Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП на УСН, чтобы сдавать разную недвижимость?
Хочу сдавать в аренду свое жилое помещение как самозанятый, а нежилое — как индивидуальный предприниматель на УСН. Так можно?
Совмещать УСН и самозанятость нельзя: это разные налоговые режимы. Можно быть ИП и платить налоги в качестве самозанятого, но для вас это тоже не подходит. Расскажу, в чем проблема и какие у вас есть варианты.
Упрощенка и сдача недвижимости в аренду
В России предприниматели платят налог на доходы физических лиц, НДФЛ, и налог на добавленную стоимость — НДС. Это называется общей системой налогообложения — ОСН. Еще есть специальные режимы, когда эти налоги заменяются другими.
Упрощенная система налогообложения, УСН, — один из таких спецрежимов. Предприниматель на упрощенке не платит НДФЛ и НДС — он платит только один налог. Сумма, от которой его считают, называется налоговой базой.
Существует два варианта налоговой базы:
- УСН «Доходы минус расходы». ИП платит 15% от доходов, уменьшенных на сумму расходов. В статье буду называть эту разницу прибылью.
- УСН «Доходы». ИП платит 6%, но со всех доходов.
Кроме налога ИП платят обязательные страховые взносы за сотрудников и за себя. Если сотрудников нет, то только за себя.
Минимум — это фиксированная сумма, в 2022 году она равна 43 211 ₽. Если прибыль или доход за год превысит 300 000 ₽, на пенсионное страхование нужно доплатить еще 1% от превышения.
ИП на УСН должен соответствовать нескольким ограничениям, но сдавать любую недвижимость в аренду не запрещено.
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятые не обязаны платить обязательные страховые взносы и уменьшают сумму налогов на 10 000 ₽.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
- Нельзя нанимать работников по трудовым договорам.
- Максимальный доход за календарный год должен составлять 2,4 млн рублей.
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
- Производит, а затем продает подакцизные товары и товары, которые нужно обязательно маркировать.
- Перепродает товары и имущественные права.
- Добывает и продает полезные ископаемые.
- Представляет интересы других лиц по договорам поручения, комиссии или агентским.
- Работает курьером или водителем и при доставке принимает деньги у покупателей, а потом передает их продавцам. Платить НПД можно, только если продавец использует кассу и пробивает покупателю чек.
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Как одновременно сдавать жилое и нежилое помещения
Чтобы сдавать и жилую, и нежилую недвижимость, в вашем случае можно воспользоваться каким-то одним режимом. То есть выбрать между самозанятостью и ИП на упрощенке. Разберем оба варианта.
Быть самозанятым и отказаться от ИП. Вы сдаете свои жилое и нежилое помещения — эти виды деятельности не запрещены для самозанятых. Один и тот же человек может принимать деньги и от людей, и от фирм. Просто налоги с доходов от жилого и нежилого помещения будете платить по-разному.
Квартиру вы сдаете физлицам и будете платить с этого дохода 4%. На каждый платеж вы сможете выдавать квартирантам настоящий чек.
Нежилое помещение сдаете юрлицам или ИП, но налог на профессиональный доход с таких доходов не платят. Поэтому будете перечислять не 6% — как самозанятый, а 13% — как обычное физлицо. Физлица могут владеть нежилой недвижимостью и сдавать ее в аренду.
В большинстве случаев НДФЛ платит не сам человек, а налоговый агент — юрлицо или ИП, — от которого человек получил доход. Случай с доходом от аренды — исключение. Вашим арендаторам не придется считать и платить налоги за вас.
Иметь при этом статус предпринимателя вы не сможете. Иначе получится, что ИП получает доходы от коммерческой деятельности, которая не облагается налогом. Заплатить с этих доходов НДФЛ как обычному физлицу нельзя — это будет выглядеть так, будто предприниматель забыл про НДС. А если заплатить НДС, то окажется, что предприниматель совмещает НПД и ОСН, что тоже запрещено.
Плюсы самозанятости и отказа от ИП такие:
- Из 4% НПД, которые вы заплатили с доходов от сдачи квартиры, вы вычтете 10 000 ₽, но только один раз.
- Вы не будете платить страховые взносы.
Минус: с дохода от сдачи нежилого помещения вы заплатите в 2—3 раза больше, чем на упрощенке.
Быть ИП на упрощенке и отказаться от самозанятости. Вы можете работать на УСН и платить налоги от аренды квартиры и нежилого помещения по ставкам этого спецрежима.
Плюс этого варианта в том, что вместо 13% НДФЛ за нежилое помещение вы будете платить меньше:
- На УСН «Доходы» — 6%.
- На УСН «Доходы минус расходы» — 15%, но не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами.
Минусы такие:
- За квартиру тоже придется платить 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами.
- Придется платить обязательные страховые взносы, но их вычитают из налогов.
Работать на НПД вам выгодно, только если со сдачи нежилой недвижимости вы зарабатываете намного меньше, чем с жилой. При прочих равных упрощенка выглядит более выгодной для вас, как минимум из-за необходимости платить 13% со всего дохода от аренды нежилого помещения, если вы самозанятый.
22.12.20, 21:42
А не возникнет ли проблем, если аноним захочет в будущем продать жилую недвижимость? Ведь, возможно, сдавая жилую недвижимость как ИП, уже нельзя будет получить вычет при продаже, а значит придется заплатить доход по ставке УСН со всей стоимости жилой недвижимости...
16.08.21, 09:38
Добрый день. Разве сдача в аренду нежилого помещения не является предпринимательской деятельностью, облагаемой по ставке 13%? Совмещение такой деятельности с НПД запрещено.
И уплата НДФЛ с аренды производится налоговым агентом, а не самим арендодателем, как вы написали.
25.03.23, 08:29
Самозанятый не может сдавать НЕЖИЛУЮ недвижимость
21.12.20, 12:24
Добрый день. Если квартира или коммерческая недвижимость оформлена на меня может ли моя жена сдавать ее в аренду как самозанятая или ИП?
21.12.20, 13:24
Валерий, отвечали на похожий вопрос — https://journal.tinkoff.ru/ask/mamina-kvartira/
25.12.20, 06:03
Разве сейчас не существует возможности быть ИП, но налоги платить как самозанятый? То есть, ИП на самозанятости?
06.03.23, 20:44
Ирина, Можно, я ИП на НПД. Был просто самозанятым с 2019 года, в начале 2022 года зарегистрировал ИП, но самозанятость не закрывал. Автоматически применилась система налогообложения НПД, как я и хотел. Тоесть у меня статус ИП, есть расчетные счета, эквайринг и все привилегии статуса ИП, но налоги я плачу как самозанятый, онлайн кассу мне можно не иметь, взносы в ффомс и пфр мне платить не нужно. НПД это такая же СНО, как и УСН, Патент, и другие.
15.01.21, 11:17
Ирина, самозанятость, это такой же режим ИП как упрощенка, например. Нельзя выбрать два режима одновременно
24.08.21, 12:18
есть ип, и сейчас планируем сдавать собственную квартиру, оквэд никак не связан со сдачей (деятельность другая). как поняла из статьи самозанятость нельзя ,как физ лицо это 13 процентов, а ип 6 (у нас упращенка 6процентов).
Скажите какой оквэд нужно добавить ип чтоб от ип сдавать? и с какого числа будут действовать оквэд, в месяц подачи или надо дождаться внесения изменений?