6 споров между собственниками и УК, которые дошли до суда

Чем больше собственников, тем сложнее управлять многоквартирным домом.

Чтобы решить любой ЖКХ-вопрос, жильцам приходится озвучивать повестку и проводить собрания. Это нужно, чтобы выбрать УК, поменять тариф, собрать деньги или отремонтировать подъезд. При этом меньшинство должно принять и исполнить решение большинства. Но бывает и так, что решение собрания принимается незаконно или кого-то не устраивает.

Собрали шесть историй о спорах УК и жильцов, которые закончились судами.

Источник: дело № 2-1209/2022

Что произошло. В Тюмени жители многоквартирного дома захотели официально разрешить себе захват общего имущества. Они провели внеочередное очно-заочное голосование и вынесли на повестку такие вопросы:

• выбрать совет дома;
• дать управдому право созвать счетную комиссию для подведения итогов голосования;
• проголосовать за разрешение отгораживать часть подъездного коридора железными дверьми — обустраивать тамбуры, вешать двери на общие ниши на этажах и обустраивать там кладовые.

В собрании участвовали 53% от общего числа собственников. По всем вопросам из повестки единым большинством они проголосовали «за», и председатель совета дома сдала решение с протоколом собрания в УК.

Управляющая компания оказалась против. Вот ее аргументы:

• это угрожает пожарной безопасности дома и не позволяет создать благоприятные и безопасные условия проживания для жильцов;
• решение было принято с нарушением прав той половины собственников, которая не голосовала.

УК отправилась в суд, чтобы признать решение собрания ничтожным — принятым без кворума.

Что решил суд. Суд удовлетворил иск. Собственники не смогли его оспорить.

Почему так. В собрании участвовали собственники, которые суммарно владели больше чем половиной площади в доме. Они думали, что этого достаточно для кворума. Но по закону, чтобы наделить управдома полномочиями на создание счетной комиссии, нужен кворум в 2/3 от общего количества голосов собственников — это правило голосования прописано в жилищном кодексе. А определить порядок пользования общим имуществом могут только все собственники. 

Также суд проверил бюллетени и выяснил, что на части стояла дата раньше дня, когда проводили собрание. Их исключили из подсчета голосов, но это ни на что не повлияло — решение собрание изначально не имело силы.

Источник: дело № 2-9/2018, дело № 2-26/2020, дело № 2-30/2021, дело № 2-503/2021, дело № 2-121/2022, дело № 88-5483/2023

Что произошло. Житель города Бокситогорск Ленинградской области семь лет судится с УК из-за тарифа на ремонт и содержание общедомового имущества. По мнению мужчины, плата, которую предлагала УК, завышена.

В 2016 году он провел голосование и собственники установили тариф на ремонт общедомового имущества — 17,48 ₽, а за вывоз мусора — 1,7 ₽. Но УК не стала исполнять решение собственников, а посчитала им плату по другому тарифу — за ремонт взяла по 19,47 ₽, за мусор по 1,8 ₽.

Тогда собственник пошел в суд, чтобы добиться перерасчета, отменить решение собрания собственников о выборе УК от 2009 года и взыскать с нее компенсацию морального вреда — 100 000 ₽.

В 2018 году суд удовлетворил часть требований, так как УК не обосновала сметой расходы на содержание дома. Ее обязали сделать перерасчет платы по тарифам, которые приняли собственники на период с 2016 по 2017 годы, и выплатить компенсацию морального вреда в 5000 ₽. Решение собственников от 2009 года суд отменять не стал.

В 2019 мужчина организовал собрание собственников, где они установили тариф в 17,48 ₽ еще на один год. УК отменила в суде это решение, так как обосновала, что платить нужно по 19,47 ₽.

В 2020 году активист вновь собрал жильцов и они опять проголосовали за тариф в 17,48 ₽. УК снова отменила его в суде и с тех пор начисляла плату по своему тарифу до 2021 года.

В 2021 году местные депутаты посчитали, что цена услуг УК должна возрасти до 21,8 ₽. Коммунальщики стали применять новый тариф без ведома жильцов.

Мужчина снова провел общедомовое собрание и предложил соседям отменить порядок индексации платы за содержание и ремонт общедомового имущества без их ведома, а также установить плату в 18 ₽. Соседи его поддержали.

Собрание собственников вправе изменить размер платы за услуги УК, но с учетом ее предложений. В этом же случае собственники с УК не советовались, а поменяли условия договора в одностороннем порядке. Управляющая компания обратилась в суд, чтобы отменить принятый собственниками тариф, и суд ее поддержал.

А потом УК подала иск с просьбой частично отменить решение собрания: она хотела вернуть себе право на индексацию.

Что решил суд. Суд встал на сторону жильцов дома — без их ведома УК менять тариф не сможет.

Почему так. Кворум у собрания был: 55,4% собственников проголосовали за отмену индексации без ведома жильцов, условие о которой УК согласовала с жильцами на собрании в 2009 году.

Источник: дело № 2-3230/2019

Что произошло. Житель Екатеринбурга был недоволен тем, что вокруг его дома расположено 38 автомобильных покрышек. Жильцы приспособили их под цветочные клумбы и как защиту от нежелательной парковки. Мужчина задумался над тем, чем он дышит, сходил в УК и попросил вывезти и утилизировать покрышки как опасные отходы.

Коммунальщики отказались: собственники благоустроили ими двор еще до того, как УК взяла дом на баланс, и идти против они не хотели. Тогда мужчина попросил протокол собрания, на котором было принято такое решение. Его не оказалось: покрышки никто не согласовывал.

Мужчина пошел в суд, чтобы обязать УК убрать использованную резину, выплатить компенсацию морального вреда — 10 000 ₽, расходы на юриста — 5000 ₽ и потребительский штраф.

Что решил суд. Суд отказал в иске.

Почему так. Хотя голосование собственников насчет благоустройства двора не проводили, суд посчитал, что таким образом жильцы озеленяли двор. И считать это замусориванием нельзя.

В суд пришли другие жильцы дома, в том числе женщина, которая сорок лет сажала цветы в покрышки. Они сообщили, что всем нравится озеленение двора, а недоволен только истец. В защиту УК они сказали, что та убирает мусор и следит за порядком.

Источник: дело № 2-1959/2021

Что произошло. Многоквартирным домом в Астрахани много лет управляла одна и та же УК. Потом на внеочередном очно-заочном голосовании выбрали другую. Новая компания установила повышенный тариф на услуги.

Большинство собственников даже не слышало о собрании. Они стали выяснять, когда же оно прошло. Оказалось, что их подписи стоят в бюллетенях. А одна женщина с удивлением узнала, что она инициатор собрания и управдом.

Тогда она заручилось поддержкой еще трех женщин и подала жалобу на новую УК в следственный комитет. А потом они пошли в суд, где просили признать решение собрания собственников незаконным и отменить его.

Что решил суд. Суд отменил решение о смене УК.

Почему так. Суд не стал разбираться в вопросе, были ли подписи женщин поддельными. Он выявил другое нарушение. В протоколе собрания не было нужной информации о голосовавших, поэтому не удалось посчитать, был ли кворум.

Жаловаться на фальсификацию голосов при очно-заочном голосовании можно в орган государственного жилищного надзора — ГЖИ. Инспекция вправе исключить неправомерные бюллетени из подсчета голосов и признать решение собрания ничтожным. 

Похожий прецедент был во Владивостоке. На очно-заочном собрании жильцы проголосовали за смену УК, но после в ГЖИ поступили жалобы на фальсификацию результатов голосования. Инспекция перепроверила бюллетени и исключила некоторые голоса из подсчета. В результате процент проголосовавших не дотянул до кворума — было 44,9%, а нужно более 50%. И ГЖИ признала решение ничтожным.

Источник: дело № 2-1431/2021

Что произошло. Представители УК из Екатеринбурга заметили, что в лифтах подконтрольного им дома появились рекламные стенды. Но договоров на размещение рекламы они ни с кем не заключали. Тогда они сделали запрос в рекламное агентство. Выяснилось, что договор на размещение стендов подписал председатель дома. Цена — 131 500 ₽, но эти деньги председатель УК не передал.

Чуть ранее на общем собрании собственники наделили председателя правом заключать от их имени договоры на аренду мест общего пользования. Но было условие — вся прибыль идет на счет дома.

УК обратилась в суд, чтобы взыскать деньги за рекламу как неосновательное обогащение управдома и зачислить их на специальный счет.

Что решил суд. Суд отказал в иске.

Почему так. Оказалось, что на момент подачи иска собственники уже поменяли УК на ТСЖ во главе с тем самым председателем. Их не устроило, как УК решает вопросы по управлению домом. Они провели внеочередное собрание, и 96% собственников проголосовали за то, чтобы отказаться от услуг управляющей компании.

УК было больше не вправе лезть в финансовые дела домоуправления. К тому же доказать, что деньги за рекламу получал управдом, не вышло: ему и его супруге сотрудницы агентства все отдавали наличкой и посредством переводов на персональные карты. Управдом получил от них 118 500 ₽ и, скорее всего, эти деньги товарищество потратило по своему усмотрению.

Источник: дело № 2-78/2023

Что произошло. Инициативная группа жильцов многоквартирного дома решила, что у подъезда должна стоять лавочка. Они провели собрание и проголосовали за благоустройство двора. Решение передали УК, и та его исполнила.

Но один сосед оказался против, он за лавочку не голосовал. Она стояла прямо под его окном и доставляла дискомфорт: табачный дым и разговоры мешали ему отдыхать.

Мужчина просил УК убрать лавку, но ее представители сказали, что не будут этого делать, пока не настанет время ремонта. Тогда он пошел в суд с просьбой обязать УК перенести лавку от окон.

Что решил суд. Суд удовлетворил иск.

Почему так. Решение о благоустройстве двора приняли собственники. УК лишь исполнила его и не может самовольно снести лавку.

Однако суд учел право мужчины на спокойное проживание в квартире и назначил экспертизу, которая подтвердила, что в четырех метрах от окон лавочка действительно мешает жить. В заключении сообщалось, что ее нужно перенести как минимум на восемь метров от окон.