«Нотариусы разводили руками»: как я продавала комнату в коммуналке

Как быстро продать коммуналку? Н И К А К. Я задавала этот вопрос Гуглу миллион раз в моменты отчаяния…

Но обо всем по порядку.

В Хабаровск я переехала в 2012 году после развода с первым мужем. С маленькой дочерью на руках, несколькими узлами с вещами и авто, которое было и средством передвижения, и чемоданом, и камерой хранения, и банковской ячейкой для моих 500 тысяч рублей. Эта сумма состояла из компенсации за совместно нажитое с бывшим супругом имущество и выплаты по алиментному соглашению. Потом отец ребенка в финансовом плане никак не помогал, делал только личные подарки и переводы непосредственно дочери.

В новом городе мне предстояло:

• найти жилье;
• найти работу;
• устроить дочь в школу.

Все три пункта были очень связаны между собой: без жилья не было прописки, без прописки я не могла найти работу и записать ребенка в школу. Тех денег, которые у меня были, катастрофически не хватало на покупку полноценной квартиры: цены в краевом центре и тогда были, и сейчас остаются запредельными. Ипотека мне не светила, потому что не было работы. Даже если бы купила прописку и сняла квартиру, первоначальный взнос быстро начал бы таять.

Специальности у меня как таковой не было. После школы я окончила курсы парикмахеров и поступила в вуз на дневное отделение, на специальность «менеджмент организации». Когда узнала, что беременна, перевелась на заочную форму обучения. Увы, так и не доучилась. До переезда в Хабаровск работала секретарем в агентстве недвижимости, оператором в банке.

По совету родителей стала рассматривать коммунальные квартиры и нашла объявление о продаже комнаты за 650 тысяч. Поехала смотреть в надежде, что смогу поторговаться, если что — предложу машину в качестве доплаты. Это была коммунальная квартира секционного типа: за общей подъездной дверью длинный коридор, шесть комнат, большая кухня — 22 м², туалет и душевая.

Состояние комнаты повергло меня в шок. В итоге, просмотрев 15 других, я взяла ее за 500 тысяч рублей. Бумажным оформлением занимался риелтор стороны продавца, которому я заплатила 30 тысяч после выдачи мне свидетельства о регистрации собственности. Пока месяц готовились документы, я внесла аванс, получила временную регистрацию в моей же комнате, нашла работу, устроила дочку в школу и сделала ремонт. Спасибо родителям — выдали мне на все 60 тысяч.

Впоследствии оказалось, что само здание — это бывшее общежитие судостроительного завода, которое в 90-х годах отдали на приватизацию. А в народе — просто «Пьяный дом», и контингент на 80% соответствовал названию. Правда, на себе я этого не ощутила: друзьями и знакомыми там не обзавелась, выпить мне не предлагали. Порой скорая забирала кого-то с передозировкой. Иногда доносились крики семейных разборок или громкая музыка. Пару раз слышала ночью звуки пьяной драки. Видела, как с первого этажа выносили труп.

В Хабаровске я устроилась оператором колцентра. Доход был 15 000 ₽. Потом произошел карьерный рост, если это можно так назвать: меня заметили в отделе маркетинга и взяли помощником маркетолога с зарплатой 22 тысячи. Я начала самостоятельно изучать новую профессию и в какой-то момент поняла, что реклама — это прямо мое. В декрет я уходила с должности маркетолога в федеральной сети магазинов женского нижнего белья с зарплатой 50 тысяч и бонусами за выполнение плана.

Жизненный пазл начал складываться в белую полосу: в 2014 году я вышла замуж и мы переехали в новую квартиру в центральном районе Хабаровска. Комнату я сдала за 8000 ₽ в месяц.

Второй муж работал в магазине светодиодного оборудования: продавал ленты, блоки, лампы. В 2016 году хозяин бизнеса переехал в другой город и продал товар и ИП моему мужу и его коллеге. В январе 2017 года парни стали учредителями, открыли свое ООО и начали расширять ассортимент. Ездили на международные выставки в Гонконг и Гуанчжоу, на фабрики в Шэньчжэнь. Я в это время находилась в декрете, наш общий сын родился в декабре 2016 года, а в мае я впервые отправилась на выставку вместе с мужем и его партнером. С 2018 года уже помогала вести бизнес: составляла коммерческие предложения, занималась рассылками, отвечала на звонки, вела соцсети.

У меня была официальная, но минимальная зарплата — 18 117 ₽. При этом обязанностей всегда было много: менеджер по продажам, логист, дизайнер, сметчик-расчетчик, бухгалтер, водитель, уборщица. Люди, ведущие свой бизнес, меня поймут: все делаешь сам, ведь это твое дело.

В 2018 году на меня был оформлен потребительский кредит на развитие бизнеса. Но также мы с мужем залезали в кредитные карты, когда нужно было срочно оплатить доставку или перевести юани на завод. В какой-то момент это превратилось в снежный ком. В январе 2020 года общая сумма долгов составила 800 тысяч, ежемесячный платеж был 22 300 ₽. Естественно, после того как получали зарплату, скидывали деньги в общий котел и из них оплачивали кредит, коммуналку, еду. Деньги от сдачи комнаты в аренду и детские пособия я тратила на одежду детям, памперсы, лекарства и прочее.

Когда началась пандемия, наш бизнес встал, так как мы не предлагали товары первой необходимости. Интернет-магазина у нас не было, мы просто «закрыли все на лопату» и сидели дома. Платить кредиты было нечем, поэтому продали машину мужа и погасили сразу 450 тысяч. Далее был серьезный разговор между нами, из которого я узнала, что теперь каждый платит свои долги сам за себя. Муж посчитал, что к остальной сумме кредита не имеет никакого отношения, так как я не могу ему обосновать, на что тратились эти деньги. И с июня 2020 года я выплачиваю долги самостоятельно — из детского пособия, арендных денег и зарплаты.

Я ушла из семейного бизнеса и устроилась работать в фармкомпанию на должность оператора 1С. Я составляю документы на товар — таблетки, зеленку, физраствор — для склада и для клиента. Получаю 50 000 ₽, у меня оплачиваемые отпуск и больничный.

Сейчас я хочу погасить 270 тысяч долга, подать на развод и разъехаться с мужем, а для этого купить квартиру в ипотеку. И чтобы найти деньги на первоначальный взнос, я решила продать свою комнату в коммуналке.

Первым шагом моего супер-пупер-бизнес-плана было проанализировать все доходы и расходы, составить бюджет и придумать схему погашения кредитов. Я все оплачиваю картой, поэтому без особых проблем внесла траты, начиная с августа 2021 года, в таблицу. Оказалось, что мы очень много тратим на еду и алкоголь.

Теперь я:

• планирую заранее, что буду готовить, продумываю меню и стараюсь от него не отступать в течение недели;
• продукты покупаю по списку. Хожу в магазин одна, так как дети берут с полок все подряд, не смотря на срок годности и состав;
• минимизировала посещение кафе и траты на бизнес-ланч — просто беру контейнеры с обедом из дома;
• сократила расходы на алкоголь.

В ноябре 2021 года я рефинансировала остаток кредита и долги по двум кредитным картам, объединив их в один кредит в банке ВТБ сроком на пять лет и со ставкой 15,2%. С ноября по январь гасила долг досрочно, уменьшая ежемесячный платеж до комфортных 5500 ₽, эту сумму я смогу вносить, даже если наступит кризис, крах или пандемия. С января также продолжаю вносить досрочные платежи два раза в месяц, но теперь сокращаю срок кредита — на сегодня удалось уменьшить его на 15 месяцев.

За восемь лет я сменила трех квартирантов. Так совпало, что работали они территориально рядом со мной, поэтому деньги заносили лично в руки. Комнату я видела, только когда одни съезжали, а другие заезжали. Вопросов к состоянию комнаты, порядку и поведению квартирантов никогда не возникало.

Осенью 2019 года вселился последний арендатор, а весной 2020 года я последний раз была в комнате: в секции меняли электросчетчик и необходимо было присутствовать всем собственникам. Соседи на него не жаловались, даже говорили, что он помогал что-то отвезти или привезти, если его просили. Всегда ответственно дежурил — мыл полы в общих местах, — когда были его дни по графику. Угощал соседей грибами и рыбой.

И вот в ноябре 2021 года я выставила коммуналку на продажу, стоимость примерно определила 850 тысяч рублей. Был шквал звонков и от потенциальных покупателей, и от риелторов с желанием посмотреть. На просмотр я не ездила: далеко, новая работа, да и надо было согласовывать с квартирантом время. Поэтому договорились, что он будет показывать комнату без меня.

Но после просмотров звонки были только от риелторов с обещаниями продать мою комнату за неделю, если я заключу договор и оплачу 50 тысяч. 11 ноября после звонка очередного потенциального покупателя решила съездить и на месте рассказать о преимуществах комнаты: мне казалось, что мой квартирант отговаривает покупателей, чтобы самому не съезжать и не искать другое жилье. И вот что я увидела.

Желтые обои, некогда белый натяжной потолок, покрытый слоем никотина, ужасная сигаретная вонь. Стало понятно, почему мне никто не перезванивал. При осмотре также обнаружились сгнившие от влаги оконный откос с черной плесенью и пол под батареей — вода капала туда уже несколько лет, сгоревшая из-за перегруженной сети проводка.

Естественно, квартирант в тот же день собрал свои чемоданы.

Обговорив с мужем ситуацию и посчитав, сколько будет стоить ремонт, решили снизить стоимость комнаты на 150 тысяч, так как на отделку понадобилось бы много времени и денег.

15 ноября покупатель, до этого уже смотревший комнату, сообщил, что по сниженной цене он готов заехать уже сегодня. Тут же оформили договор задатка, написали расписки, передали ключи, и покупатель въехал делать ремонт.

Всего у квартиры было пять собственников, включая меня, и две комнаты не были приватизированы, то есть принадлежали государству. Прочитав на просторах интернета о том, что мне нужны отказы от других собственников, я просто написала им письма с уведомлением и, показав риелторам фигу, ведь 50 000 ₽ на дороге не валяются, занялась сбором документов.

В МФЦ записались на 20 декабря. Покупатель перевел мне оставшиеся деньги перед специалистом МФЦ, которая радостно сообщила, что, хоть мы собрали документы и составили самостоятельно простой договор купли-продажи, их она у нас не примет, так как по новым правилам в нашем случае для Росреестра имеет силу только нотариальный договор. Увы, консультация у нотариуса показала, что отправленные другим собственникам письма-уведомления тоже не подходят: нужны отказы от права покупки по статье 250 ГК РФ.

Конец декабря все обычно проводят в предпраздничных хлопотах, и только я 29—30 декабря занималась тем, что уговаривала собственников комнат съездить к нотариусу и оформить отказы. С соседями до этого были отношения на уровне: «Здравствуйте, до свидания, спасибо, кому и сколько надо сдать на ремонт?»

Я пришла вечером в секцию, стучала во все двери и говорила примерно следующее: «Я продаю свою комнату. По закону должна предложить вам купить или получить ваш отказ на покупку. Не могли бы вы съездить со мной к нотариусу и оформить отказ? Я вас на машине увезу, привезу, сама оплачу услуги нотариуса. Если вам необходимо будет отпроситься на работе, я финансово компенсирую ваш рабочий день».

Но наши законы написаны таким языком, что каждый читает и понимает их по-своему. Вот и соседи решили, что я спрашиваю у них разрешения продать свою жилплощадь. Дедушка 78 лет из последней по коридору комнаты бухтел, что запрещает продавать, ему тут цыгане всякие не нужны. Непонятно, с чего он решил, что ее покупают цыгане. Его бабушка сказала: «Я, как дед скажет, так и сделаю. Не разрешаю тебе продавать!» — и дверь закрыла.

Как потом выяснилось, у него была куча долгов и судебные приставы вели за ним охоту. Он просто решил, что я пристав и хочу хитростью выманить его из комнаты. Женщина из комнаты напротив сразу согласилась поехать к нотариусу и дать отказ. Она мне помогла договориться с мужчиной-должником: убедила его, что действительно ездила к нотариусу, показав ему копию своего отказа.

Но оставались еще бабушка с дедушкой. Нотариусы меня футболили и разводили руками, предлагая нанять адвоката и подавать в суд на соседей. Четырех нотариусов я посетила лично, и где-то восемь отказали при телефонном разговоре. Нашелся всего один нормальный нотариус, который проверил документы и правильно составил текст уведомления. 30 декабря с главпочтамта Хабаровска я отправила телеграммы с предложением выкупить мою долю несговорчивой пожилой чете.

Потом мы с покупателем ждали, пока истечет срок — месяц — и когда наконец Почта России доставит уведомления о вручении. Получив все документы, отнесла их нотариусу. Он составил черновик договора купли-продажи и назначил нам с покупателем дату и время подписания. Сделка состоялась 10 февраля, чему мы были несказанно рады.

Заказ в Росреестре выписки по квартире — 290 ₽. Приходит через портал госуслуг через один-два дня. Срок годности — месяц, поэтому пришлось заказывать дважды.

Нотариальный отказ от права покупки — 1400 ₽ за каждого собственника. Мне удалось свозить к нотариусу двух собственников.

Телеграмма с главпочтамта о намерениях продать долю в общей долевой собственности с обязательным уведомлением о вручении и копией текста телеграммы — 1033 ₽ за телеграмму. Отправила две штуки.

Заказное письмо с уведомлением о вручении в администрацию города, так как часть коммунальной квартиры не приватизирована и принадлежит государству, — 320 ₽. Уведомление — это не формальность, поскольку администрация может вести выкуп коммунальных квартир или их долей для пополнения маневренного фонда по переселению из ветхого жилья, расселению в случае ЧС и ЧП.

Нотариальный договор купли-продажи плюс 0,5% от суммы сделки. Эти расходы разделили поровну с покупателем. Таким образом, я заплатила 4850 ₽ за нотариальный договор и 2125 ₽ за заверение сделки. Так как это продажа доли, в Росреестре принимается только нотариальный договор.

Итого: 12 451 ₽, не считая расходов на бензин и валерьянку.

Никогда не покупайте комнаты или доли коммунальных квартир. Продать будет очень сложно, потратите много нервов и денег на оформление дополнительных документов.

Раз в три-четыре месяца обязательно проверяйте свою жилплощадь, которую сдаете в аренду. По возможности чаще.

Не доверяйте интернету, идите на очную консультацию к специалисту — юристу или нотариусу. Это поможет избежать лишних трат и сэкономит время.

Я продала комнату за 700 тысяч рублей. Этих денег должно было хватить на первоначальный взнос, но так как у меня уже есть кредитные обязательства, то общая сумма ипотечного кредита была бы меньше, чем при отсутствии долгов. Еще можно добавить маткапитал, который я пока не использовала.

Но из-за последних событий на Украине, введения санкций, скачков валютного курса те, у кого были припрятаны деньги на черный день, боясь инфляции, кризиса, дефолта, бросились скупать недвижимость и искусственно создали дикий ажиотаж. Стоимость квартир взлетела на 25—30%. Учитывая, что ипотека теперь от 18% и выше, я не готова с уверенностью сказать, удастся ли мне купить квартиру в этом году.

После голосования у вас появится возможность подписаться на героя и следить за тем, как у него дела: наш телеграм-бот будет присылать вам ссылки на новые посты.