«Не забывайте про инфляцию»: 7 советов, которые помогут разобраться в рынке недвижимости

В нестабильной экономической ситуации люди иногда боятся покупать жилье.

Пугает двузначная ставка по ипотеке и вероятность остаться без доходов. Но многие читатели Т⁠—⁠Ж настроены оптимистично. Они рассказали, почему не надо опасаться высоких процентов и падения спроса на жилье, а также объяснили, чем могут быть невыгодны депозиты.

Если есть возможность взять ипотеку по какой-нибудь госпрограмме, надо брать новострой на последней стадии готовности. Есть новостройки уже с ремонтом, а раньше еще и с техникой были — это еще лучше.

Если есть возможность взять один из вариантов льготной ипотеки, можно купить квартиру в новостройке по переуступке в доме на завершающей стадии строительства — «на ключах». В противном случае лезть в это дело — сомнительное удовольствие. Тогда уж лучше подождать улучшения ситуации со ставками.

Я живу в Тюмени. Анализировала в этом году рынок, так как покупали квартиру. Мои наблюдения: сейчас у застройщиков цены космические, на текущий момент можно купить квартиру с хорошим ремонтом, выбор на рынке огромный.

На вторичном рынке можно двигаться по цене, если продавцу нужна срочная продажа. Советую посчитать, сколько сейчас стоит заказать кухню, купить технику и сделать ремонт в санузле, и учесть, что при продаже вторички чаще всего оставляют и встроенную технику.

Также хотелось бы отметить, что при выборе новостройки нужно обязательно спрашивать стоимость обслуживания дома, что немаловажно. На вторичке чаще всего и коммуналка меньше.

Мое мнение, основанное на личном опыте: лучше брать вторичку. Мы сами четыре года назад после шести лет съема решились на ипотеку. Конечно, цены и ставки в 2019 году были другие.

Мы взвешивали: платить за съем и ипотеку одновременно — вообще не вариант. Можно съехать на время стройки до сдачи дома к родителям, но есть вторая причина в пользу вторички — развитая инфраструктура, расположение не на окраине. На тот момент были варианты новостроя не на окраинах и вполне бюджетные, но это и настораживало. Теперь радуюсь, что не брали, отзывы жильцов о качестве многих таких домов плачевные.

В итоге заехали в двушку: раздельные комнаты и санузел, пятиэтажка 1968 года в зеленом дворике с местами парковки для жителей. Не люблю многоэтажные дома, где лифт — прямо не мое. Один минус — маленькая кухня, но это единственный, против всех плюсов.

В общем, расхваливаю варианты с хрущевками или сталинками. Жилье должно быть ликвидным. Думаю, вторички в районах с развитой инфраструктурой выигрывают.

Не забывайте про ликвидность. Важно, за сколько и как быстро у вас или у банка получится продать квартиру. Вторичка в этом плане лучше.

Я за вторичку. Новостройку, если там голые стены, ремонтировать надо. Это тоже деньги. Плюс мало кто думает о том, что дом еще лет 5—10 будет садиться и ремонт благополучно может поехать. Например, будут проблемы с дверьми. Плюс это еще лет 5—10 жить с ремонтом соседей: шум, пыль. И черт знает, что они там задумают с ремонтом и как это на квартире скажется.

В новострое ставка ниже зачастую за счет того, что завышена цена на объект. У банков и застройщиков существуют договоренности, когда процент по факту тот же, что и на вторичной, но это скрыто. То есть надо сравнивать цену на объект вторички и похожей новостройки.

Лучшее время для покупки квартиры — сейчас. Цены за последние десять лет идут только вверх. Мы продавали в прошлом году однокомнатную, в этом году аналогичные квартиры стоят уже на 1 000 000 ₽ дороже.

По кредиту можно сделать рефинансирование, а если уж совсем будет тяжело, то продать. Кто не рискует, дальше сами знаете.

Ставка в перспективе пары лет все равно снизится, там можно и рефинансирование сделать. А вот цены очень вряд ли снизятся.

У нас сейчас третья ипотека. Первую брали в 2017 году по ставке 11%, закрыли за четыре года. Вторую — в 2020 году, думала, покупаем дорого у застройщика. Сейчас этот же застройщик строит такой же дом, а цена в два раза выше. Третью квартиру сейчас взяли по семейной ипотеке для сдачи.

Ждать у моря погоды не стоит, лучше брать. Я считаю, что не бывает лучших времен. Лучшее время — здесь и сейчас, если в этом есть потребность.

Мы брали ипотеку, когда жена работала кассиром в «Копейке», а я — грузчиком. Ребенку было три года. Брали ипотеку под стройку, 2 500 000 ₽ в 2012 году. В 2015 году въехали в свой дом. Ипотека очень давила морально и финансово. Холодильник был просто пустой.

Вторая дочь родилась в 2012 году — сразу после займа. В общем, тьма беспросветная. Такого состояния никому не могу советовать и желать. Но сейчас трудный период позади, мы выжили, у нас есть свое жилье, и неплохое. Не жалеем.

Хрен с ним, что ставка сейчас большая. Мы брали ипотеку под 14,9%. Когда ставки упали, супруга была уже зарплатным клиентом ВТБ, и мы предложили ВТБ выкупить наш долг у Сбера и реструктурировать его в потребительский кредит со ставкой 9,8%.

Таким образом мы сняли обременение и улучшились в общей сумме долга. Плюс сделали налоговый вычет по процентам и стройматериалам. На тот момент это было еще около 500 000 ₽, которые мы тут же вкинули в ипотеку.

В этой стране никогда и ничего не дешевеет. Особого смысла ждать нет. Искать варианты и выбирать — смысл есть!

Люди никогда не перестанут покупать недвижимость. Потому что покупают не для наживы, а для безопасности. И цены на жилье в России никогда не падали. А рубль может превратиться в фантики в любой момент.

У меня никогда в жизни не было кредитов. Всегда думал, что это зло и я справлюсь сам, так как умею копить. А потом бах — и цены ломанулись вверх. В итоге беру под 7,4% на строительство дома. Дешевле уже точно не будет, нет оснований для роста рубля, а если ставка снизится, цена еще подняться может.

Сейчас спрос бешеный: на сделке работник банка сказал, что гребут все, в том числе и вторичку под конский процент. Оно действительно так. Пока выбирал участок или дом, порой не успевал даже доехать до объекта — он продавался.

Мое мнение: не обязательно покупать жилье на этапе котлована, готовые квартиры есть в продаже, в том числе с ремонтом от застройщика. И не забывайте про инфляцию, которая ест ваши накопления, лучше зафиксироваться с помощью ипотеки.

В недвижимости пузырь, и это очевидно. Но у нас очень непредсказуемая страна, не поддающаяся логике. Те, кто сверху, что-нибудь снова придумают, чтобы пузырь не лопнул. Или да, он лопнет, но инфляция поглотит все, что нажито непосильным. Так что нам всем можно гадать, как на кофейной гуще, 50/50.

Знаю ожидающих лопания пузыря уже лет 20. Если лет 10 назад на имеющиеся у такого знакомого деньги можно было купить хорошую двушку в большом городе, то сейчас — только очень скромную, в маленьком городишке и не в лучшем районе. Это из личных наблюдений.

А глобально: скольким американцам удалось отхватить себе домов по выгодной цене после ипотечного кризиса 2008 года? Я не слышала о каком-то массовом улучшении жилищных условий из-за подешевевшего жилья.

Да и схлопывание пузырей не проходит бесследно для экономики, а сопровождается падениями производств, потерями работ, повышением ставок. А обанкротившихся застройщиков, скорее всего, перекупят более удачливые конкуренты, частным лицам жилье продадут, когда вернется нормальный уровень прибыли.

Я в недвижке около 20 лет. Были и просадки рынка. Но рынок цикличен, и нагнетание, что он рухнет, уже было как минимум два раза — в 2008 и 2014 году.

Как было тогда? Были особо продвинутые, кто после продажи каких-то недвижимых активов пытался нарастить кэш на депозите. Сразу скажу: вариант проигрышный. Только срочные депозиты дают мало-мальски ощутимую выгоду. И по коротким депозитам, до трех месяцев, после первого срока снизили ставки. То есть продлять стало невыгодно.

Длинные депозиты поймали вкладчиков в капкан. Недвижка быстро ожила и пошла в рост, а денежки — на депозитах. Те, кто поумнее, прерывали депозиты, теряя проценты, и переходили в недвижку. Другие остались на вкладе и на выходе потеряли больше: получив 240 000 ₽ процентами, увидели квартиры, подорожавшие на 400 000 ₽.

Были смелые, кто брал ипотеку под 15—16%, — эти позже рефинансировались под 8%, и все стало замечательно. Но, безусловно, это риск. Хотя процент инфляции двузначный, это мы все видим.