Мне удалось за год построить дом в Геленджике и заехать в него.

Мы всегда мечтали о доме у моря. На переезд ушло около четырех лет. Летом 2020 года я с женой и тремя детьми наконец перебрался из Подмосковья в Геленджик.

В Геленджике у нас уже был участок 4,24 сотки с видом на море и квартира площадью 50 м². И поскольку в маленькой квартире всем было тесно, а из-за высокой инфляции цены на стройматериалы стремительно росли, мы решили не затягивать со строительством.

В статье расскажу, как я строил дом и хватило ли мне денег, чтобы его закончить.

Этап 1
Проектирование дома

Мы озадачились проектом в апреле 2020 года, сразу после того, как купили участок.

Сформировать концепцию будущего дома не составило проблем: мы с женой работаем на строительном интернет-портале «Форумхаус» и не понаслышке знаем о технологиях возведения домов.

Главным для нас было вписаться в бюджет 5,5 млн рублей — эти деньги мы выручили от продажи квартиры в Подмосковье.

Я обратился к знакомому архитектору, который живет в Крыму, и попросил его разработать нам архитектурную часть проекта. По деньгам договорились на 30 000 Р, по срокам — на месяц.

Расскажу, какие требования у нас были к дому.

Несколько этажей. Мне нравятся одноэтажные дома, но от этой идеи пришлось сразу отказаться: площадь участка 4,25 сотки не позволяла разместить все помещения на одном этаже. Кроме того, если соседи застроят соседние участки, они могут перекрыть вид на море — а это то, ради чего мы сюда переезжали.

Поэтому первым пунктом в техническом задании архитектору я обозначил этажность: два этажа плюс полуэтаж, чтобы можно было выйти на плоскую эксплуатируемую кровлю. Такие полуэтажи еще называют «кукушками» за окна в кровле — по аналогии с часами с кукушкой.

Плоская кровля — тоже из-за маленьких размеров участка. На крыше мы запланировали разместить летнюю кухню, японскую баню фурако и зону отдыха с панорамным видом.

Участок у нас небольшой и до начала стройки выглядел так. Это территория бывших персиковых садов. Персиков уже давно нет, растет только дикий миндаль
Участок у нас небольшой и до начала стройки выглядел так. Это территория бывших персиковых садов. Персиков уже давно нет, растет только дикий миндаль

Площадь 135—140 м². С одной стороны, это оптимальное решение с точки зрения затрат на строительство и последующего обслуживания дома. С другой — места хватило бы всем.

Мы запланировали в доме:

  1. Четыре спальни — по комнате каждому из детей и одна наша с женой.
  2. Кабинет, он же гостевая комната на третьем этаже, в «кукушке».
  3. Три санузла — на каждом этаже.
  4. Гостиную, столовую и кухню, выполненные единым пространством, на первом этаже.
  5. Котельную, то есть хозяйственное помещение.
Первый этаж: кухня-столовая-гостиная, спальня, санузел, котельная и большая зона хранения под лестницей. На втором — три спальни и санузел. На третьем — «кукушке» и плоской кровле — кабинет-гостевая и 60 м² эксплуатируемой кровли
Первый этаж: кухня-столовая-гостиная, спальня, санузел, котельная и большая зона хранения под лестницей. На втором — три спальни и санузел. На третьем — «кукушке» и плоской кровле — кабинет-гостевая и 60 м² эксплуатируемой кровли
Первый этаж: кухня-столовая-гостиная, спальня, санузел, котельная и большая зона хранения под лестницей. На втором — три спальни и санузел. На третьем — «кукушке» и плоской кровле — кабинет-гостевая и 60 м² эксплуатируемой кровли
Первый этаж: кухня-столовая-гостиная, спальня, санузел, котельная и большая зона хранения под лестницей. На втором — три спальни и санузел. На третьем — «кукушке» и плоской кровле — кабинет-гостевая и 60 м² эксплуатируемой кровли

Монолитный каркас с заполнением стен газобетонными блоками. В средней полосе России проще всего построить дом из газобетона. Но в Геленджике из-за сейсмичности так делать нельзя: любые подвижки земли могут привести к трещинам в стене. Поэтому здесь чаще строят каркасные дома.

В основе каркасника — прочный «скелет», который принимает на себя все нагрузки. Его чаще всего делают из древесины или в виде железобетонной конструкции — как в моем случае. Стены дома при этом не выполняют несущей функции, на них возлагаются исключительно задачи по ограждению и теплоизоляции.

Другие типы домов, например из бруса или кирпича, здесь тоже строят, но мне они не нравятся.

Строить деревянный каркасник я тоже не решился по нескольким причинам:

  1. Правильный каркасник стоит не дешевле бетонного дома. Качественный «пирог» каркасной стены сложнее и зачастую затратнее газобетонной. Кроме того, хотелось отделать дом снаружи под штукатурку, что на каркаснике сложнее.
  2. В Геленджике технология не так распространена, а значит, пришлось бы переплачивать за специалистов или обучать местных.
  3. Считаю, что дом должен быть ликвидной недвижимостью — чтобы на него в случае чего был спрос покупателей. А к деревянным каркасным домам люди в большинстве своем относятся с недоверием.

В итоге мы остановились на варианте дома, в основе которого железобетонный каркас: связанные между собой колонны и перекрытия. А газобетонные стены несут только ограждающую функцию.

Отделка фасада штукатуркой. Она более соответствует южной архитектуре. При этом мы планировали оштукатурить фасад непосредственно по газобетону без утепления. Расчеты в теплотехническом калькуляторе показывали, что толщины газобетонной стены 375 мм достаточно для нашего региона. Благодаря соседству такого мощного теплоаккумулятора, как Черное море, температура в городе зимой редко опускается ниже нуля.

Расчеты в теплотехническом калькуляторе. Для стены из газобетона плотностью D500 и толщиной 375 мм коэффициент сопротивления теплопередаче (R) — 2,71. Для нашего региона более чем достаточно. Источник: smartcalc.ru
Расчеты в теплотехническом калькуляторе. Для стены из газобетона плотностью D500 и толщиной 375 мм коэффициент сопротивления теплопередаче® — 2,71. Для нашего региона более чем достаточно. Источник: smartcalc.ru

Вид на море. Важный пункт — предусмотреть большую площадь остекления, чтобы реализовать концепцию «дом с видом на море».

В итоге вот какую визуализацию подготовил нам архитектор.

Насчет декоративных элементов фасада в виде вставок под дерево мы еще раздумываем. Скорее всего, они будут цвета антрацит
Насчет декоративных элементов фасада в виде вставок под дерево мы еще раздумываем. Скорее всего, они будут цвета антрацит
Основной цвет для дома мы выбрали белый: он не только отлично сочетается с морской тематикой, но и отражает солнечный свет, не давая дому нагреваться. Деревья и цветущие кустарники архитектор добавил для антуража
Основной цвет для дома мы выбрали белый: он не только отлично сочетается с морской тематикой, но и отражает солнечный свет, не давая дому нагреваться. Деревья и цветущие кустарники архитектор добавил для антуража

Чтобы реализовать этот проект, нам требовалось сделать конструкторскую документацию. И тут вышла засада. У нас сложный рельеф участка: на четырех сотках перепад по высоте — три метра. А также неблагоприятная геология: скала из так называемого трескуна, он же мергель. Кажется, вроде надежное каменное основание, но на самом деле мергель — очень хрупкая порода.

Все это требовало от конструктора известной доли профессионализма, ответственности и знания особенностей строительства сейсмоустойчивого дома. Мои знакомые конструкторы из Подмосковья отказались браться за работу, сославшись на недостаточность вводных данных, и посоветовали искать профессионала на месте. Так мы и поступили, но об этом чуть позже.

Этап 2
Подготовка к строительству и коммуникации

Разрешительная документация. Строиться мы начали по правилам: первым делом оформили в администрации градостроительный план земельного участка — ГПЗУ и отправили уведомление о строительстве дома.

Многие с этим не заморачиваются и потом оформляют дом в собственность по дачной амнистии. Но хотелось перестраховаться.

Мы также получили необходимые согласования от Росавиации и государственного органа, который отвечает за объекты культурного наследия: нам дали бумагу, что мы можем строить.

Электричество. На момент покупки из коммуникаций на участке было только электричество на его границе. По закону мне полагалось 15 кВт электрической мощности.

Мы обратились в электросети, чтобы подключиться на коммерческой основе. Получили ТУ и уплатили пошлину 550 Р за подключение. Уже через два дня на участке появилась трубостойка со счетчиком и розетками для временного подключения. Все было запитано от ближайшего столба. На подключение ушло 55 000 Р.

Что касается газа, мы на него не рассчитываем в принципе: его нет в окрестностях, а если когда-то наш район газифицируют, я трижды подумаю, стоит ли подключаться. Это недешево, а с мягким климатом, как в Геленджике, дом отапливать можно и электричеством.

Вода. Мы поспешили сделать скважину до начала строительства, поскольку бурить проще на пустом участке. К тому же, учитывая большое количество «мокрых» процессов в ходе строительства, без воды никак.

Нам, жителям равнин, трудно представить, что в скале можно найти воду. Однако опытный лозоходец быстро определил место будущей скважины. Буровая справилась с работой за день и на глубине 72 метра нашла воду. Общий бюджет скважины с трубами и обвязкой насоса составил 220 000 Р.

Буровая на участке. Дебет воды очень большой. Воду на анализы пока не сдавали: буровики посоветовали это сделать, когда установится устойчивое регулярное потребление
Буровая на участке. Дебет воды очень большой. Воду на анализы пока не сдавали: буровики посоветовали это сделать, когда установится устойчивое регулярное потребление

Канализация. Локальное очистное сооружение, или ЛОС, тоже проектировали на этапе строительства. Мы выбрали станцию глубокой биологической очистки сточных вод «Альфа-био 1.2», которая рассчитана на шесть жильцов. Такую станцию легко обслуживать, от нее нет неприятных запахов, а если отключится электричество, она переходит в режим самотечного септика.

Мы закопали ее на участке, когда был готов первый этаж дома. Вместе с монтажом и работой экскаватора ЛОС обошлась нам в 125 000 Р.

Все коммуникации на нашем участке обошлись нам в 400 000 Р.

Установка и обвязка энергозависимой ЛОС «Альфа-био 1.2». Модель конусообразная, вертикально ориентированная, как раз для небольших участков. Сброс очищенной воды происходит самотеком в фильтрационное поле
Установка и обвязка энергозависимой ЛОС «Альфа-био 1.2». Модель конусообразная, вертикально ориентированная, как раз для небольших участков. Сброс очищенной воды происходит самотеком в фильтрационное поле

Этап 3
Подготовка основания под дом

Ребята, которые бурили воду, дали нам контакт местного прораба. Он приехал на участок по первому звонку, и было видно, что это человек знающий и ответственный. Он вызвал у нас доверие, и мы договорились о начале строительства. На дворе был сентябрь 2020 года.

Прораб сказал, что если нам важны видовые характеристики, то лучше отсыпать участок вровень с его верхней точкой. В этом случае мы существенно поднимаем дом, и даже если перед нами кто-то построится, мы не потеряем вид на море.

Но главное — насыпь обойдется бесплатно. Рядом строили новый терминал аэропорта и оттуда вывозили скальный грунт. За каждый самосвал нашему прорабу платили 5000 Р за утилизацию. Из этих денег он оплатил работу экскаватора на нашем участке и дополнительные 80 м³ карьерного отсева на финальный выравнивающий слой.

Всего мы завезли около тридцати самосвалов объемом 40 м³. Экскаватор выезжал на участок несколько раз, все разравнивал и послойно утрамбовывал. Процесс занял около месяца. В результате мы получили утрамбованное и выровненное по горизонтали основание.

Этап 4
Заливка фундамента дома

Еще на стадии предварительных переговоров прораб сказал, что по свежей насыпи, даже утрамбованной, нужно заливать плиту на буронабивных сваях.

Нужно было залить 33 буронабивных сваи диаметром 400 мм, которые должны пройти через насыпь и уйти в материнскую скальную породу. Поверх них планировалось залить плиту толщиной 400 мм и площадью 100 м². В сумме смета фундамента выходила на 862 000 Р по ценам октября 2020 года, что было затратно.

Мы могли пойти другим путем и снизить стоимость фундамента на 10—15%. Для этого нужно было заказать геологические изыскания и обратиться к конструкторам за проектом. Это стоило бы около 150 000 Р. Так можно было оптимизировать параметры фундамента.

Однако на разработку проекта ушло бы несколько месяцев, а нам не хотелось затягивать — особенно когда цены на арматуру и бетон росли буквально каждую неделю.

Когда прораб предоставил смету, я проверил цены на арматуру и бетон — они оказались даже чуть ниже, чем на открытом рынке. Я также попробовал оптимизировать рабочие чертежи, однако приятель-конструктор, посмотрев их, сказал, что плита действительно мощная, но учитывая отсутствие геологии, можно считать ее подходящей. Итого стоимость фундамента площадью 100&nbsp;м² по смете — 862 658 <span class=ruble>Р</span>
Когда прораб предоставил смету, я проверил цены на арматуру и бетон — они оказались даже чуть ниже, чем на открытом рынке. Я также попробовал оптимизировать рабочие чертежи, однако приятель-конструктор, посмотрев их, сказал, что плита действительно мощная, но учитывая отсутствие геологии, можно считать ее подходящей. Итого стоимость фундамента площадью 100 м² по смете — 862 658 Р
Схема армирования плиты. Квадраты на схеме — выходы буронабивных свай
Схема армирования плиты. Квадраты на схеме — выходы буронабивных свай

В итоге мы решили действовать так, как предложил прораб. За два дня буровая машина сделала 33 скважины диаметром 400 мм и глубиной от 1,5 до 3,5 метра. После того как скважины забетонировали, мы подготовили основание под заливку плиты, заложили выводы коммуникаций, связали арматурный каркас и сделали опалубку.

Затем приступили к заливке плиты. На саму плиту ушло 43 м³ бетона. Заливали при помощи бетононасоса в сумеречное время. Уровень плиты контролировали при помощи лазерного нивелира, который хорошо видно в темноте. Залитый бетон провибрировали, чтобы он лучше заполнял полости, а затем поверхность фундамента отшлифовали затирочной машиной. Фундамент получился с большим запасом прочности.

Работы по фундаменту мы начали в октябре 2020 года. В конце декабря он был готов. По факту фундамент вышел дешевле — 773 000 Р: в смете было заложен запас материалов 10—15%, а в нашем случае перерасхода не произошло.

Этап 5
Возведение первого этажа

Изначально я планировал использовать для стены газобетонные блоки толщиной 375 мм, но строительный бум внес свои коррективы. Местные заводы работали с полной загрузкой и выдавали только ходовые номенклатуры, а индивидуальный заказ пришлось бы ждать. Поэтому мы решили уменьшить толщину стены до 300 мм и, если понадобится, дополнительно утеплить ее снаружи минватой или пенополистиролом.

По расчету на весь мой дом требовалось около 80 м³ газоблока. Закупать такое количество сразу не имело смысла, так как его некуда было складировать. Так что я сначала заказал 30 м³, и в начале января 2021 года бригада приступила к кладке. На тот момент блок стоил 3800 Р за куб с доставкой до участка, еще 3000 Р я заплатил за подъемный кран. Следующую машину я заказал только после того, как уложили весь закупленный блок. Получилось, что возведение первого этажа обошлось мне вместе с материалами и работами в 429 000 Р.

Первую партию блоков мы разгрузили непосредственно на плиту, равномерно распределив их по фундаменту
Первую партию блоков мы разгрузили непосредственно на плиту, равномерно распределив их по фундаменту
Кладку стены армировали — через каждые три ряда в стене закладывали арматуру
Кладку стены армировали — через каждые три ряда в стене закладывали арматуру

Технология возведения стены. По классике сперва нужно залить монолитный каркас из колонн и перекрытий, а потом простенки между ними заполнить блоками. Такой подход требует большого количества опалубки и профессионализма строительной бригады.

Я же решил оптимизировать процесс: сделать сперва кладку стен из блока, а в нужных местах оставить промежутки для бетонных колонн.

Потом в эти промежутки мы заложили арматурные каркасы и связали их с выпусками арматуры из плиты фундамента. Далее установили опалубку из фанеры и досок, а затем залили бетон.

Кладочный план и схема армирования колонн. Бетон находится внутри стен из газобетона и не контактирует с улицей. Это исключает так называемые мосты холода
Кладочный план и схема армирования колонн. Бетон находится внутри стен из газобетона и не контактирует с улицей. Это исключает так называемые мосты холода
Общая толщина стены 300&nbsp;мм. Толщина будущих железобетонных колонн — 200&nbsp;мм, и снаружи они закрыты газоблоком 100&nbsp;мм
Общая толщина стены 300 мм. Толщина будущих железобетонных колонн — 200 мм, и снаружи они закрыты газоблоком 100 мм

У такого способа есть минусы: бетон, который подается под давлением в вертикальный колодец будущей колонны, способен запросто сдвинуть с фундамента часть газоблочной стены или сломать тонкую кладку.

Но плюсов больше: не нужно арендовать инвентарную опалубку плюс происходит хорошее сцепление бетона и блочных стен, а продольная арматура газобетонной кладки проходит сплошняком сквозь бетонные колонны.

В начале февраля 2021 года мы стали заливать каркас первого этажа, и меня чуть не хватил кондратий: я физически ощущал, что еще чуть-чуть — и газобетон где-нибудь лопнет. Но обошлось, бетон встал как надо.

Газоблок 100&nbsp;мм — слабое место конструкции. При&nbsp;заливке бетона его может просто разорвать, поэтому стену в местах колонн дополнительно укрепляли досками, стянутыми шпильками
Газоблок 100 мм — слабое место конструкции. При заливке бетона его может просто разорвать, поэтому стену в местах колонн дополнительно укрепляли досками, стянутыми шпильками
Колонны заливали с помощью бетононасоса. Ушло 7 м³ бетона марки М300
Колонны заливали с помощью бетононасоса. Ушло 7 м³ бетона марки М300

Дальше мы закрыли первый этаж сверху: собрали опалубку и армировали двойной арматурной сеткой, а дальше залили все бетоном. Толщина монолитного перекрытия получилась 200 мм. Это стоило еще 290 000 Р.

Таким образом, замкнутый контур первого этажа обошелся нам в 719 000 Р.

Перекрытие первого этажа закончено. Вид с камеры на втором столбе
Перекрытие первого этажа закончено. Вид с камеры на втором столбе

Этап 6
Возведение второго и третьего этажей

В марте 2021 года мы с женой сделали ход конем: стройматериалы приходилось ждать по две-три недели, а цены на них продолжали расти — мы решили запараллелить строительные процессы. Когда бригада каменщиков только начала возводить второй этаж, мы сразу же заказали окна и установку ЛОС.

Окна. Проектная площадь остекления — 46 м², включая балкон спальни и два больших окна в пол для выхода на террасу. Очень хотелось сделать их раздвижными, но каждая такая конструкция выходила в 220 000 Р. Мы отказались от этой красивой идеи и взяли обычные большие окна с открываемой створкой по 55 000 Р каждое. Тем самым сэкономили 330 000 Р.

К окнам у нас были серьезные требования по энергоэффективности. Мы рассматривали продукцию «Рехау» и «Века» и остановились на втором: цена более приемлемая при одинаковых характеристиках. Стоимость окон «Века Softline» в профиле толщиной 70 мм и с энергосберегающими стеклопакетами на весь дом составила 455 000 Р вместе с установкой.

30 марта 2021 года, как только рабочие сняли стойки, подпирающие перекрытие первого этажа, нам установили окна, и сразу почувствовалось, что мы внутри уже полноценного дома.

Цвет профиля — антрацит, формула стеклопакета — 4SolarGard_Silver-12-4-8-4i, фурнитура — Siegenia. Монтаж по госту
Цвет профиля — антрацит, формула стеклопакета — 4SolarGard_Silver-12-4-8-4i, фурнитура — Siegenia. Монтаж по госту
Весь март и апрель погода стояла отвратительная, а мы продолжали возводить второй этаж
Весь март и апрель погода стояла отвратительная, а мы продолжали возводить второй этаж

Кладка второго и третьего этажей. Далее все шло по отработанной схеме:

  1. 5 мая 2021 года мы закончили кладку газобетонного блока и бетонирование каркаса второго этажа. Общая стоимость — 506 000 Р. Правда, в эту же стоимость вошли и внутренние перегородки первого этажа.
  2. 1 июня 2021 года залили перекрытие второго этажа. Стоимость — 311 000 Р.
  3. 3 июля 2021 года закончили кладку и монолит третьего этажа. Стоимость — 355 000 Р, включая внутренние перегородки второго этажа.
  4. 20 июля 2021 года закончили перекрытие и бетонный навес третьего этажа — «кукушки». Этот этап обошелся нам в 340 000 Р.

Итого на возведение стен и перекрытий второго и третьего этажей у нас ушло 1,512 млн рублей.

Последние два этапа были самыми тяжелыми. К тому времени мне пришлось взять роль прораба на себя, так как предыдущая бригада разрывалась на других объектах. Новую толковую бригаду в разгар строительного сезона было не найти: никто не хотел браться за небольшие объемы. В конце концов, появились три парня из Узбекистана, которые согласились нам помочь.

У них был опыт каменщиков и отделочников, но не заливки монолитных конструкций. Еще они не умели читать чертежи и плохо говорили по-русски. Зато все это с лихвой компенсировалось их фантастической работоспособностью и исполнительностью.

Каждое утро я подходил к ним с ноутбуком, бумагой и карандашами и всеми доступными способами объяснял, что нужно делать. Потом несколько раз за день проверял ход работ.

Главное, ребята были нетребовательны. Все, что им нужно было, — инструмент и вовремя поданные материалы. Если материал нужно было поднять на третий этаж, они просто это делали и не просили у меня заказать подъемный кран или оплатить ручной подъем.

А в день заливки колонн «кукушки» случилось вот что. Была жаркая погода, поэтому я заказал на заводе бетон с пластификаторами — чтобы он дольше сохранял подвижность. Это спасло ситуацию, ведь в процессе заливки у трех из двенадцати колонн разорвало опалубку — бетон потоком хлынул на землю с высоты восьми метров. Я был в состоянии, близком к панике, а вот мои работники — отнюдь. Пока двое доливали колонны, третий собрал разлитый бетон и накрыл пленкой. Потом обвязался веревкой и, будучи на наружной стене третьего этажа, укрепил опалубку. Затем ведрами поднял почти кубометр бетона, залил оставшиеся колонны и провибрировал.

Коробка дома с окнами обошлась в 3 439 000 Р

Стены трех этажей 1 270 000 Р
Три монолитных перекрытия 941 000 Р
Фундамент 773 000 Р
Окна 455 000 Р
Стены трех этажей
1 270 000 Р
Три монолитных перекрытия
941 000 Р
Фундамент
773 000 Р
Окна
455 000 Р
Перекрытие второго этажа — сейчас сюда подадут 19 м³ бетона
Перекрытие второго этажа — сейчас сюда подадут 19 м³ бетона
Последний этап общестроительных работ самый трудный: третье монолитное перекрытие с железобетонным навесом, пролет которого более пяти метров
Последний этап общестроительных работ самый трудный: третье монолитное перекрытие с железобетонным навесом, пролет которого более пяти метров
Для&nbsp;повышения надежности конструкции мы сделали под&nbsp;плитой навеса ригель — железобетонный пояс по периметру плиты. Сложность конструкции, обилие арматуры, частота вязки и работа на высоте требовали постоянного контроля, сверки расчетов и консультаций
Для повышения надежности конструкции мы сделали под плитой навеса ригель — железобетонный пояс по периметру плиты. Сложность конструкции, обилие арматуры, частота вязки и работа на высоте требовали постоянного контроля, сверки расчетов и консультаций
Для&nbsp;повышения надежности конструкции мы сделали под&nbsp;плитой навеса ригель — железобетонный пояс по периметру плиты. Сложность конструкции, обилие арматуры, частота вязки и работа на высоте требовали постоянного контроля, сверки расчетов и консультаций
Для повышения надежности конструкции мы сделали под плитой навеса ригель — железобетонный пояс по периметру плиты. Сложность конструкции, обилие арматуры, частота вязки и работа на высоте требовали постоянного контроля, сверки расчетов и консультаций

Этап 7
Разводка инженерных коммуникаций

Когда бригада заканчивала второй этаж, мы начали наполнять дом «жизнью». Необходимо было развести и подключить водопровод, собрать электрощит и развести электрику, сделать автономную систему отопления от электрического котла и проложить канализацию до ЛОС.

На инженерке, главном элементе комфорта, мы с самого начала решили не экономить и наняли по рекомендациям друзей специалистов из Краснодара. Никакого дизайн-проекта с точной расстановкой мебели, расположением осветительных приборов и розеток, а также точек подвода воды у нас не было. На это было жалко денег и времени. Мы просто шли с электриком по дому и прямо на стенах рисовали, где и какие розетки размещать.

Электрик с сантехником приступили к работам в середине мая 2021 года. Параллельно бригада строителей заливала перекрытие второго этажа. А мы с женой в это время превратились в отдел снабжения: только и успевали заказывать и подвозить материалы и комплектующие.

Электрика. Расходы на электрику, включая материалы, комплектующие и прокладку трасс под кондиционеры, обошлись нам в 472 000 Р. Все розетки и освещение разделены по группам, до розеток идет медный кабель NYM сечением 2,5 мм, для света — 1,5 мм. На первом этаже кабель в гофре укладывался в штробы в стене и потом закрывался штукатуркой. На втором этаже электромонтаж проводился уже после оштукатуривания, и там я не использовал гофру.

Водоснабжение и канализация. Для водопровода мы использовали утепленную трубу ПНД диаметром 32 мм. Трубу уложили в траншею глубиной 30 см и завели в дом через закладные в фундаменте.

Водоснабжением управляет автоматика Grundfos CU301, на которой выставляется рабочее давление в системе. Еще стоит гидроаккумулятор на 10 литров — чтобы компенсировать перепад давления в трубах и не включать насос слишком часто. Подробнее про устройство насосов можно почитать в статье «6 видов насосов для колодца и скважины».

Горячую воду греет бойлер Electrolux EWH на 200 литров. Контур горячего водоснабжения замкнутый: горячая вода непрерывно циркулирует по всем этажам. Так что, когда открываешь воду в любой точке дома, она сразу идет горячей.

Канализационная труба — Ostendorf диаметром 110 мм. Она также заведена в дом через фундамент и подключена к фановому стояку, который выходит на крышу дома.

Система отопления. Для системы отопления мы установили электрокотел Protherm мощностью 24 кВт, а в котельной сделали обвязку полипропиленовыми трубами. Для теплых полов использовали трубу из сшитого полиэтилена PEX-a от производителя «Рехау».

Дом отапливается целиком теплыми полами. Трубы теплого пола укладывали так называемой улиткой и бетонировали в стяжке.

Общие расходы на трубы теплого пола, обвязку и наполнение котельной — 511 000 Р. Стоимость стяжки на каждом этаже я посчитаю отдельно ниже.

После котла установлена гидрострелка, от которой отопление разделяется на два потока: коллектор первого этажа, который распределяет теплоноситель по семи контурам теплого пола, и коллекторы второго этажа и «кукушки» — восемь контуров
После котла установлена гидрострелка, от которой отопление разделяется на два потока: коллектор первого этажа, который распределяет теплоноситель по семи контурам теплого пола, и коллекторы второго этажа и «кукушки» — восемь контуров

Этап 8
Внутренняя отделка

Несмотря на буквальное столпотворение в доме, многие работы мы с женой делали сами. Например, пока я в срочном порядке штукатурил стены котельной, чтобы установить и повесить оборудование, жена кайлом и лопатой копала в скальном грунте траншею под водопровод — от скважины до места врезки.

Работы велись в авральном режиме. Как только один исполнитель заканчивал работу и переходил на следующий этаж, сразу заходила вторая бригада. Такой темп был обусловлен тем, что у нас заканчивались деньги и хотелось довести дом до состояния, когда в него можно въехать.

Когда мы уложили трубы теплого пола и развели сантехнику и электрику, то сделали механизированную полусухую стяжку первого этажа. Вот как это происходит. На объект приезжает бригада с оборудованием. В машину дозированно подается цемент, песок, вода и микрофибра. Затем готовая смесь от машины по шлангу поступает в помещение, где смесь разравнивают по нивелиру, уплотняют и затирают специальной машинкой — «вертолетом». В дополнительном выравнивании такая стяжка не нуждается.

Результат заливки полусухой стяжки — идеально выровненная и гладкая поверхность. Толщина над&nbsp;трубой теплого пола — 45 мм
Результат заливки полусухой стяжки — идеально выровненная и гладкая поверхность. Толщина над трубой теплого пола — 45 мм
Оштукатуривание стен и укладка керамогранита. Керамогранит покупали в «Бауцентре» в Новороссийске по 1100&nbsp;за 1 м². Стоимость укладки с системой выравнивания пола — 1000&nbsp;за 1 м²
Оштукатуривание стен и укладка керамогранита. Керамогранит покупали в «Бауцентре» в Новороссийске по 1100 за 1 м². Стоимость укладки с системой выравнивания пола — 1000 за 1 м²
Результат заливки полусухой стяжки — идеально выровненная и гладкая поверхность. Толщина над&nbsp;трубой теплого пола — 45 мм
Результат заливки полусухой стяжки — идеально выровненная и гладкая поверхность. Толщина над трубой теплого пола — 45 мм
Оштукатуривание стен и укладка керамогранита. Керамогранит покупали в «Бауцентре» в Новороссийске по 1100&nbsp;за 1 м². Стоимость укладки с системой выравнивания пола — 1000&nbsp;за 1 м²
Оштукатуривание стен и укладка керамогранита. Керамогранит покупали в «Бауцентре» в Новороссийске по 1100 за 1 м². Стоимость укладки с системой выравнивания пола — 1000 за 1 м²

Как только со стяжкой закончили, за первый этаж сразу принялись штукатуры. После них — плиточник, после плиточника — установщик дверей. Одновременно с последним приехал сантехник, чтобы подключить душевой поддон, полотенцесушитель и унитаз. А наверху в это время еще заканчивались строительно-монтажные работы третьего этажа.

Общие расходы за полусухую стяжку двух этажей и плоской кровли составили 142 000 Р, расходы на внутреннюю штукатурку — около 280 000 Р, плиточные работы вместе с материалами — 310 000 Р, межкомнатные двери с установкой — 49 000 Р.

Если подбить стоимость всех внешних и внутренних коммуникаций и отделку, то эти этапы стоили 2 164 000 Р. Если сложить эти расходы с затратами на возведение коробки дома, то всего с момента начала строительства мы израсходовали 5,6 млн рублей — больше, чем было запланировано. А по факту потратили еще больше, просто в такой кутерьме трудно учитывать мелкие расходники, а многие чеки потерялись.

Потратили на инженерные сети и отделку 2 164 000 Р

Отопление, водоснабжение, канализация внутри дома 511 000 Р
Электрика внутри дома 472 000 Р
Укладка плитки на всех этажах 310 000 Р
Оштукатуривание стен 280 000 Р
Бурение скважины 220 000 Р
Финальная стяжка для труб теплого пола 142 000 Р
Монтаж ЛОС 125 000 Р
Трубостойка, счетчик, подключение к электроэнергии 55 000 Р
Межкомнатные двери на весь дом 49 000 Р
Отопление, водоснабжение, канализация внутри дома
511 000 Р
Электрика внутри дома
472 000 Р
Укладка плитки на всех этажах
310 000 Р
Оштукатуривание стен
280 000 Р
Бурение скважины
220 000 Р
Финальная стяжка для труб теплого пола
142 000 Р
Монтаж ЛОС
125 000 Р
Трубостойка, счетчик, подключение к электроэнергии
55 000 Р
Межкомнатные двери на весь дом
49 000 Р

Как у нас кончились деньги на строительство

На строительство дома у нас было 5,5 млн рублей. За эти деньги мы планировали возвести черновой вариант дома — без чистовой отделки, но со всеми работающими коммуникациями.

Уже на этапе возведения коробки, где-то в середине апреля, мы поняли, что не укладываемся в бюджет. А с текущих наших доходов — 120 000 Р на семью — мы будем достраивать дом еще несколько лет.

Мы посовещались с женой и приняли кардинальное решение: переехать жить прямо на стройку, а квартиру сдавать отдыхающим посуточно. Это давало нам дополнительные 100 000 Р в месяц.

На тот момент на участке было электричество от щитка и вода из скважины. Я соорудил во дворе уличный туалет, и в начале июня 2021 года мы всей семьей с двумя котами переехали в палатки. Только-только ушли монолитчики, залившие перекрытие второго этажа.

Весь наш скарб на улице. Дети ждут завтрак
Весь наш скарб на улице. Дети ждут завтрак

Со стороны такой челлендж выглядит как приключение и впечатления на всю жизнь, но если честно, я бы хотел это стереть из памяти. Мы ежедневно просыпались в пять утра и открывали ноутбуки, ведь никто не отменял нашу основную работу. Потом садились в машины и ехали заказывать материалы. Еще нужно было заехать в квартиру, чтобы выселить гостей, убрать комнаты, поменять белье и заселить новых жильцов. Между делом еще успеть принять в квартире горячий душ.

Потом нас снова поглощала работа, контроль строителей, заказ материалов, планирование объемов — и так до позднего вечера. Вечером мы готовили на костре ужин и мыли под шлангом чумазых детей. Затем ложились спать в палатках, молясь, чтобы ночью не пошел дождь.

Но зато каждый день мы наблюдали, как в нашем доме происходят изменения. Когда появилась горячая вода и туалет в доме, это стало для нас настоящим праздником. А когда дети переехали в первую комнату, они устроили себе новоселье.

Вот таким образом мы две недели ночевали под&nbsp;звездами
Вот таким образом мы две недели ночевали под звездами
За это лето я так замотался, что похудел на 7 кг
За это лето я так замотался, что похудел на 7 кг
Вот таким образом мы две недели ночевали под&nbsp;звездами
Вот таким образом мы две недели ночевали под звездами
За это лето я так замотался, что похудел на 7 кг
За это лето я так замотался, что похудел на 7 кг

Дополнительное финансирование. За четыре месяца сдача квартиры принесла в семейный бюджет почти 350 000 Р. Это стало серьезным подспорьем. Еще около 250 000 Р мы заработали, сдавая квартиры наших друзей как агенты. У нас в семье даже появилось негласное правило: «Ни дня без заработка».

Я писал статьи для строительного портала и параллельно стал проектировать и рассчитывать сметы жилых домов. К моему удивлению, это стало пользоваться спросом — особенно сметы. У меня большой опыт в финансовом контроллинге и управленческом учете, я знаю основные строительные технологии и процессы. Все это позволило мне быстро освоиться в новом деле.

Прораб, который начинал строить наш дом, стал регулярно давать мне заказы. Расчет детализированной сметы жилого дома по проекту занимает у меня 8—10 часов и обходится заказчику в 10 000 Р.

Нет проекта — не проблема. Я проектирую дом по картинке за 30 000 Р, используя простейшие и легкие в освоении программные продукты:

  1. SketchUp для 3D-модели и рабочих чертежей, которые легко понимают строители.
  2. Интернет-приложение «Ремпланнер» для создания интерьеров и расчета материалов для отделочных работ.

Если кто-то скажет, что так проектировать нельзя, я отвечу фразой моего прораба: «Любой простой дом — это компиляция готовых строительных решений». Если заказчик доволен результатом, а прораб понимает нарисованные схемы и конструктив, то и рефлексировать незачем.

За месяц в спокойном режиме я делаю один-два проекта. Кроме того, я веду управленческий учет по всем строящимся объектам моего прораба. Летом такой приработок дает мне в среднем 60 000—80 000 Р в месяц.

Сколько денег еще требовалось. К сентябрю 2021 года черновые работы по дому были закончены, но еще нужно было гидроизолировать плоскую кровлю, утеплить и оштукатурить фасад. Да и внутри нужно было закончить ремонт и обжиться.

Изначально мы хотели отложить отделку фасада на следующий год. Но осенью стало понятно, что нужно делать это как можно быстрее. Непогода в Геленджике выглядит иначе, чем в Подмосковье: ливни идут, не переставая, по несколько дней. А еще они часто сопровождаются «моряком» — сильным южным ветром с моря, и дождь идет практически параллельно земле. Вода находила микротрещины в кладке, особенно в местах, где заливались колонны, и мочила стены внутри.

За два-три дня горизонтального дождя вода находит дырочку и проходит сквозь стену
За два-три дня горизонтального дождя вода находит дырочку и проходит сквозь стену

Нам требовался еще 1 млн рублей на доделки, и мы решили взять ипотеку. Для этого я обратился в «Домклик» и запросил доступные кредитные продукты под залог нашей квартиры в Геленджике. Мне охотно согласовали сделку, мы провели оценку квартиры, подали документы в МФЦ и зарегистрировали залог.

При этом в нашей квартире есть неузаконенная перепланировка: мы полностью застеклили балкон и присоединили его к помещению. Фасадное решение мы согласовали с управляющей компанией. Раньше под такое ипотеку бы не дали, но сейчас в отчете об оценке рядом с отметкой о незаконной перепланировке есть строка: «Стоимость приведения объекта в соответствие». Оценщик указал сумму 30 000 Р, и банк это полностью устроило.

Через две недели, в сентябре 2021 года, я получил 1 млн рублей под 6,5% годовых. Этих денег хватило, чтобы закупить материалы для утепления и гидроизоляции кровли, а также на утепление и базовую штукатурку фасада. Сейчас фасад моего дома еще оформляется.

Утепление пенопластом 100&nbsp;мм, поверх — базовый слой штукатурки Ceresit CT85 и грунтовка фасада
Утепление пенопластом 100 мм, поверх — базовый слой штукатурки Ceresit CT85 и грунтовка фасада
Эксплуатация плоской кровли по прямому назначению
Эксплуатация плоской кровли по прямому назначению

Что в итоге

На сегодняшний день мы живем в своем доме. Перед Новым годом мы поставили его на кадастровый учет, и теперь это полноценный объект недвижимости. Снаружи дом выглядит как на фотографии выше.

Внутри же сейчас все в таком виде: стены оштукатурены, на полах плитка, два санузла полностью функционируют, все инженерные системы работают в штатном режиме.

Потолки пока еще никак не оформлены, и не везде сделаны точки электроснабжения. Но зато у каждого ребенка впервые в жизни есть своя комната.

Санузел первого этажа. В&nbsp;этом санузле у&nbsp;нас душевая, а&nbsp;на&nbsp;втором этаже — ванная. Предстоит еще отделать верхнюю часть стен и&nbsp;потолок, а&nbsp;также оформить дверной проем
Санузел первого этажа. В этом санузле у нас душевая, а на втором этаже — ванная. Предстоит еще отделать верхнюю часть стен и потолок, а также оформить дверной проем
Вид на бухту из спальни. Сбылась наша давняя мечта
Вид на бухту из спальни. Сбылась наша давняя мечта

Общая сумма расходов на строительство дома, включая цену покупки участка за 2,5 млн рублей, на февраль 2022 года — 9,7 млн рублей. Рыночная стоимость дома в текущей стадии, по скромным оценкам, 22—23 млн рублей.

Сколько еще потребуется денег, чтобы доделать чистовую отделку дома, пока сложно сказать. Думаю, до полного финиша — еще около 3 млн рублей. Но зимой мы пока решили об этом не думать — взять перерыв. Надо отдохнуть и нам, и котам.

Белый: «Год был трудным!» Рыжий: «Не&nbsp;то&nbsp;слово!»
Белый: «Год был трудным!» Рыжий: «Не то слово!»