Как я купила квартиру в Сербии
Аренда, покупка и продажа
22K
Фотография — Aleksandr Medvedkov / Shutterstock

Как я купила квартиру в Сербии

На деньги от продажи трешки в Подмосковье

38
Аватар автора

Екатерина Костюковская

купила квартиру в Сербии

Страница автора

Летом 2023 года наша семья из четырех человек продала квартиру в Подмосковье и купила в Нови-Саде.

Мы переехали в Сербию по семейным обстоятельствам и решили обосноваться в Нови-Саде — культурной столице Сербии, втором по величине городе в 60 километрах от Белграда. С городом определились заранее, сомнений в этом вопросе не было.

Раньше мы не бывали в Сербии, а страну выбрали по нескольким причинам:

  1. Близость менталитетов и общность религии.
  2. Теплый климат большую часть года, летом довольно жарко.
  3. Схожий уровень жизни и порядок цен на жилье, продукты, товары и услуги.
  4. Относительно простая легализация.
  5. Очень хорошее отношение сербов к детям.
  6. Большая русская диаспора — сюда переехало много наших знакомых.

План был такой: продать квартиру в России, снять квартиру в Нови-Саде, переехать в Сербию и как можно быстрее купить собственное жилье. Тянуть с этим не хотели, так как опасались за деньги на счете в российском банке — боялись оказаться в ситуации, когда вывести их будет невозможно.

Также покупка недвижимости в нашем случае была самым простым способом получить временный вид на жительство в Сербии. Поэтому изучать районы и цены на квартиры я начала еще в России.

В статье расскажу, как выбрать и купить жилье в Сербии, что стоит учитывать и как проходит сделка.

Так выглядит исторический центр города рядом с театром — Српско народно позориште
Площадь у торгового центра «Променад». Фотография: Nenad Nedomacki / Shutterstock
Площадь Свободы — главная городская площадь Нови⁠-⁠Сада с ратушей и собором Святой Марии. Здесь проходят городские мероприятия, а по вечерам играют уличные музыканты. Фотография: Sergey Fedoskin / Shutterstock
Конная скульптура любимого сербами короля Петра Первого Карагеоргиевича на Площади республики
Вид на город с Петроварадинской крепости
Петроварадинская крепость — символ Нови⁠-⁠Сада и место, где проводят музыкальный фестиваль Exit, на который съезжаются любители музыки со всей Европы
Яркие улочки Нови⁠-⁠Сада со множеством муралов и растительностью на стенах

Что мы искали

Бюджет. В Подмосковье у нас была трехкомнатная квартира 58 м² в доме 1974 года с кухней 6 м², раздельным санузлом и маленьким балконом. Продажу и переезд мы запланировали на лето 2023 года. А цены на недвижимость в Сербии я начала изучать с осени 2022 года — примерно за девять месяцев до планируемой даты отъезда.

На тот момент наш бюджет на покупку был 110 000⁠—⁠130 000 €⁣ (10 644 166⁠—⁠12 584 702 ₽) — столько мы собирались выручить за продажу трешки.

Требования к квартире. Еще в России в тематических телеграм-чатах я нашла русскоговорящих риелторов и спросила, на какое жилье на вторичном рынке в Нови-Саде мы можем рассчитывать с нашим бюджетом. Оказалось, что хватало на покупку квартиры площадью до 60 м² с двумя спальнями.

Самостоятельный поиск на сербских сайтах недвижимости тоже вселял оптимизм. Казалось, что мы улучшим жилищные условия. Осенью 2022 года на наши деньги можно было купить небольшую трехкомнатную квартиру в хорошем районе Нови-Сада или квартиру большей площади, но подальше от центра.

Так мы определились с критериями поиска:

  1. Площадь от 50 м² — с двумя спальнями и гостиной.
  2. Район не дальше чем в 20—30 минутах ходьбы от исторического центра.
  3. Терраса.
  4. Лифт, если квартира выше второго этажа.
  5. Рядом магазины и парк для прогулок с детьми.

Мы собирались получить ВНЖ. Но официально нет специальных требований к квартире в Сербии — минимальной стоимости или площади собственного жилья, которые гарантируют ВНЖ. Где-то в чатах встречалась мифическая цифра 9 м² на человека, но она не нашла документального подтверждения.

Важно, чтобы недвижимость была пригодна для проживания, и люди, которые ее купили, должны там жить. Но надо понимать, что большая семья вряд ли получит ВНЖ, если купит гарсоньеру — квартиру-студию — 20 м². Такие вопросы остаются на усмотрение инспектора, который рассматривает документы на ВНЖ.

Как скорректировался бюджет. За недвижимость в Сербии рассчитываются в евро, поэтому вслед за ослаблением рубля наш бюджет стал таять. К моменту продажи квартиры в России и приезду в Сербию он едва дотягивал до 90 000 €.

При этом нужно было учитывать, что к стоимости квартиры прибавляются:

  1. Расходы на сделку — например, у нас они составили 6320 €⁣ (611 810 ₽), подробно о них расскажу ниже.
  2. Налог на переход прав — 2,5% от стоимости квартиры, по сложившейся практике его обычно платит покупатель.
  3. Комиссия агентства — 3%, ее платят обе стороны сделки. В нашем случае агентство запросило 3% с продавцов и 3% с нас. Бывает, что комиссия включена в стоимость квартиры.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

Районы Нови-Сада

Нови-Сад — не мегаполис, здесь проживает 363 тысячи человек. Мы мечтали жить в уютном европейском городе, чтобы посещать культурные мероприятия, гулять по историческому центру, набережной Дуная и ходить на пляж Штранд. Жилье решили искать поближе к центру.

Я начала изучать районы удаленно. Понять их специфику помогли обзоры на «Ютубе» и статьи в «Телеграме». Чтобы определить желаемый радиус поиска квартиры, я установила точку на карте в центре Старого города и искала варианты в радиусе 30 минут ходьбы.

Набережная Дуная — место, где приятно гулять и заниматься спортом. Здесь проложены беговые и велодорожки, есть воркаут, теннисные корты, футбольное поле, баскетбольная площадка и поле для петанка
Пляж Штранд — любимое место отдыха горожан. Здесь загорают, купаются, сплавляются по Дунаю на каяках, играют в футбол и волейбол, отдыхают в кафе
Штранд прекрасен в любое время суток
Чтобы определить желаемый радиус поиска квартиры, я установила точку на карте в центре Старого города и искала варианты в радиусе 30 минут ходьбы. Источник: yandex.ru
Чтобы определить желаемый радиус поиска квартиры, я установила точку на карте в центре Старого города и искала варианты в радиусе 30 минут ходьбы. Источник: yandex.ru

От районов Ново-Населье, Адице и Телеп мы сразу отказались: до них из центра города нужно добираться на транспорте. Например, Адице расположен в 4,5 км от Старого города. Ново-Населье и Телеп чуть ближе — примерно 3 км, но пешком с коляской идти некомфортно.

Окончательно с выбором района мы определились уже на месте. Свою роль сыграла съемная квартира на Шумадийской улице в трех минутах ходьбы от пешеходной зоны Старого города и основных достопримечательностей. Захотелось жить если не тут, то недалеко. Поэтому искать квартиру мы стали в Подбаре, Роткварии или Лиманах. Расскажу о них немного.

Подбара — район в самом центре Нови-Сада. Выходишь и попадаешь сразу в центр жизни: туристическая пешеходная зона, огромное количество достопримечательностей и кафе, набережная Дуная, старейший Рыбный рынок — Riblja pijaca, — где раз в месяц проводят знаменитый ночной базар.

Ротквария. Район назван в честь редиски — ротквицы, которую здесь выращивали в 19 веке. Сейчас это отличный обжитой район в 10 минутах ходьбы от Старого града. Рядом железнодорожная и автобусная станции. В Роткварии много магазинов и кафе, отличный рынок «Футошка», много социальных объектов: детский сад, школа, поликлиника, пенсионный фонд, МУП, где мы оформляли ВНЖ.

Район Подбара в центре Нови⁠-⁠Сада — здесь мы арендовали квартиру, когда приехали
Район Подбара в центре Нови⁠-⁠Сада — здесь мы арендовали квартиру, когда приехали
Район Ротквария
Район Ротквария
Бульвар освобождения — главная магистраль района
Бульвар освобождения — главная магистраль района
1/2
Район Ротквария

Лиманы — протяженная территория, которая делится на пять районов. Мне кажется, что здесь чаще, чем в других частях города, можно встретить типовую застройку югославского периода. Многим это не нравится, так как дома старые, а квартиры скромные по площади.

Зато здесь Лиманский парк, совсем недалеко до городского пляжа, Лиманского рынка и главных торговых центров Нови-Сада.

Наследие югославской эпохи
Наследие югославской эпохи

Виды жилья в Нови-Саде

В городе есть новостройки, вторичное жилье, частные дома и дуплексы. Я изучила первые две категории, поэтому расскажу про них.

Новостройки. Нови-Сад активно застраивается. В историческом центре городские власти практикуют точечную застройку: новые дома встраиваются между старыми зданиями. Выглядит это органично. Например, напротив нашего дома встроили симпатичный красно-белый домик. Сейчас там отделывают и благоустраивают парковочную зону.

Это новый дом, который построили между двумя старыми зданиями. Выглядит органично
Это новый дом, который построили между двумя старыми зданиями. Выглядит органично

Сербские новостройки сдаются в чистовой отделке, и в квартиру можно практически сразу заехать. Там установлены кондиционер и жалюзи-ставни на окна, под кухню уже выделено место, которое отделано плиткой.

Купить квартиру в новостройке в непосредственной близости от центра не так просто. Их раскупают на этапе котлована.

На сайтах застройщиков обычно указана цена за квадратный метр и представлены планировки квартир. Например, можно посчитать, что квартира 36 м² с одной спальней в районе Подбара ценой 2700 €⁣ (261 396 ₽) за 1 м² обойдется почти в 98 000 €⁣ (9 487 879 ₽).

Иногда, чтобы узнать стоимость квартиры, нужно отправить запрос и ждать звонка менеджера.

Предложений немного, а те, что есть, — от 3000 €⁣ (290 445 ₽) за 1 м². В январе 2023 года встречались предложения и за 4000 €⁣ (387 260 ₽) за квадрат. Поэтому идею купить квартиру в новостройке пришлось отбросить.

В таком виде сдают новостройки в Сербии. Фото предоставлены риелтором Лукой Томица
Так дома от застройщика выглядят снаружи
Отделка в подъезде
Пол и стены в ванной отделаны керамической плиткой
Пол и стены в ванной отделаны керамической плиткой
Установлены раковина и унитаз
Установлены раковина и унитаз
1/2
Пол и стены в ванной отделаны керамической плиткой

Вторичка в Нови-Саде в зависимости от района может стоить от 2000 €⁣ (193 559 ₽) за 1 м² и дороже.

Релоканты часто винят в этом соотечественников. Хотя специалисты по недвижимости говорят, что цены на квартиры взлетели еще во время ковида, а доля покупки жилья россиянами не так велика, чтобы влиять на рынок недвижимости.

В Нови-Саде практически нет типовой застройки, все дома разные. Небоскребов и жилых домов выше 17 этажей в городе нет. Чаще всего это 5—6 этажей.

Серые высотки — «свечки» и «китайские стены» — остались как наследство от югославской эпохи, но их блеклость щедро разбавлена южными красками: зеленью, солнцем и яркими фасадами современных домов.

Дворы есть не у каждого дома. Часто они закрытые по типу питерских в центре города. В них расположены гаражи, автомобильная стоянка и места для велосипедов. Детских площадок там нет, они обычно на улицах и во дворах многоэтажек.

Можно сказать, что в Нови⁠-⁠Саде нет типовой застройки, все дома разные
Соседствующие дома часто имеют отличную архитектуру, формы балконов
Типовую застройку чаще всего можно встретить в Лиманах
Дома рядом могут различаться и цветами, и этажностью
Есть дома с подземным паркингом
Дом на Шумадийской улице, где мы сняли квартиру

Особенности сербской недвижимости

Количество комнат. В объявлениях указывают количество спален: если в квартире две спальни, значит, комнаты три. Например, квартира с одной спальней состоит из спальни и гостиной, совмещенной с кухней, — dnevni boravak. Отдельная кухня обычно встречается в постройках времен Югославии. В современных домах и больших по площади квартирах несколько санузлов.

Планировки и метраж квартир разные.

Этажность считается с нулевого этажа, который называется «приземье» — prizemljе. Пол расположен на уровне земли или выше, но не более чем на 90 см. Иногда квартиры располагаются на цокольном этаже — suteren, nisko prizemlje, — он находится ниже уровня земли. Окон там нет, либо они высоко под потолком — видно только ноги пешеходов и колеса проезжающих велосипедов.

Часто дома спроектированы так, что на нулевом этаже нет квартир, а жилая зона начинается с первого — то есть второго по российским меркам. Бывает и высокий первый этаж, или «высокое приземье» — visoko prizemljе, — когда пол выше уровня земли более чем на 90 см.

Лифт. В некоторых домах его нет, и это может стать неприятным сюрпризом, если квартира, например, на седьмом этаже. Такое жилье подходит не всем, и обычно его продают ниже рыночной стоимости.

В мансардах или цоколе располагается бюджетное жилье. Квартиры под крышей, «подкровлье», часто с окнами в крышу и скошенными потолками, балкона может и не быть. Считается, что в таких квартирах может быть жарко летом и прохладно зимой.

Встречаются объявления о продаже квартир, которые переделаны из гаражей. Стоит такая недвижимость дешевле, но получить по ней ВНЖ не получится. С последующей продажей тоже могут возникнуть сложности.

Гарсоньеры — маленькие квартиры-студии площадью около 20 м².

Дуплексы тоже встречаются. Это квартиры на двух уровнях. Второй этаж таких квартир обычно расположен в мансарде.

Эту двухуровневую квартиру за 89 600 € я смотрела живьем. Фотографии агентства Stan Nekretnine, но сейчас объявления уже нет на сайте
Квартира в два уровня, второй — на мансардном этаже. Расположена в 15 минутах ходьбы от исторического центра
Но только одна спальня, и площадь всего 40 м². Нам в ней было бы тесно
Так выглядел санузел
И застекленная терраса

Террасы. О них хочется сказать отдельно. В Сербии это не кладовка для хранения ненужных вещей, а приятное и уютное местечко для семейного отдыха.

Сербы любят сидеть на открытом воздухе и общаться. Многие террасы украшены цветами и выглядят как настоящие оранжереи, почти на всех стоят стулья и маленький столик.

Это терраса в квартире, которую мы арендовали. Было приятно завтракать здесь с видом на исторический центр
Это фото с просмотра квартиры. Сербы любят свои балкончики и стараются их украсить
Это фото тоже с просмотра. Владелец — мужчина, наверное, поэтому тут не было цветов
Балкон в доме на одной из центральных улиц

Кладовки в квартирах тоже есть. Иногда это привычные для рожденных в СССР встроенные шкафы, но мне встречались и кладовые комнаты приличного размера в подвальном этаже дома площадью 2—4 м².

Практически во всех домах есть велосипедные комнаты. Нови-Сад — рай для велосипедистов. Здесь удобная сеть велодорожек, а климат позволяет кататься круглый год, поэтому сербы ездят почти каждый день.

Парковка в старых домах не предусмотрена, поэтому на улице все заставлено машинами, в новых — парковка в подземном гараже. Места там покупают отдельно, но у нас нет машины, поэтому стоимость не узнавали.

Так выглядит комната для хранения велосипедов в нашем доме
Так выглядит комната для хранения велосипедов в нашем доме

Где искали квартиру

Группы в «Телеграме». Я начала поиск еще из России. Сначала обратилась к группам в «Телеграме» по Сербии и Нови-Саду, чтобы найти там предложения по недвижимости:

Их легко найти по ключевым запросам, например «недвижимость Нови-Сад» или «купить квартиру Сербия». Если читать закрепы, пользоваться поиском по чатам и не стесняться задавать вопросы старожилам, через какое-то время начинаешь ориентироваться в теме.

Мне нужно было прояснить несколько вопросов, чтобы не тратить на это время на месте:

  1. Как иностранцу купить недвижимость в Сербии.
  2. Как открыть счет в местном банке.
  3. Какие районы считаются лучшими для покупки недвижимости.
  4. Как найти контакты людей, которые помогут в поиске недвижимости.
В тематических группах публикуют объявления с предложениями о покупке квартир
В тематических группах публикуют объявления с предложениями о покупке квартир
Одна из самых многочисленных групп Нови⁠-⁠Сада

Сербские сайты недвижимости. Там много объявлений о продаже, предложений от агентств и непосредственных владельцев — власников. Но есть и свои особенности:

  1. Местами казалось, что это доски объявлений из начала нулевых, а фотографии такого качества, будто сделаны на кнопочный телефон.
  2. В Сербии принято звонить и лично встречаться, а не писать личные сообщения — некоторые продавцы вешают одну фотографию и в кратком описании объекта указывают, что подробности готовы рассказать по телефону.
  3. Хоумстейджинг тут не особо популярен — в объявлениях бюджетных объектов на фото часто можно увидеть беспорядок.

Сайты недвижимости тоже есть, например:

  1. City Expert — занимает первую строчку в моем личном рейтинге. Там всегда качественные фото, план квартиры, а также видеообзоры каждого объекта. Если покупать или арендовать квартиру через этот сайт, получится избежать посредников-риелторов, потому что сайт дает возможность связаться напрямую с владельцем.
  2. Nekretnine — сеть с единой базой объектов. В их группу входит более 20 агентств, а офисы располагаются на каждом шагу в лучших локациях города. Кроме полного описания и хороших фотографий они выкладывают планировки квартир. Местные агентства недвижимости вывешивают на свои офисы актуальные предложения о продаже квартир. Менеджеры часто знают английский, а иногда и русский.
  3. Kupujemprodajem — аналог «Авито». Здесь есть раздел о купле-продаже недвижимости. Объявления публикуют владельцы квартир и представители агентств. Мне показалось, что они дублируются сразу на нескольких ресурсах, поэтому найти эксклюзивные предложения не получилось.
  4. Ooglasi — доска объявлений с большим разделом, посвященным купле-продаже и аренде недвижимости в Сербии.
  5. 4zida.rs — портал недвижимости. Кроме объявлений здесь публикуют статьи на тему сербского рынка недвижимости.
Так выглядит главная страница сайта City Expert
Так выглядит главная страница сайта City Expert
Офис местного агентства недвижимости
Офис местного агентства недвижимости
Местный аналог «Авито» с большим разделом о недвижимости
Местный аналог «Авито» с большим разделом о недвижимости

Бот. Русскоговорящие программисты, которые обосновались в Сербии, сделали бота по поиску недвижимости для покупки. Он собирает информацию с пяти основных сербских ресурсов по заданным параметрам и выдает варианты несколько раз в день. Несколько подобных ботов есть для поиска квартир в аренду.

Пользоваться ботом удобно, это действительно облегчает поиск. Но квартиру, которую мы купили, нам предложили в агентстве. Скорее всего, я не смогла увидеть ее через бота, потому что выставляла цену 90 000 €⁣ (8 708 409 ₽), а на сайте она стоила дороже.

Как искали квартиру

В начале августа 2023 года мы приехали в Сербию. Я стала искать агентов, которые на месте помогли бы найти квартиру. Созвонилась с тремя русскоязычными специалистами, контакты которых заранее нашла в телеграм-каналах, еще нескольким написала в мессенджерах.

Агенты и агентства бесплатно ищут варианты для покупки и берут комиссию 1,5—3% от суммы, если сделка состоялась.

Я не ожидала потока предложений, тем более что отдаленные районы были исключены. Худшие опасения подтвердились: в рамках нашего бюджета предлагали квартиры с одной спальней площадью 30—40 м².

Я посмотрела несколько вариантов и убедилась, что нашей семье будет там тесно. Дети не смогут жить в одной комнате, так как у них большая разница в возрасте, а мужу негде оборудовать рабочее место.

Квартира 38 м² за 96 850 €, которую я смотрела. Фото агентства Biro, но объявления на сайте уже нет
Квартира 38 м² за 96 850 €, которую я смотрела. Фото агентства Biro, но объявления на сайте уже нет
В квартире был свежий ремонт. Источник: birozanekretnine.com
Но только одна спальня. Источник: birozanekretnine.com
От нее пришлось отказаться, так как нашей семье там было бы тесно. Источник: birozanekretnine.com
И даже рабочее место для мужа не спасало ситуацию. Источник: birozanekretnine.com

Каждый день я монотонно просматривала главные сайты недвижимости в поисках вариантов. Подходящие по параметрам отправляла агенту, который проверял их по базе и сообщал подробности. Они это делают бесплатно.

У каждого объекта есть номер, по которому агент находит информацию о квартире. Иногда из текста объявления на сайте неясно, например, есть ли в доме лифт. Тогда в агентстве можно получить более полную информацию: уточнить тип отопления, год постройки дома, выяснить, сколько составит оплата по счетам, есть ли комнаты для хранения велосипедов или терраса.

Вживую я посмотрела около десяти квартир. Из них с двумя спальнями было всего две, обе на мансардном этаже. Одна — площадью 43 м² с красивым современным ремонтом, гардеробной, но без террасы и с очень маленькими комнатами, хотя и недалеко от исторического центра.

Обычно владельцы неохотно торгуются, но все зависит от обстоятельств. Например, хозяйка этой квартиры была согласна сделать хорошую скидку и продать квартиру со всей мебелью и техникой за 87 550 €⁣ (8 473 369 ₽).

Квартира 43 м² с двумя спальнями за 87 550 €. Источник: novi.kupujemprodajem.com
С современным ремонтом и гардеробной. Источник: novi.kupujemprodajem.com
Но комнаты маленькие, и нет террасы. Источник: novi.kupujemprodajem.com

Вторая квартира была в 15 минутах от пешей прогулочной зоны. В среднем состоянии, зато площадью 57 м² и на шестом этаже с отличным видом на город. Она стоила 94 700 €⁣ (9 364 108 ₽). Эту квартиру мы и купили.

Что еще нужно учесть на этапе выбора квартиры:

  1. Проверить чистоту квартиры. Это можно сделать самостоятельно на сайте кадастра — аналоге нашего Росреестра. Но лучше подстраховаться и показать специалисту, чтобы не пропустить что-то важное.
  2. Для покупки стоит выбирать полностью укниженную, то есть зарегистрированную в кадастре, квартиру, чтобы избежать проблем с легализацией права собственности на нее. Мы смотрели только укниженные квартиры.
  3. Если квартира в новостройке, важно учитывать, что получить ВНЖ можно, только когда стройка закончена и дом подключен к инфраструктуре. То есть лучше избегать объектов, которым долго ждать разрешения на ввод в эксплуатацию и адреса в кадастре.
  4. Рассчитываться лучше через банк — обычно продавец открывает счет в том же банке, куда вы можете перевести деньги, чтобы ускорить процесс. Если оплата наличными, есть риск, что нотариус не заверит такую сделку. По закону агенты недвижимости, адвокаты, банки и нотариусы обязаны сообщать управлению по борьбе с отмыванием денег о любой подозрительной сделке и всех операциях с наличными суммой свыше 15 000 €⁣ (1 455 988 ₽).

Что было в квартире

Наш дом из бетона, в нем всего 33 квартиры. Шесть этажей плюс мансардный. Наша квартира как раз на верхнем этаже. На лестничной площадке четыре квартиры.

По документам квартира была 57 м², но площадь не учитывает квадратные метры под скосом потолка, поэтому в реальности квартира оказалась больше.

У нас большая кухня-гостиная с выходом на террасу, откуда отличный вид на город и потрясающие рассветы.

Одна спальня большая. Там есть отдельный закуток, где мы устроили рабочую зону для мужа. Вторая спальня поменьше, с мансардным окном в потолке. Дочери-подростку нравится смотреть на звезды и самолеты.

Туалет совмещен с душевой. Кладовок нет, но мы планируем использовать пространство под кровлей и организовать там гардеробную и место для хранения вещей.

Квартиру мы купили с мебелью и стиральной машиной. Кухня оборудована электрической плитой и гарнитуром в хорошем состоянии. Мебель в комнатах придется в перспективе менять, потому что она устарела и лишена функциональности, но первое время сможем пожить и так.

Горячая вода в квартире от бойлеров, а отопление центральное. За услуги ЖКХ выходит довольно много — 17 000 RSD⁣ (14 000 ₽).

Коридор и дверь в ванную
Прихожая
На лестничной площадке четыре квартиры, но бывает по три или пять. Это зависит от размера квартиры
Так выглядит внутренний двор нашего дома
Вся мебель досталась от прежних владельцев. Пока мы купили только новый холодильник
Под кровлей много места. Мы планируем сделать там удобные места для хранения, а в спальне — гардеробную
Подъезд, почтовые ящики и лифт
Интересно, что дом разделен на две части: юридически в нем располагаются два дома с разными номерами. Из⁠-⁠за этого курьеры часто ошибаются
Вид на город из окна нашей квартиры
Во дворе есть гаражи и закрытая парковка для велосипедов

В пешей доступности несколько парков. До Футошки-парка 18 минут пешком. Он напоминает небольшой лес в черте города, где есть детская площадка и водятся белки.

До Дунаевского парка идти столько же. Это центральный парк города, он более комфортный для отдыха, очень ухоженный. Там есть пруд с утками и черепахами, детская площадка, красивые клумбы, много видов растений, большая поляна для активностей, кафе — уютный чайный домик, где можно заказать напитки и еду, взять пледы и устроить мини-пикник на свежем воздухе. В парке играют уличные музыканты, инструкторы проводят занятия йогой. Для детей устраивают квесты и игры.

С супермаркетами тоже нет проблем. Прямо в нашем доме расположены два круглосуточных минимаркета, а в трех минутах ходьбы — сетевые магазины Idea, Maxi, Univerexport, в 15 минутах — любимый многими супермаркет Lidl.

До Дунаевского парка 15 минут ходьбы
Это самый ухоженный парк города
Тут есть беседки для отдыха
И пруд с утками и черепахами

Предварительный договор

Процесс купли-продажи квартиры в Сербии не очень сложный. Следующий шаг после выбора квартиры — предварительный договор, где указывают сумму внесенного аванса и оговаривают условия и дату будущей сделки.

В нашем случае встреча с продавцами проходила в агентстве недвижимости, через которое продавалась квартира. Мы с мужем пока не выучили сербский, поэтому решили взять с собой русскоязычного помощника — переводчика и по совместительству специалиста по недвижимости Сашу, которая живет в Сербии много лет.

Я нашла ее в группе «Телеграма», там она как активный участник бесплатно отвечает на вопросы и консультирует. За сопровождение нашей сделки мы заплатили ей 500 €⁣ (48 532 ₽).

Это было верным решением. Она сопровождала нас на всех этапах: проверяла чистоту квартиры и все документы, составила договор купли-продажи, контролировала процесс. Помогла мне исправить ошибку в фамилии в кадастре. В Сербии нет женских окончаний в фамилиях, поэтому в кадастре мою фамилию внесли в мужском варианте и записали меня как Ekaterina Kostiukovskii.

На встрече в агентстве мы немного сбили цену — просто сказали, что стоимость больше нашего бюджета, и попросили назвать минимальную. В итоге прописали 94 700 €⁣ (9 364 108 ₽), внесли небольшой аванс, 3000 €⁣ (290 318 ₽), и оговорили сроки выхода на сделку. Нам нужен был минимум месяц, так как деньги на тот момент хранились на счете в российском банке.

Все вопросы с власником  лучше решить до сделки:

  1. Уточнить про ключи от велосипедной комнаты и почтового ящика.
  2. Узнать, где живет старший по дому.
  3. Спросить про даты последнего обслуживания кондиционеров и фильтров для воды.
  4. Попросить коммунальные счета за последние месяцы, чтобы слишком высокая стоимость услуг ЖКХ не стала неприятным сюрпризом после покупки.
  5. Решить вопрос с перезаключением договора на интернет.
  6. Если в квартире живут арендаторы, лучше заранее урегулировать вопрос с депозитом — в Сербии его воспринимают как платеж, который хозяин тратит на ремонт и уборку квартиры. И если продавец не вернет депозит, это может лечь на ваши плечи. С арендаторами нашей квартиры вопрос удалось решить за счет продавца.

После сделки Саша тоже была на связи, отвечала на вопросы, бесплатно помогла подготовить документы для ВНЖ, сходила с нами в МУП на их подачу, помогла заплатить налог на перенос прав.

Агентству мы заплатили комиссию 3% от суммы сделки — 2700 €⁣ (261 230 ₽). И столько же заплатил продавец.

В предварительном договоре указывают сумму внесенного аванса, оговаривают условия и дату будущей сделки
В предварительном договоре указывают сумму внесенного аванса, оговаривают условия и дату будущей сделки

Как открыли счет в местном банке

Следующим шагом нужно было открыть счет в местном банке, чтобы перевести деньги из России с помощью SWIFT-перевода. Удобным вариантом было бы открыть счет в местном «Райффайзенбанке», потому что деньги в России тоже лежали на счете в этом банке. Но местное отделение не открывает счета для иностранцев без трудового договора с сербской компанией.

В итоге мы открыли счет в банке «Поштанска Штедионица» — Poštanska štedionica. Это один из немногих банков, который еще открывает счета россиянам и принимает SWIFT-переводы из России.

Процесс несложный, но занимает время. Сначала нужно записаться. Ждать приходится в среднем две-три недели, зависит от загруженности отделения.

В указанное время мы пришли в банк с загранпаспортом и «белым картоном» — обязательной регистрацией для всех иностранцев, заполнили документы, и банк открыл счет и выдал реквизиты для SWIFT-перевода.

Через две недели можно еще раз зайти в отделение, чтобы получить пластиковую карту.

Не буду подробно описывать процесс вывода денег из России, потому что ситуация постоянно меняется. Мы воспользовались инструкцией и онлайн-поддержкой в своем банке.

В нашем случае все прошло без накладок: деньги проделали путь из России в Сербию за четыре рабочих дня. Дважды пришлось подтверждать их происхождение: при выводе из российского банка и при зачислении денег на счет в Сербии. В обоих случаях подошел договор купли-продажи недвижимости в России.

Чтобы вывести деньги из России, прикрепляли договор купли-продажи квартиры в электронном виде. Чтобы зачислить на счет в банк Сербии, предъявили договор лично. Переводить его не понадобилось.

Сделка

Договор купли-продажи заключают в офисе нотариуса. Он прошивает договор и отправляет всю информацию в кадастр. Кроме продавцов и покупателей на сделке обязательно должны присутствовать два свидетеля — их услуги обошлись по 30 €⁣ (2902 ₽) за каждого.

Одним свидетелем была Саша, второго она нашла сама. Некоторые нотариусы соглашаются только на свидетелей-сербов, другие спокойно допускают сербоговорящих свидетелей, но обязательно с гражданством, ПМЖ или ВНЖ.

Из документов на сделке понадобились:

  1. Загранпаспорта.
  2. Белый картон.
  3. Предварительный договор.
  4. Свидетельство о браке — его пришлось перевести на сербский.
  5. Паспорта РФ с пропиской — но это исключение, говорят, что другие нотариусы российскую прописку не запрашивают.

На сделке нужен судебный переводчик. Он зачитывает договор-купли продажи на русском языке. Его услуги стоили 100 €⁣ (9675 ₽). Еще 15 €⁣ (1451 ₽) он взял за перевод на сербский свидетельства о браке. Если возникают вопросы или в тексте договора обнаружили ошибку, исправить можно на месте.

В Сербии, как и в России, есть понятие совместно нажитого имущества: все имущество, приобретенное в браке, автоматически считается общей собственностью супругов.

Можно покупать недвижимость как совместное имущество без долей, тогда каждый супруг будет собственником. Для этого достаточно присутствия одного супруга на сделке, перевода свидетельства о браке и паспортных данных второго супруга.

Мы решили прописать в договоре доли каждого собственника: 3/4 на меня и 1/4 на мужа. Детям доли не выделяли и в договоре их не прописывали. Это имеет смысл, если они совершеннолетние, тогда выделить долю нужно для получения ВНЖ.

Договор купли-продажи заключают у нотариуса
Он прошивает договор и отправляет данные в кадастр

Весь процесс у нотариуса занял 40 минут. Его услуги обошлись примерно в 40 000 RSD. Оплатить их можно картой.

После того как договор подписан, покупатели отправляются с ним в банк и переводят деньги на счет покупателя. В нашем случае комиссия составила 40 €⁣ (3869 ₽). После этого возвращаются в офис нотариуса и получают «клаузулу интабуланти» — разрешение на регистрацию прав собственности в кадастре. Этот документ свидетельствует о переходе прав на квартиру от продавца к покупателю.

Через пару недель из кадастра пришло письмо с просьбой заплатить пошлину 360 RSD за внесение новых владельцев в кадастр. Примерно через десять дней после того, как наши фамилии внесли в кадастр, процесс покупки квартиры завершился. Мы подали документы на ВНЖ и получили его на три года.

В течение полугода нам как новым владельцам предстоит заплатить налог 2,5% от стоимости недвижимости за перенос абсолютных прав. Мы заплатили 2600 €⁣ (251 537 ₽).

Я подбила наши расходы на покупку квартиры и для удобства перевела их в евро.

Всего на сделку мы потратили 101 020 €⁣ (9 973 906 ₽)

Квартира94 700 €⁣ (9 364 108 ₽)
Комиссия агентства2700 €⁣ (260 350 ₽)
Налог на переход прав2600 €⁣ (250 707 ₽)
Сопровождение сделки500 €⁣ (48 407 ₽)
Пошлина нотариуса342 €⁣ (33 104 ₽)
Судебный переводчик115 €⁣ (11 131 ₽)
Два русскоязычных свидетеля60 €⁣ (5809 ₽)
Пошлина кадастра3 €⁣ (290 ₽)

Всего на сделку мы потратили 101 020 €⁣ (9 973 906 ₽)

Квартира94 700 €⁣ (9 364 108 ₽)
Комиссия агентства2700 €⁣ (260 350 ₽)
Налог на переход прав2600 €⁣ (250 707 ₽)
Сопровождение сделки500 €⁣ (48 407 ₽)
Пошлина нотариуса342 €⁣ (33 104 ₽)
Судебный переводчик115 €⁣ (11 131 ₽)
Два русскоязычных свидетеля60 €⁣ (5809 ₽)
Пошлина кадастра3 €⁣ (290 ₽)

Что учесть, если решили купить квартиру в Сербии

  1. В стоимость квартиры нужно закладывать сумму на расходы по сделке — у нас на это ушло 6320 €⁣ (611 864 ₽).
  2. Сотрудничайте сразу с несколькими риелторами, чтобы посмотреть больше вариантов. Самостоятельно можно мониторить сайты недвижимости с помощью бота, групп в соцсетях и телеграм-каналов.
  3. Не стесняйтесь торговаться и предлагать свою цену.
  4. Если не уверены, что сможете самостоятельно провести сделку, лучше найти помощника с проверенной репутацией. В случае малейших сомнений в чистоте квартиры стоит отказаться от сделки или обратиться к юристу для более детальной проверки.
  5. Ищите дома, где установлены индивидуальные приборы обогрева или газовое оборудование. В домах с центральным отоплением придется платить немалую сумму круглый год.
  6. Обращайте внимание на место, где расположен дом: по соседству могут оказаться ветхие домишки с печным отоплением или пустырь, где в скором времени начнется стройка.
  7. Если квартира на мансардном этаже, тщательно проверьте ее на возможные протечки. Часто владельцы таких квартир ремонтируют крышу за свой счет.
  8. Заранее выясните, какие варианты есть для перевода денег, например из России, и выбирайте только проверенный способ. Заранее соберите документы, которые подтверждают происхождение средств.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Екатерина КостюковскаяА вы покупали недвижимость за границей? Расскажите про свой опыт:
  • EvgeniiМистер, в это имеет значение в контексте повествования?11
  • Boris Köln"Наш дом из бетона, в нем всего 33 квартиры. Шесть этажей плюс мансардный. Наша квартира как раз на верхнем этаже. На лестничной площадке четыре квартиры." 6 этажей × 4 квартиры на этаже = 24 квартиры даже если 7 этажей по 4 квартиры на этаже = 28 квартир Откуда 33?1
  • EvgeniiМистер, ахаха, лучший мегаполис мира - звучит весело. В Нови-Саде вполне неплохо, разве что воздух не очень, хотя после Москвы, Питера и прочих Челябинсков и он вполне нормальный.6
  • Филипп КругликовМистер, мне кажется тут речь шла не про выгоду, а про необходимость и желание.11
  • EvgeniiBoris, ну парадных может быть 2 и более:) В Сербии много нестандартных планировок. Если написано про лестничную клетку автора, то не факт что этажом ниже тоже 4 квартиры - их может быть и 2 и 6.4
  • EvgeniiВид из окна у вас хороший. У нас из Детелинары видно только соседние дома-коробки)3
  • Sergey ChernolyasСпасибо! Хороший summary. Удачи в Сербии!7
  • TrallМистер, завидуете?)3
  • Михаил СаксоновЗабавно, но я квартиру купил как-раз через Max nekrеtnine. =)) При том, любопытно вышло: я к ним первый раз пришёл ещё в марте, поведясь на обьявление "Говорим по-русски", которое никак не соотносится с действительностью. Они мне показали пару квартир, но меня очень утомил риэлтор, который сильно на меня давил. И я, через пять риэлторов и кучу сайтов, просмотрел под пять десятков квартир. Потом, накануне легендарного июльского урагана, наткнулся на Halooglasi на неплохую квартиру от Max, пошёл к ним. Оказалось, что объявлению больше года, они предложили посмотреть другую квартиру, которая мне не понравилась. И на следующий день, сказали, что буквально только-только появилась квартира на Краля Петра. Я тут-же побежал с риэлтером её смотреть. Мне понравилось расположение, планировка и готовый ремонт с мебелью. Я, насмотревшись всякого, решил купить ее и попросил скидку. Скинули четыре тысячи евро, и на следующий день я подписал предварительный договор. Дальше все было, как у вас. Только я покупал квартиру в одиночестве, поэтому было меньше мароки с документами. Паспорт у меня тоже скопировали, с пропиской. А так как у меня не было справки об отсутствии брака, то мне просто судебный переводчик написал в официальном переводе, что отсутствует штамп, поэтому я не женат. А если Саша - это слегка полноватая фотографиня с рыжими волосами, то я с ней знаком. И ещё с несколькими членами её семьи. На квизах познакомились.5
  • Elena_TТак получается у детей всё таки одна комната. Те дочь подросток с малышом в одной комнате. Вы молодцы, что решились на такой переезд. Вам дали всё таки ВНЖ? Тк ни сада ни школы для детей не светит без документов, на сколько я понимаю1
  • Катя КостюковскаяEvgenii, да, вид, что надо) Хотим купить бинокль, чтобы разглядывать окрестности.6
  • Катя КостюковскаяSergey, спасибо!3
  • Катя КостюковскаяМихаил, мы практически соседи получается! А наша Саша - другая)2
  • Катя КостюковскаяElena_T, ВНЖ мы получили на три года. В школу можно устроить ребенка без ВНЖ, его там не спрашивают. С садом сложнее, так как мест не хватает и приезжие даже с ВНЖ получают отказ, особенно в крупных городах. Я читала несколько успешных случаев, где детей все же удавалось устроить в местные сады, но дело было в маленьких городках. Да, с отдельной комнатой для малыша у нас не получилось. Он пока с нами в одной спальне.2
  • ЗовемСеПоздравляю с покупкой! Сами буквально на днях прошли этот процесс, но в Белграде. Все было примерно так же, хотя агенству мы платили 2%, но мы ещё не успели получить по почте документы из кадастра, ну и ждём пока прежние хозяева освободят жилплощадь.3
  • Катя КостюковскаяЗовемСе, спасибо! Я вас тоже поздравляю! Письма из кадастра нам с мужем под роспись вручил почтальон. А вот налог о переходе прав мы так и не получили до сих пор (возможно, из-за забастовки почты). Его нам любезно отправили по вайберу предыдущие хозяева и мы оплатили.3
  • Dmitriy BurykinБрат купил на Достоевского, 24. 43 метра 3 этаж за 96тыс евро. Непонятно удачно или нет с ценой?))1
  • SergeyИнтересно, а вот захотите продать, налоги какие заплатите? А если сдавать захотите то за сколько сдадите?0
  • Катя КостюковскаяDmitriy, кажется, отличное приобретение! Улица тихая, дома там свежие, до центра близко.1
  • Катя КостюковскаяSergey, бывшие владельцы сдавали за 500 евро в месяц, но если сделать освежающий ремонт и поменять мебель, можно сдавать дороже. При продаже квартиры в Сербии возникает налог на перенос права собственности, он составляет 2.5%. По традиции его за продавца платит покупатель, что не очень приятно, мы это испытали...Кроме того, при продаже квартиры возникает прирост капитала. Ставка налога на прирост капитала - 15%. С этим приростом, насколько я понимаю, борятся примерно как и в России - занижением стоимости квартиры в договоре. От уплаты налога от продажи продавец освобождается, если владел квартирой минимум 10 лет. Есть еще варианты получить освобождение от налога, если купить такую же по цене недвижимость или дорожи в течение 90 дней. Вернуть уплаченный налог можно, если купить квартиру на тех же условиях в течении года. Если купить недвижимость дешевле, то придется заплатить налог с разницы покупки-продажи.5
  • SergeyКатя, спасибо за такой развернутый ответ)))1
  • Дарья ИвановаЕкатерина, здравствуйте! Подскажите, как с вами можно связаться? И предложить коллаборацию)0
  • Белый КроликElena_T, светит школа без документов. У меня сестра сначала переехала, устроила сына в школу... 5 класс. Только через полгода после этого купили квартиру0
  • Евгения ЗаречнаяМистер, какая гадость ваш комментарий1
  • Evgeny KeyКатя, здравствуйте! готовимся к переезду в марте. Будем искать и покупать жилье. Очень хотим найти вашу помощницу Сашу для консультации и помощи. Подскажите где ее найти. Буду очень признательна 🙏1
  • Евгений 8-^^спасибо, Катерина! подробный и интересный своими деталями рассказ. 👍🏻 нам предстоит похожий опыт. не возражаете, если с вопросами обратимся?2
  • Катя КостюковскаяЕвгений, добрый день! Да, можете написать в телегу @irk20041
  • Катя КостюковскаяEvgeny, здравствуйте! Напишите в телеграм @irk20042
  • НадеждаДобрый день! Спасибо большое за развернутый рассказ! Очень полезная информация! Подскажите, пожалуйста, если взять кредит в России, будет ли это считаться нормальным подтверждением денег на квартиру или деньги должны быть только дебетовыми?0
  • Иван БугуртскийМожете дать контакт той, которая сопровождала сделку? Тоже собираюсь покупать квартиру в Сербии0
  • ЕвгенийКатя, подскажите пожалуйста, ВНЖ по недвижимости - сколько денег нужно иметь на счету в банке, чтобы его одобрили? Спасибо.1
  • Екатерина КостюковскаяНадежда, добрый день! Я, к сожалению, не знаю ответа на ваш вопрос. Думаю, его можно задать в чате про покупку недвижимости и внж в Нови Саде (ссылка есть в тексте). В чате есть юристы, может быть, подскажут.1
  • Катя КостюковскаяИван, напишите мне в телеграме @irk20041
  • Tanya PavlovДобрый день, Екатерина! Интересно было прочитать о вaшем опыте. Тоже думаем о переезде в Сербию, но не из России. У вашей переводчицы и агента Саши есть ли какие-то контакты помимо телеграмма? Может, она есть в ФБ? Хотелось бы с ней побеседовать о нюансах покупки и статуса. Спасибо.0
  • Катя КостюковскаяTanya, здравствуйте! Мы общались с Сашей в телеграме, а потом лично. Для меня это был самый удобный способ коммуникации.2

Сообщество