Можно ли обменять ипотечную квартиру на долю в другой?

Пока ваша квартира в ипотеке и банк выступает залогодержателем, сделки по смене залога или купле-продаже можно проводить только с его согласия. Если банк не разрешит мену, заставить его поменять залог не получится даже через суд. Кроме того, банки берут в залог не любую недвижимость.

Расскажу, когда можно поменять залог по ипотеке и что делать в вашем случае.

Заемщик может оформить кредит на покупку недвижимости или под залог той, что уже в собственности. Обычно банки рассматривают такие объекты в качестве залога.

Квартира. Самый ликвидный залог — готовое жилье на вторичном рынке или квартира по договору долевого участия либо договору уступки прав требования на первичном.

Загородный или садовый дом. В первом можно проживать круглый год, во втором — только в теплые месяцы. Программа кредитования садовых домов есть не у каждого банка, загородные дома кредиторам более интересны. Обычно первоначальный взнос при ипотеке на дом — от 20 до 30%.

Комната или доля. Такую недвижимость кредитуют не все банки. Главное требование: доля в праве общей собственности должна быть выделена в натуре, то есть оформлена по документам как комната. Обычно покупку последней комнаты банки кредитуют при условии, что вся квартира перейдет в собственность заемщика.

Вашей доли 3/12 недостаточно, чтобы выделить ее в комнату. Но есть выход: объединиться с мамой, выделить общую долю 7/12 в натуре и оформить ее по документам как комнату.

Ипотеку на выкуп последней доли, когда квартира полностью переходит в собственность заемщика, предлагают многие банки.

Если ваш банк не берет в залог долю или комнаты, то он отклонит долю племянника в качестве нового залога.

Коммерческая недвижимость. Это объекты, которые используют, чтобы получать прибыль. Например, торговые здания — павильоны или магазины, офисные или складские помещения. Обычно ипотеку на такую недвижимость практикуют при кредитовании компаний или ИП. Но есть банки, которые выдают ее и обычным людям без статуса предпринимателя.

Земельный участок. Некоторые банки кредитуют покупку земельного участка без дома или под его залог. Есть программы покупки земельного участка с последующим строительством на нем жилого дома.

Машино-место. Такой тип объекта кредитует ограниченное количество банков. Первоначальный взнос будет выше стандартного — от 20—30%.

Обычно ипотечный кредит оформляют на 15—25 лет. За этот период может многое измениться, например залогодателю придется менять залог. Чаще всего так происходит, если заемщик:

1. утратил право собственности на залог из-за физического повреждения объекта, например из-за капитального ремонта, сноса или реконструкции здания;
2. хочет увеличить сумму займа, для чего предоставляет банку новый или дополнительный залог взамен текущего;
3. есть риск утраты права собственности, например залог стал предметом уголовного расследования или квартиру изъяли для муниципальных или государственных нужд.

Но бывают ситуации, когда залог не поменять, даже если для замены есть законные основания. Например, залог на имущество прекращается по решению суда, если залогодатель или залогодержатель грубо нарушили условия содержания залога. В этом случае залог по судебному решению переходит на торги, чтобы реализовать его, взыскать задолженность и закрыть кредит.

Поменять залог — значит изменить условия ипотечного договора. Это можно сделать только с согласия залогодержателя — банка. Действовать можно двумя способами.

Поменять залог в своем банке. Для этого узнайте у ипотечного менеджера, возможно ли это. Если да, нужно будет написать заявление, чтобы в кредитный договор внесли изменения. Форму банк выдаст или предложит скачать на сайте.

Услуга по смене залога может быть платной. Срок, в который банк рассмотрит заявление, зависит от его регламента — обычно не дольше 30 дней.

Условия для смены залога обычно такие:

1. У заемщика нет просроченной задолженности по кредиту.
2. Стоимость нового предмета залога равна или выше стоимости старого.
3. Имущество должно соответствовать требованиям банка к залогу.
4. Собственник недвижимости — заемщик или один из созаемщиков по текущему ипотечному договору.

Вы указали, что стоимость доли племянника в двухкомнатной квартире ниже стоимости вашей ипотечной квартиры. То есть не выполняется одно из стандартных банковских требований: новый залог не может быть дешевле текущего. Банку важно, чтобы сумма долга была не более 80—70% от рыночной или оценочной стоимости недвижимости, — столько банки обычно выдают под залог.

Ваш долг — 780 000 ₽. Цена квартиры, где у вас доля 3/12, — 3 500 000 ₽. Получается, что ваша доля стоит около 875 000 ₽, а сумма долга по отношению к стоимости доли — примерно 90%. Скорее всего, такой вариант банк не устроит. Но если вы объедините долю с маминой, у вас будет 7/12, что по цене выходит примерно 2 041 000 ₽, а это больше вашей текущей задолженности в банке. Возможно, такой залог устроит банк по сумме.

Но поскольку доля племянника стоит меньше вашей ипотечной квартиры — примерно 1 458 000 ₽, — ему придется доплачивать по сделке, чтобы компенсировать разницу при обмене. Эти деньги вы сможете направить на частичное досрочное погашение, и сумма долга по отношению к стоимости кредита снизится — станет меньше 90% и, возможно, устроит банк.

Если ваш банк не принимает доли в качестве залога, есть другой способ.

Рефинансировать ипотеку в другом банке. Для этого нужно найти банк, который принимает доли, перевести туда ипотеку и сменить залог.

Здесь может быть две схемы:

1. поменять залог при переходе в новый банк — есть банки, которые это делают;
2. если банк рефинансирует ипотеку на ту недвижимость, на которую заемщик изначально получал кредит, можно поменять залог после того, как станете клиентом нового банка, и тот наложит обременение на квартиру.

Но лучше заранее уточнить все у ипотечного менеджера.

Вы правильно пишете, что для передачи залога банку нужно оценить его стоимость. Большинство банков не занимаются оценкой самостоятельно — передают эти полномочия аккредитованным оценочным компаниям.

Вот самые распространенные способы сделать оценку рыночной стоимости недвижимости.

Отчет оценочной компании. Компанию можно выбрать самостоятельно. Важно, чтобы она состояла в СРО. Но лучше подобрать оценщиков среди аккредитованных при вашем или крупном ипотечном банке.

Цена отчета по комнатам или квартирам зависит от региона и тарифов компании — в среднем от 2500 до 5000 ₽.

А если нужно просто сориентироваться по цене, чтобы понимать, стоит ли все это затевать, есть еще два инструмента — оба не имеют юридической силы для банка.

Экспресс-оценка. Эту услугу предлагает большинство оценочных компаний. Ее делают бесплатно или за 1000—2000 ₽.

Специальные сервисы для оценки стоимости недвижимости, например на «Дом-рф», «Домклике» и «Домофонде». Такая оценка будет приблизительной: она рассчитывается на основе цен, по которым в сервисе размещают объекты на продажу.

Сначала узнайте у ипотечного менеджера банка, разрешает ли он менять залог по текущей ипотеке и берет ли комнаты в качестве залога.

Если берет, то план такой:

1. Объединить доли с мамой, например оформить договор дарения.
2. Выделить долю в натуре как комнату.
3. Частично погасить долг по ипотеке за счет разницы в стоимости вашей квартиры и доли племянника.
4. Переоформить залог в банке.

Если ваш банк не принимает доли, найдите другой, рефинансируйте там кредит и переоформите залог по той же схеме.