Как арендатору досрочно расторг­нуть договор аренды

От помещения и его расположения часто зависит успех и прибыльность бизнеса.

Но мало найти хороший объект и договориться о выгодных условиях: надо уметь расторгнуть договор аренды, когда потребуется, с минимальными потерями.

У предпринимателя или компании три варианта:

1. Прописать в соглашении право арендатора на досрочное прекращение в одностороннем порядке. Это должен быть понятный, однозначный и внесудебный механизм выхода из договора.
2. Договориться с арендодателем, если право на досрочное прекращение аренды по своему желанию в договоре не прописано. Если арендодатель не против, нужно подписать дополнительное соглашение к договору.
3. Обратиться в суд, если арендодатель отказывается идти навстречу.

Расскажу подробно о каждом варианте — с точки зрения арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения указывают существенные условия — те, без которых документ нельзя считать заключенным. Это предмет аренды, цена, срок и другие условия, которые стороны считают важными  .

Предмет или объект аренды — что именно передают и принимают по договору. В этом пункте нужно указать индивидуальные признаки помещения, например адрес, площадь, тип, номера комнат, этаж, кадастровый номер.

Цена аренды — сколько арендатор будет платить за пользование помещением. Чаще всего стороны договариваются о ежемесячной фиксированной сумме, но бывают и другие варианты.

В этом пункте рекомендую прописать:

• что включено в арендную плату. Как минимум оплачиваются ли отдельно коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт — часто их делают переменной частью арендной платы;
• может ли арендодатель увеличивать ставку. Если да, то как часто и на сколько — например, раз в год максимум на 10%.

Срок договора. Обычно его привязывают к конкретной дате — например, «договор действует до 15 октября 2025 года» — или периоду: «одиннадцать месяцев с даты подписания». Здесь есть важный нюанс: срок договора и срок аренды — это разные понятия.

Срок аренды — это период, в течение которого арендатор пользуется помещением. Его определяют даты подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта его возврата. Договор могут подписать сегодня, а акт приема-передачи — через неделю. На этот нюанс нужно обратить внимание: арендную плату начисляют с даты подписания акта, а не договора.

Договор прекращает действовать, когда закончился срок, на который его заключили. Он может продлеваться автоматически, если в нем так и написано. Например, можно использовать такую формулировку: «Если ни одна из сторон не сообщила о прекращении договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях».

Но если такого условия нет, стороны, в зависимости от ситуации, должны:

1. заключить новый договор;
2. подписать дополнительное соглашение о продлении срока договора;
3. подписать акт возврата помещения и расстаться.

Дата передачи и дата возврата помещения, то есть когда должны быть подписаны соответствующие акты.

Право на досрочное расторжение договора и порядок реализации такого права — то, как одна из сторон, например арендатор, может отказаться от договора и съехать без споров с арендодателем.

Любые другие условия, которые стороны считают существенными. Например, арендатор открывает продуктовый магазин и ему нужно, чтобы холодильники всегда работали, иначе товар испортится. Для арендатора логично настоять на включении в договор пункта о бесперебойном энергоснабжении помещения мощностью не меньше определенного объема. Такое условие будет существенным, потому что это важно для арендатора.

Арендатор не вправе отказаться от помещения, выехать из него и перестать вносить арендную плату, если договор этого не предусматривает  . Сторонам следует подробно обговорить механизм расторжения по инициативе арендатора и прописать его в договоре. Только тогда получится прекратить договор аренды без суда.

Обычно в порядке расторжения обязательно прописывают:

1. Процедуру уведомления о нем.
2. Способ внесения платы за последний месяц.
3. Подписание акта возврата помещения.

Уведомление о расторжении. Стороны устанавливают, как арендатор должен сообщить арендодателю, что хочет прекратить договор аренды. Например, это может быть письмо, направленное по определенному адресу, или сообщение в мессенджере.

В этом же пункте стоит прописать, за какой минимальный срок нужно предупреждать о скором съезде с помещения — например, за две недели или месяц.

Я считаю оптимальной такую формулировку: «Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке без указания причин отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив Арендодателя заказным письмом (Почтой России, курьерской службой или нарочно) минимум за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения».

Арендная плата при расторжении договора. Следует прописать, как арендатор должен платить за последний месяц аренды — полностью или пропорционально дням нахождения в помещении.

Возможно, арендодатель не согласится на такие условия. Тогда можно предусмотреть «плату за отказ от договора»: если арендатор захочет съехать досрочно, он должен будет уплатить компенсацию  .

Обычно такая выплата равна стоимости аренды за месяц. Но и в таком случае нужно оформить документы — уведомление, подтверждение оплаты, акт возврата помещения.

Подписание акта возврата помещения. В договоре аренды можно предусмотреть, где и как стороны будут подписывать акт возврата помещения, и приложить образец такого акта.

Арендную плату будут начислять, даже если арендатор вывез имущество и не пользуется помещением. Долг будет расти до тех пор, пока стороны не подпишут акт.

Акт можно подписать в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от этого, в следующих ситуациях:

1. Это прямо прописано в договоре. Например, так: «Арендатор вправе вернуть объект и подписать акт в одностороннем порядке при наступлении таких-то событий…». Но в реальности мало кто включает такую возможность в договор. Только если арендатор — известная компания, которая может ставить такие условия.
2. Арендодатель уклоняется от подписания акта после наступления срока возврата. Тогда арендатор может обратиться в суд с требованием обязать арендодателя принять имущество. При этом нужно собрать доказательства, что арендатор пытался вернуть помещение, а арендодатель эти попытки проигнорировал. Доказательством будет, например, отправленное письменное предложение о возврате помещения и подписании акта, сам акт, подписанный арендатором в одностороннем порядке. В суд можно обращаться через 30 дней после получения арендодателем письма. Если арендодатель откажется расторгать договор до истечения указанного срока, иск можно подавать сразу после получения отказа.

Бывает так, что условие о досрочном прекращении договора не прописано или прописано расплывчато и соблюсти его невозможно. Удастся ли арендатору досрочно выйти из договора без переплат, зависит, пожалуй, только от сложившихся отношений с арендодателем.

В этом плане были очень показательны события локдауна весной 2020 года. Кто-то вошел в положение арендатора и не начислял арендную плату. Другие спокойно прекратили договор, понимая, что пандемия — это форс-мажор, который невозможно было предусмотреть, и что платить за аренду просто нечем, если бизнес не работает.

Часть собственников предоставила рассрочку на оплату аренды. Но были и арендодатели, которые не пошли на уступки. Они мотивировали это тем, что предпринимательство — деятельность на свой страх и риск, и требовали исполнять принятые по договору обязательства. И, объективно говоря, каждый был в чем-то по-своему прав. Поэтому хорошие отношения, конечно, налаживать нужно. Но лучше сразу уделить внимание подписываемому договору, потому что именно к его тексту обращаются стороны, когда у них заканчивается понимание.

Если бизнес хочет выехать из помещения, а в договоре аренды ничего не сказано о возможности расторжения в одностороннем порядке, рекомендую действовать по плану ниже.

Начните переговоры с арендодателем: отправьте письмо — оно станет уведомлением о расторжении договора. Опишите сложившуюся ситуацию, попробуйте разъяснить, почему исполнение договора стало неподъемной задачей. Назначьте встречу для переговоров.

Предложите несколько вариантов решения. Например, арендодатель может согласиться дать скидку на месяц-другой, и этого будет достаточно, чтобы не прекращать договор и поддержать бизнес арендатора на плаву.

Закрепите результаты переговоров в дополнительном соглашении к договору. Например, прекратить досрочно или снизить арендную плату.

Оформите акт возврата помещения, если договорились о досрочном расторжении договора. Арендодатель, подписывая такой документ, подтвердит, что получил имущество обратно и договор аренды больше не действует.

Если договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке и все возможности для мирного решения проблемы исчерпаны, остается только суд.

Вот в каких ситуациях арендатор может обратиться в суд и расторгнуть договор аренды досрочно  .

Арендодатель не передал помещение арендатору. То есть не явился на подписание акта передачи или подписал документ, но не отдает ключи. Даже в этом случае до обращения в суд нужно письменно потребовать у арендодателя передать имущество. Иначе суд может отказать, так как посчитает, что арендатор не исполнил досудебный порядок — то есть не попытался решить вопрос путем переговоров, хотя должен был.

Арендодатель мешает арендатору пользоваться имуществом. Например, не вывозит вещи из помещения, и арендатор не может развернуть свою деятельность. Или делает ремонт в смежном помещении или общем тамбуре, из-за чего в арендованное помещение сложно зайти работникам и клиентам арендатора.

Опять же, до обращения в суд нужно потребовать от арендодателя устранить препятствия. А в суде — доказать, что такие препятствия были и арендатор пытался решить все миром.

Суд, скорее всего, откажет арендатору, если доказательств о препятствиях не будет, — такое уже случалось в судебной практике.

Арендатору передали помещение с недостатками, из-за которых им невозможно пользоваться. Важное условие: о таких недостатках арендатор не знал при заключении договора.

Недостатки могут быть разные. Некоторые означают полную невозможность использования имущества, а некоторые — только затруднения в этом. Например, в помещении нет радиаторов отопления, из-за чего в холодное время года там невозможно находиться и работать.

Характер недостатков помещения надо доказать в суде результатами экспертизы. Если арендодатель устранит недостатки — арендатор не сможет расторгнуть договор досрочно.

Арендодатель по договору должен проводить капитальный ремонт, но не делает этого. Сразу обращаться в суд по такому поводу не стоит. Как показывает практика, до суда арендатор должен воспользоваться другими правами по защите своих интересов — например, осуществить капремонт за свой счет и потребовать у арендодателя вычесть сумму расходов из арендной платы. Иначе суд может отказать.

Помещение стало непригодным к использованию и арендатор в этом не виноват. Например, помещение сгорело в результате пожара.

В суде нужно будет доказывать два факта  :

1. Невозможность использования имущества по назначению.
2. Отсутствие вины арендатора в том, что состояние помещения ухудшилось.

Произошло существенное изменение обстоятельств. То есть стороны, подписывая договор, рассчитывали на определенные обстоятельства, но все сильно изменилось  .

В договоре есть основания для его досрочного расторжения арендатором в судебном порядке. В документе можно прописать, в каких случаях стороны могут разойтись только через суд, а когда — без него.

Например, компания арендовала помещение под магазин алкогольной продукции. Такая деятельность подлежит лицензированию. Если арендатору откажут в лицензии, ему не нужно будет это помещение. И стороны прописывают условие: если так и случится, арендатор вправе расторгнуть договор через суд.

Чтобы дело дошло до суда, арендатору нужно:

1. Написать и отправить арендодателю предложение о расторжении договора. В уведомлении указать основания и предложить досудебное решение вопроса.
2. Дождаться реакции арендодателя — например, получить отказ. Если арендодатель не отвечает — выждать срок, указанный в претензии для ответа. Без соблюдения этой процедуры суд не станет рассматривать спор.
3. Подготовить исковое заявление, собрать и приложить подтверждающие позицию документы.
4. Уплатить государственную пошлину и подать документы в суд.
5. Пройти все стадии судебного процесса. Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
6. Если ответчик обжалует решение — пройти судебный процесс во второй, апелляционной инстанции. Возможно, потом и в третьей, кассационной инстанции.

Спрогнозировать, сколько времени займет судебная тяжба, можно только приблизительно. Например, для Москвы и такой категории дел — от шести месяцев. Арендную плату нужно будет вносить до даты прекращения договора аренды. Что это будет за дата — определит суд.

1. Срок аренды определяют даты подписания двух документов: акта приема помещения в аренду и акта его возврата. Дата в акте приема может не совпадать с датой подписания договора аренды.
2. По закону арендатор не может просто отказаться от договора в одностороннем порядке, выехать из помещения и не платить аренду. Это право нужно прописать в договоре.
3. Если такого права в договоре нет, арендатору нужно письменно условиться с арендодателем о порядке расторжения.
4. Если с арендодателем договориться не удалось, для прекращения договора придется обращаться в суд.