Как подготовиться, если решили сдавать жилье: 7 советов

Часто владельцы квартир просят арендаторов показать паспорт, и на этом процесс оформления заканчивается. А другие не просят и паспорта, а потом вынуждены разбираться с испорченной мебелью и жалобами соседей на постоянный шум по ночам. Мы собрали советы, как подготовиться к сдаче квартиры в аренду, чтобы максимально застраховать себя от неожиданностей, сберечь нервы и деньги.

🛡 Застраховать квартиру и ответственность перед соседями

Бывает, что с виду арендатор — приличный человек, а потом звонят соседи и говорят, что всю ночь в квартире шла гулянка, а на утро квартиросъемщик затопил всех по стояку.

Для таких случаев есть страховка. Страховать нужно не только квартиру, но и гражданскую ответственность перед соседями.

Если арендаторы зальют соседей снизу, то страховая компания оплатит ущерб — полностью или частично в зависимости от ситуации. За отдельную плату можно застраховать мебель и бытовую технику

Как застраховать квартиру

🔒 Поставить второй замок

Это нужно на случай конфликта и для безопасности последующих арендаторов. Ключ от первого замка отдайте арендатору, а дубликат оставьте у себя. Ключ от второго замка держите только у себя.

При смене арендатора можно будет не менять личинку замка, а просто дать новым квартиросъемщикам ключ от второго замка.

Второй замок также поможет закрыть квартиру от жильцов, если в этом будет необходимость. Но помните, что, пока действует договор, ограничивать доступ арендатора к его вещам нельзя

Как действовать в случае конфликта

💵 Подготовиться к уплате налогов

С дохода от сдачи недвижимости нужно платить налог. Если доход от сдачи квартиры не превышает 2 400 000 Р в год, вам не нужно открывать ИП и подавать каждый год декларации. Достаточно установить приложение «Мой налог», зарегистрироваться как самозанятый и платить налоги там.

В приложении можно выдавать чеки, а значит, вы сможете сдавать квартиру юридическим лицам — часто это прибыльнее и безопаснее.

Если все официально, можно не переживать, что придет проверка с полицией или соседи куда-то нажалуются

Налоги при сдаче квартиры

📱 Завести отдельную симкарту

Если планируете искать арендаторов через сайты бесплатных объявлений, будьте готовы к шквалу звонков, в том числе спаму.

Кроме того, даже если вы закроете объявление, когда найдете арендатора, вам все равно могут звонить насчет аренды — через месяцы и даже годы.

Поэтому заведите отдельную симкарту или оформите виртуальную и указывайте на сайтах специальный номер телефона. Потом вы сможете отключить номер или просто перестать использовать симку

Как экономить на мобильной связи

👤 Проверить личность арендатора

Не только арендаторы выбирают квартиру, но и вы выбираете человека, с которым будете сотрудничать.

Помните, что вы не обязаны соглашаться на первое же предложение. Не давайте ответ сразу. Скажите, что подумаете, попросите данные потенциального съемщика и поищите информацию о нем в открытых базах данных или в соцсетях

Как проверить человека

👌 Проверить платежеспособность арендатора

Лучше заранее проверить платежеспособность квартиросъемщика, чтобы потом не оказалось, что ему нечем платить или у него есть долги.

Долги можно посмотреть по базе данных судебных приставов. Проверить на банкротство — в едином федеральном реестре банкротов.

Еще можно попросить копию кредитной истории — по ней можно узнать, сколько кредитов у арендатора и насколько он в целом финансово дисциплинирован

Где проверить кредитную историю

📄 Заключить договор

Можно скачать типовой договор аренды и добавить в него пункты, которые имеют для вас особое значение. Это может быть оплата арендатором клининга при выезде или штраф за досрочное расторжение договора, а может быть запрет на сверление новых дырок в стене или на содержание домашних животных.

Важно не только все это прописать, но и доходчиво объяснить арендатору, потому что многие не читают договоры и подписывают их не глядя

Как составить договор аренды

Больше полезных рекомендаций

В нашем потоке «Недвижимость». Как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

Читать статьи

Эти статьи помогут, если собираетесь сдавать жилье в аренду:

1. Как сдать квартиру в аренду.
2. Что купить в квартиру для сдачи в аренду.
3. Как собрать умный дом в квартире для аренды.

Тэги: аренда, жилье, недвижимость

Были проблемы с арендаторами? Расскажите об этом:

Роман, я могу в таком же духе рассуждать, что 90% хозяев неадекватные. И вообще российский рынок аренды, особенно внутри МКАД — это страшущие бабкины конуры с ремонтом времени царя гороха по неадекватной цене. Большинство хозяев не понимает, что пора снять ковры со стен, выкинуть никчемные серванты со стенками и закупить хотя бы самую дешёвую мебель в Икее, чтобы в этих дырах хотели поселиться адекватные съемщики, а не 50 таджиков.

Я заметил, что сильно зависит от года постройки дома. Если дом относительно новый, хотя бы даже начала-середины нулевых годов постройки, то квартиры в нем как правило сдаются с нормальным ремонтом и мебелью. А вот в хрущевках, например, найти квартиру с евроремонтом и новой мебелью почти нереально. Хотя я бы в такой пожил, если район хороший и ремонт в подъезде нормальный. С другой стороны, там скорее всего контингент живет не очень.

Николай, не. Столько квартир в новостройках видела со всратой стенкой и продавленным диваном, привезенными с дачи.

Dinara, всякое бывает, однако все-таки в центре, в сталинках чаще «бабушкин» ремонт, чем в новостройках.
При чем над этим «бабушкиным» ремонтом ещё люди трясутся и считают каждую микро-царапину.
При этом квартиры в новостройках очень часто покупают специально под сдачу и, да, их хозяева не потерпят разноса квартиры, но реже капризничают.

Ляля, ой, мне тут на днях предъявили за "вздувшийся" ламинат у холодильника во время очередной "проверки". Знала бы, что это за мозгоимение, при въезде осмотрела бы все доски, швы, углы у мебели и заставила составить акт. Последний месяц остался, уже боюсь, что будет при выезде.

Охх, никогда не смогу представить как я в свою квартиру пускаю жить чужих людей. Это супер-тяжело. Наверное, если покупаешь квартиру под сдачу в аренду - это вообще не проблема. Но своё с любовью сделанное гнездышко - нееет.

BMO, я тоже так думал, купил квартиру, сделал все для себя, а через два года навсегда уехал из того города, сначала год сдавал, а потом продал, чтобы не заниматься этим. (арендаторы не нанесли урон имуществу и вообще были классные)

Магистр, я наверное, скорее продам ее, чем буду заниматься арендой :) Сейчас вот есть как раз мысли перебраться жить за город, как раз думаем, что проще будет ее продать, чем с арендой связываться.

У меня были не проблемы, а пиздец: арендодатели выкинули большую часть вещей, сделали ремонт, снеся стенку. Они жили в той комнате, которую мы закрыли (трешка, сдавали как двушку и одну комнату закрыли).
Я жила в другой стране и узнала все сильно после.
Арендодатели возмутились: «Мы думали, Вы будите рады».
Потом, после долгой борьбы, квартиру они купили.
Борьба была за то, что они хотели купить за мизерную цену. Не пускали риелторов и покупателей туда.
Суки.
Самое обидное, что я сама живу в съёмной квартире и гвоздь без согласования с хозяином не вбиваю.

Ляля, разве это не подсудное дело?

Ляля, может это были арендаторы?

Ляля, жесть какая 😳

Ляля, а у вас в договоре обговорены такие строгости? Или в целом в этой стране такая практика? Расскажите, пожалуйста, интересно

Елена, в договоре все было тоже самое, что и у нас.
Разница только в расстоянии: ни мама, ни я не могли ездить туда каждый месяц.
Суд?
Дело очень хорошее. Прикол только в том, что ни там, ни тут суд реально ничего не сделает. Договор реально ничего не даёт. Больше денег, сил и времени потратишь. К тому же ту квартиру планировали продавать.

Маша, потому же, почему банки проверяют платежеспособность перед выдачей кредита, даже при наличии договора где все прописывается. контроль рисков.

Маша, не обязаны конечно. Не хотите - арендуйте у другого арендодателя, можно даже без договора. Это ваше дело)

Alex, естественно бы не стала,и слава богу что мне больше не нужно снимать жилье,иногда запросы арендодателей просто вызывают у меня как минимум недоумение

Маша, потому что это в интересах арендодателя (как и вся статья).
Неплатежеспособный арендатор - потенциальный источник проблем. А договор и законодательство у нас не работает так, как хотелось бы.

Проблем не было. Квартиру снимала семья с двумя маленькими детьми в течение 8 лет. На этой квартире родился третий ребенок.
Хорошие добросовестные арендаторы. Единственный минус: очень не хотели уезжать, квартира в хорошем месте. Садик и школа рядом.
Но пришлось. Уехали обиженными.

У меня тётя сдавала квартиру и столько горя хапнула. Один раз отправила меня проверить квартиру, потому что квартиросъемщик не отвечал и деньги не переводил. Хорошо, что я взяла с собой друга, который был внушительных размеров. Потому что, когда мы зашли в квартиру, он набросился на нас с битой, но хорошо что друг быстро отреагировал и скрутил его. А чел был явно под чем-то. Так что подумайте надо ли вам это всё.

Юлия, надо сдавать щуплым девушкам без бит. ☝️

psysteel, щуплая девушка может привести неадекватного кавалера с битой и не одного.

Рынок аренды жилья в России -- такая гадость. Я была с обеих сторон и теперь хочу быть только арендодателем. Даже снимая приличное жилье в центре города и платя деньги, получаешь пренебрежительное отношение, внезапные "проверки" и отказ разбираться с неадекватными счетами за коммуналку, ведь платишь ее ты, а не он.

И вообще дичь -- платить за всю коммуналку, а не только счетчики. Какого черта? Включи ее в стоимость аренды и не канифоль мне мозги.

Dinara, про счета за коммуналку - нам к примеру удобнее платить по полному счету и не сидеть каждый месяц с калькулятором высчитывая копейки. По сути если включить постоянные ком. платежи в аренду общая сумма не поменяется))

Саша, почему копейки? Фоткаете счётчики и высылаете хозяину, он присылает сумму.

Dinara, а вы сумму проверять совсем не будете? Обычно из счета 3-4 строки надо выбрать и сложить. Иногда без калькулятора не обойтись.

Dinara, как я Вас понимаю.

А где же совет "приведите квартиру в жилое состояние" и "вывезите бабкину рухлядь и личные пожитки?"

Николай, можете. Сдать можно почти что угодно, вопрос цены.

Свалили, задолжав 10к за коммуналку и оставив ключ под ковриком, и кучу бычков под кроватью. Хоть хата сдавалась с договором и налогами, возиться с судами и т.д. лень, просто зафиксировал убыток.

Meiv, а откуда счет за коммуналку или Вы доверили оплачивать коммуналку им?

Оскар, я оплачивал сам, и потом перевыставлял на них

Василий,
> А в справку о доходе от работодателя в бухгалтерии впишут любую сумму
Попробуйте "вписать любую сумму" в 2НДФЛ для банка - корректность суммы элементарно проверяется по суммам этого самого НДФЛ, перечисленного работодателем в ФНС.

>срисован из примера стран, где нет подобной ситуации.
Зато в "странах, где нет подобной ситуации" могут запросить рекомендацию от предыдущего арендодателя (в UK и Ирландии - 100%)
И "арендная история" там не менее важна, чем кредитная.
Учитывая количество жилья и желающих, арендодатели могут хоть гладиаторские бои между потенциальными арендаторами устраивать.

Маша, ну если смотреть на другие страны - то просто договор не заключат.

В Рф проверять это не очень принято, но у нас и выселяют силой а не "судами", в большинстве случаев.

Николай, вообще это частая практика

Маша, проще отсечь сразу должников или тех, кто не умеет планировать траты и свой бюджет. В большинстве случаев такие люди и за аренду не платят. А по договору потом сложно взыскивать, особенно, если у человека куча кредитов

Маша, арендодатель не должен, а может проверять платежеспособность. Так же как и арендатор не должен, а может предоставлять о себе то, что посчитает нужным. Про договор и суды "все всё понимают" (с). К сожалению, в России рынок аренды живет далеко не в правовом поле. И арендаторы приходят в отсутствии съемщиков и съемщики выезжают и пропадают без оплаты и чего только не происходит. Можно без договора сдать жилплощадь родственнику или знакомому, а потом делать ремонт в сотни тысяч рублей, а можно найти приличных арендаторов "с улицы".
Советы выше только подсказывают, где можно подложить соломку, чтобы минимизировать моральные и финансовые потери при сдаче недвижимости.

Людмила, арендатор и сьемщик - это разные люди? Почему у всех коментаторов намешано?

Маша, проверить хотя бы на сайте судебных приставов. Потому что, если человек, например, берет кредиты и не платит, то я бы таких за километр обходила и в принципе с ними общих дел не имела, не то что в квартиру пускать.

Туча, ой, как я Вас понимаю.
Снимала вбитую хату.
И чуток поцарапала дверь холодильника 70-го года, который работал на честном слове.
Ору было!..
И хотели мне залог не отдавать!..
P. S. Прочтите мою последнюю статью про аренду, я очень хорошо Вас понимаю.

Маша, подруга занимается недвижимостью в США. Любой адекватный наймодатель проверит платежеспособность, в том числе источник происхождения денежных средств. Также запрашиваются выписки со счетов. В противном случае может статься, что нанимателя, который задерживает платежи/не платит вообще, ссаными тряпками не выгонишь, кроме как через суд. Нормальная практика, поддерживаю.

irklaus, при продаже квартиры они еще более обоснованы, потому что при шухере арендодатель попадает максимум на косметический ремонт, мебель-технику и месяц аренды, а вот покупатель - на всю стоимость квартиры.

Сейчас снимаем внутри МКАД дом 2005 года. Квартира с толпой тараканов, которые уже отраву едят как витамины. Ремонт на отшибись, окна не пластик продувает, подъезд зассан.

Наталия, свекрови жилец принес откуда-то тараканов и утверждал, что это от соседей. хотя эти соседи 20 лет уже живут и вот внезапно завели питомцев.

Какой дилетант писал эту статью? Договор аренды квартиры заключается если контрагент юр лицо. Если сдаётся квартира физикам - это договор найма. И я бы посмотрел, на того придурка-собственника, который прописал там штрафные санкции за расторжение раньше срока. Хотя прописать то можно, бумага любую глупость стерпит, а вот получить потом, ну-ну. Авторам статьи, прежде чем писать о чем то, изучите мат.часть.))))

Евгений, У меня в договоре прописаны штрафные санкции за однострунное расторжение договора найма по инициативе нанимателя.

Евгений, "договор аренды" как термин прижился. Скажешь "договор найма", половину читателей запутаешь

Наталья, а смысл данной статьи разве не в том, чтоб повысить правовую грамотность читателя? Если да, то стоит все-таки её повышать, а не плодить глупость дальше. Потому как люди, по совету автора, скачают в интернете "договор аренды", пропишут, опять же по совету автора, в нем кучу чуши, а потом будут вопить о продажном правосудие, когда в суде их с этим договором завернут.