За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.

У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.

В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.

В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.

Так выглядит моя дача
Так выглядит моя дача

Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?

На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.

В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.

В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.

В России основной объект для аренды — городская недвижимость. Этот рынок в Санкт-Петербурге действительно сильно пострадал. Не думаю, что в остальной части страны ситуация иная.

Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.

Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.

Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание

Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.

Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.

На строительство дома в 2015 году мы потратили около 3,3 млн рублей, из них миллион я брал в кредит, выплатил в том же году. Участок купили за несколько месяцев до этого на земельный капитал: то есть сначала мы заплатили деньги, а потом нам вернули их из бюджета. Поэтому для удобства я считаю, что участок государство нам просто «выделило».

Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.

Неудобство земельного капитала — очень скромная сумма к возмещению для Петербурга и Москвы, хотя в регионах вполне можно на эти деньги купить хорошую землю. В Петербурге земельный капитал в 2021 году составляет 382 352,44 Р.

Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.

Разовые расходы. В первый год после отъезда мы решили не топить: у нас очень хорошее утепление, даже при −10 °C зимой в доме +1…3 °C. Подумали, что раз не живем, то зачем тратиться на отопление.

Мнение оказалось ошибочным: хватило одного дня с температурой −20 °C вместо традиционной питерской слякоти, чтобы в доме прорвало трубы и краны. Замена сантехники в первую зиму обошлась в 13 848 Р.

С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.

Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.

Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.

Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.

В общем, дом площадью 100—110 м² можно спокойно отапливать исходя из расчета 1 кВт мощности обогревателей на 10 м² жилой площади — это с большим запасом. Но только если сделано хорошее утепление и теплые полы.

Наши расходы на электричество в загородном доме

Октябрь — апрель Май — сентябрь
Ночью 8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р 8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем 4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р 4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
Итого за месяц 7622 Р 1767 Р
Октябрь — апрель
Ночью
8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р
Днем
4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р
Итого за месяц
7622 Р
Май — сентябрь
Ночью
8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем
4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
Итого за месяц
1767 Р

В итоге за семь месяцев мы потратили на электричество 53 354 Р, за пять остальных — 8835 Р. В среднем за год получается 5182 Р ежемесячно:

(53 354 Р + 8835 Р) / 12 месяцев = 5182 Р/месяц

Откачка септика. У нас установлен трехсекционный септик на 3 м3. В нем копятся только твердые фракции, а вода после трех степеней очистки уходит в поле рассеивания.

Такой септик нужно регулярно откачивать. Мы делаем это примерно раз в три месяца. Одна откачка — 3250 Р, то есть в месяц получается 1083 Р. Можно откачивать дешевле: зимой 2021 я нашел местного золотаря из соседнего поселка, который берет за мой септик 1500 Р, теперь пользуюсь его услугами. Стоимость сильно зависит от того, как далеко ассенизатору надо к вам ехать.

Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.

Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.

Заправка газового баллона стоит 576 Р, заправляем раз в три месяца. В доме всегда есть полный резервный баллон. Заправлять езжу сам, до газовой заправки 10 минут. Получается, в месяц газ обходится нам в 192 Р. В городе, кстати, магистральный газ при похожем расходе получается дешевле: 68 Р в месяц.

Наша кухня
Наша кухня

Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.

Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.

Кроме того, есть налоги. В год:

  1. За дом — 65 Р.
  2. За участок — 1108 Р.

Всего в год получается 9973 Р: 8800 Р + 65 Р + 1108 Р. В месяц это 831 Р: 9973 Р / 12.

Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц

Электричество 5182 Р
Септик 1083 Р
Налоги и админ. расходы 831 Р
Газ 192 Р
Электричество
5182 Р
Септик
1083 Р
Налоги и админ. расходы
831 Р
Газ
192 Р

Как мы решили сдавать дом

Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.

Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.

Затем мы стали сдавать дом не только на праздники, но и на летний сезон, а потом и посуточно — но с ограничением: от семи дней. Мы смогли выдохнуть, съездили в отпуск, оставив свою драгоценную недвижимость, а выходные стали проводить не «на участке», а в гостях у друзей. Дом был под присмотром — пусть и арендаторов, но это лучше, чем вообще без присмотра.

Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.

На что мы потратились перед тем, как сдавать дом

Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.

Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.

Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.

На большую сумму страховать дом не было смысла: если ущерб больше 3 млн рублей, в любом случае нужно вызывать оценщика. Страховая заплатит столько, во сколько он оценит ущерб.

Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.

Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.

Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.

Страховка от компании «Ресо»
Страховка от компании «Ресо»

Как я сдавал дом

Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.

«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.

Я создал объявление, указал в нем размеры, количество спальных мест, а также приложил фотографии спальни, санузла, гостиной — и опубликовал его. Но сайт отказался размещать объявление. Оказалось, что нужно сфотографировать дом с ID — уникальным номером, который получает каждое зарегистрированное на «Авито» объявление. Фото с таким идентификатором на фоне сдаваемого объекта нужны, чтобы отсечь мошенников и фейковые объявления.

Идентификатор должен быть на фото санузлов, ванной и спален, поэтому пришлось их переснимать
Идентификатор должен быть на фото санузлов, ванной и спален, поэтому пришлось их переснимать

Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.

Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.

Классический пример переписки с «Авито»
Классический пример переписки с «Авито»
«Имейте нас в виду» — тоже частый запрос
«Имейте нас в виду» — тоже частый запрос

Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:

  1. Залог — 10 000 Р.
  2. Минимальный срок аренды — 7 дней.
  3. «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.

Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.

Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.

В основном публика с «Авито» хочет не снять, а посмотреть
В основном публика с «Авито» хочет не снять, а посмотреть

Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2018 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.

Потом я сдал дом на семь дней новогодних праздников за 100 000 Р, а за майские праздники в 2019 году — первые и вторые — удалось выручить почти 90 000 Р. Но искать среди друзей и публиковать объявления во «Вконтакте» утомительно и не очень эффективно.

Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.

Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».

«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.

Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.

Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.

Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».

Моего дома «Букинг» не видит, поскольку почтового адреса у него нет
Моего дома «Букинг» не видит, поскольку почтового адреса у него нет
Раз в месяц я пишу в поддержку «Букинга» — и раз в месяц получаю отказ. Может быть, когда-нибудь они поменяют политику, но пока ситуация патовая
Раз в месяц я пишу в поддержку «Букинга» — и раз в месяц получаю отказ. Может быть, когда-нибудь они поменяют политику, но пока ситуация патовая
Еще сервис просит счета за коммуналку — их у нас тоже нет. За электричество мы платим по чекам, а они «Букингу» не подходят
Еще сервис просит счета за коммуналку — их у нас тоже нет. За электричество мы платим по чекам, а они «Букингу» не подходят

Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.

В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.

Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости

Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.

Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.

Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».

Сервис берет 4% от денег, которые приходят на банковский счет, и настойчиво предлагает включить скидки за длительное бронирование или понизить цену. Видно, что для Airbnb важнее большая заполняемость объекта, нежели хорошая для хозяина цена. Тут он ориентирован скорее на арендаторов.

Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.

Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.

На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.

Стандартный запрос на бронирование. Деньги еще не переведены, потому что я не подтвердил свободные даты, но сервис уже посчитал всю прибыль без налогов и выдает результат
Стандартный запрос на бронирование. Деньги еще не переведены, потому что я не подтвердил свободные даты, но сервис уже посчитал всю прибыль без налогов и выдает результат
Так выглядит страница цен. Есть некие «умные цены», которые предлагает сам сервис, но они почти всегда выше, чем те, по каким сдаю я
Так выглядит страница цен. Есть некие «умные цены», которые предлагает сам сервис, но они почти всегда выше, чем те, по каким сдаю я
Airbnb активно призывает давать покупателям скидки, например за длительное бронирование. Это действительно работает
Airbnb активно призывает давать покупателям скидки, например за длительное бронирование. Это действительно работает
Так выглядит переписка на Airbnb
Так выглядит переписка на Airbnb
Календарь совершенно стандартный, как и на многих других сайтах. Серым помечены забронированные даты, белым — свободные, вычеркнуты те, что уже прошли
Календарь совершенно стандартный, как и на многих других сайтах. Серым помечены забронированные даты, белым — свободные, вычеркнуты те, что уже прошли
В приложении можно завести несколько счетов, чтобы получать на них выплаты. Принимать платежи в одном месте необязательно
В приложении можно завести несколько счетов, чтобы получать на них выплаты. Принимать платежи в одном месте необязательно
Стандартный запрос на бронирование. Деньги еще не переведены, потому что я не подтвердил свободные даты, но сервис уже посчитал всю прибыль без налогов и выдает результат
Стандартный запрос на бронирование. Деньги еще не переведены, потому что я не подтвердил свободные даты, но сервис уже посчитал всю прибыль без налогов и выдает результат
Так выглядит страница цен. Есть некие «умные цены», которые предлагает сам сервис, но они почти всегда выше, чем те, по каким сдаю я
Так выглядит страница цен. Есть некие «умные цены», которые предлагает сам сервис, но они почти всегда выше, чем те, по каким сдаю я
Airbnb активно призывает давать покупателям скидки, например за длительное бронирование. Это действительно работает
Airbnb активно призывает давать покупателям скидки, например за длительное бронирование. Это действительно работает
Так выглядит переписка на Airbnb
Так выглядит переписка на Airbnb
Календарь совершенно стандартный, как и на многих других сайтах. Серым помечены забронированные даты, белым — свободные, вычеркнуты те, что уже прошли
Календарь совершенно стандартный, как и на многих других сайтах. Серым помечены забронированные даты, белым — свободные, вычеркнуты те, что уже прошли
В приложении можно завести несколько счетов, чтобы получать на них выплаты. Принимать платежи в одном месте необязательно
В приложении можно завести несколько счетов, чтобы получать на них выплаты. Принимать платежи в одном месте необязательно

Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».

Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.

Как проходит заселение

За день до заезда я списываюсь с гостями в «Телеграме» или «Вотсапе»: присылаю подробную карту проезда и договариваюсь, во сколько им удобно заселиться. В назначенный день еду туда сам за 1—2 часа, везу с собой электрическую чудо-швабру «с турбонаддувом», как мы ее называем, для влажной уборки. Также набираю расходники из бытовой химии: таблетки и соль для посудомойки, стиральный порошок, ополаскиватели, маленькие гели для душа и прочие подобные вещи.

Полотенца и постельное белье мы обычно стираем на месте, поэтому, как правило, их с собой не вожу — нужно только погладить. Но бывает, что между выселением и заселением один день, а надо перестирать семь комплектов постельного белья, — тогда, конечно, беру из дома запасные.

За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.

У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.

Заселение в среднем занимает час-полтора, выезд — 10 минут. Арендаторы чаще всего заезжают со своими продуктами. Но даже если приехать без них, с голоду у нас не умрешь: поскольку иногда мы живем там сами, в доме всегда есть питьевая вода, стратегический запас круп, макарон, сахара, муки, соусов. Молоко и мясо мы заранее не закупаем — портится, но выпить кофе или чаю наши гости могут всегда. Возможно, если бы это был дом только для аренды, список вещей, которые в нем есть постоянно, сильно сократился бы.

Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.

Уборка

Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.

Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.

Когда отменяют бронирование, приходит вот такое письмо
Когда отменяют бронирование, приходит вот такое письмо

Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.

Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.

Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.

Хороший, свежий, продренаженный газон добавляет 100 очков к карме владельца объекта. В сезон это полноценная часть сдаваемого имущества — даже более важная, чем внутренности дома. Газон у дома стригу я сам, а не арендаторы. Летом это надо делать раз в неделю-две, поэтому я приезжаю, когда сдаю больше чем на неделю. Заодно проверяю, все ли в порядке с самим домом. Одновременно обычно меняю газовый баллон, фильтры на воду, по необходимости провожу технические работы
Хороший, свежий, продренаженный газон добавляет 100 очков к карме владельца объекта. В сезон это полноценная часть сдаваемого имущества — даже более важная, чем внутренности дома. Газон у дома стригу я сам, а не арендаторы. Летом это надо делать раз в неделю-две, поэтому я приезжаю, когда сдаю больше чем на неделю. Заодно проверяю, все ли в порядке с самим домом. Одновременно обычно меняю газовый баллон, фильтры на воду, по необходимости провожу технические работы

Договор

Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.

У меня ни разу не было разборок по поводу испорченного имущества или еще какого-либо недопонимания с арендаторами. Пока мне невероятно везет, потому что страшные истории я слышу регулярно. Например, у одних знакомых на петергофском направлении арендаторы случайно сожгли дом. Именно из-за таких историй я и приобретаю страховку.

Так выглядит профиль арендатора, который я вижу как владелец недвижимости. Можно прочитать отзывы и посмотреть профиль. Тут все хорошо — такому человеку я сдал бы без проблем
Так выглядит профиль арендатора, который я вижу как владелец недвижимости. Можно прочитать отзывы и посмотреть профиль. Тут все хорошо — такому человеку я сдал бы без проблем
Если у вас только отличные отзывы, сервис называет вас суперхозяином. И отмечает это при бронировании
Если у вас только отличные отзывы, сервис называет вас суперхозяином. И отмечает это при бронировании
Так выглядит профиль арендатора, который я вижу как владелец недвижимости. Можно прочитать отзывы и посмотреть профиль. Тут все хорошо — такому человеку я сдал бы без проблем
Так выглядит профиль арендатора, который я вижу как владелец недвижимости. Можно прочитать отзывы и посмотреть профиль. Тут все хорошо — такому человеку я сдал бы без проблем
Если у вас только отличные отзывы, сервис называет вас суперхозяином. И отмечает это при бронировании
Если у вас только отличные отзывы, сервис называет вас суперхозяином. И отмечает это при бронировании
Отзыв арендатора
Отзыв арендатора
Стандартный договор аренды, который я подписываю с гостями
Стандартный договор аренды, который я подписываю с гостями

Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом

За 2019 год мне удалось выручить за аренду 370 000 Р, из них чуть больше половины — через Airbnb. Тогда же мы оформили супругу самозанятой, чтобы платить налог 4%.

За вычетом 4% налога на руках осталось 355 200 Р.

Из этой суммы нужно вычесть расходы на содержание, чтобы не платить налог со всех 370 000 Р, но пока я не знаю, как это оформить документально.

Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р

Май 90 000 Р
Июнь 45 000 Р
Июль 45 000 Р
Август 45 000 Р
Сентябрь 45 000 Р
Октябрь
Ноябрь
Декабрь 100 000 Р
Май
90 000 Р
Июнь
45 000 Р
Июль
45 000 Р
Август
45 000 Р
Август
45 000 Р
Май
90 000 Р
Ноябрь
Декабрь
100 000 Р

Когда я стал сдавать дом, к моим постоянным расходам на него прибавилась страховка. Теперь я ежемесячно трачу на дом 9163 Р, в год — 109 956 Р. Разовые расходы тоже есть, за 2019 год они составили 17 492 Р. Сюда входит реклама дома на «Авито», светильник, проектор, кресло и еще некоторые вещи.

Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:

355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р

Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.

Что стало с арендой в 2020 году

Январь, февраль и март были абсолютно мертвыми месяцами, но на 23 Февраля и 8 Марта дом снимали по одной неделе. В праздники я решился поднять цену — и дом уходил уже не по 1500 Р, а по 3000 Р в день.

В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.

Белки, зайцы, ежи и, конечно же, утки сами по себе бродят по участку: природы у нас хватает
Белки, зайцы, ежи и, конечно же, утки сами по себе бродят по участку: природы у нас хватает

Я решил поднять цену до 5000 Р в день, и неожиданно дом забронировали. Мы отдали ключи и вернулись в квартиру. Дальше бронирования посыпались как из рога изобилия. В день было по пять запросов, причем на все лето, — оставалось только выбирать. За первую неделю апреля дом у меня был продан вплоть до середины октября. Думаю, если бы я поставил в тот момент цену 7000 Р, дом все равно бы бронировали.

Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.

Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.

Это выплаты гостей, которые снимали наш дом летом. С 1 по 22 августа у нас жила семья, очень склонная к чистоте. Наша генеральная уборка их не устроила, и они сообщили нам об этом, сделав свою
Это выплаты гостей, которые снимали наш дом летом. С 1 по 22 августа у нас жила семья, очень склонная к чистоте. Наша генеральная уборка их не устроила, и они сообщили нам об этом, сделав свою
А потом сразу на два месяца дом снял проектировщик, если я правильно понял, материнских плат, который работал удаленно. Его график был подстроен под США — он работал по ночам
А потом сразу на два месяца дом снял проектировщик, если я правильно понял, материнских плат, который работал удаленно. Его график был подстроен под США — он работал по ночам
Это выплаты гостей, которые снимали наш дом летом. С 1 по 22 августа у нас жила семья, очень склонная к чистоте. Наша генеральная уборка их не устроила, и они сообщили нам об этом, сделав свою
Это выплаты гостей, которые снимали наш дом летом. С 1 по 22 августа у нас жила семья, очень склонная к чистоте. Наша генеральная уборка их не устроила, и они сообщили нам об этом, сделав свою
А потом сразу на два месяца дом снял проектировщик, если я правильно понял, материнских плат, который работал удаленно. Его график был подстроен под США — он работал по ночам
А потом сразу на два месяца дом снял проектировщик, если я правильно понял, материнских плат, который работал удаленно. Его график был подстроен под США — он работал по ночам

Если говорить про суммы, то за 2020 год мы заработали 731 869 Р. После уплаты 4% налога останется 702 594 Р.

Расходы на содержание изменились мало — те же 109 956 Р.

Разовые расходы выросли до 87 291 Р: мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.

Итого на руки за 2020 год мы получили 505 347 Р: 702 594 Р − 109 956 Р − 87 291 Р. Это 42 112 Р в месяц — рост в два раза по сравнению с 2019 годом.

Как быстро окупится дом

Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.

В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.

Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.

Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.

Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:

  1. Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
  2. Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.

Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².

Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.

Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.

«Грязная» коммуналка за пять лет:

109 956 Р × 5 = 549 780 Р

Вычитаем ее из стоимости дома:

3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р

Считаем окупаемость:

505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых

Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:

731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых

Если считать с налогами:

702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых

Можно еще вычесть из стоимости дома стоимость аренды квартиры, которую нам пришлось бы снимать, не будь у нас своего жилья, или прибавить расходы на бензин, которые выросли, когда мы переехали за город. Способов много, но выглядят они избыточно и не по делу, поэтому приводить их здесь я не буду. Именно выкладки выше кажутся мне наиболее близкими к истине.

Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.

Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.

Как заработать на загородной недвижимости

  1. Найдите «свою» площадку, через которую будете сдавать. Возможно, объявления во «Вконтакте» или в «Инстаграме» тоже отлично работают, просто я не пробовал.
  2. Старайтесь заполучить постоянных клиентов. Именно благодаря людям, с которыми я познакомился в 2020 году, у меня зимой уже есть забронированные даты на лето 2021 года. Еще год назад такое невозможно было представить.
  3. Лучше платить налоги, чтобы не было проблем с соседями и проверяющими органами. Да и вообще лучше платить налоги.
  4. Застрахуйте все, что можно застраховать, чтобы спать спокойно.
  5. Просчитайте финансовую модель: иногда бюджетные загородные дома дают больше процентов годовых, чем дорогие квартиры.
  6. Позаботьтесь об отоплении на этапе строительства. Грамотно устроенная вентиляция и большие панорамные окна помогут сэкономить на коммуналке. И лучше не строить дом на неровном участке, если только дизайнерские изыски не победили в вашей голове здравый смысл и вы не хотите вложить в фундамент полторы стоимости дома.