Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества

В 2022 году в бюджет поступило 5,7 трлн рублей налога на доходы физических лиц.

Это в том числе и суммы, которые уплачены с продажи имущества. Если продаете машину, квартиру, участок, валюту и даже смартфон, государство надеется получить от вас деньги в виде НДФЛ. Но платить их нужно не всегда, а зачастую можно сильно уменьшить сумму.

Вот все варианты, которые помогут сэкономить на НДФЛ при продаже имущества в разных ситуациях.

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.

Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.

С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.

Например, машину купили 19 августа 2020 года. Значит, с 19 августа 2023 года ее можно продать без налога и декларации.

С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.

Как использовать. Обычно налоговая инспекция контролирует только продажу недвижимости и автомобилей. О сделках по продаже другого имущества она просто не знает, а проконтролировать это сложно. Продажами смартфонов и диванов инспекция не очень интересуется — дальше станет понятно почему.

Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить НДФЛ. Но иногда возникают вопросы.

• Например, в собственности была одна комната, а потом собственник выкупил еще одну, зарегистрировал право собственности на всю квартиру и через год продал ее. В этом случае срок владения считается с даты покупки первой комнаты, а не второй. Но налоговая может не разобраться в этих хитросплетениях и просто увидит, что продан объект, который по документам перешел в собственность год назад.
• Продавцу придет письмо: вы, мол, продали недвижимость, мы все видим, не забудьте подать декларацию и заплатить налог. Но это уведомление еще не означает, что вы что-то должны государству. В спорных ситуациях достаточно просто написать пояснение и приложить подтверждающие документы.

Для какого имущества. Для квартир и домов с участками.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. С 2020 года единственное жилье можно продать без налога спустя 3 года после покупки, даже если его приобрели с 2016 года. До 2020 года такую квартиру продать без налога не получилось бы, потому что минимальный срок владения составлял 5 лет.

То есть для единственного жилья уменьшили минимальный срок владения для продажи без НДФЛ и декларации. Это касается продажи жилья в таких случаях:

1. на момент сделки в собственности нет другой квартиры;
2. новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог.

Например, супруги купили квартиру в 2020 году за 3 000 000 ₽. А в 2023 году решили продать ее за 3 500 000 ₽. Другого жилья у них нет, поэтому и НДФЛ с дохода от продажи не будет, хотя квартиру продали дороже, чем купили.

А другая семья в том же 2020 году купила квартиру и потом построила дом. В 2023 году квартиру решили продать на 500 000 ₽ дороже. Доход от продажи нужно задекларировать, потому что продано не единственное жилье. НДФЛ с продажи составит 65 000 ₽.

Как использовать. Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Из дохода от продажи вычитаются расходы на покупку. НДФЛ начисляется на разницу, а не на весь доход.

Как это работает. Доход от продажи любого имущества можно уменьшить на расходы по его приобретению. НДФЛ нужно платить только с оставшейся суммы. Так можно делать, только если расходы подтверждены документами: платежками, чеками, квитанциями или расписками. Вычитать расходы из доходов при расчете НДФЛ можно даже в том случае, если в году покупки имущества не было официальной зарплаты или задекларированных поступлений.

При продаже квартиры из дохода вычитают расходы на покупку. При продаже машины — сумму, которую заплатили предыдущему собственнику. При продаже смартфона на «Авито» — его стоимость в магазине, где покупали новый. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, можно учесть расходы на покупку той квартиры, что сдали в обмен на новую.

• Например, квартиру в новостройке купили за 2 000 000 ₽, а продали за 2 500 000 ₽. НДФЛ надо заплатить не с 2 500 000 ₽, а только с 500 000 ₽.
• Если машину купили за 800 000 ₽, а через два года продали за 650 000 ₽, налога вообще нет, потому что расходы больше доходов. Но декларацию подать придется, потому что минимальный срок владения еще не прошел и обязанность отчитаться о доходе даже с нулевой налоговой базой остается.

Как использовать. В декларации нужно указать подтвержденные расходы и приложить подтверждающие документы.

Документы о расходах можно приложить в копиях, но нужно иметь под рукой оригиналы. Налоговая может запросить их при проверке.

Именно из-за этого вычета налоговая не особенно интересуется продажей подержанных вещей: понятно, что продают их обычно дешевле, чем покупают. И хотя обязанность подавать декларацию остается, но контролировать сделки со смартфонами, диванами и детскими кроватками нет смысла: налога с них все равно нет. А штраф за непредставление нулевой декларации составит всего 1000 ₽.

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.

Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:

• 1 000 000 ₽ — для жилья и земельных участков;
• 250 000 ₽ — для движимого имущества.

Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.

• Например, если продали два автомобиля, а расписки от их прежних владельцев не сохранились, то вычет составит 250 000 ₽ на обе машины, а не на каждую. Так же и с жильем: при продаже дома и участка, которые строили сами и без документов, вычет составит 1 000 000 ₽ на дом и участок вместе, а не по миллиону для каждого объекта.

Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.

• Например, мужчина построил дом на участке, который давно достался от родителей. Он может подтвердить только 500 000 ₽ расходов, потому что покупал материалы без документов, а работы выполнял сам или с оплатой наличными. Через два года он продает этот дом с участком за 900 000 ₽. Выгоднее использовать вычет в сумме доходов от продажи. Предоставленного лимита в размере 1 000 000 ₽ хватит, чтобы перекрыть всю сумму дохода и вообще не платить налог. А если уменьшать доходы на расходы, НДФЛ составит 52 000 ₽.

Как использовать. При заполнении декларации нужно указать вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 или 250 000 ₽.

Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.

Для какого имущества. Для долей в жилье, которые выделены детям при использовании маткапитала.

Как уменьшается налог. Доход от продажи детской доли уменьшается на расходы родителя или его супруга при покупке этой доли.

Как это работает. Когда семья использует для покупки жилья маткапитал, потом нужно выделить доли детям. Это может быть даже по 5% квартиры, но требование нужно соблюдать, а то можно потерять маткапитал и даже квартиру.

Обычно родители выделяют детям доли по соглашению или по дарственной, в любом случае безвозмездно. Минимальный срок владения такими долями отсчитывается у детей с даты регистрации их права собственности, даже если родители заплатили за квартиру пять лет назад.

При продаже детских долей раньше минимального срока владения появится налогооблагаемый доход. С 2017 года его можно уменьшать на расходы родителей, которые те понесли при покупке. Сумма считается пропорционально стоимости выделенной доли.

• Например, супруги купили квартиру за 3 000 000 ₽, погасили часть ипотеки маткапиталом и выделили двоим детям по 1/10. Через год после выделения долей квартиру продали за 3 400 000 ₽ с разрешения органов опеки. У детей появился доход — по 340 000 ₽. Своих расходов на покупку у них нет, потому что родители передали доли безвозмездно. Но доход детей можно уменьшить на расходы родителей. Налоговая база у каждого ребенка составит по 40 000 ₽: 340 000 ₽ − 300 000 ₽. От имени каждого ребенка нужно заплатить в бюджет 5200 ₽. До этих изменений НДФЛ составил бы по 39 000 ₽.

Как использовать. При продаже детских долей родителям нужно подать декларацию от имени детей. То есть доходы декларирует именно ребенок. В его декларации нужно указать вычет в размере расходов родителей на покупку той части жилья, что выделена ребенку. Сами родители эту долю расходов в своей декларации при продаже квартиры учесть не смогут.

Для подтверждения родства к декларации нужно приложить свидетельство о рождении и о браке.

Для самих родителей срок владения квартирой будет отсчитываться с даты приобретения. Поэтому на момент продажи у них уже может пройти минимальный срок владения — и налога вообще не будет.

Для какого имущества. Для единственного жилья и земельных участков.

Как уменьшается налог. При продаже недвижимости члены семьи вообще не платят НДФЛ — даже если не прошел минимальный срок владения.

Как это работает. Семьи с двумя и более детьми до 18 лет освобождаются от налога при продаже единственного жилья или земельного участка с домом. При этом должны соблюдаться такие условия:

1. У налогоплательщика или супруга двое или более родных или усыновленных детей.
2. Детям нет 18 лет, а если они студенты-очники — 24.
3. В том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года семья приобрела новое жилье.
4. Общая площадь или кадастровая стоимость приобретенного жилья больше, чем у проданного.
5. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽.
6. На момент продажи членам семьи не принадлежит в собственности более 50% в другом жилье, общая площадь которого больше приобретаемого.

Как использовать. Эта льгота касается продажи жилья с 2021 года. Если освобождение не учтено в прошедших периодах, в 2023 году еще можно подать уточненную декларацию для уменьшения или возврата НДФЛ. Но в целом подавать декларацию при наличии такой льготы не нужно. То есть если продали единственное жилье в 2023 году и соблюдены все условия освобождения, в 2024 году декларация не потребуется. У ФНС есть сведения о составе семьи и новых сделках для автоматической проверки.

Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.

Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ.

• Например, если дядя подарил дом с кадастровой стоимостью 1 500 000 ₽, то в следующем году в бюджет придется перечислить 195 000 ₽.
• Раньше при продаже такого имущества доход можно было уменьшить только на вычет без документов — его лимит составляет 1 000 000 ₽. Но если участок продан за 1 700 000 ₽, такого вычета слишком мало — налоговая база все равно составит 700 000 ₽, а налог — 91 000 ₽. Иногда права на вычет и вовсе может не быть, если он в том же году использован для другого объекта. Получается, что с одной и той же суммы приходилось два раза платить НДФЛ: сначала за подарок, потом при продаже.

В 2019 году это исправили. Теперь доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

При продаже за 1 700 000 ₽ подаренного дядей дома доход можно уменьшить на 1 500 000 ₽. НДФЛ составит 26 000 ₽: (1 700 000 ₽ − 1 500 000 ₽) × 13%.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.

Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

• Например, мама подарила дочери квартиру, а дочь сразу ее продала за 2 000 000 ₽. Дочь может уменьшить свой доход на ту сумму, что мама в свое время заплатила за это жилье, даже если сама дочь в то время еще ходила в школу и никакого отношения к расходам не имела. Допустим, мама покупала квартиру за 1 500 000 ₽. Дочь заплатит при продаже квартиры 65 000 ₽ НДФЛ: (2 000 000 ₽ − 1 500 000 ₽) × 13%.

До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 ₽ — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 ₽ для квартир и домов с участками и 250 000 ₽ для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Для какого имущества. Для любого, которое нажито в браке и считается общим.

Как уменьшается налог. При продаже совместно нажитого имущества доходы одного из супругов можно уменьшить на расходы другого.

Как это работает. В официальном браке все совместно нажитое имущество считается общим — независимо от того, кто именно числится собственником по документам и кто платил.

Если супруги купили квартиру в браке, а оформили на мужа и он же указан плательщиком, то после распределения долей удобным способом муж может подарить эту квартиру жене — и при продаже она укажет расходы супруга в декларации. Потому что это были общие деньги, когда муж платил за квартиру.

В браке считается, что любой из супругов участвовал в покупке общего имущества — независимо от оформления документов.

Скажем, в браке купили машину, собственником указана жена. Потом по брачному договору автомобиль переходит мужу, а через год тот его продает. Во-первых, период владения будет отсчитываться с даты покупки машины на имя жены: если с того времени прошло три года, НДФЛ нет. А во-вторых, при продаже машины муж может указать сумму из договора на имя жены. Если продать машину дешевле, налога тоже не будет.

Как использовать. При продаже имущества к декларации нужно приложить документы, которые подтверждают расходы, и свидетельство о браке.

Для какого имущества. Для жилья, на оплату которого потратили маткапитал.

Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму господдержки.

Как это работает. При продаже квартиры доходы можно уменьшить на расходы, НДФЛ начисляется только на разницу. Расходами считаются только те суммы, что собственник действительно потратил. Но если часть квартиры оплачена маткапиталом, его сумму тоже можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу при продаже.

Фактически семья тратила не свои деньги, а государственные, но они тоже помогут уменьшить налог.

• Например, квартира стоила 2 000 000 ₽: 1 550 000 ₽ заплатили своими деньгами, а 450 000 ₽ — маткапиталом. Через два года квартиру продали за 2 100 000 ₽. Хотя семья реально потратила только 1 550 000 ₽, налоговая база составит 100 000 ₽: 2 100 000 ₽ − 2 000 000 ₽. Сумма налога к уплате — 13 000 ₽.

Интересно, что для имущественного вычета, который позволяет вернуть НДФЛ при покупке квартиры, маткапитал не учитывается в составе расходов. То есть супруги вернут НДФЛ только с реально потраченных 1 550 000 ₽. Маткапитал один и тот же, а порядок учета для экономии на налоге разный — не перепутайте, чтобы не отдать государству лишнего.

• Например, если дом в деревне купили полностью за маткапитал, вернуть налог с этой суммы нельзя. А вот при продаже этого дома можно учесть сумму маткапитала как расход — она уменьшит доход от продажи.

Если члены семьи продают доли, каждый может учесть ту часть материнского капитала, что пришлась на оплату его доли.

Как использовать. К декларации нужно приложить документы, которые подтверждают, что маткапитал пошел именно на оплату квартиры. Если брали ипотеку, подтверждение не понадобится: там деньги получает банк, а собственник прикладывает документы об оплате в рамках кредитного договора — на всю стоимость жилья. Но если маткапитал переводили напрямую продавцу, нужно подтвердить эту сумму, чтобы учесть ее как расход. Подойдет заявление о распоряжении и уведомление о том, что оно одобрено, а деньги перечислены.

Для какого имущества. Для жилья, которое купили в ипотеку.

Как уменьшается налог. В расходы, которые уменьшают доходы для начисления НДФЛ, включаются уплаченные банку проценты.

Как это работает. При продаже жилья доходы можно уменьшить на расходы. Обычно расходами считается стоимость жилья — та сумма, что указана в договоре купли-продажи. Но если квартиру купили в ипотеку и заплатили банку проценты, то и их тоже можно учесть в составе расходов. Налоговая вам об этом, конечно, не расскажет — даже если увидит, что квартира ипотечная, а проценты в декларации не учтены. В налоговом кодексе про это тоже ни слова — но есть разъяснения Минфина.

• Например, квартиру в новостройке купили за 2 500 000 ₽. Первоначальный взнос составил 500 000 ₽, остальное — в ипотеку. Пять лет платили проценты — 510 000 ₽. После сдачи дома погасили кредит и продали квартиру за 3 000 000 ₽. В расходы можно включить стоимость квартиры по договору и всю сумму процентов по ипотеке. Тогда налога к уплате вообще не будет. Те, кто не знает про этот способ экономии, заплатят в бюджет 65 000 ₽.

А вот расходы на отделку квартиры в расходах при продаже не учитываются. Тоже любопытно: при покупке они считаются расходами и увеличивают налог к возврату, а при продаже — уже нет.

Как использовать. В декларации, где указан доход от продажи квартиры, в составе вычета в сумме документально подтвержденных расходов нужно указать сумму уплаченных процентов. Справки о суммах за все годы нужно заказать в банке. Сейчас это можно сделать в приложениях и личных кабинетах, налоговую устроит такой документ.

Если вы уже подавали декларацию, но не учли там сумму процентов — подайте уточненную и верните переплату по НДФЛ. В 2023 году уточненку можно подать за 2022, 2021 и 2020 годы.

Для какого имущества. Для унаследованного имущества.

Как уменьшается налог. Доход от продажи можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.

Как это работает. При вступлении в наследство несколько наследников могут договориться, что кто-то получит компенсацию за свою долю деньгами.

• Например, наследственная масса — это машина, поделить ее нельзя. Тогда машина перейдет одному из наследников, а остальным он выплатит компенсации за их доли. Если потом продать машину, компенсации можно учесть в составе расходов для уменьшения налоговой базы.

Как использовать. Для подтверждения расходов нужно собрать с наследников расписки или перевести им деньги через банк и приложить квитанции. Факт компенсации подтвердят документы от нотариуса: о компенсации нужно договариваться при оформлении свидетельства, чтобы распределение имущества потом никто не оспорил.

Для какого имущества. Для любого.

Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году.

• Например, машину купили за 400 000 ₽, отремонтировали и продали за 500 000 ₽. В том же году было оплачено обучение ребенка в вузе — 50 000 ₽, стоматолог для жены — 30 000 ₽, страхование жизни на пять лет для себя — 20 000 ₽. Эти расходы можно принять к вычету. Они не включаются в состав расходов при продаже машины, а учитываются как самостоятельный социальный вычет. Но он тоже уменьшит налоговую базу: 500 000 ₽ − 400 000 ₽ − 50 000 ₽ − 30 000 ₽ − 20 000 ₽ = 0. НДФЛ в итоге платить не придется.

Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные или за ИИС.

Для какого имущества. Для жилья.

Как уменьшается налог. НДФЛ к уплате уменьшается на сумму налога к возврату за тот же год.

Как это работает. При покупке квартиры возникает право на имущественный вычет, который позволяет вернуть налог из бюджета. Такой вычет предоставляется в размере стоимости квартиры и процентов по ипотеке, лимиты — 2 000 000 и 3 000 000 ₽ соответственно. При покупке квартиры можно вернуть до 260 000 ₽, а с процентов — еще до 390 000 ₽.

Особенность этого вычета в том, что его можно использовать гораздо позже покупки квартиры, а остаток переносится на следующие годы.

И этот вычет поможет уменьшить или не платить налог при продаже жилья: он сформирует сумму НДФЛ к возврату, которую можно зачесть в счет той, что начислена к уплате в бюджет.

• Например, в 2019 году квартиру купили за 2 000 000 ₽. Но применить весь вычет за один год не получилось, потому что доход за год был меньше максимальной суммы вычета. В 2019 году удалось вернуть 40 000 ₽ налога, в 2020 — 50 000 ₽. В 2021 году квартира продана за 2 300 000 ₽. После уменьшения доходов на расходы остается еще 300 000 ₽ налоговой базы. Это 39 000 ₽ НДФЛ.
• В том же году собственник заявляет очередную часть своего имущественного вычета с покупки — получается, что налоговая должна вернуть 60 000 Р налога. Но фактически вернут разницу между этой суммой и налогом к возврату, потому что по декларации произойдет зачет. Вместо 60 000 ₽ за год собственнику придет 21 000 ₽ НДФЛ, зато он ничего не заплатит в бюджет с продажи квартиры.
• В следующем году можно продолжать использовать вычет и дальше возвращать налог, даже если квартира уже продана. Останется вернуть еще 110 000 ₽ НДФЛ.

Эта схема помогает и когда у продавца квартиры нет работы по трудовому договору и он не платит налог на доходы физлиц: например, он ИП на упрощенке или ребенок, от имени которого продают долю в квартире. При продаже квартиры такой налогооблагаемый доход появляется — и его можно уменьшить за счет вычета с покупки. Это работает и при покупке квартиры задолго до продажи, и при продаже и покупке новой квартиры в том же году.

• Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.
• У каждого ребенка появляется право на имущественный вычет при покупке квартиры — даже до 18 лет и даже если дети ходят в детский сад и доходов не получают. Их доход от продажи долей в первой квартире можно уменьшить с помощью вычета при покупке новой в том же году. Тогда НДФЛ с детских долей платить не придется. Но когда дети вырастут, будет считаться, что часть своего лимита имущественного вычета они уже использовали.

Даже если не планируете продавать имущество, храните документы о расходах на покупку. И всегда лучше думать об экономии на налогах при продаже еще в момент приобретения, чтобы правильно все оформить и потом не отдать государству лишнего.

Продаете квартиру? Наш калькулятор поможет разобраться, какой налог вам нужно будет заплатить при ее продаже.