Пять риелторских уловок при продаже квартиры

104
Аватар автора

Дарья Дундукова

не боится риелторов

Страница автора

Я продала квартиру без риелтора.

Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили. И я все сделалала сама и не переплатила.

Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.

Уловка 1

Договор в пользу риелтора

Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке. Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.

Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор. Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.

У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.

Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя. В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.

Получается такая схема:

  • мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;
  • риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден. Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя.

Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы. А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.

Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.

Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать. Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.

Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».

Это реальный договор, по которому риелтор должен предложить цену продаваемой квартиры, сделать фото и видео, запустить рекламу, проводить просмотры, вести переговоры с потенциальным покупателем и подготовить предварительный договор для сделки. Но самое интересное кроется на последней странице этого договора
Здесь в пункте 4.7 есть указание: результат того, что риелтор обещал сделать на первой странице, гарантировать невозможно. То есть по такому договору вы не можете быть уверены, что риелтор точно выполнит главную задачу — продаст вашу квартиру. За все это продавец в Волгограде платит 60 тысяч рублей
Уловка 2

Иллюзия активной продажи и секретные базы

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.

На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры. Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.

Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.

Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.

Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.

Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель. Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во⁠-⁠вторых, повышает степень доверия продавца к агенту
Заполнение таких актов, во-первых, помогает письменно закрепить результаты просмотра, а во⁠-⁠вторых, повышает степень доверия продавца к агенту
Уловка 3

Ложь в объявлениях

Как работает схема. Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.

Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит. Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.

Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков. Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.

Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.

Это однокомнатная квартира моего брата — это видно даже на схеме. Но во всех объявлениях указано, что она двухкомнатная. А еще в объявлениях на разных площадках указана разная площадь. Все объявления составлял риелтор
Это однокомнатная квартира моего брата — это видно даже на схеме. Но во всех объявлениях указано, что она двухкомнатная. А еще в объявлениях на разных площадках указана разная площадь. Все объявления составлял риелтор
Уловка 4

Нечестное ценообразование

Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.

Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя. Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.

Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе. Работает это так:

  1. Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.
  2. Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  3. Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  4. Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  5. Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.

Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаетеКак прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

ИЛИ

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»
Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»
Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»

Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором

Что обсуждаетеКак прописываете в договоре
За какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»
Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»
Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью»

ИЛИ

«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены»

ИЛИ

«Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»
Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта»

ИЛИ

«Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»
Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта»

ИЛИ

«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»
Уловка 5

Отсутствие полномочий

Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу. Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает. Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.

Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом. Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.

Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные. Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.

В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А. А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.

Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

  1. Дата выдачи.
  2. Наименование организации.
  3. ИНН.
  4. ОГРН.
  5. Подпись руководителя.
  6. Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Допустима формулировка вроде «представитель имеет право подписывать от имени доверителя любые документы».

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».

Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.

Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.

Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.

Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры

Профессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья. Вот что он, вообще-то, должен делать.

Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры. Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.

Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья. Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.

Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.

Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.

Эти фотографии и 3Д-план делал риелтор. На фото нет никаких предметов, которые выдают владельца, — квартира обезличена. Вдобавок фото качественные и объемные
Эти фотографии и 3Д-план делал риелтор. На фото нет никаких предметов, которые выдают владельца, — квартира обезличена. Вдобавок фото качественные и объемные
Эти фотографии и 3Д-план делал риелтор. На фото нет никаких предметов, которые выдают владельца, — квартира обезличена. Вдобавок фото качественные и объемные
Эти фотографии и 3Д-план делал риелтор. На фото нет никаких предметов, которые выдают владельца, — квартира обезличена. Вдобавок фото качественные и объемные
А вот так профессиональный риелтор делать не должен — на фото беспорядок, много личных вещей продавца, снимки темные и некачественные, а схема — фото из технического паспорта квартиры. Такие фото не помогут покупателю представить себя в этой квартире, но могут, наоборот, отпугнуть. Все фото с «Авито» и сделаны риелторами — на них есть водяные знаки агентств недвижимости
А вот так профессиональный риелтор делать не должен — на фото беспорядок, много личных вещей продавца, снимки темные и некачественные, а схема — фото из технического паспорта квартиры. Такие фото не помогут покупателю представить себя в этой квартире, но могут, наоборот, отпугнуть. Все фото с «Авито» и сделаны риелторами — на них есть водяные знаки агентств недвижимости
А вот так профессиональный риелтор делать не должен — на фото беспорядок, много личных вещей продавца, снимки темные и некачественные, а схема — фото из технического паспорта квартиры. Такие фото не помогут покупателю представить себя в этой квартире, но могут, наоборот, отпугнуть. Все фото с «Авито» и сделаны риелторами — на них есть водяные знаки агентств недвижимости

Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.

Проводить показы. Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.

Помогать продавцу и покупателю после показа. На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки. Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т. д.

На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.

Помогать сторонам при заключении основного договора. Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т. д.

Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Образец договора, который может предложить вам нормальный риелтор. Желтым я выделила пункты, которые вы обязательно должны проконтролировать: стоимость квартиры от продавца, цену, рекомендованную агентом, возможность поторговаться с покупателем и пункт, по которому вашу квартиру продает только один риелтор
Еще в договоре фиксируется, что риелтор рассказал заказчику о себе и предоставил документы, подтверждающие его полномочия, разъяснил положения договора и рассказал о том, как происходит процесс продажи. Важно, чтобы риелтор действительно все это сделал. Кроме того, в этом договоре прописано, что текст объявления и любые изменения в нем утверждаются продавцом, а по результатам просмотров подписывается акт
В договоре обязательно указывается размер комиссии агента и порядок ее выплаты, а также делается оговорка об иных расходах, которые несет продавец. Например, они могут возникнуть, если придется получать какие-либо справки, необходимые для сделки. Важно, что комиссионные риелтор получает только по результатам сделки, а не просто за работу. А если продавец сам нарушит договор — он оплатит те расходы, которые уже понес риелтор
Важно еще договориться, в каком суде могут решаться возможные споры. Я всегда слежу за этим и настаиваю на удобной мне подсудности — по месту нахождения продавца, а не агента

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

Аватар автора

Ольга Николаева

директор агентства недвижимости, риелтор

Вот признаки нормального риелтора.

Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас. Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.

При первом контакте не скрывает свой статус. Нет смысла делать вид, что ты не риелтор, если общаешься с потенциальным клиентом. Важно, наоборот, полноценно представиться, а на личной встрече показать визитку и паспорт.

Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам. Условия его работы не являются секретом.

Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.

Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.

И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

Если вам нужно продать квартиру

  1. Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  2. Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  3. Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  4. Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.
  5. Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Как думаете, в каком случае стоит привлекать риелтора к продаже квартиры?
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0

Вот за 3D планы без технических данных хочется руки отрывать — бесполезная низкокачественная моделька... Максимум — как дополнение к нормальной схеме с площадями и другими данными, но точно не вместо нее.

Объявления без схемы — это неуважение ко времени всех участников процесса. Покупатель вынужден звонить и выяснять, продавец должен рассказывать это постоянно... Не понимаю.

Неужели так сложно просто нормально сфоткать схемку?

64

That's, меня тоже удивило чем это 3D модель без всякой инфы лучше, чем план из техпаспорта? По тех паспорту хоть можно реально оценить площадь квартиры, а то многие любят прибавлять площадь лоджии в объявлениях. Кроме того можно оценить была ли перепланировка квартиры при осмотре.

40
0

Продавать квартиру с риэлтором, на мой взгляд, целесообразно, если у вас куча собственников, среди которых:
1. Невменяемая бабушка
2. Несовершеннолетний ребёнок
3. Солдат-срочник
4. Сиделец
5. Мертвый родственник.
В иных случаях можно продать и без таких волшебных персонажей, как риэлторы.

54

Дмитрий, согласен... но покупатель сам "лезет в пасть удаву", поэтому продавец следует за покупателем.
По сути, риэлтор - это ненужный посредник, если продавец и покупатель нашли друг-друга... в этом случае нотариус лучше (государственная гарантия чистоты сделки, стоимость услуг вдвое дешевле).
Если ты продавец квартиры, никогда не торгуйся с покупателем от риэлтора.

5

Дмитрий, тут вам юрист нужен. Если вы именно о проведении сделки беспокоитесь. Риелтор нужен для поиска покупателя, в статье все верно изложено. Риелтор проведет переговоры, что бы покупатель завидев бабулю невминаемую не сбежал. Если с историей квартиры все хорошо, то не забывайте что помимо вашей квартиры есть еще другие, однотипные. А покупатель, готовый дать больше всех денег - лишь один. На всех. Жаль правда, нет методики на 100% понять, на сколько выгодно или не выгодно продал квартиру вашу ваш агент.

1

Дмитрий, продать да, купить сложнее

1

Marcos, возможно, в нашем городе Хабаровске это достаточно простая операция:) но и с покупкой проблем не было - единственное, был встроенный агент в ту квартиру, которую купили, но с ней даже легче получилось, если бы без неё - она работала с собственниками достаточно долго и вытащила их из ценовых глубин космоса на рыночный уровень стоимости квартиры. Уверен, что именно в этом случае наличие агента было даже плюсом, но, повторюсь, агент был у продавца, поэтому мне было проще торговаться.

5

Дмитрий, Т.е риелтор, это профессиональный продавец которого вы нанимаете на работу. По совместительству не редко - юрист.
Авто тоже можно самому починить. И только Вам решать, сами вы этим займетесь или мастеру отдадите=)

0
0
Эксперт Т—Ж

Фото из технического паспорта гораздо нужнее ЗД-плана! Может быть я заранее знаю, какую собираюсь купить мебель, и для этого мне надо знать длину и ширину помещений, а не то, что риелтор продавца закончил курсы 3Д-дизайна.

39
Удалённый пользователь

Алиса, к сожалению этого не понимают ни продавцы, ни риэлторы.

7

Алиса, точно

1
0

Не знаю, что происходит с рынком, если есть контр-примеры к моему, приведите, пожалуйста, но у меня такое чувство, что реальные покупатели вообще разучились на авиту/юлу ходить. В прошлом году купил 2 квартиры, продал 1 квартиру, сейчас тоже 1 продаю и в каждом случае покупки натыкаюсь не на собственников, а на риелторов. При продаже тоже только риелторы звонят - из 30-40 контактов, собственников 2-3 и то, до показа не дошли.
Причем качество работы риелторов ниже плинтуса, вести сделки не умеют, хорошие аргументы потенциальным покупателям не приводят, приходится самому все плюсы рассказывать квартиры, сами половины не знают, зато хотят 80к + 1% от стоимости квартиры. Одна из сделок по продаже чуть не сорвалась, потому что риелтор покупателя не знал, как аккредитив оформляют (рука-лицо).
Всем профессиональным риелторам моё увОжение, но общее качество услуг - ниже плинтуса.

30

Я_не_Андрей, а, ну да, высший пилотаж от риелтора, это когда тебе звонил риелтор покупателя/продавца и предлагает дополнительно с "вашей стороны" сделку тоже вести. т.е. чтобы ему и покупатель и продавец платили за одну и ту же сделку. Я прям ржу с таких наглецов.

23

Я_не_Андрей, сейчас выставил на продажу квартиру, так вот мне только риэлторы звонят и требуют комиссию сразу. Покупатели вообще сами собственникам уже перестали звонить?
Ну и риэлторы - которых посылаешь и говоришь что Вы берёте комиссию с покупателя, зачем вы требуете комиссию с меня-продавца, очень удивляются, как я вообще посмел отказаться от их услуг - они же покупателя привели!

4

Я_не_Андрей,
Потому что по большей части люди неграмотные и поэтому бояться быть обманутыми

3
Герой

Nat, недобросовестный риэлтор детектед))
Что же Вас так взволновала эта статья? Девушка не призывает не пользоваться услугами риэлторов, а рассказывает о недобросовестных приемах некоторых представителей вашей братии, как выявить и избежать обмана. Про недобросовестных юристов статьи на ТЖ тоже были.

26

Инна, А где вы видите один контекст? Статья о том, что среди риелторов есть непроффесионалы. В конце большими буквами "Как выбрать риелтора, уоторому можно доверять" т.е. автор как раз за риелторов, хороших риелторов. А вот вы с Nat похоже как раз из лагеря непрофессионалов. Будем обходить вас стороной.

22
Удалённый пользователь

Nat, В каком размере несет ответственность риэлтор? В размере агентского вознаграждения. И ни копейкой более.

21
Удалённый пользователь

За последние 15 лет провел 7 покупок/продаж квартир для своей семьи (перебирались в другой город). Нормальных риэлторов не встретилось. Только хапуги дурящие мозг народу, запугивающие ужастиками доверчивых бабушек и стремящиеся снять совсем уж негуманные деньги вообще ни за что. В москве все они стремятся провести сделку в Фора-банке, который заточен на операции с недвижимостью и делает все за риэлторов (и за деньги клиентов). Функции риэлторов сводятся к игре в испорченный телефон между клиентом и девочкой-менеджером. А в регионе риэлтор признавалась мне, что они специально забивают сайты недвижимости своими объявлениями, причем как реальными, так и фейками, чтобы объявления от собствеников невозможно было найти.

20
0

Я не риелтор, но за последние 12 лет мне пришлось продать 2 квартиры и столько же купить. Первую квартиру продавала в другом государстве и обошлась вообще без помощи каких-либо посредников. При покупке первой квартиры впервые столкнулась с услугами риелтора, которая помогала продавать квартиру. Она ни разу не выехала на показ (просто дала адрес и созвонилась с продавцом). Единственной ее задачей оказалось составить договор купли-продажи. Но его тут же забраковали в регпалате. Пришлось срочно возвращаться в ее офис и переделывать договор, так что документы в регпалату сдавали в последние минуты ее работы. Вторую квартиру я покупала спустя 10 лет после первой и тоже столкнулась с весьма ушлыми представителями этой славной профессии. Продавец поручила продавать квартиру двум девушкам, а те, в свою очередь, привлекли к продаже еще и парня. Однако, ни те ни другой достаточной квалификацией не обладали (мне пришлось диктовать список документов, и сведений о квартире, которые нужны были мне для оценки юридической чистоты квартиры, а также редактировать договор). Однако получить вознаграждение в двойном размере они очень хотели. Когда продавец отказался платить двойное вознаграждение, они попытались получить его с меня - предложили в договоре указать меньшую стоимость квартиры, а разницу отдать им. Пришлось ставить их на место. Вторую квартиру я продавала без посредников, сэкономив при этом и деньги, и время, и нервы.

19

Наталья, по Вашему 2-му примеру меня МОЙ риэлтор с риэлторами продавца так нагнули в банке в день сделки занизив цену в ДКП. И еще был подлог по метражу кухни, ёё метраж был принципиальным...
Спустя лет 10 в 2020 м продавала квартиру - там риэлтер неплохой мужик, но с клиентом своим не справился, задержали мне продажу кв. на 2 месяца. В итоге отказалась от них, еще и аванс запросили им вернуть, хотя сами сроки соглашения все сорвали. И за неделю продала квартиру и дороже. С той стороны покупатель был без риэлтера и более-менее был в теме.
Чаще всего, в простых сделках без них реально проще, они только мешают своей не компетентностью даже в простейших житейских вопросах

5

Наталья, вторую квартиру продали без посредников, т.е. нашли покупателя напрямую сами? на каких сайтах размещали объявление, как отфильтровывали покупателей-риэлторов?

0
0

Риелторы - это паразиты, жируюшие за чужой счёт. Аналог - перекупы автомобилей, автодилеры, таксисты на вокзалах. Они ничего не производят, не несут никакой ответственности. Это лишнее звено между покупателем и продавцом. Убери их и завтра станет только лучше и проще. Тунеядцы, лентяи, которых давно пора гнать в три шеи.

17
0

Сами долгое время искали жильё (дом или квартиру, без разницы). Момент в том, что это небольшой посёлок всего на 10 тысяч жителей, 20 МКД, остальное частный сектор. Кого и что мы только не видели - и риэлтора, который сразу отговаривал от осмотра объекта, предлагал смотреть другой, по приезду скинул "дозвон", а на объекте какую только лапшу на уши не вешал - и "тут утепление 20" - по факту 0, и "тут всё обшито сайдингом", и "да, она согласна на такую сумму" - как выяснилось, продавец хотела больше на 700к. А продавец ещё натопила дом так, чтобы не подумали, что в помещении холодно.
Другой риэлтор продавал свою квартиру с ремонтом в виде подпрыгивающего ламината, причём цена была выше рынка на 500к.
Квартиру, которую купили, нашли уже у третьего риэлтора. Ну сначала всё нормально, посмотрели, всё устраивает, но потом риэлтор объявляет ещё 6% за нотариальное оформление сделки, торговаться с клиентом не хочет. Ну ок, нашёл сам хозяйку, пообщался, поторговался, риэлтор ещё и с неё хотела ещё 6%.
Вот удивительные люди.

16
0

Впредь буду осторожней. Спасибо!

16

Nana, риэлтерское сообщество - это бездельники и лентяи, жируюшие за чужой счёт. Аналог - таксисты на вокзалах и перекуры автомобилей. Они абсолютно ничего не делают, но хотят много зарабатывать. Нет никакого сообщества. Есть кучка никчёмных и ни к чему не пригодных личностей, большая часть из которых ещё и мутные.

16
0
Герой

До сих пор помню как на позвонил по объявлению поглядеть квартиру - притопала риелтерша и притащила второго риелтора (!) и каждый раз когда он называл цену на кв, которые у него "есть", например "мильон", она тут же как попка повторяла "мильон писят!!!", другая квартира - "два мильона", риелтерша пронзительным голосом - "два мильона писяяяят!!!". При том что мы все стоим рядом!!! БУГАГАШЕНЬКИ!!!

15
0

Привлекать риелтора стоит, если лень за 15 минут прочесть бесплатные инструкции.

13
0

Панорамные фотографии, которые рекомендуют в этой статье, - огромное зло, которое не дает оценить по фото реальное положение вещей. На таких фото квартира может выглядеть как отель три звезды плюс. В реальности это будет тесный облупленный сарай. По практике доверие вызывают как раз те фото, которые автор статьи делать не рекомендует. Покупателю по большому счету плевать на плюшевых мишек, ему надо оценить реальное положение вещей, а не фотонавыки того, кто готовил объявление.

13
0

В Москве и МО около 20000 риелторов. Учитывая тот факт, что не нужно получать аккредитацию и прочие сертификаты, неудивительно, что достаточно часто встречаются некомпетентные специалисты. Я работаю риелтором уже 7 лет и могу с уверенностью сказать, что хороший риелтор существенно упрощает сделку, в особенности те процессы, которые связанны с коммуникацией со второй стороной (риелтор с другой стороны или непосредственно участник). Самая основная задача риелтора: умение выстроить отношения с участниками, находить компромисс и пути решения. В общем, он должен обладать высокой коммуникабельностью, он должен быть хорошим психологом. Это очень важно.
И глубоко убеждён, что искать риелтора по рекомендации - это не самый лучший способ.

12
Герой

Алоизий, вы не обижайтесь, но даже по простому запросу "гильдия риелторов" поисковик, помимо предложенного вами сайта, выдает ещё двадцать тысяч миллионов сайтов вот таких вот "гильдий" и "реестров". И на каждом из них потенциального клиента заверяют, что вот их-то гильдия самая честная и самая лучшая, а реестр - самый точный и актуальный.

11
0

Очень хорошая статья, спасибо автору. Приятно видеть, как у недобросовестных риелторов бомбит, видно, что за живое задело. Нужно записать всех, кто тут отметился пустым негативом «вы всё врёти!», прогуглить тщательно и кинуть в ЧС везде, а заодно отсоветовать всем знакомым. И да, не увидел здесь «очернения всего риелторского сообщества» — есть плохие агенты, есть очень хорошие, что, собственно, и вытекает из статьи. Видимо, некоторые комментаторы здесь плохо разбираются не только в недвижке, но ещё и в русском языке)

11
0
Автор

+6

Отвечая на поставленный вопрос: к продаже стоит привлекать, только если 1. твое время стоит дороже риелторских услуг 2. это не прямая продажа, а встречка, причем сложная.
Для продавца самостоятельная продажа рисков не несет, они все у покупателя.

10
0

Никогда не заключайте с риэлтором агентский договор (договор поручения), вы можете остаться без квартиры.
Никогда не заключайте с риэлтором эксклюзивный договор, вы можете остаться без покупателя.
Никогда не заключайте с риэлтором договор, в котором указана предоплата, аванс или расчеты через счет риэлтора, вы можете остаться без денег.

Заключайте с риэлтором только договор услуги, в котором прописывайте условие оплаты за результат «под ключ» - покупатель рассчитался с продавцом, Регпалата зарегистрировала нового собственника на квартиру.
Договор с риэлтором должен быть срочным, не более 3-х месяцев.
В договоре должен быть обязательный пункт - продавец освобождается от оплаты услуг риэлтору, если риэлтор получил вознаграждение от покупателя.

Риэлтор изначально негодяй, знаю о чем говорю. Риэлтор негодяй юридически безграмотный... большая часть из них неюристы (психологи, технари и др.), а если юрист, обязательно бывший двоечник.
Мошенничеству риэлторов учат в риэлторских ассоциациях.

10

Nat, а что значит «профессиональный» риэлтор? окончивший специальное учебное заведение, сдавший сложные экзамены, получивший членство в некоей официально признанной гильдии, выдающей соответствующие лицензии и контролирующей нарушения в профсообществе? в России нет «профессиональных» риэлторов в этом смысле: кто во что горазд, большинство, как люди и пишут выше, двух слов связать не могут, не то что аккредитив оформить (который, к слову, оформляется за 10 минут банковскими сотрудниками).

9
0

Что бы работать с риелтером надо самому вникнуть во все нюансы продажи жилья, проанализировать рынок, тенденции, и прочее прочее, что в конечном итоге даст пищу для размышления - стоит ли платить за оформление которое в принципе можешь осуществить сам. Не подходит только для тех кто сильно занят и не считает деньги!

7
0

Мы купили квартиру, которую продавало риелторское агенство. Оно же и являлось настоящим собственником этой квартиры, хотя официально числился другой человек. Это мы поняли только в день сделки, когда познакомились с "собственником", который не знал, какая бригада делала ремонт в квартире, а деньги из банковской ячейки должно было забрать доверенное лицо собственника - хозяйка риелторского агенства. Агенство покупало квартиры без ремонта, делали в них ремонт за 2 месяца и перепродавало. На Циане я нашла несколько квартир абсолютно с таким же ремонтом от этого же агенства.

7
0

Никогда не пользуйтесь услугами риэлтора!

7

Div, 😂😂😂 это ж какую? Домой стул полирует и звонит иногда?

7
0

Без обид, но сами юристы имеют в арсенале не меньше трюков :(

6

тьфунатебя, но юрист применяет все эти трюки во благо того кто ему платит. Юрист оооочень редко получает деньги как процент от стоимости, да и вообще его не волнует сделка состоится или нет. Получил условные 10к за проверку документов и составление договора и всё.

9
Автор

+6

Алоизий, гильдия - просто картотека специалистов по недвижимости, которые прошли добровольную сертификацию. это примерно то же самое, что сайт с выпускниками мед.вузов, но вы же не к любому врачу на прием пойдете.

6

Алоизий, гильдия риелторов это очень странная организация, которая понятия не имеет как работает риелтор или агентство. К примеру российскую гильдию риелторов возглавляет человек, который никогда не был риелтором. По сути это должен быть некий профсоюз, который в свою очередь должен заниматься стандартизацией, аккредитацией и т.п. По факту смысл ее только в том, что вы можете за деньги купить у неё сертификат что вы или ваша компания состоит в ней. При этом ей все равно, какая у вас специализация, какие у вас знания, принципы, опыт и т.п. Так что не стоит доверять им.

6
Автор статьи

Александр, в статье немного о другом: вот продавец работает с риелтором, вот риелтор нашел покупателя по завышенной цене, познакомятся эти двое только на сделке, поэтому если продавец заранее откажется от условий риелтора, он даже не узнает, кто там хотел его квартиру купить. Это нечестная схема, но часто бывает именно так.

5
Эксперт Т—Ж

Дарья, что-то странное вы говорите. То есть продавец отдаёт ключи фактически незнакомому человеку из агентства на неопределённый срок и разрешает бесконтрольное посещение его квартиры? А если это агентство "Рога и копыта", и агент решит сделать из квартиры гостиницу, раз продавцу квартира безразлична?
Или покупатель видит квартиру и верит опять же незнакомому совершенно риелтору, что с документами всё в порядке, и не планирует заранее встречаться с продавцом, чтобы убедиться в наличии живого собственника в здравом уме?
С учётом, что квартиры стоят дороже пакета молока, и ипотека берётся на ощутимую часть жизни. Я, конечно, в юридической практике встречалась со странными поступками людей, но странности всё же не до такой степени и не "часто".

6
Автор статьи

Алиса, ну к примеру мой знакомый так сдавал квартиру: заключил договор с риелтором, отдал ему ключи, тот водил людей на просмотры. Когда арендатор нашелся, знакомый приехал, познакомился с ним, подписал договор. И с продажей тоже так бывает по разным причинам: нет времени на показы, нет желания в этом участвовать, живешь в другом городе, доверяешь своему агенту, покупатель без ипотеки, тоже доверяет своему агенту и т. д., в итоге люди знакомятся только на сделке. Понятно, что при желании можно и до сделки познакомиться. Также понятно, что можно в итоге расторгнуть договор с риелтором и без него заключить сделку с уже готовым покупателем, но одно тут другому не мешает — бывает и так, и по-другому.

5

Nat, так и вы видимо читайте плохо, там дальше написано: "Профессиональный риелтор может серьезно облегчить (!!!) вам жизнь при продаже жилья" и перечень всего того, в чем хороший спец может помочь.

5

Nana, почитайте дальше заголовка. Там половина статьи о том, как профессиональный риелтор может облегчить жизнь.

5
0

По поводу фотографий - они не должны быть панорамными (широкоугольными), т.к. при такой съемке возникают значительные искажения размеров и расположения объектов. Фотографии планов БТИ должны быть обязательно, с указанием сторон света, и желательно, расположением квартиры на плане дома - потенциальный покупатель не должен разгадывать головоломки об истинном расположении помещений в квартире, как расположены лифты, куда выходят окна и т.п.

5

Антон, в смысле "допускает"? Ну вот даже приехал человек на подписание. Уточнили что риэлтор наврал про цену, перепечатали страничку и послали его куда подальше.

4

Сообщество