткапитал?
  7. Как быстро мы освободим квартиру?
  8. Все ли соседи поселились, знакомы ли мы с ними?
  9. Можно ли оставить на первом этаже коляску / детский велосипед, поскольку в доме нет лифта? Есть ли колясочная?
  10. Хватает ли парковочных мест?
  11. Как часто ходят маршрутки до станции?
  12. Когда достроят школу поблизости?
  13. Сколько уходит в месяц на коммуналку?

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. Кто-то снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мы подготовили текст для досок объявлений, а также разместили объявление в группе нашего жилого комплекса во «Вконтакте». В случае если это не сработает, мы планировали написать короткое объявление в группу нашего дома в «Вотсапе» и повесить баннер с объявлением о продаже на балконе. Но это не понадобилось.

Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека
Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в этом же жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Тогда они предложили нам обмен с доплатой: их квартиру и 2 млн рублей поменять на нашу квартиру. Квартиры как у них на «Циане» продавались за 3 200 000—3 400 000 Р. Мы оценивали нашу квартиру в 5 200 000 Р. Мы посчитали этот обмен равноценным и согласились.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

  1. Порядок расчетов по сделке — через банковскую ячейку или переводом между счетами. Мы выбрали банковскую ячейку, так как посчитали этот вариант более надежным.
  2. Форма договора по отчуждению квартиры. Мы выбрали с нотариальным заверением, поскольку у нас была долевая собственность и по закону нотариус был обязателен.
  3. Срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности. У нас не было каких-то специальных требований или условий, и мы выбрали вариант — по текущему законодательству. В нашем случае — 10 дней с момента, когда Росреестр примет наши документы.
  4. Оплата аренды банковской ячейки — решили, что оплачивает тот, кто кладет деньги в ячейку.
  5. Оплата за оформление договора у нотариуса. Мы договорились, что обе стороны оплачивают равноценно.
Соглашение давало нам&nbsp;небольшие гарантии, что&nbsp;ребята не&nbsp;передумают меняться, а&nbsp;мы&nbsp;в&nbsp;свою очередь не&nbsp;будем пытаться продать квартиру еще кому-нибудь. Если&nbsp;бы они&nbsp;передумали, нам&nbsp;в&nbsp;утешение остались&nbsp;бы 50&nbsp;000&nbsp;<span class=ruble>Р</span>&nbsp;авансаТакже в&nbsp;соглашение мы&nbsp;вставили стандартную фразу, что&nbsp;на&nbsp;квартиру никто не&nbsp;претендует, а&nbsp;ее&nbsp;продажа не&nbsp;ущемляет чьи-либо права

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть если бы мы менялись сейчас, то могли бы сделать все без нотариуса.

Договор мены похож на&nbsp;договор купли-продажи, за&nbsp;исключением того, что&nbsp;обе&nbsp;стороны выступают и&nbsp;как&nbsp;покупатель, и&nbsp;как&nbsp;продавецДоговор мены похож на&nbsp;договор купли-продажи, за&nbsp;исключением того, что&nbsp;обе&nbsp;стороны выступают и&nbsp;как&nbsp;покупатель, и&nbsp;как&nbsp;продавецДоговор мены похож на&nbsp;договор купли-продажи, за&nbsp;исключением того, что&nbsp;обе&nbsp;стороны выступают и&nbsp;как&nbsp;покупатель, и&nbsp;как&nbsp;продавец

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

  1. Паспорта.
  2. Правоустанавливающий документ на квартиру — выписку из ЕГРН.
  3. Выписку из домовой книги. В других городах ее заменяет справка по форме 9 или единый жилищный документ.
  4. Технический паспорт.
  5. Нотариальное заявление о том, что сейчас каждый из нас не в браке и на момент покупки квартиры в зарегистрированном браке не был. Если бы мы были женаты, то потребовалось согласие второго супруга на мену, также заверенное у нотариуса.

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Услуги нотариуса обошлись нам в 30 800 Р. Их стоимость складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Для нашего договора была предусмотрена обязательная нотариальная форма, поэтому мы должны были заплатить 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 Р. Остальная сумма — это услуги правового и технического характера: подготовка проекта договора, изготовление копий документов, заявлений о том, что мы не в браке и т. д.

Регистрация в Росреестре. После нотариуса мы должны были обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать договор там. Для этого каждый должен был уплатить госпошлину 2000 Р.

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 Р с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В этот же день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. Мы же в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о&nbsp;регистрации на&nbsp;отдельном листе и&nbsp;сшил с&nbsp;договором
Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о регистрации на отдельном листе и сшил с договором
Передаточный акт составляется в&nbsp;простой письменной форме и&nbsp;его&nbsp;нигде не&nbsp;надо заверять и&nbsp;регистрировать. Он&nbsp;ставит финальную точку в&nbsp;сделке
Передаточный акт составляется в простой письменной форме и его нигде не надо заверять и регистрировать. Он ставит финальную точку в сделке

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют такие же правила, как при купле-продаже. Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который позволил бы нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

Мы должны были заплатить налог с разницы между покупкой и продажей нашей квартиры. Никто не запрещал поставить нам стоимость квартиры ниже рыночной, но налоговая проверяет кадастровую стоимость квартиры. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Кадастровая стоимость нашей квартиры на момент продажи была 3 283 415 Р, поэтому налог нам посчитали бы так:

3 283 415 × 0,7 = 2 298 390,5 Р

То есть мы могли указать в договоре любую стоимость выше 2 298 390 Р. Но мы решили прописать стоимость, по которой мы ее купили, — 3 890 000 Р. Так получалось, что при продаже у нас не возникло прибыли, а значит, и платить налог нам не нужно.

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Как мы и планировали, мы купили квартиру в Москве за 6 млн рублей. Мы вложили полученные от ребят 2 млн рублей в качестве первоначального взноса. На остаток взяли ипотеку с ежемесячным платежом 26 000 Р.

После того как мы вложили маткапитал, ежемесячный платеж снизился до 20 000 Р. Мы сдали однокомнатную квартиру, которую получили в результате обмена, за 22 000 Р, и этими деньгами стали погашать ипотеку.

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Как обменять квартиру

  1. Самое сложное — найти вариант для обмена. Следует искать равную по стоимости квартиру или, если стоимости не равны, договориться о доплате.
  2. Когда оцениваете квартиру, не забудьте про кадастровую стоимость. Даже если в договоре мены указать заниженную стоимость, налоговая будет считать НДФЛ от кадастровой, умножив на коэффициент 0,7.
  3. Можно заключить договор мены самостоятельно или обратиться к нотариусу. Нотариус оформит все сам, а еще через него можно электронно зарегистрировать сделку. Однако услуги нотариуса обойдутся недешево.
  4. Лучше подписать акт передачи квартиры, чтобы удостоверить, что ни у кого нет претензий.
  5. На следующий год нужно обязательно подать декларацию в налоговую, если к моменту обмена не истек минимальный срок владения квартирой.