Человек купил квартиру три месяца назад и уже продает. Чем рискует покупатель?

15
Аватар автора

Гульнара Авхадиева

спросила в Сообществе

Страница автора

Ищем квартиру во вторичке. Нашли привлекательный по расположению вариант. Все отлично, но смущает, что продавец купил эту квартиру в сентябре 2023 года, а продает с начала ноября 2023. По его легенде, он купил ее пасынку, но тот влюбился и не собирается переезжать из другого города. Чем нам грозит покупка этой недвижимости?

Аватар автора

Андрей Корнилов

юрист

Страница автора

Слишком быстрая продажа квартиры может вызвать подозрение у покупателя, но ничего криминального в этом нет. И закон так делать не запрещает.

Просто иногда человеку срочно нужны деньги или квартира становится не нужна. Либо после сделки он что-то узнал о недвижимости и теперь хочет побыстрее расстаться с ней. При этом иногда частые перепродажи квартиры — признак мошенничества.

Расскажу, какие есть риски при покупке такой квартиры и как их избежать.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно

О каких проблемах может говорить быстрая продажа

Владелец может продать недвижимость в любой момент — это не запрещено. Главное условие: право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Но если человек расстается с недвижимостью сразу после покупки, это подозрительно. Иногда дело в самой квартире, а порой это говорит о проблемах с продавцом.

Проблемы с квартирой. Например, под окнами может быть шумная трасса, где-то неподалеку собираются открыть мусорный полигон или выделяют место под кладбище.

Неприятным сюрпризом может стать и состояние помещения, например сырость, устойчивый посторонний запах, беда с сантехникой. Если человек торопился с покупкой, он мог этого не заметить, а когда узнал — решил избавиться от квартиры.

А может быть, дело в соседях. Вечеринки в ночное время, выяснение отношений, курение на балконе, шумные дети — вот обычный набор проблемных квартир.

Продавцы редко рассказывают о соседях, поэтому проверять нужно самостоятельно. Лучший способ — расспросить какого-нибудь жильца из подъезда, найти общий чат жителей дома или понаблюдать за двором и подъездом. Хорошее время для этого — вечер пятницы или субботы: обычно вечеринки и скандалы будут слышны и с улицы.

Проблемы с продавцом. Если стоимость квартиры существенно ниже рынка, это повод задуматься. Продавец может объяснить это срочностью, но на деле оказаться потенциальным банкротом.

Наверняка узнать, что вы совершаете сделку с человеком, который скоро обанкротится, нельзя. Собственник мог оказаться в ситуации, потенциально грозящей банкротством после покупки квартиры, поэтому решил ее продать.

Для покупателя это рискованно. По закону арбитражный суд может признать сделку недействительной, если совпали два условия  :

  1. Стороны заключили ее максимум за год до принятия заявления о признании продавца банкротом.
  2. Цена продажи объекта была существенно ниже рыночной стоимости.

Но риск не слишком большой: на практике суды признают недействительными далеко не все договоры, заключенные в этот период. Чаще всего арбитраж аннулирует сделки, в результате которых объект реализуют по цене в 1,5—2 раза ниже рыночной, а также когда нет доказательств передачи денег продавцу.

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя после сделки

Проблемы с недвижимостью, которую продают после недолгого владения, могут возникнуть не сразу. И бывает, что они связаны не с текущим продавцом, а с другими людьми, которые претендуют на это имущество. Приведу примеры.

Если продавец получил квартиру по наследству, другие наследники могут в суде оспорить сделку купли-продажи — и забрать полагающееся им имущество. Так бывает, когда кто-то из них не знал об открывшемся наследстве или что ему положена доля в нем. А тот, кто первым вступил в права, быстро продал жилье.

Но признать продажу недействительной можно, только если:

  1. Не прошел срок исковой давности — три года с момента, когда человек узнал, что его права нарушены.
  2. Наследник пропустил срок на вступление в наследство по уважительной причине.

То есть риски для покупателя тем меньше, чем дольше наследник владел недвижимостью.

Если была приватизация, в квартире могут жить люди, которые в ней не участвовали. И это законно. Например, родители могли отказаться от своей доли в пользу детей либо с регистрации могли снять не по заявлению человека, а на основании:

  1. сообщения военного комиссариата о призыве в армию;
  2. приговора суда о лишении свободы.

Собственниками такие люди не становятся, но право пожизненно пользоваться жильем сохраняют. Выписать их без согласия невозможно, даже если у них есть другое жилье.

Если человек продает квартиру сразу после развода, есть риск, что бывший супруг в течение трех лет оспорит сделку. Он может это сделать, если его права на общее имущество были нарушены  .

Мошеннические схемы при быстрой продаже

Еще один повод насторожиться — большое количество сделок с квартирой за короткий период. Такие схемы встречаются на вторичном рынке, когда продают квартиры умерших, собственников в заключении или страдающих алкоголизмом и наркоманией.

Мошенники готовят поддельные документы, «продают» недвижимость подставному покупателю, а тот перепродает квартиру еще раз. Новый собственник заселяется, а через некоторое время к нему приходят наследники настоящего владельца либо сами владельцы.

В итоге сделку признают ничтожной, квартиру отбирают, и вернуть деньги можно только через суд. Судебные заседания по таким делам растягиваются на годы.

Могут ли у покупателя отобрать квартиру

В законодательстве есть понятие «добросовестный приобретатель» — это человек, который при покупке недвижимости полагался на данные государственного реестра  . Забрать недвижимость у добросовестного приобретателя нельзя  . И это правило действует, даже если квартиру купили у мошенника.

Но в случае судебного спора покупателю, чтобы его признали добросовестным, придется доказать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что покупатель заранее проверил продавца и недвижимость — и они не вызвали подозрений.

Вот пример из судебной практики. Женщина купила квартиру по низкой цене в центре Москвы. А через четыре года выяснилось, что продавец — мошенница.

Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная хозяйка квартиры якобы была ее матерью, и свидетельство о заключении брака, подтверждающее смену фамилии. Документы не вызвали подозрений у нотариуса, и он выдал свидетельство о праве на наследство, по которому мошенница оформила квартиру на себя, а позже продала.

У настоящей хозяйки не было наследников. И квартира должна была отойти в собственность города. В связи с этим московский департамент городского имущества подал иск с требованием признать договор купли-продажи недействительным. И суд требования удовлетворил.

Суд признал покупательницу недобросовестным приобретателем. Он решил, что женщина должна была проверить квартиру и продавца из-за подозрительно низкой цены.

Апелляция и кассация оставили решение суда в силе. А Верховный суд не согласился  . Ведь женщина не могла узнать, что мошенница получила недвижимость по поддельным документам: право собственности подтверждалось свидетельством о праве на наследство и сведениями из ЕГРН. Объявление о продаже было в открытом доступе в интернете, цена квартиры была рыночной, а документы проверил банк. Эти обстоятельства говорят о добросовестности покупательницы.

ВС сослался на постановление Конституционного суда от 22.07.2017 № 16-П, в котором указано, что публично-правовые образования не могут забрать недвижимость у добросовестного приобретателя, который при покупке полагался на данные ЕГРН и оформил на себя право собственности. В результате ВС отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом бывают исключения. Добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость, если он  :

  1. Получил ее от того, кто не был законным собственником.
  2. Сделка была безвозмездной, например дарение.
  3. Законный собственник не давал согласия на сделку и не хотел ее.

Если квартиру заберут, добросовестный покупатель может:

  1. Подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков и возмещении стоимости покупки  .
  2. Получить от государства единовременную компенсацию  , если вступили в силу судебные решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу покупателя, но продавец в течение шести месяцев не выплачивает компенсацию. Размер компенсации равен сумме, которую покупатель потратил на покупку недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальная сумма компенсации законом не установлена.

Как покупатель может подстраховаться

Изучить документы продавца, а также правоустанавливающие документы на квартиру: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверить, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.

Вот какие документы нужно проверить перед покупкой. И это должны быть оригиналы — заверенные копии не подойдут.

Документы продавца, подтверждающие его дееспособность. Например, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит у них на учете.

Продавец не обязан их представлять, но может сделать это по своему желанию. Справки докажут, что продавец понимает значение своих действий и может ими руководить и что покупателю не стоит сомневаться в его дееспособности.

Выписку из ЕГРН. Попросите продавца представить выписки об объекте недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости и проверьте:

  1. Кто указан в реестре в качестве правообладателя — он должен совпадать с продавцом по договору.
  2. Ограничения прав и обременения. Покупателя считают недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в выписке из ЕГРН была отметка о запрете на отчуждение  .
  3. Сколько раз квартира поменяла собственника и когда это происходило. Если у недвижимости часто менялись владельцы, стоит проверить, не было ли по ней судебных споров.

Копию договора купли-продажи и выписки нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации представить суду.

Нотариальное согласие супруга на продажу, если продавец в браке. В судебной практике были случаи, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, который не давал на нее согласия  .

Также проверьте, было ли согласие второго супруга на покупку квартиры.

Архивную выписку из домовой книги — до 2018 года туда вносили сведения о зарегистрированных жильцах: ФИО, дату рождения, отметку о постановке на воинский учет, номер паспорта и отметку о регистрации. Из выписки можно узнать о людях, которые сохранили право пользования квартирой.

Справку о зарегистрированных лицах. Ее получают в паспортном столе, управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте госуслуг. Перед сделкой в справке должно быть пусто.

Документ, по которому продавец получил квартиру, стоит посмотреть, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Например, это может быть свидетельство о праве на наследство или договор купли-продажи. В договоре рекомендую проверить, на каком основании и как долго квартира принадлежала прошлому владельцу.

Что в итоге

Закон не запрещает продавать квартиру сразу после покупки. Иногда у людей меняются жизненные обстоятельства и недвижимость становится не нужна.

Но быстрая перепродажа, как и слишком низкая цена, должны насторожить. Не стесняйтесь задавать продавцу любые вопросы. Раздражение или уход от ответа — тревожный звоночек.

Если сомневаетесь в чистоте сделки, тщательно проверьте документы — лучше обратиться к юристу. В случае судебного разбирательства придется доказывать, что вы заранее проверили продавца и недвижимость и они не вызвали подозрений. Тогда суд признает вас добросовестным покупателем. И вы либо сохраните квартиру за собой, либо получите право взыскать потраченные деньги с продавца.

Продавали недвижимость после короткого срока владения? Расскажите почему и как все прошло:
Комментарии проходят модерацию по правилам журнала
Загрузка
0
Сообщник

Купили квартиру за наличные у продавцов, резко решивших уехать из России.
Цена была с дисконтом из-за непогашенной ипотеки и невыделенных детских долей. Все погасили, все выделили, рисковали, конечно, но цена, планировка и локация подкупали. Купили квартиру в марте, за лето сделали косметику, докупили немного мебели и продали по хорошей цене в сентябре. Ничего плохого в квартире не было, просто деньги направили работать дальше)
Покупатели тоже были с наличкой, квартиру смотрели тщательно, их все устроило. Надеюсь, у нх сейчас все хорошо)

11
0
Герой

Проверьте историю квартиры

10
0
Герой

Там где есть мутные темы, и сделки не имеющие признаки рыночной, особенно в недвижимости, рекомендую не связываться, риски слишком велики.
Обычно короткие (с глупым объяснением) сроки владения признаки того что квартиру "отбеливают" и быстро пытаются впарить.
Или, если азарт у Вас в крови, просите дисконт, потенциально покрывающий все доп расходы.

8

Объявится через полгода не вступивший в наследство родственник и я даже знаю ответ нотариуса! ))) Если вкратце, то нотариус сильно проверками не занимается.

7

Сторожиха, он может и занимается, но сделку с недвижимостью своими деньгами, скорее всего, не страхует.

0

Валентина, ну вот мне как покупателю ваше занижение никак не интересно, только если жильё с хорошим дисконтом по отношению к похожим предложением. В своё время даже не смотрела квартиры если начиналась тема про занижение, чаще всего вопрос в налоге размером 100-150 то, а эмоций будто последние штаны отдают налоговой...

7
0
Герой
Отредактировано

Я продавала наследную квартиру через полгода после вступление в наследство. Все подозрения отпали, когда познакомились с покупателями- одна из них -дцать лет назад работала с моим дедушкой и даже вспомнила меня маленькой))

Я покупала себе квартиру у перекупов- они брали пачкой квартиры у банков и перепродавали спустя пару месяцев. Но там тщательно проверяли всю историю квартиры за 15 лет.

А еще сейчас через 3-6 месяцев часто перепродают жилье флипперы, но они не придумывают подозрительных историй, а обычно честно об этом говорят.

4
0

Я покупал убитую квартиру, которая была в собственности у женщины 4 месяца.
Сразу откровенно сказала что зарабатывает на разнице между покупкой и продажей.
За время моего проживания в квартире (более трёх лет):
1) приходили письма с налоговой и из военкомата на одного из бывших собственников. Решается выбросом в мусорку(в самой налоговой отказались перестать присылать их). В военкомате спокойно глянули документы, задали пару вопросов - и больше повесток не видел.
2) один раз приходили менты - тот же жилец кого то порезал ножом. Увидели документы на покупку и так же ушли.

Никто не ломился из бывших собственников домой, никто не пытался ничего отсудить и т.д.

4
0

Может, чем-то грозит, а может, и нет. Чем конкретно, узнаете после покупки.

1
0

Мой знакомый перепродавал квартиру сразу после покупки, т.к. оказалось, что подъезд заражен клопами, и вывести их не получается. Не думаю, что он сообщил новому покупателю об этой проблеме, иначе никто не купит, ясное дело. Так и ему при покупке не сообщили.

1
0

Есть сайт "покупка без агента", там можно заказать проверку квартиры у юристов по недвижимости (не путать с риэлторами). Проверят историю переходов права и остальные вопросы, всё Вам расскажут.

0

Dmitry, Объявится через полгода не вступивший в наследство родственник и я даже знаю ответ юристов по недвижимости! )

7

Сергей, ответ такой "заплати за страхование титула и спи спокойно"

1

Сообщество