Как жительница многоэтажки заставила медцентр убрать крыльцо и вывеску

В 2014 году женщина из подмосковного Одинцова купила по договору долевого участия квартиру на первом этаже новостройки. Она не собиралась там жить, а планировала сдать в аренду под медицинский центр и лабораторию.

Застройщик разрешил дольщице сделать отдельный вход с улицы и даже сам его оборудовал. Так квартира стала обособленной от других, а значит, появилась возможность перевести ее в нежилое помещение.

В 2020 году предпринимательница сдала квартиру медицинской лаборатории и согласовала с городской администрацией информационные вывески. Их разместили на фасаде дома и козырьке. Все разрешения и заключения были получены — казалось, ничто не помешает медцентру начать работу.

Внезапно вмешалась соседка сверху. Ей помешали вывески, поэтому она потребовала их снять, а крыльцо демонтировать. Предпринимательница решила отстоять медцентр. Чтобы выяснить, кто прав, суды собирались семь раз.

Соседка сверху. Прямо под моим балконом находится козырек частной медицинской организации. На нем скапливается мусор и снег — мне неприятно на это смотреть. Кроме того, по козырьку ко мне легко могут забраться воры.

Но это полбеды. Владелица помещения повесила две вывески: одну на фасаде дома, другую на козырьке. Обе с подсветкой, и я не знаю, кто и как тянул туда электричество. Боюсь, что они могут загореться в любой момент.

И это еще не все. После того как смонтировали вывеску на фасаде, стена в моей квартире стала промерзать. Я вызвала коммунальщиков, а они сказали, что понять причину можно, только если снять вывеску. В общем, с этим медцентром одни проблемы.

Хозяйка квартиры с первого этажа захватила участок перед домом и часть фасада без согласия других собственников. Я бы такое точно не разрешила. Поэтому считаю крыльцо и вывеску незаконными — их нужно убрать.

Предпринимательница. Я покупала квартиру на первом этаже специально под бизнес. Застройщик на тот момент был собственником земельного участка под домом и 80% помещений в доме. Он дал добро на обустройство отдельного входа, поэтому я и не проводила никаких собраний — сразу получила от застройщика помещение с отдельным входом, чтобы потом перевести его в нежилое.

Это было непросто. Когда дом ввели в эксплуатацию, администрация мне отказала. Я пошла в суд, и он обязал чиновников пересмотреть свое решение. В итоге госжилинспекция обследовала квартиру и ее официально перевели в нежилое помещение.

За все время хождения по инстанциям мою недвижимость много раз проверяли разные комиссии и эксперты. Все они заключили, что я не навредила конструкции дома.

Права собственников на пользование общим имуществом я тоже не нарушала, потому что вывески носят информационный характер, это не реклама  . А без крыльца медцентру никак. К тому же его согласовали с властями, а установил сам застройщик.

Считаю, нет никаких оснований все это убирать. Прошу в иске отказать.

Когда застройщик еще был единственным собственником участка, он разрешил ответчице сделать отдельный вход в квартиру и даже сам его оборудовал. Значит, она не захватывала землю, а использует ее по согласованию с собственником. Вход обследовала жилищная инспекция — и нарушений не нашла. Считаем, что он установлен там законно.

Что касается вывесок, то организации обязаны сообщать о своем местонахождении, в том числе на вывесках на фасадах домов. Согласие соседей здесь не требуется, ведь это не рекламный щит.

Заключение о пожароопасности вывесок делает судебная экспертиза. Она подтвердила, что светящаяся конструкция на козырьке действительно была небезопасна. Но хозяйка помещения уже все исправила.

Получается, все законно. В иске отказываю.

Соседка сверху не согласилась и подала жалобу в апелляционную инстанцию.

У женщины по-прежнему нет доказательств, что медцентр мешает ей и остальным собственникам пользоваться общедомовым имуществом или уменьшает его.

Оснований для отмены или изменения решения нет, все оставляем как есть.

Истица пошла дальше — в кассационный суд.

Нарушений не видим.

Но женщина решила во что бы то ни стало убрать козырек — и обратилась в Верховный суд.

Застройщик согласовал перевод квартиры ответчицы в нежилое помещение с отдельным входом, когда уже передал 20% квартир участникам долевого строительства. Это значит, что на тот момент они тоже были собственниками земельного участка и другого общего имущества, в том числе фасада. Поэтому решать его судьбу должно было собрание собственников, а не застройщик единолично.

Чтобы квартира стала медцентром, собственники должны были принять решение о переводе помещения в нежилое большинством голосов от более чем 2/3 их общего числа. А чтобы появился отдельный вход, абсолютно все собственники должны были проголосовать за, так как это уменьшение общедомового имущества. Раз собрания не было, крыльцо установили незаконно.

Вывеску разрешила администрация, но тоже без ведома жильцов. Суды решили, что раз она не рекламная, то согласовывать ее размещение на фасаде дома с собственниками не нужно  . Это не так. Любую вывеску на доме должны одобрить жильцы.

Хозяйка квартиры на первом этаже повесила вывеску без согласия собственников и повредила фасад. После этого стена у соседки сверху начала промерзать. Чтобы подобраться к причине, коммунальщикам нужно разобрать обшивку дома, а для этого — снять вывеску. Сделать это самовольно они не могут, а предпринимательница против. Значит, стена будет дальше мокнуть и разрушаться, а это уже создает угрозу всему дому.

Суды допустили слишком много ошибок, дело надо пересмотреть. Отправляем его в городской суд.

Точно, все манипуляции с общим имуществом должно одобрить собрание собственников. Значит, и вывески, и пристройка появились незаконно. Пусть ответчица их демонтирует. Иск удовлетворяю.

Такой поворот дела не устроил предпринимательницу.

Она взяла проект перепланировки, согласованный администрацией, заключение о безопасности вывесок, акт о согласовании их размещения и пошла в областной суд обжаловать решение о демонтаже.

Затевать переустройство стоило только с согласия всех собственников. Оставляем решение городского суда в силе.

Ответчица не смирилась с отказом и подала кассационную жалобу.

Крыльцо и вывески надо демонтировать.

Предпринимательница должна демонтировать крыльцо и вывески за свой счет.

Ей придется получить разрешение всех собственников или расторгнуть договор с медцентром: вряд ли арендатор согласится работать без вывесок. Да и попасть в помещение без крыльца будет сложно.

Верховный суд был категоричен в вопросе согласования вывесок, но на практике небольшие таблички с указанием товарного знака, названия организации, адреса и режима работы можно не согласовывать. Размещать такую информацию требует закон.

Переводить помещение в нежилое хлопотно, дорого и долго. Квартиру на первом этаже и выше удастся перевести в нежилое помещение, только если под ней нет жилых квартир и есть возможность обустроить отдельный вход. Для этого нужно провести собрание, а может, даже не одно, та как кворум для решения таких вопросов разный.

Проще купить помещение, которое уже предназначено для коммерческих целей. Или прописать в договоре долевого участия пункт, по которому застройщик обязуется перевести помещение в нежилое в определенный срок после ввода дома в эксплуатацию. Устные договоренности, гарантийные письма и обещания внести изменения в проектную документацию не работают.

Собственнику квартиры, который хочет сделать помещение нежилым, нужно:

1. Подготовить план переустройства по всем строительным правилам. Например, предусмотреть пандус.
2. Составить поэтажный план дома.
3. Организовать голосование собственников о переводе. За переустройство квартиры и размещение вывески должно быть подано большинство от более чем 2/3 общего количества голосов собственников помещений.
4. Организовать еще одно голосование — по поводу размещения отдельной входной группы на общем участке. Кворум по этому вопросу выше, чем по предыдущему: поддержать предложение должны все собственники дома. Если хотя бы один не проголосует или будет против, решение собрания можно будет оспорить.
5. Получить персональные согласия собственников смежных помещений. Это правило действует с мая 2019 года, поэтому в решениях судов про него ничего не сказано. Правила согласования перевода ужесточили, и если кто-то из соседей через стенку против — ничего не выйдет.

Когда все будет готово, нужно подать заявление и документы на согласование в местную администрацию. Его рассматривают до 45 дней — и откажут, если с документами что-то будет не так. Тогда можно исправить недочеты и подать заявление заново.

Вывески должны соответствовать местным правилам и не мешать жильцам. Например, в Петрозаводске вывески на здании должны сочетаться между собой по стилю и не мешать технической эксплуатации и ремонту. А в Тюмени их нельзя крепить к плите перекрытия между первым и вторым этажами: может пойти трещина.

Вывески не должны вредить фасаду дома. Иначе собственники могут добиться демонтажа, а за размещение рекламных конструкций еще и взыскать арендную плату.

Тариф, как и согласование самой возможности размещения вывесок, устанавливают на общем собрании. Собственникам не нужно собираться каждый раз, как будет меняться арендатор помещения: достаточно один раз указать, что они позволяют размещать вывески на фасаде, и прописать условия.

Если первый этаж изначально построен как нежилой, вопрос о вывесках выносит на голосование УК. В остальных домах голосование может инициировать собрание собственников коммерческих помещений или предприниматель единолично.

Собственники не должны злоупотреблять правами. Если суд решит, что жильцы специально притесняют добросовестных предпринимателей — например, игнорируют общее собрание, — он может разрешить монтаж и без согласия всех владельцев помещений.

На вывеске не должно быть лишней информации. Допускается название, логотип фирмы, адрес и часы ее работы. Все остальное можно признать рекламой.

Если видите на доме вывеску, похожую на рекламу, значит, в офисе УК лежит решение собрания собственников о разрешении на монтаж и договор возмездной аренды части фасада. Если сомневаетесь, попросите сотрудников управляющей организации ознакомить вас с документами или обратитесь в ГЖИ. Инспекция проверит законность размещения конструкции, а если выявит нарушения — даст предписание снять табличку и восстановить фасад.