На просмотре проблемы с коммерческим помещением не всегда видны. Сложности могут возникнуть после: проблемы с документами, претензии других собственников и контролирующих органов, дополнительные траты. Рассказываем, что нужно проверить, чтобы арендовать подходящее помещение без проблем.

Шаг 1

👌 Убедиться, что помещение подходит

Есть бизнес, который нельзя вести где угодно. Например, в Москве нельзя торговать алкоголем, если на расстоянии 100 метров есть детсады, школы или библиотеки.

Проверьте заранее, соответствует ли помещение требованиям закона в зависимости от вида бизнеса
Шаг 2

🚗 Проверить доступность

Если вы планируете часто принимать в офисе клиентов и контрагентов, лучше выбирать здания без пропускного режима.

Стоит проверить, удобно ли добираться до помещения на общественном транспорте и есть ли рядом парковка. Проход через промзону может смутить клиентов
Шаг 3

⏰ Узнать режим использования помещения

Бывает, что владелец здания устанавливает особый режим для арендодателей — например, запрещает приходить в офисы по выходным и вне графика работы бизнес-центра.

Если важно пользоваться помещением ночью и в выходные, стоит заранее это проговорить и прописать в договоре
Шаг 4

⚙️ Проверить, что все работает

Если арендуете не пустое помещение, нужно убедиться, что техника работает, а мебель не сломана. Список предметов и их недочеты нужно перечислить в договоре или в передаточном акте.

Если вы хотите как-то изменить помещение, например сделать перепланировку, надо зафиксировать согласие арендодателя и то, будет ли он возмещать расходы
Где арендовать готовый офис
Шаг 5

⚖️ Убедиться, что арендодатель имеет право подписывать договор

Нужна выписка из ЕГРН: в ней можно посмотреть, числится ли организация или человек, который заключает договор, собственником помещения. До 1 марта 2023 года ее можно заказать самостоятельно, на сайте Росреестра или в МФЦ.

Если переговоры ведет представитель арендодателя, нужно проверить его доверенность: в ней должно быть установлено, что собственник разрешает подписывать договор аренды от его имени. Подлинность доверенности можно проверить в реестре ФНП
Как получить выписку из ЕГРН
Шаг 6

📑 Проверить документы на помещение

Нужно убедиться, что арендодатель сдает именно то помещение, документы на которое показывает. Можно сверить арендуемый метраж по договору с техническим планом, количество комнат в выписке ЕГРН и в реальности
Как арендодатели кидают малый бизнес
Шаг 7

🚩 Проверить долги арендодателя

Если в отношении помещения есть судебный спор или у собственника большие долги, за которые могут арестовать его имущество, лучше поискать другого арендодателя.

Наличие долгов смотрят на сайте судебных приставов. Были ли суды — на сайте «Электронное правосудие». Но в базе не будет споров с арендодателями-физлицами без статуса ИП
Шаг 8

💵 Зафиксировать арендную плату

В договоре нужно прописать размер и порядок уплаты — то есть указать конкретную сумму и способ передачи денег, например на счет по определенным реквизитам. Не стоит соглашаться на право арендодателя изменять сумму в одностороннем порядке.

В договоре указывают и дополнительные затраты: размер обеспечительного платежа, порядок оплаты коммунальных услуг и любые другие условия, связанные с деньгами
Как вести переговоры об аренде
Шаг 9

🗓 Договориться о сроках

Договоры сроком от года нужно регистрировать в Росреестре. Это надежно: все изменения, в том числе досрочное расторжение, тоже нужно будет регистрировать.

Арендодатель может предложить заключить договор на 11 месяцев, а затем просто перезаключить его еще раз, якобы на тех же условиях. Это риск: нет гарантии, что он не повысит цену аренды
Шаг 10

👋 Прописать механизм расторжения

В договоре нужно указать условия и порядок его расторжения. За односторонний разрыв договора обычно прописывают неустойку — например, плату, равную двум месяцам аренды
Как расторгнуть договор аренды
Шаг 11

🛠 Учесть повреждение имущества

Нужно решить, кто будет заниматься текущим и капитальным ремонтом, на ком лежат риски гибели или повреждения имущества, и прописать это в договоре.

Иногда обсуждают страховку помещения — например, что вы застрахуете ответственность за вред, который можете нанести имуществу
Как оформить договор аренды
Шаг 12

😎 Подписаться на рассылку для предпринимателей⁠⁠⁠⁠⁠

Раз в две недели отправляем рассылку, где делимся последними новостями для бизнеса и кейсами предпринимателей из разных сфер

Еще полезное для бизнеса про аренду:

1. Как бизнесу экономить на аренде.
2. Неочевидные советы бизнесу про аренду и не только.
3. Что учесть бизнесу при заключении договора аренды.

Самое интересное про бизнес — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @t_biznes.