За полтора года мы так и не смогли продать нашу двухкомнатную квартиру в Подмосковье.

В 2020 году моя семья — мама, я и брат — решили переехать в Калужскую область. Для этого нужно было продать нашу квартиру в поселке Архангельский в 80 км от Москвы. В поселке нет перспектив, мало работы, поэтому многие мечтают уехать.

Тем не менее я считала, что квартиру мы продадим без проблем: в 2020 году в стране действовали низкие ипотечные ставки, а спрос на жилье в пригородах за время пандемии вырос. Чтобы не упустить момент, я поспешила взять ипотеку на студию в новостройке, не дождавшись продажи старой квартиры. И это усугубило ситуацию.

В статье расскажу о трудностях самостоятельной продажи недвижимости в поселке, о проблемах с риелторами и ипотекой.

Улица Комарова. Окна нашей квартиры выходят на эту детскую площадку. Источник: «Яндекс-панорамы»
Улица Комарова. Окна нашей квартиры выходят на эту детскую площадку. Источник: «Яндекс-панорамы»

Почему мы решили уехать

Архангельский — поселок с историей. В советское время здесь располагался богатый совхоз, обширные сельскохозяйственные угодья, фермы и центры досуга. Но с тех пор все пришло в упадок. По данным переписи населения, сейчас здесь проживает 1210 человек. Есть четыре магазина, парикмахерская, дом культуры, почта, местная амбулатория, церковь, детский сад. Школа находится в восьми километрах от поселка в деревне Назарьево, и детей туда возит школьный автобус.

Центр округа — город Наро-Фоминск, с которым хорошо развито транспортное сообщение: маршрутки и автобусы ходят каждый час. Сам поселок довольно ухожен: в последние годы администрация выделила средства на его благоустройство — уложили новый асфальт, сделали футбольное поле, установили уличные тренажеры и новую детскую площадку.

Почти все здания в Архангельском построены еще в советское время. В центре поселка стоят панельные пятиэтажки и кирпичные хрущевки, а вокруг — частный сектор.

Найти работу здесь сложно. В поселке есть небольшие сельскохозяйственные предприятия, но там зарплаты менее 21 000 Р и тяжелая физическая работа. Для трудоустройства остаются магазины и сфера услуг, но вакансий мало, поэтому многие жители работают в ближайших городах. А молодые люди уезжают покорять столицу — и возвращаются немногие.

В Архангельском мы прожили 29 лет, хотя местными жителями себя не считаем: родители переехали сюда во времена перестройки из Киргизии, когда там начались гонения на русских. На тот момент в поселок уже переехал наш дедушка и работал главным агрономом.

Жилье здесь давали только работникам совхоза. Чтобы получить квартиру, папа устроился водителем сельхозтехники. Мама стала учителем в школе, а бабушка — директором в детском саду. Переезд стал семейной трагедией: красивый город Бишкек пришлось поменять на совхоз, где толком не было дорог и инфраструктуры.

Наше с братом детство прошло здесь. После окончания школы в 2007 году мы уехали получать образование в Калужскую область. Затем я вышла замуж и жила у мужа — в Обнинске. Брат также переехал в этот город. Как итог, к 2020 году мама осталась в Архангельском одна — нам же хотелось, чтобы вся семья снова жила рядом.

Мы не думали о продаже квартиры в Архангельском, пока не случилась пандемия. Тогда всех перевели на удаленку и срезали зарплаты. Мамину педагогическую ставку сократили, и она осталась без работы. В поселке с перебоями работали аптека и магазины. Из-за ограничений в Подмосковье мне было сложно выписать пропуск, чтобы привезти маме нужные вещи. Я за нее сильно переживала.

Тогда мы и приняли решение жить рядом: перевезти маму в Обнинск, а старую квартиру в Архангельском продать.

Архангельский расположен в живописном месте. Вокруг поселка простираются поля, а ближайший лес находится в пяти километрах
Архангельский расположен в живописном месте. Вокруг поселка простираются поля, а ближайший лес находится в пяти километрах

Какую квартиру мы продавали

Наша квартира расположена на втором этаже кирпичного двухэтажного дома, который возвели в 1976 году. Семья получила ее по распределению: отец и дедушка работали в совхозе.

В 2000-е квартиру приватизировали, и она перешла в нашу собственность. Это полноценная двухкомнатная квартира площадью 48 м² с раздельным санузлом и кухней.

В одной комнате жила мама, в другой — я с братом. Детскую комнату мы разделяли на две половины шкафом — так у каждого из нас было свое пространство. Позже я вышла замуж и переехала к мужу, а брату досталась целая комната.

В отличие от частного сектора, у многоквартирных домов в поселке есть преимущество: центральное газо- и водоснабжение и отопление.

Когда мы с братом были маленькие, горячую воду часто отключали из-за профилактических работ, поэтому родители дополнительно установили бойлер на 80 литров. Его включали по вечерам, и воды хватало всем помыться. У наших же соседей не было бойлера — они ходили в общую баню или грели воду в кастрюлях.

Сейчас технические работы водоканала регламентированы лучше: в поселке отключают воду летом и не более чем на пять-семь дней. Теперь бойлер — не обязательный атрибут, но он прилагался к квартире.

Ремонт мы делали около пяти лет назад: установили двухкамерные стеклопакеты, поменяли сантехнические трубы, двери, обои. До ремонта в квартире были деревянные окна, но они рассохлись и требовали сезонного утепления.

У нас теплая квартира, не торцевая. Стены из добротного кирпича, который не нагревается летом. Фасад дома выходит на запад, а в этом направлении ветра в поселке почти не бывает. В квартире установлены чугунные батареи, очень горячие зимой.

Квартиру мы продавали со встроенной кухней с газовой плитой. Она выглядит эстетично и добавляет стоимость квартире. Кухня была сделана на заказ под размеры помещения, и перевозить ее не было смысла. Соседи тихие и доброжелательные, преимущественно семейные пары с детьми.

Минус квартиры — нет балкона, но так во всем доме, и поэтому весь двор сушит вещи на улице на веревках.

На кухне площадью 4,5 м² осталась встроенная мебель
На кухне площадью 4,5 м² осталась встроенная мебель
Ванная и туалет раздельные, стиральную машинку мы забрали
Ванная и туалет раздельные, стиральную машинку мы забрали
На кухне площадью 4,5 м² осталась встроенная мебель
На кухне площадью 4,5 м² осталась встроенная мебель
Ванная и туалет раздельные, стиральную машинку мы забрали
Ванная и туалет раздельные, стиральную машинку мы забрали
Спальня площадью 17 м². Кровать — единственная мебель, оставшаяся в этой комнате
Спальня площадью 17 м². Кровать — единственная мебель, оставшаяся в этой комнате
Гостиная, окна которой выходят на детскую площадку. Большие чугунные батареи в квартире хорошо греют зимой
Гостиная, окна которой выходят на детскую площадку. Большие чугунные батареи в квартире хорошо греют зимой
Схема планировки нашей квартиры. Высота потолков — 2,75 м
Схема планировки нашей квартиры. Высота потолков — 2,75 м

Денег с продажи квартиры — порядка 2,3 млн рублей — должно было хватить на покупку новой квартиры-студии для брата в Обнинске. Мама же могла переехать в свою однокомнатную квартиру в Обнинске, которая уже была у нашей семьи.

Но продажа квартиры в Архангельском затянулась. Цены на недвижимость повсеместно росли, и мы поспешили взять ипотеку. В январе 2021 года мы приобрели студию в новостройке в Обнинске за 2,45 млн рублей, из которых 1,9 млн рублей взяли в кредит.

Брат недавно сменил место работы, и кредит ему не одобрили. Поэтому мы с мужем оформили ипотеку на себя. После продажи квартиры в Архангельском мы планировали погасить ипотеку и переоформить студию на брата.

Изначально мы рассматривали варианты покупки и на вторичном рынке, но эта новостройка нас очаровала своим благоустройством. Комплекс был ухоженный, с огороженной территорией, детскими и спортивными площадками. При этом цена была всего на 300 000 Р дороже вторички.

Мы купили небольшую студию площадью 29 м² на 12 этаже. В стоимость входила только черновая отделка. Чтобы развести по квартире электрику и сантехнические трубы, мы наняли бригаду от застройщика. Чистовой ремонт делали сами: поклеили обои, побелили потолок, затем брат и муж положили плитку и ламинат.

Всего на ремонт у нас ушло 200 000 Р.

Новостройка, в которой мы купили студию. Красивый зеленый двор с новыми детскими площадками
Новостройка, в которой мы купили студию. Красивый зеленый двор с новыми детскими площадками

Как мы пытались продать квартиру самостоятельно

Нам хотелось сэкономить на риелторах. Стандартная ставка риелторов в нашем регионе — 3% от суммы сделки, но не менее 150 000 Р. И мы стали продавать самостоятельно. Выяснили, что в июле 2020 года двухкомнатная квартира в поселке в среднем стоила 2,65 млн рублей, однокомнатная — 1,8 млн рублей. И это при средней зарплате в поселке 25 000 Р.

Для местных жителей купить квартиру без ипотеки практически невозможно. Для кредита необходим первоначальный взнос — от 270 000 Р или сертификат на материнский капитал.

Мы сделали ставку на местных жителей и не ошиблись. Конечно, нам звонили по объявлению и московские пенсионеры, которые хотели уехать из столицы, но на просмотры они не приезжали.

Мы сразу предположили, что недвижимость будет интересна молодым семьям с детьми: квартира в тихом доме, в хорошем состоянии, из окон видна детская площадка и всего пять минут до детского сада.

Чтобы получить наибольший рекламный охват, я разместила объявления на популярных площадках: «Авито», «Циане», «Домклике» и «Яндекс-недвижимости». Расскажу о каждой.

«Циан». Если размещать тут объявления самостоятельно, можно получить преимущество — значки «От собственника» и «Проверено Росреестром».

Это устроено так: нужно указать кадастровый номер и ФИО владельца, когда подаешь объявление. Эти данные конфиденциальны и не отображаются в объявлении, а используются сервисом, чтобы проверить объект недвижимости по базе Росреестра. Если проверка успешна, объявлению присваивается соответствующая пометка — такое объявление вызывает больше доверия у потенциальных покупателей. Услугу проверки в Росреестре «Циан» предоставляет бесплатно.

В «Циане» объявление можно разместить на семь дней и подключить автоматическое продление срока размещения. Можно получить бесплатную защиту номера от спама и доступ к статистике размещения.

Стоимость публикации объявлений зависит от нескольких параметров:

  1. Региона.
  2. Типа недвижимости — жилая или коммерческая, квартира или дом.
  3. Способа реализации — продажа или аренда.
  4. Типа размещения — платное с продвижением, без продвижения или бесплатное.
Расчет рыночной стоимости квартиры «Циан» делает сам, когда размещаешь объявление. На практике оказалось, что реальная цена ниже на 200 000 <span class=ruble>Р</span>. Связано это с тем, что в интернете часто выставляют объявления по завышенной цене, чтобы в случае торга чуть сбросить цену. Источник: «Циан»
Расчет рыночной стоимости квартиры «Циан» делает сам, когда размещаешь объявление. На практике оказалось, что реальная цена ниже на 200 000 Р. Связано это с тем, что в интернете часто выставляют объявления по завышенной цене, чтобы в случае торга чуть сбросить цену. Источник: «Циан»

Как и у многих сервисов, объявления ранжируются по типу размещения. Бесплатные объявления отображаются внизу списка выдачи, а выше — платные, премиум и те, что подняли в топ.

Топ-размещение не только позволяет разместить объявление выше платных, но и отображает увеличенную карточку и фотографию объекта. Этой услугой часто пользуются риелторы, так как к объявлению можно загрузить логотип, название компании и ФИО агента.

Существуют дополнительные услуги по продвижению: выделение цветом и аукцион. Аукцион означает, что объявление поднимается в результатах поиска пропорционально заданной ставке — определенной сумме, которую берут дополнительно к стоимости платного размещения.

Например, Василий купил премиум-размещение и указал ставку аукциона 30 Р. Николай сделал то же самое, но со ставкой 20 Р. Благодаря ставкам «Циан» поднимет их объявления в блоке «Премиум» выше, чем объявления клиентов с нулевой ставкой. При этом Василий займет верхнее место, так как его ставка самая высокая.

Принцип ранжирования объявлений в результатах выдачи на «Циане». Источник: «Циан»
Принцип ранжирования объявлений в результатах выдачи на «Циане». Источник: «Циан»

Расположение нашей квартиры «Циан» определил как дальнее Подмосковье и установил следующие расценки:

  1. Платное объявление на 30 дней — 220 Р.
  2. Премиум-объявление — 45 Р в сутки. Оно отображается выше, чем платное, и имеет дополнительно логотип с телефоном в быстром просмотре объявления.
  3. Топ — 80 Р в сутки. Самое большое объявление с тремя фотографиями, логотипом и телефоном.
  4. Выделение цветом — 25 Р в сутки.

В нашем поселке на момент размещения через «Циан» продавалось шесть квартир, поэтому тратиться на платные услуги не хотелось. Но за две недели на объявление так никто и не откликнулся, и было очень мало просмотров. Поэтому я купила платное размещение и выделение цветом на семь дней. В результате получила дополнительные просмотры, но не звонки. К тому же объявление размещалось рядом с баннерами, его было сложно заметить.

Я продолжила размещать объявление бесплатно. Такие объявления держатся в топе не больше суток или до того, как появятся новые объявления пользователей. Поэтому приходилось ежедневно менять текст и обновлять дату публикации.

За все время на «Циане» я получила 163 просмотра, четыре человека добавили объявление в избранное, но мне в итоге так никто и не позвонил.

Варианты платных размещений на «Циане». В продвижении объявлений я использовала опции «Платное» и «Выделение цветом». Источник: «Циан»
Варианты платных размещений на «Циане». В продвижении объявлений я использовала опции «Платное» и «Выделение цветом». Источник: «Циан»

«Авито». На «Авито» в категории недвижимости можно разместить бесплатно одно объявление на срок 30 дней. Дополнительно оно также публикуется на сайте-партнере «Авито» в сфере недвижимости «Домофонд».

Перед публикацией объявление проходит модерацию в течение нескольких часов. Площадка рекомендует добавлять несколько фотографий и поставить галочку о готовности к онлайн-показу. Онлайн-показ позволяет провести экскурсию по видеосвязи потенциальному покупателю.

Бесплатно можно подключить услугу подмены номера, тогда телефонный номер будет защищен от мошенников.

В «Авито» предусмотрено несколько платных вариантов размещения:

  1. «Больше просмотров» — услуга позволяет чаще показывать объявление на первых местах в результатах поиска, а также в разделе рекомендаций. Можно выбрать количество размещений и время поднятий. Например, в пять раз больше просмотров в день можно получить за 449 Р, а в десять раз — за 789 Р.
  2. XL-объявление. Делает карточку больше за счет увеличенной фотографии. В таком формате появляется возможность посмотреть телефон и связаться с продавцом, не заходя в саму карточку объявления. Стоимость услуги — 339 Р за семь дней.
  3. Выделение цветом — позволяет сделать объявление более заметным за счет цветной подложки. Не влияет на ранжирование в выдаче, действует семь дней. Средняя стоимость в разделе недвижимости — 339 Р.
  4. Премиум на «Домофонде». При подключении услуги объявление показывается в первых строчках поиска на сайте «Домофонд». Цена услуги: 479 Р за семь дней.

За два дня перед окончанием платного размещения сервис предлагает продлить пакет со скидкой от 30 до 60%.

Я из платных услуг на «Авито» попробовала XL-объявление и увеличение просмотров в два раза. Еще сделала несколько дополнительных платных объявлений по 329 Р каждое.

Но даже бесплатное размещение на «Авито» дало неплохие результаты: 256 просмотров, 10 звонков и два показа. А с учетом платных размещений за 10 месяцев я получила 1883 просмотра, 100 добавлений в избранное и свыше 30 звонков.

Тарифы платных размещений «Авито». В продвижении объявлений я использовала XL-объявления
Тарифы платных размещений «Авито». В продвижении объявлений я использовала XL-объявления

«Домклик». Это сравнительно молодая площадка недвижимости от Сбербанка. Ее основное преимущество — скидка 0,3% к ипотечной ставке для покупателя, если он подаст заявление на ипотеку через сервис. Объявление можно разместить сроком на 90 дней, затем его придется публиковать заново.

Здесь я сначала размещала бесплатные объявления, но в лучшем случае получала 12 просмотров в месяц и ни одного звонка. Однажды я разместила объявление по тарифу «Премиум», увеличив охват и количество просмотров до 25. Но звонков по-прежнему не было. Платный тариф действовал всего семь дней, а затем статистика снова стала околонулевой.

С ноября 2021 года тарифная линейка в «Домклике» обновилась: срок платного размещения для регионов стал 14 дней. Еще появился новый тариф, который поднимает объявления выше бесплатных и потенциально может дать в два раза больше звонков.

Мой опыт использования площадки показал, что у нее недостаточный охват для поиска покупателя. Скорее, приложение подходит для продвижения ипотечных кредитов и автоматизации сделок с недвижимостью.

Тарифы «Домклика» до ноября 2021&nbsp;года. Если у вас есть бонусы «Спасибо», их можно использовать в счет оплаты размещения. Источник: «Домклик»
Тарифы «Домклика» до ноября 2021 года. Если у вас есть бонусы «Спасибо», их можно использовать в счет оплаты размещения. Источник: «Домклик»

«Яндекс-недвижимость». Бесплатное объявление можно разместить здесь на 120 дней. Но отдача от размещения объявления здесь оказалась как в «Домклике»: мало просмотров, а те звонки, что я получила, были ошибочными. Звонили люди, которые желали купить квартиру в одноименном населенном пункте другого региона.

Я разместила объявление два раза и перестала.

Пакеты размещения на портале «Яндекс-недвижимость». Площадка приносила мало звонков, поэтому я использовала разовые поднятия объявления. Источник: «Яндекс-недвижимость»
Пакеты размещения на портале «Яндекс-недвижимость». Площадка приносила мало звонков, поэтому я использовала разовые поднятия объявления. Источник: «Яндекс-недвижимость»

Общий бюджет на продвижение я изначально закладывала небольшой — 10 000 Р. Поэтому в дальнейшем я отказалась от использования инструментов, которые не давали результата.

Я понимала, что в Архангельском не все пользуются интернетом, поэтому в часы прогулок мы с мамой расклеивали еще и бумажные объявления. Это дало дополнительные три просмотра квартиры к тем шести, которые мы получили через интернет.

Сравнительная таблица тарифов при подаче объявлений на разных площадках

Название тарифа Стоимость Срок размещения
«Циан» Платное 220 Р 30 дней
Премиум 45 Р 1 день
Топ 88 Р 1 день
Выделение цветом 80 Р 1 день
Простое Р 7 дней
«Авито» Больше просмотров в 10 раз 789 Р
2699 Р
1 день
7 дней
Больше просмотров в 5 раз 449 Р
1579 Р
1 день
7 дней
Больше просмотров в 2 раза 229 Р
789 Р
1 день
7 дней
XL-объявление 339 Р 7 дней
Выделение цветом 339 Р 7 дней
Премиум на «Домофонде» 479 Р 7 дней
Обычное Р 30 дней
«Домклик» Топ 850 Р 7 дней
Премиум 373 Р 7 дней
Обычное Р 90 дней
«Яндекс-недвижимость» Премиум — больше просмотров в 5 раз 1049 Р 7 дней
Продвижение — больше звонков в 2 раза 349 Р 7 дней
Поднятие — больше звонков в 3 раза 97 Р 7 дней
Обычное Р 120 дней
«Циан»
Платное
Стоимость
220 Р
Срок размещения
30 дней
Премиум
Стоимость
45 Р
Срок размещения
1 день
Топ
Стоимость
88 Р
Срок размещения
1 день
Выделение цветом
Стоимость
80 Р
Срок размещения
1 день
Простое
Стоимость
Р
Срок размещения
7 дней
«Авито»
Больше просмотров в 10 раз
Стоимость
789 Р
2699 Р
Срок размещения
1 день
7 дней
Больше просмотров в 5 раз
Стоимость
449 Р
1579 Р
Срок размещения
1 день
7 дней
Больше просмотров в 2 раза
Стоимость
229 Р
789 Р
Срок размещения
1 день
7 дней
XL-объявление
Стоимость
339 Р
Срок размещения
7 дней
Выделение цветом
Стоимость
339 Р
Срок размещения
7 дней
Премиум на «Домофонде»
Стоимость
479 Р
Срок размещения
7 дней
Обычное
Стоимость
Р
Срок размещения
30 дней
«Домклик»
Топ
Стоимость
850 Р
Срок размещения
7 дней
Премиум
Стоимость
373 Р
Срок размещения
7 дней
Обычное
Стоимость
Р
Срок размещения
90 дней
«Яндекс-недвижимость»
Премиум — больше просмотров в 5 раз
Стоимость
1049 Р
Срок размещения
7 дней
Продвижение — больше звонков в 2 раза
Стоимость
349 Р
Срок размещения
7 дней
Поднятие — больше звонков в 3 раза
Стоимость
97 Р
Срок размещения
7 дней
Обычное
Стоимость
Р
Срок размещения
120 дней

Первые покупатели

На просмотр квартиры приходили в основном местные жители. Мы выставили квартиру по цене ниже рынка — за 2,4 млн рублей, поскольку хотелось быстрее продать.

Но с момента размещения первых объявлений в июле 2020 года до первых реальных покупателей прошло три месяца. Это были жители поселка, которые хотели купить квартиру, съехав с арендной. Они пришли по объявлению с «Авито».

Мы этих людей знали и поэтому решили действовать по обоюдному согласию, без предварительного договора и залога. Своих денег у покупателей не было, они собирались покупать квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала.

Первым же делом они сбили цену на 100 000 Р — мы были готовы немного уступить. Но в итоге сделка затянулась на три месяца из-за процесса одобрения ипотеки банком. Причем три разных банка им сначала отказали, согласился только четвертый.

На половине площадок в интернете к этому времени я уже сняла объявления, хотя звонки еще поступали. Появился даже потенциальный покупатель, готовый перекупить квартиру за наличные. Но пришлось отказать, мы ведь уже пообещали знакомым.

Тем не менее мы были рады, что продажа вот-вот произойдет, и уже паковали чемоданы. Ощущая скорое получение денег, мы поспешили оформить ипотеку на студию в Обнинске.

В январе 2021 года началось оформление продажи квартиры. Ипотечный банк покупателей запросил у нас пакет документов. Он включал:

  1. Паспорта.
  2. СНИЛС.
  3. Свидетельство о браке собственников.
  4. Выписку из ЕГРН.
  5. Свидетельство о праве собственности.
  6. Техпаспорт БТИ.
  7. Справку об отсутствии задолженности по ЖКУ.

В общей сложности на оформление документов мы, как собственники, потратили 13 100 Р, из них 8000 Р — на оценку квартиры. Она нужна банку, чтобы определить сумму и процент ипотеки. И если заемщик вдруг окажется неплатежеспособен, банк сможет закрыть долг клиента, продав квартиру.

Техпаспорт БТИ нам обошелся в 3500 Р. Выписки из ЕГРН в МФЦ пришлось делать два раза, так как к моменту окончания проверки документов банком прошло больше месяца и банк потребовал обновить выписку. На это ушло 1600 Р.

Справки в МосОблЕИРЦ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам мы получили бесплатно.

На сбор документов мы с мамой потратили около двух недель. Все документы передали в «Газпромбанк», 14 дней ждали проверки.

Затем банк потребовал дополнительные документы:

  1. Выписку из домовой книги, чтобы подтвердить, что жильцы из квартиры выписались.
  2. Проект договора купли-продажи квартиры с реквизитами сторон. Его помог мне оставить знакомый юрист бесплатно.
  3. Заявления от обоих продавцов, то есть от меня и брата, о том, что на момент приобретения квартиры они в браке не состояли.
  4. Расписку о получении залога в размере первоначального взноса банку. Это при том, что мы никаких денег еще не получили.
  5. Расписку от моего мужа, что он не претендует на собственность жены.

Все документы, кроме расписок, мы предоставили в банк. Затем началась новая волна запросов: снова потребовались выписки из ЕГРН, справки и письменные заявления о праве собственности.

Я пыталась выяснить у представителей банка, почему вместо обещанного месяца сделка затянулась на два с половиной, но менеджер банка не шел с нами на прямой диалог под предлогом того, что мы не клиенты банка. Даже сумму одобренной ипотеки они держали в тайне, как и то, как именно покупатели будут использовать материнский капитал. Диалог не шел, а покупатели делали вид, что ничего не понимают. Моему возмущению не было предела.

Наконец в марте 2021 года нам назначили время сделки и раскрыли ее детали.

Сумма одобренного кредита составила 2,1 млн рублей, в то время как с покупателями мы договаривались на 2,3 млн рублей. Добавить разницу они были не готовы. Материнский капитал в размере 453 026 Р они планировали использовать для погашения кредита.

Далее банк, несмотря на недостающие 200 000 Р, предложил нам оформить нотариальную сделку за 28 700 Р, передав право собственности покупателю. Банк хотел обезопасить себя, ведь нотариальную сделку сложно оспорить в суде.

Таким образом, квартира попадала в залог банку с момента выдачи ипотечного кредита. А мы были обязаны передать права на квартиру без задатка, да еще и одобренная сумма кредита была меньше той, о которой мы договорились.

И банк, и покупатели стали давить на нас. Банк хотел успеть выдать кредит, а покупатели были уверены, что после трех месяцев ожидания мы легко уступим недостающие 200 000 Р.

В итоге нам пришлось отказаться от сделки. Ситуация вымотала меня эмоционально, мы потеряли три месяца, собрали кучу справок и неоднократно съездили в банк, а нас все это время держали за дураков. Вся схема продажи выглядела подозрительно, а одобренную сумму ипотеки мы узнали лишь за пять минут до того, как покупатели собирались подписать кредитный договор.

Таким образом, сделка сорвалась. Покупатели на нас обиделись. Им заново пришлось подавать документы на ипотеку, и в течение месяца они купили однушку в поселке за 1,8 млн рублей.

Как мы пытались продать квартиру через риелторов

В середине марта 2021 года мы оказались в непростой ситуации. Мы потеряли три месяца и понесли ненужные расходы. И самое обидное, в течение этого времени нам звонили люди, которые готовы были взять квартиру за наличку, — и я им отказала.

Мама и брат были недовольны, что мы потеряли время. Тогда мы решили доверить продажу профессионалам — риелторам. Я взялась искать агентства, читать отзывы и узнавать о процессе работы. Неравнодушные соседи делились с мамой телефонами проверенных агентов.

Я изучала отзывы в интернете, в частности статистику портала «Домклик», где отображается количество проведенных ипотечных сделок за месяц. Чем выше место в рейтинге, тем больше сделок закрывает агентство.

Первые строки занимают федеральные компании. Как оказалось, они не были заинтересованы в продаже квартиры в поселке, а до многих попросту невозможно было дозвониться. Пришлось искать риелтора в ближайшем крупном городе — Наро-Фоминске. Риелторские компании в среднем работали по ставке 150 000 Р. Но отдельные агенты предлагали сделать работу в частном порядке за 80 000—100 000 Р.

Риелтор № 1. Мы выбрали местное агентство, главным риелтором которого был внук нашей соседки. Он красиво улыбался и уверял, что квартиру можно продать за три месяца.

В отличие от других агентств, он не брал деньги за продвижение объявлений — 3000—5000 Р. Риелтор убеждал нас в своей компетентности, рассказывал про единую базу риелторов, секретные чаты, благодаря которым квартира продастся быстро. Агентская комиссия была включена в стоимость квартиры. Договор мы так и не подписали, решили дождаться первого покупателя.

Все свои объявления о продаже я сняла. Внук соседки опубликовал свои от имени агентства. Квартира теперь стоила 2,6 млн рублей — на 200 000 Р выше, чем мы продавали до этого. Риелтор просто добавил к стоимости квартиры свою комиссию и оставил пространство для торга.

На рекламную кампанию мы выделили 14 дней. В течение этого времени риелтор трубку не брал, лишь присылал короткие голосовые сообщения в «Вотсап» о том, что звонков не было.

Начинался апрель 2021 года, ничего не происходило. Однажды риелтор обмолвился, что квартира в Архангельском никому не нужна и что он больше зарабатывает на продаже земельных участков. А нам, чтобы продать квартиру, нужно кардинально снижать цену. На снижение цены ниже 2,4 млн рублей я не была готова, поэтому мы с внуком соседки распрощались.

Еще один месяц был потерян.

Риелтор № 2. Мы нашли другого риелтора, с которой до этого консультировались. Девушка уже знала нашу проблему и уверяла, что у нее есть покупатель. И что нам нужно срочно отправить ей фото квартиры и заключить с ней договор.

Я отправила фотографии квартиры, на этом риелтор пропала. Предполагаю, что никакого покупателя у нее не было, а фотографии она запросила, чтобы отчитаться перед начальством, что у нее есть клиент.

Риелтор № 3. В интернете я нашла женщину, которая владеет агентством. Она подробно описала процесс продажи, отправила нам почтой рекомендации по подготовке квартиры к просмотру и провела онлайн-аудит рынка недвижимости в поселке.

Затем вопрос уперся в договор: женщина попросила отправить ей по электронной почте выписки из ЕГРН, скан подписанного договора, а также перевести 5000 Р на карту в качестве рекламного бюджета. При этом она не готова была встречаться с нами лично. По ее словам, ей не нужно было смотреть квартиру — она все узнала в интернете.

Мне не хотелось лишний раз рисковать, поэтому я не стала отправлять документы, а предложила женщине увидеться. В ответ от нее посыпались оскорбления и проклятья: она пожелала, чтобы нам не удалось продать квартиру.

Я перестала с ней общаться. Через некоторое время поступило требование оплатить потраченное ею время на аудит в размере 30 000 Р и неустойку. Тогда я добавила контакт в черный список. Так закончилось сотрудничество с еще одним агентом.

Риелтор № 4. Маме на работе дали телефон нового агента. К нам приехала приятная женщина с помощником, сфотографировала квартиру, посмотрела документы, и мы начали работать.

К этому моменту мама уже съехала из квартиры и перебралась в Калужскую область. Мы редко приезжали в Архангельский, так как дорога занимала больше часа. Поэтому решили оставить агентам ключ от квартиры — для оперативных показов.

Квартиру снова оценили в 2,4 млн рублей. Агентство брало 150 000 Р за сделку.

Но и в этот раз все пошло наперекосяк. Помощник агента разместил объявление с ошибками: по описанию дом был похож на щитовой с деревянными перекрытиями. А фотографий самой квартиры почти не было, зато красовались местная церковь и магазины. Пришлось позвонить и настоять, чтобы они исправили объявление.

Маме иногда приходилось приезжать в поселок, решать вопросы по работе и навещать родственников. В один из таких дней сложился случайный просмотр: нас предупредили о нем за несколько часов.

В назначенное время приехал риелтор с «покупателем» — пожилым мужчиной с синяками на лице и стойким запахом перегара. Маму попросили не мешать. Риелтор показал квартиру, покупатель согласился на покупку, и они уехали. Затем мы поинтересовались подробностями о загадочном покупателе, но ответов не получили.

Меня это насторожило. Появилась мысль о «черных» риелторах, которые при помощи обмана и насилия могут переоформить на себя недвижимость.

Поэтому общение с этим агентством мы постепенно свели на нет. Я сказала, что мы временно не продаем квартиру. Они отнеслись к этому нормально и сообщили о готовности возобновить сотрудничество в любое время. Выплатить неустойку они не просили.

Что в итоге. Рынок недвижимости в провинции довольно мал и насыщен ненадежными риелторами. Они часто знают друг друга и совместно реализуют схемы заработка на продавцах и покупателях. Профессиональные агенты тут — редкость, но и они не могут гарантировать срочную продажу.

Из четырех агентов только один не вымогал деньги и не вызвал опасений за квартиру, но через месяц у него пропала заинтересованность в объекте, а кардинально снижать цену мы не были готовы. От варианта продажи через риелторов пришлось отказаться.

Еще одна попытка продать квартиру самостоятельно

Я возобновила самостоятельную продажу. Снова оформила платные размещения на порталах недвижимости, запустила рекламу во «Вконтакте» и «Инстаграме».

Для продвижения во «Вконтакте» я сначала создала и оформила сообщество. Оно было необходимо, чтобы запустить рекламу. Я разместила там объявление с фотографиями и постила актуальные ипотечные ставки. В рекламном кабинете «Вконтакте» уже добавляла объявления от имени группы. Целевым действием был звонок, поэтому в кнопку объявления я еще добавляла номер телефона, хотя сообщения в сообщество по рекламе тоже приходили.

Тестировала разные аудитории по геопозиции от 5 до 20 км от квартиры, выбирала основными интересами недвижимость. Для запуска рекламы перевела 3000 Р с карты на баланс кабинета. Деньги зачислились почти мгновенно, объявления быстро прошли модерацию. На запуск в среднем ушло шесть часов. Часть денег я не потратила, они до сих пор есть в рекламном кабинете.

Благодаря таргетированной рекламе во «Вконтакте» удалось охватить 4448&nbsp;человек в ближайшем городе и пригороде по интересу «недвижимость». Но звонков было мало, чаще писали риелторы и предлагали свои услуги
Благодаря таргетированной рекламе во «Вконтакте» удалось охватить 4448 человек в ближайшем городе и пригороде по интересу «недвижимость». Но звонков было мало, чаще писали риелторы и предлагали свои услуги
Самый удачный мой пост во «Вконтакте» по количеству рекламных переходов
Самый удачный мой пост во «Вконтакте» по количеству рекламных переходов

В «Инстаграме» я продвигала пост из личной ленты своего аккаунта. Потратила больше 14 дней и много нервов. Срочно пришлось перейти на профессиональный аккаунт, зарегистрировать страницу в «Фейсбуке» и подключить к рекламному кабинету карту для оплаты рекламы.

На этом этапе «Фейсбук» заблокировал мой первый аккаунт как подозрительный. По правилам системы рекламу нельзя запустить с нового аккаунта. Я создала новый аккаунт и неспешно наполняла его 14 дней, а затем запустила рекламу. Деньги списались только по факту завершения рекламной кампании с привязанной карты.

Пост в «Инстаграме». В ЛС писали только риелторы. Люди, которые добавляли в закладки, не были заинтересованы в покупке
Пост в «Инстаграме». В ЛС писали только риелторы. Люди, которые добавляли в закладки, не были заинтересованы в покупке

Если в первый раз я размещала в основном бесплатные объявления, в этот раз я сразу потратила на продвижение 6104 Р: на «Авито» — 653 Р, на «Циане» — 1350 Р, на «Домклике» — 474 Р, на «Яндекс-недвижимости» — 349 Р, во «Вконтакте» — 2558 Р, в «Инстаграме» — 720 Р. Мой опыт показал, что лучше срабатывали объявления на «Авито», поэтому покупать платные размещения я продолжила только на этой площадке.

Затем я расширила географию потенциальных покупателей на Наро-Фоминск. Ведь по цене двухкомнатной квартиры в Архангельском в Наро-Фоминске продавались только комнаты в семейном общежитии. Идея была сделать акцент на покупателей из Наро-Фоминска, где стоимость квадратного метра в разы выше. Архангельский расположен в 25 км от Наро-Фоминска, то есть в 40 минутах езды от города на маршрутке. Относительно недалеко.

Я выбрала улицы на окраине Наро-Фоминска по направлению в сторону Архангельского и создала объявления, где были реальные фотографии и цена, но адрес был ненастоящий.

Дополнительным преимуществом было то, что транспортная нагрузка в направлении Архангельского ниже, чем в других частях Наро-Фоминска. Это в некоторой степени компенсировало время в пути нового жильца до работы. А еще в Наро-Фоминске ощущается нехватка мест в детских садах, чего не скажешь о нашем поселке.

Объявления с «чужим» адресом обошлись по 329 Р каждое. В категории недвижимости на «Авито» действует лимит объявлений: бесплатно можно опубликовать только одно, остальные — платно. Так что я их размещала поэтапно. Много звонили в течение первых двух дней после размещения, через неделю объявление падало в поиске, и я размещала следующее. Всего разместила пять таких объявлений.

Объявления с «подставными» адресами дали 52 звонка, но преимущественно люди искали квартиру в Наро-Фоминске. Тем не менее удалось получить и два реальных просмотра.

Первое объявление размещено по&nbsp;городскому адресу. За&nbsp;пять дней размещения — 818&nbsp;просмотров. Статистика второго объявления о&nbsp;продаже квартиры в Архангельском за весь срок публикации — 256&nbsp;просмотров. Как&nbsp;видно, квартиры в&nbsp;поселке не&nbsp;пользуются спросом
Первое объявление размещено по городскому адресу. За пять дней размещения — 818 просмотров. Статистика второго объявления о продаже квартиры в Архангельском за весь срок публикации — 256 просмотров. Как видно, квартиры в поселке не пользуются спросом

Параллельно с интернет-рекламой мы с мамой продолжали расклеивать бумажные объявления в поселке. Каждый раз после расклейки получали несколько звонков. В августе 2021 года к нам пришла молодая семейная пара с детьми — по объявлению, которое мы наклеили на столбе.

Ребята посмотрели квартиру и решили ее купить в ипотеку. Они нам понравились, и мы им также уступили 100 000 Р, как и первым покупателям. Итоговая цена продажи составила 2,3 млн рублей.

Таким образом, после всех мытарств, кучи платных объявлений, попыток с риелторами и года поиска покупатель был найден благодаря обычному бумажному объявлению.

Предварительный договор мы заключать не стали, решили подождать одобрение ипотеки покупателям.

Выйти на сделку нам до сих пор не удалось: новым покупателям, как и предыдущим, отказали в ипотеке в Сбербанке. Сейчас они заново собирают справки и подают документы в другие банки. Чтобы не терять время, мы сдали им квартиру в аренду до Нового года за 10 000 Р плюс коммунальные расходы.

Сколько мы потратили на попытки продать квартиру

Уже полтора года мы пытаемся продать квартиру в Архангельском. Квартира еще не продана, но есть потенциальные покупатели, которые сейчас ее арендуют. Параллельно они подали документы в разные банки на ипотеку.

Кроме денег, я потратила много нервов и времени. Но надеюсь, что у нас все сложится.

Потратили на продажу квартиры в Архангельском 31 235 Р

Расходы Сумма
Оценка для первых покупателей 8000 Р
Оценка для нынешних покупателей 8000 Р
Техпаспорт БТИ 3500 Р
Платное продвижение объявления на «Авито» 2773 Р
Реклама во «Вконтакте» 2558 Р
Выписки из ЕГРН (2 раза) 1600 Р
Платное продвижение объявления на «Циане» 1350 Р
Картридж в струйный принтер 965 Р
Выписки из ЕГРН для попытки № 3 800 Р
Реклама в «Инстаграме» 720 Р
Платное продвижение объявления на «Домклике» 474 Р
Платное продвижение объявления на «Яндекс-недвижимости» 349 Р
Бумага для бумажных объявлений 146 Р
Справки об отсутствии задолженности по ЖКХ Р
Оценка для первых покупателей
8000 Р
Оценка для нынешних покупателей
8000 Р
Техпаспорт БТИ
3500 Р
Платное продвижение объявления на «Авито»
2773 Р
Реклама во «Вконтакте»
2558 Р
Выписки из ЕГРН (2 раза)
1600 Р
Платное продвижение объявления на «Циане»
1350 Р
Картридж в струйный принтер
965 Р
Выписки из ЕГРН для попытки № 3
800 Р
Реклама в «Инстаграме»
720 Р
Платное продвижение объявления на «Домклике»
474 Р
Платное продвижение объявления на «Яндекс-недвижимости»
349 Р
Бумага для бумажных объявлений
146 Р
Справки об отсутствии задолженности по ЖКХ
Р

Я больше не верю в быстрые продажи в маленьких поселках, секретные чаты агентств, волшебную кнопку продвижения. Цену на рынке определяет спрос и платежеспособность.

Параллельно я оформила ипотеку на новостройку. Это стало дополнительной нагрузкой на наш бюджет. Но мы с семьей делим платеж на троих. А сейчас большую часть покрывает арендная плата от сдачи квартиры в Архангельском.

Год мы исправно выплачиваем ипотеку и уже не так сожалеем о ней: стоимость студии за это время выросла почти на 1 млн рублей, а сумма ипотечного кредита медленно сокращается.

До конца 2021 года наши покупатели ожидают получить ответ еще от одного банка. Если все будет хорошо, мы возобновим сделку. Причем для ее сопровождения мы решили снова обратиться к внуку соседки — первому риелтору, с которым уже имели дело. Заплатить 150 000 Р уже не так жалко, как потратить еще нервы и время.